Die Mietpreisbremse sollte ursprünglich zum 31. Dezember 2025 auslaufen. Sie war als zeitlich begrenzte Regelung vorgesehen, die die Vermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt regulieren sollte. Die diesjährigen Koalitionsgespräche wiesen bereits die Richtung für eine zeitlich begrenzte Fortführung der Mietpreisbremse. Nun hat der Bundestag jüngst die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 beschlossen.
Inhalt der Mietpreisbremse
Inhaltlich sieht die Mietpreisbremse vor, dass Neuvertragsmieten die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10% übersteigen dürfen. Welche Gebiete einen angespannten Wohnungsmarkt haben, wird von den jeweiligen Landesregierungen festgelegt. Von dieser Regel stellen Neubauten gem. § 556f S.1 BGB , die nach Oktober 2014 erstmalig genutzt und vermietet wurden, sowie Wohnungen die nach einer umfassenden Modernisierung erstmalig vermietet werden, eine Ausnahme dar. Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Baumaßnahmen einen Umfang haben, der die Wohnung mit einem Neubau vergleichbar macht, und wenn die Kosten dafür mindestens ein Drittel der Neubaukosten betragen. Für Modernisierungsmaßnahmen kann § 555b BGB herangezogen werden. Zudem muss die Modernisierung eine qualitative Verbesserung der Wohnung bewirken.
Modifizierung der Mietpreisbremse
Der BGH hat zudem in seinem Urteil vom 18.12.2024, VIII ZR 16/23 zur Begründung der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse angeführt, dass Vermieter auf dem Gebiet des Mietrechts, in Anbetracht der derzeitigen gesellschaftliche und politischen Lage, mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen müssen und ein Vertrauenstatbestand für eine sie begünstigende Rechtslage nicht besteht. Es sei über die Verlängerung hinaus eine Modifizierung der Mietpreisbremse geplant, dessen Konzept allerdings noch erarbeitet werden soll. Derzeit bleibt abzuwarten, ob und welche Modifizierungen für die Mietpreisbremse künftig geplant sind. Sinn und Zweck einer Modifizierung wäre, dass mehr Wohnungen in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse einbezogen werden können. Mithin der Wohnungsmarkt auch mehr reguliert und insbesondere in Großstädten entlastet werden soll. Im Gespräch sind bislang die Ausweitung des Anwendungsbereichs der Mietpreisbremse auf Indexmietverträge und die Anpassung des § 556f BGB dahingehend, dass auch Neubauwohnungen der Mietpreisbremse unterliegen sollen.
AUSWIRKUNGEN AUF VERMIETERSEITE
Die Intensität der Auswirkungen für Vermieter richten sich danach, ob es nur bei einer Verlängerung der Mietpreisbremse bleibt oder ob zudem eine Modifizierung beschlossen wird. Derzeit darf durch die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 die Miete in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete 10% weiterhin nicht übersteigen. Diese Verlängerung der Mietpreisbremse kann langfristig Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben. Es werden mehr Mieten in die Berechnung mit einbezogen, die sich nicht an der am Markt erzielbaren Höhe orientieren, sondern an der vereinbarten gesetzlichen Mietobergrenze.
Sofern eine geplante Modifizierung der Mietpreisbremse durchgesetzt wird, könnte dies bedeuten, dass Neubauten künftig in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse einbezogen werden. Das wiederum hätte für Vermieter bzw. Investoren primär wirtschaftliche Folgen. Insbesondere die langfristige Planungssicherheit bei Investitionsprojekten würde beeinträchtigt werden, und die Bereitschaft zur Investition in Wohnungsbauprojekte könnte ebenfalls abnehmen. Um die wirtschaftlichen Nachteile für Vermieter abzufedern und gleichzeitig einen Anreiz zur Vermietung zu schaffen, sind steuerliche Vorteile für Vermieter geplant, die ihr Wohnungseigentum günstig vermieten und somit zur Entlastung des Wohnungsmarktes beitragen. So soll insbesondere Leerstand vermieden werden. Darüber hinaus sollen Verstöße gegen die Mietpreisbremse härter als bislang sanktioniert werden.
AUSWIRKUNGEN AUF MIETERSEITE
Die Mietpreisbremse wurde primär als eine mieterschützende bzw. mieterbegünstigende Regelung entwickelt. Auf den ersten Blick scheint sie als ein gutes Instrument den Wohnungsmarkt insgesamt zu entlasten. Sie findet bisher zumindest auf befristete Mietverträge Anwendung und im Falle der rechtswidrigen Vereinbarung eines vorübergehenden Gebrauchs greift sie ebenfalls. Im Rahmen wucherisch überhöhter Mieten ist auch zu beobachten, dass Befristungen zumeist unwirksam vereinbart werden und im Ergebnis damit auch unbefristete Mietverträge vorliegen. Die Verlängerung der Mietpreisbremse könnte für Mieter jedoch eine Reduzierung des Angebots auf dem Wohnungsmarkt insgesamt bedeuten, da viele Vermieter die eigentlich temporär vorgesehene Bindungswirkung der Mietpreisbremse weiter „aussitzen“ könnten und Wohnungen selbst nutzen oder leer stehen lassen.