Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 11.03.2026 – I ZR 202/25 mit den Anforderungen an einen Maklervertrag über Wohnimmobilien befasst. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob die gesetzlich vorgeschriebene Textform auch durch einen Austausch von E-Mails gewahrt werden kann und welche Folgen Formmängel für Provisionsansprüche des Maklers haben. Das Urteil ist insbesondere für Verkäufer und Käufer von Immobilien sowie für die Beurteilung möglicher Ansprüche gegen den Makler von erheblicher Bedeutung.
Der Sachverhalt
Eine Immobilienmaklerin war zunächst für den Nachweis eines anderen Kaufobjekts tätig. Später begleitete sie auch den Verkauf des Einfamilienhauses des Klägers und dessen Ehefrau. Im Rahmen der E-Mail-Korrespondenz übersandte die Maklerin einen Hinweis auf eine Provisionspflicht. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages stellte sie eine Maklerprovision in Rechnung, die zunächst bezahlt wurde. Die Verkäufer verlangten später die Rückzahlung der Provision. Sie machten geltend, dass kein formwirksamer Maklervertrag zustande gekommen sei. Die Vorinstanzen gaben ihnen Recht. Die Revision der Maklerin blieb vor dem Bundesgerichtshof letztlich erfolglos.
E-Mails können einen Maklervertrag begründen
Der BGH stellte klar, dass die nach § 656a BGB erforderliche Textform grundsätzlich auch durch E-Mails gewahrt werden kann. Grundsätzlich erfordert die Textform des § 126b S. 1 BGB eine lesbare Erklärung die auf einem dauerhaftem Datenträger abgegeben wird und die Person des Erklärenden bezeichnet. Nicht nur Papier sondern auch technische Einrichtungen zur Speicherung digitaler Daten sowie E-Mails genügen den Anforderungen eines solchen dauerhaften Datenträgers. Für einen wirksamen Maklervertrag ist nicht erforderlich, dass sich Angebot und Annahme in einem einzigen Dokument befinden. Vielmehr können die Vertragserklärungen auf getrennten dauerhaften Datenträgern abgegeben werden. Ein Maklervertrag kann daher grundsätzlich durch einen entsprechenden E-Mail-Austausch zustande kommen. Für die Praxis bedeutet dies, dass Maklerverträge im Bereich der Wohnimmobilien nicht zwingend in einer gesonderten Vertragsurkunde niedergelegt werden müssen. Entscheidend ist, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Textform eingehalten werden. Der Bundesgerichtshof hat zugleich klargestellt, dass die Einführung des § 656a BGB die Möglichkeit eines konkludenten Vertragsschlusses nicht beseitigt hat. Ein Maklervertrag kann weiterhin durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass sich die wesentlichen Vertragsbestandteile – insbesondere die beteiligten Parteien, die vereinbarte Provision und das geplante Hauptgeschäft – aus textförmigen Erklärungen bestimmen lassen. Zur Auslegung dürfen dabei auch außerhalb der Erklärungen liegende Umstände herangezogen werden, sofern die Erklärungen hierfür einen ausreichenden Anknüpfungspunkt bieten.
Ansprüche gegen den Makler bei Formverstößen
Obwohl der BGH die Wirksamkeit eines Maklervertrags per E-Mail grundsätzlich bestätigte, scheiterte die Maklerin im konkreten Fall an den Anforderungen der Textform. Das Provisionsverlangen befand sich nicht im eigentlichen Nachrichtentext, sondern in einem unter der Signatur eingefügten Hinweisblock. Nach Auffassung des Gerichts war dadurch nicht mehr eindeutig erkennbar, welche Inhalte überhaupt Teil der maßgeblichen Vertragserklärung sein sollten. Die erforderliche Textform war deshalb nicht gewahrt. Mangels wirksamen Maklervertrags bestand vorliegend kein Anspruch auf die gezahlte Provision. Die Verkäufer konnten das bereits gezahlte Honorar zurückverlangen. Besonders relevant ist die Entscheidung für mögliche Ansprüche gegen den Makler. Der BGH betont, dass die Textform gerade dazu dient, Streitigkeiten über das Zustandekommen und den Inhalt eines Maklervertrags zu vermeiden. Wird die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten, ist der Vertrag unwirksam. Zugleich stellte der Senat klar, dass der Makler einen Formmangel grundsätzlich nicht über das Bereicherungsrecht umgehen kann. Fehlt ein wirksamer Maklervertrag, kommen regelmäßig auch keine bereicherungsrechtlichen Ansprüche für die erbrachten Maklerleistungen in Betracht.
Fazit
Das Urteil stärkt die Rechtssicherheit bei Maklerverträgen über Wohnimmobilien. Ein Maklervertrag kann zwar grundsätzlich durch E-Mails und sogar durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Dennoch müssen die Anforderungen der Textform sorgfältig eingehalten werden. Für Käufer und Verkäufer kann die Entscheidung insbesondere dann relevant werden, wenn die Wirksamkeit eines Maklervertrags oder die Rückforderung einer bereits gezahlten Provision im Raum steht.