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Folgen eines Schriftformverstoßes bei Mietverträgen über Geschäftsräume

Das OLG Dresden hat in einem Urteil vom 27.02.2024, 5 U 1362/23 über die Folgen eines Schriftformverstoßes bei Mietverträgen über Geschäftsräume entschieden. Ein Schriftformverstoß für befristete Mietverträge über Geschäftsräume führt zu einer Verlängerung auf unbestimmte Zeit. Darüber hinaus ist eine individuell vereinbarte Kündigungsfrist eines formunwirksamen Mietvertrags dann nicht bindend, wenn diese den Zeitraum der gesetzlichen Kündigungsfristen überschreitet.

Sachverhalt

In dem Urteil zugrunde liegenden Sachverhalt nahm der Kläger den Beklagten auf Räumung und Herausgabe von Gewerbemieträumen in Anspruch, welche der Beklagte für sein Versicherungsfachgeschäft nutzte. Der am 28.06.2003 geschlossene Gewerberaummietvertrag hatte eine Laufzeit über 3 Jahre und sollte sich jeweils um 1 Jahr verlängern, sofern eine der Parteien der Verlängerung des Mietverhältnisses nicht widerspricht und mit Frist von 3 Monaten vor Ablauf der Mietzeit kündigt. Der ursprüngliche Mietvertrag wurde auf Vermieterseite lediglich von einem Gesellschafter der GbR unterschrieben und unterlag damit einem Formmangel. Sofern eine Vertragspartei eine Mehrzahl an weiteren vertretungsberechtigten Personen vertritt, muss die Unterschrift des Vertreters einen entsprechenden Hinweis enthalten, dass die Unterschriften der vertretenen Personen fehlen. Im Fall der GbR waren die anderen Vertretungsberechtigten Personen die Gesellschafter, ein entsprechender Hinweis enthielt der Mietvertrag dahingehend nicht. In zwei weiteren Nachtragsvereinbarungen unterschrieb ebenfalls nur ein Gesellschafter, wobei ihm die GbR mittlerweile angewachsen war, ohne entsprechenden Hinweis. Durch Erwerb trat dann schließlich der Kläger in das ursprüngliche Mietverhältnis anstelle der GbR ein und kündigte dem Beklagten fristgerecht zum 31.08.2023 und verlangte Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume zum 31.12.2023.

Folgen der Formunwirksamkeit

Um einen Mietvertrag über Geschäftsräume für länger als ein Jahr wirksam schließen zu können, bedarf es der Schriftform, dies ergibt sich aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 S.1 BGB. Die Parteien müssen sich über den wesentlichen Inhalt des Vertrags einig sein und die entsprechenden Inhalte in diesem auch schriftlich festhalten. Sowohl für den Mietvertrag selbst, als auch für Nachtrags- oder Änderungsvereinbarungen gilt, dass zwingend eine von beiden Parteien unterzeichnete Vertragsurkunde im Original vorliegen muss. Es reicht nicht aus, einen Mietvertrag lediglich per E-Mail zu bestätigen. Grundsätzlich sind die Parteien in der Vertragsgestaltung frei und können auch abweichende Individualvereinbarungen treffen, namentlich individuelle Kündigungsfristen oder eine Begrenzungen der Mietdauer. Ist der zugrunde gelegte Vertrag jedoch unwirksam, dann gelten statt den Individualvereinbarungen die gesetzlichen Bestimmungen des BGB. Bei einer wegen Formmangels unwirksam vereinbarten Kündigungsfrist, gilt dann die Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB. Sofern es sich um einen zeitlich begrenzten Mietvertrag handelt und dieser formwidrig ist, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Dies hat zur Folge, dass beide Seiten das Vertragsverhältnis dann innerhalb der gesetzlichen Frist ggf. vorzeitig kündigen können.

Prävention und Heilung

Der Gewerbebetrieb erfordert meist ein hohes Maß an Planungssicherheit und ist mit wirtschaftlichen Risiken verbunden. Vor Aufnahme des Betriebs werden meist umfangreiche Umbaumaßnahmen in der Gewerbeeinheit vorgenommen, die zeit- und kostenintensiv sind. Um die Risiken für beide Parteien zu minimieren, sollten alle inhaltlichen Vereinbarungen im Mietvertrag festgehalten werden. Bereits bei Vertragsschluss sollte daher zwingend auf die Einhaltung des Schriftformerfordernisses geachtet werden. Ist es hierfür schon zu spät, kann in Einzelfällen ein Schriftformverstoß durch eine Nachtragsvereinbarung geheilt werden. Diese Nachtragsvereinbarung muss selbst die Schriftform wahren und hinreichend deutlich auf den Ursprungsvertrag, sowie auf etwaige vorangegangene Nachtragsvereinbarungen Bezug nehmen.

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