Die arglistige Täuschung beim Immobilienkauf ist ein praxisrelevantes Problem und kann zu einer Anfechtung des gesamten Immobilienkaufvertrags berechtigen. Gemäß § 433 Abs. 1 S.2 BGB ist der Verkäufer grundsätzlich verpflichtet, dem Käufer die Kaufsache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Sind dem Verkäufer Mängel bekannt, so hat er diese dem Käufer zu offenbaren. Eine arglistige Täuschung wird durch das Verschweigen von Tatsachen über einen solchen offenbarungspflichtigen bzw. versteckten Mangel begangen. Auch das Tätigen von falschen Angaben und die damit einhergehende Verletzung der Wahrheitspflicht stellt eine arglistige Täuschung dar.
Versteckte Mängel beim IMMOBILIENKAUF
Versteckte Mängel sind Eigenschaften der Immobilie, die sich in der Regel nicht durch eine einfache Besichtigung offenbaren. Beispiele hierfür sind unzureichende Dämmung, Schädlinge und Feuchtigkeit im Mauerwerk aber auch falsche Angaben über erzielbare Mieteinnahmen. Maßgeblich für die Arglisthaftung des Verkäufers ist, dass dieser die Mängel kannte oder zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer die Mängel nicht bekannt waren und seine Entscheidung über den Vertragsschluss dadurch beeinflusst wurde. Versteckt werden Mängel an der Immobilie oftmals durch Überstreichen von Schimmel und Feuchtigkeitsflecken oder das bauliche Abdecken durch Holzplatten oder Folien. Die Mängel sind so bei einer Besichtigung zunächst nicht erkennbar, werden sich nach einer Zeit oder beim Umbau durch den Käufer allerdings offenbaren.
Darlegungs-und Beweislast
Grundsätzlich trifft die Darlegungs-und Beweislast für das Vorliegen der offenbarungspflichtigen Mängel und der Kenntnis des Verkäufers den Käufer. Grundsätzlich muss der Verkäufer den Käufer über bereits erfolgte Mängelbeseitigungsmaßnahmen an der Immobilie informieren. Arglist ist bei einer durch ein Fachunternehmen erfolgten Mangelbeseitigung ausgeschlossen. Der Verkäufer ist nicht zu einer Erfolgskontrolle der vorgenommenen Mangelbeseitigung durch das Fachunternehmen verpflichtet, er darf in die ordnungsgemäß ausgeführten Arbeiten vertrauen. Aufgrund der hieraus resultierenden unterschiedlichen Fallkonstellationen und der generellen Darlegungs- und Beweislastproblematik ist oft eine Einzelfallentscheidung erforderlich, daher kann sich eine anwaltliche Prüfung der Rechtslage lohnen.
Rechtliche Möglichkeiten
Die arglistige Täuschung beim Immobilienkauf berechtigt den Käufer nach § 123 BGB zur Anfechtung des gesamte Immobilienkaufvertrags. Zudem hat der Käufer wegen der Pflichtverletzung des Verkäufers einen Anspruch auf Schadensersatz oder Minderung. Der Käufer kann auch eine Rückabwicklung des Kaufvertrags und der bereits geleisteten Zahlungen erreichen. Im Übrigen stellen die Maklerprovision und auch eine bereits entrichtete Grunderwerbssteuer ersatzfähige Schadenspositionen dar, ebenso wie Ablösungszinsen im Falle eines Bankdarlehens. Der Käufer muss dem Verkäufer hierbei gerade keine Möglichkeit zur Nachbesserung geben, sondern kann aufgrund des geschädigten Vertrauensverhältnisses ohne Nachfristsetzung Schadensersatzansprüche geltend machen und vom Kaufvertrag zurücktreten. In der Praxis enthalten Immobilienkaufverträge oft eine Erklärung des Verkäufers, dass diesem keine offenbarungspflichtigen Mängel bekannt sind. Eine solche Erklärung schließt eine Anfechtung des Immobilienkaufvertrags und Schadensersatzansprüchen allerdings nicht von vorneherein aus. Der Verkäufer kann sich gem. § 444 BGB bei einem arglistig verschwiegenen Mangel nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. Sofern der Käufer nicht von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch macht, hat dieser einen Anspruch auf Nacherfüllung. In diesem Rahmen ist der Verkäufer zur Reparatur oder Beseitigung des Mangels verpflichtet und hat auch die Kosten hierfür zu tragen. Die Verjährungsfrist für Ansprüche des Käufers wegen Mängeln betragen ab Zeitpunkt der Übergabe gem. § 438 BGB fünf Jahre. Handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel beträgt die Verjährungsfrist ab Zeitpunkt der Kenntnis des Mangels gem. § 438, 195 BGB drei Jahre.