In seinem Urteil vom 27.03.2026– V ZR 169/24 – hat der BGH entschieden, dass die Bezeichnung einer Immobilie als Einfamilienhaus in der Objektbeschreibung eines Immobilienmaklers die Erwartung einer zulässigen langfristigen Wohnnutzung weckt und somit Teil der für das Kaufobjekt erforderlichen Beschaffenheitsvereinbarung ist. Befindet sich die Immobilie tatsächlich in einem Ferienhausgebiet und ist sie bauplanungsrechtlich nur für Erholungszwecke zugelassen, stellt dies einen wesentlichen Mangel dar, da die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit deutlich hinter dem Eindruck zurückbleibt, der dem Käufer durch das Exposé vermittelt wurde. Werden solche Nutzungsbeschränkungen bewusst verschwiegen, kann eine arglistige Täuschung vorliegen, die über die mängelrechtliche Haftung hinaus deliktische Ansprüche gegen den Makler und den Verkäufer begründet, insbesondere auf Ersatz des Differenzschadens zwischen dem gezahlten Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert der Immobilie nach der Differenzhypothese.
SACHVERHALT
Die Verkäufer hatten im Jahr 2019 ein in einem Wochenendhausgebiet gelegenes Grundstück für 150.000 Euro erworben, bebaut mit einem kleinen Wohnhaus, einem Anbau mit überdachtem Stellplatz und Hauswirtschaftsraum, einem weiteren Stellplatz sowie einem Gartenschuppen. In einer späteren Maklerbroschüre wurde die Immobilie als „freistehendes Einfamilienhaus“ beworben, obwohl der örtliche Bebauungsplan das Gebiet als Wochenendhauszone ausweist und eine dauerhafte Wohnnutzung nach dem Baurecht nicht zulässig ist. Der Käufer erwarb das Grundstück im Jahr 2020 zu einem Kaufpreis von 325.000 Euro unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel und erhob anschließend gegen die Verkäufer Klage auf Schadensersatz wegen fehlender Eignung für den vorgesehenen Zweck sowie wegen arglistiger Täuschung, wobei er unter anderem 160.000 Euro Schadensersatz und die Feststellung begehrte, dass die Forderung aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung herrührt.
Ein Unzutreffendes Exposé kann einen Sachmangel begründen
Im Kaufrecht zählen die im Exposé eines Immobilienmaklers enthaltenen Angaben zu den zugesicherten Eigenschaften der Immobilie, auf deren Vorliegen der Käufer einen Anspruch hat, sofern diese dem Verkäufer zugerechnet werden können. Wird das Objekt in der Broschüre als „freistehendes Einfamilienhaus“ beschrieben, darf der Käufer erwarten, dass die Immobilie dauerhaft als reguläre Wohnimmobilie genutzt werden kann. Stellt sich später heraus, dass die Nutzung rechtlich nur als Wochenendhaus zulässig ist, weicht der tatsächliche Zustand von dieser Erwartung ab und begründet einen Sachmangel. Vertragliche Haftungsausschlüsse für Sachmängel sind in notariellen Grundstückskaufverträgen zwar üblich, greifen jedoch nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt, dessen Offenlegung ihm obliegt. Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer den die Mangelhaftigkeit begründenden Umstand zumindest für möglich hält, zugleich damit rechnet, dass der Käufer hiervon keine Kenntnis hat und den Vertrag bei zutreffender Sachlage nicht oder nur zu anderen Konditionen abgeschlossen hätte. Die Beweislast für die tatsächlichen Umstände, die den Tatbestand des arglistigen Verschweigens erfüllen, trägt der Käufer. Öffentliche Äußerungen des Verkäufers zur Immobilie – einschließlich eines vom Makler erstellten Exposés – bestimmen den geschuldeten Zustand des Kaufgegenstands; es ist unerheblich, ob die Beschreibung unmittelbar vom Verkäufer oder mittelbar über den beauftragten Makler stammt, beide Angaben werden dem Verkäufer zugerechnet. Für die subjektive Arglist kommt es darauf an, ob der Verkäufer erkannte oder jedenfalls in Betracht zog, dass eine dauerhafte Wohnnutzung rechtlich ausgeschlossen war. Enthält die Objektbeschreibung des Maklers einen uneingeschränkten Hinweis auf ein Einfamilienhaus, obwohl tatsächlich nur eine Nutzung als Wochenendhaus zulässig ist, kann diese Angabe eine Informationspflicht des Verkäufers auslösen, weil sie beim Käufer eine unzutreffende Vorstellung über die Nutzbarkeit der Immobilie hervorruft.
Ansprüche gegen den Immobilienmakler
Für Ansprüche gegen den Immobilienmakler ist entscheidend, ob die im Exposé enthaltenen Angaben die vereinbarten Eigenschaften der Immobilie mitbestimmen und geeignet sind, die Nutzungserwartungen des Käufers zu prägen. Bleiben wertmindernde Nutzungsbeschränkungen – wie hier die Lage in einem Wochenendhausgebiet ohne gesicherte Wohnnutzung – unerwähnt, kann dies die Grundlage für weitreichende Ersatzansprüche bilden, insbesondere auf Wertersatz nach deliktsrechtlichen Grundsätzen. Ein deliktischer Schadensersatzanspruch, etwa gestützt auf § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB oder § 826 BGB, bemisst sich nach der Differenzhypothese: Verglichen wird die tatsächliche Vermögenslage nach Vertragsabschluss mit derjenigen, die ohne das irreführende Verhalten bestünde. Setzt der Käufer den Vertrag fort, liegt der Schaden in dem Betrag, um den die Immobilie aufgrund des verschwiegenen Mangels zu teuer erworben wurde; dabei ist es unerheblich, ob der Verkäufer tatsächlich bereit gewesen wäre, einen geringeren Kaufpreis zu akzeptieren. Im konkreten Fall betrug die wertmindernde Einbuße 72.000 Euro. Dieser Betrag ergibt sich aus der Differenz zwischen dem gezahlten Kaufpreis und dem Marktwert der Immobilie unter Berücksichtigung der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten.