Anwendbarkeit der Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen
Durch missverständliche Formulierung vieler Medien und teilweise auch Falschinformationen herrscht der weit verbreitete Irrtum, dass die Mietpreisbremse auf die Vermietung von möblierten Wohnungen grundsätzlich nicht anwendbar sei. Diese Aussage ist pauschal nicht richtig, denn der § 549 I BGB schließt die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse im Geltungsbereich nur für bestimmte Konstellationen und somit nur ausnahmeweise aus. In der Praxis sind vor allem die folgende Konstellationen relevant:
- Wohnraum, der nur zum „vorübergehenden Gebrauch“ vermietet ist sowie
- Wohnraum, der Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung ist und den dieser überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt
Der erste Fall (die Kurzzeitvermietung) ist in § 549 I Nr. 1 BGB erwähnt und bezeichnet eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, die Mietparteien legen hierbei von vorneherein fest, für welchen Zeitraum das Mietverhältnis bestehen soll; hierbei müssen die Gründe in der Mietersphäre liegen. Demnach kann eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch sowohl bei einer möblierten als auch bei einer unmöblierten Wohnung gegeben sein, maßgeblich für die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ist nur die tatsächlich beabsichtigte Mietdauer. Nicht maßgeblich ist, ob die Wohnung möbliert ist oder nicht.
Der zweite Fall ist in § 549 I Nr. 2 BGB geregelt und erfasst: die klassische WG-Konstellation, bei welcher der Vermieter selbst mit in der Wohnung wohnt und diese (deshalb üblicherweise) überwiegend mit seinen Möbeln ausstattet. Die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ist in diesem Fall ausgeschlossen. Sofern der gesamte Wohnraum dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, gilt der § 549 I Nr. 2 BGB nicht, sodass die Mietpreisbremse Anwendung findet. Die Möblierung einer Wohnung und die Dauer des Mietverhältnisses sind daher stets getrennt voneinander zu betrachten.
Nach dem Gesetz existieren darüber hinaus keine Regelungen zum „Möbliertes Wohnen“ . Die Tatsache, dass bestimmte Mieter aufgrund privater oder beruflicher Verpflichtungen eine möblierte Wohnung anmieten, führt nicht bereits zum Ausschluss der Mietpreisbremse. Maßgeblich für die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse nach § 556d BGB ist primär, ob ein Fall des § 549 BGB vorliegt. Ein vorübergehender Gebrauch der Mietsache im oben genannten Sinn gem.§ 549 I Nr. 1 BGB bestimmt sich danach, ob die Zwecksetzung des Wohnens letztlich überwiegt. Das Wohnen überwiegt dann, wenn sich die Mietwohnung als Lebensmittelpunkt des Mieters im Sinne einer sozialen Sphäre, also der Begründung von sozialen Kontakten und Beziehungen, sowie der beruflichen und privaten Lebensführung darstellt. Die Wohnung muss mithin den räumlichen Lebensmittelpunkt des Mieters darstellen, auf eine bestimmte Dauer kommt es hierbei nicht an. Hintergrund ist, dass die soziale Mietsphäre besonders schützenswert ist, und daher ein lediglich vorübergehender Gebrauch im oben genannten Sinn dieses besonderen Schutzes nicht bedürfen, mithin auch nicht dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse unterliegen Ob die Parteien einen „vorübergehenden Gebrauch“ wirksam vereinbaren können bestimmt sich nach den tatsächlichen Umständen und nicht nach der vertraglichen Vereinbarung. Ebenso wenig ausreichend ist, dass eine relativ kurze Vertragsdauer vereinbart wurde. Auch hier wird wieder darauf hingewiesen, dass eine Möblierung der Wohnung zu keinem abweichenden Ergebnis führt, da es hiervon unabhängig zu betrachten ist.
paralleler Markt für möbliertes Wohnen?
Fraglich ist, ob zu Bestimmung einer ortsüblichen Vergleichsmiete auch der übliche Mietspiegel herangezogen werden kann. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin kann es einen eigenen Wohnungsteilmarkt für möblierte Wohnungen geben, für den dann gesonderter durch Sachverständigenbeweis eine eigene, ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden muss. (LG Berlin, Urteil vom 13. September 2023 – 67 S 51/22). Gegen diese Einschätzung spricht jedoch der Schlussbericht der durch das Bundesministerium der Justiz beauftragten und durch das Beratungsunternehmen Oxford Economics durchgeführten empirischen und rechtswissenschaftlichen Untersuchung des möblierten Mietwohnungsmarktes. Im Schlussbericht aus Juni 2023 wird in Folge eines SSNIP-Test, der es ermöglicht, einzelne Teilmärkte aus Sicht der Wohnungsnachfrager zu identifizieren, festgestellt, dass der möblierte Wohnungsmarkt keinen eigenen Markt bildet.
Ob für möblierte Wohnungen der Mietspiegel herangezogen werden kann oder eine ortsübliche Vergleichsmitte gesondert zu ermitteln ist, wird noch höchstrichterlich festzustellen sein. Ungeachtet dessen bleibt es dabei, dass die Mietpreisbremse auch auf möblierte Wohnungen in der Regel anzuwenden ist.
Möblierungszuschläge
Die Mietpreisbremse ist daher grundsätzlich auf möblierte Wohnungen anwendbar. Eine Wohnung im Sinne des § 549 II Nr. 2 BGB ist möbliert, wenn der Vermieter die Überlassung der Möbel in einem vertragsgemäßen Zustand schuldet, also eine vertragliche Möblierungspflicht innehat. Eine solche Möblierungspflicht kann vertraglich festgelegt werden, den Parteien steht es frei den Umfang dieser Möblierungspflicht zu regeln. Schuldet der Vermieter die Überlassung der Möbel in einem vertragsgemäßen Zustand, hat er auch für etwaige Mängel an den Möbeln einzustehen. Eine Vollmöblierung liegt nur dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung überwiegend mit seinen Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, die Wohnung demnach sofort bewohnbar ist. Hierfür ist zwingend erforderlich, dass alle wesentlichen Einrichtungsgegenstände vorhanden sind. Das Vorhandensein einzelner Möbel allein ist gerade nicht ausreichend für eine Möblierung gem. § 549 II Nr.2 BGB. Unbeachtlich ist zudem, ob es sich hierbei um besonders wertige oder hochwertige Möbel bzw. Einbaumöbel handelt. Erforderlich sind demnach wesentliche Einrichtungsgegenstände, mithin: Tische sowie Sitzmöbel, eine Wohnzimmermöblierung, eine funktionsfähige vollausgestattete Küche, Lampen sowie einer Waschmaschine. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, liegt keine Vollmöblierung vor und ein Möblierungszuschlag darf nicht erhoben werden
Nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG GE 1980, 863), welche durch das Landgericht Berlin bestätigt wurde (LG Berlin GE 2003, 954), ist als Berechnungsgrundlage auf den Zeitwert der überlassenen Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abzustellen. In Berlin werden nach der Rechtsprechung linear 2% dieses Zeitwerts (der Nutzungswert für den Mieter, der dem Wiederbeschaffungswert entspricht) über zehn Jahre pro Monat zugrunde gelegt. Grundsätzlich ist jedoch nicht unumstritten, mit welcher Abschreibung und Verzinsung im Einzelfall zu rechnen ist, daher kann die Rechtsprechung zum Zeitwert je nach Bundesland variieren, macht daher eine Einzelfallbetrachtung erforderlich. In Hamburg wird das sogenannte Hamburger Modell bei der Berechnung zugrunde gelegt. Hier wird ebenfalls auf den Zeitwert der überlassenen Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abgestellt, allerdings werden als Abschreibungszeitraum 7 Jahre statt 10 Jahre zugrunde gelegt und die maximale anteilige jährliche Verzinsung darf höchstens 15% betragen. Da der Möblierungszuschlag den Gebrauchswert für den Mieter angemessen widerspiegeln soll, muss eine entsprechende Wertminderung durch Zeitablauf, ob es sich um neue Möbel handelt und der Benutzung durch den Mieter berücksichtigt werden. Zudem können je nach Wohngebiet auch bestimmte Einrichtungsgegenstände wie eine Einbauküche bereits ein typisches mietpreisbildendes Wohnmerkmal darstellen, sodass in einem solchen Fall ein Möblierungszuschlag entfällt. Sofern der Möblierungszuschlag Bestandteil der Grundmiete werden soll, muss dies im Vertrag eindeutig zum Ausdruck gebracht werden, die Höhe des Möblierungszuschlags sowie die Berechnungsgrundlagemüssen jedoch nicht bereits im Vertrag offengelegt werden. Oftmals wird dieser Möblierungszuschlag von den Vermietern jedoch willkürlich zu hoch angesetzt oder bei Zweitbezug der möblierten Wohnung der Neuwert der Möbel für die Berechnung des Möblierungszuschlags zugrunde gelegt, mithin eine falsche Berechnungsgrundlage verwendet. Im Ergebnis kann sich hierdurch eine zu hohe Gesamtmiete ergeben. Aus Angst vor einer Kündigung zahlen viele Mieter die zu hohen Mieten ohne nachzufragen. Diese Angst ist unbegründet, da dem Mieter ein Auskunftsrecht gegenüber dem Vermieter gem. § 556g BGB bezüglich der Zusammensetzung der Miete gesetzlich zusteht.