Die Kurzzeitvermietung ist in § 549 I Nr. 1 BGB erwähnt und bezeichnet eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Die Mietparteien legen hierbei von vorneherein fest, dass das Mietverhältnis nur für einen bestimmten Zeitraum bestehen soll. Die Gründe für den vorübergehenden Gebrauch müssen in der Mietersphäre liegen. Maßgeblich für die Betrachtung des Mietverhältnisses sind zunächst die Zwecksetzung des Gebrauchs und die vereinbarte Mietdauer. Die Zwecksetzung des Gebrauchs darf lediglich vorübergehender Natur sein, es muss sich um einen sogenannten „Sonderanlass“ handeln und die vereinbarte Mietdauer darf nur für einen kurzen Zeitraum geschlossen worden sein. Es ist daher nicht ausreichend, dass die Vertragsparteien im Mietvertrag vereinbaren, es solle sich nur um eine Nutzung zum vorübergehenden Gebrauch handeln. Entscheidend ist, dass es sich auch in tatsächlicher Hinsicht lediglich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelt.
Lebensmittelpunkt des Mieters ist entscheidend
Ein vorübergehender Gebrauch der Mietsache ist regelmäßig bei temporären Aufenthalten zu bejahen, wie etwa die Anmietung einer Ferienwohnung oder einer Montagewohnung. Von einem vorübergehenden Gebrauch ist dann nicht mehr auszugehen, wenn der Mieter die Wohnung zu seinem Lebensmittelpunkt macht, also wenn er diese als dauerhaftes zu Hause ansieht. Dies ist dann der Fall, wenn er die Mietsache als Ausgangspunkt für die Begründung persönlicher und sozialer Bindungen sowie der beruflichen und privaten Lebensführung nutzt. Hintergrund der Differenzierung ist, dass der Gesetzgeber die Mietverhältnisse, bei denen ein Lebensmittelpunkt des Mieters gebildet wird, für besonders schutzwürdig erachtet. Dass der Mietvertrag nur für ein begrenzten Zeitraum geschlossen wird reicht daher nicht um nur von einem vorübergehendem Gebrauch auszugehen. In diesem Zusammenhang wird nochmal darauf hingewiesen, dass hierbei von der bloße Befristung des Mietvertrags zu unterscheiden ist. Diese ist grundsätzlich unwirksam, sofern kein Fall des § 575 I S. 1 Nr. 1. – 3. BGB vorliegt.
Anwendbarkeit der Mietpreisbremse
Ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelt, hat rechtliche Auswirkungen. So fällt die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gem. § 549 II Nr. 1 BGB aus dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse heraus, sodass diese auf entsprechende Mietverhältnissen nicht anwendbar ist. Maßgeblich für die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ist nur die tatsächlich beabsichtigte Mietdauer, ob es sich um eine möblierte oder um eine unmöblierte Wohnung handelt, ist unerheblich, da es keinen parallelen Mietmarkt für möbliertes Wohnen gibt.
Umdeutung in einen unbefristeten Mietvertrag
Grundsätzlich ist die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch zulässig und kann daher wirksam vereinbart werden. Die Wirksamkeit dieser Vereinbarung hängt jedoch wie gezeigt davon ab, ob es sich auch tatsächlich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelt. Das Landgericht Berlin hat zudem in seinem Urteil vom 13.09.2024, 67 S 51/22 entschieden, dass ein vermeintlich zum vorübergehenden Gebrauch geschlossener Mietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag umgedeutet werden kann, wenn die Voraussetzungen für den vorübergehenden Gebrauch nicht vorliegen. Grundlage des Urteils war eine mietrechtliche Streitigkeit bei der ein Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch mehrmals verlängert wurde. Eine solche Umdeutung hat zur Folge, dass die gesetzlichen Vorschriften für unbefristete Mietverhältnisse Anwendung findet.