Das Vermieterpfandrecht ist eine rechtliche Möglichkeit, durch die der Vermieter seine Ansprüche im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis sichern kann. Im Folgenden werden die wichtigsten Punkte des Vermieterpfandrechts näher erläutert.
Definition des Vermieterpfandrechts
Das Vermieterpfandrecht behandelt die Sicherung von Forderungen die der Vermieter gegenüber dem Mieter besitzt und ist in §§ 562-563d BGB geregelt. Es besteht nur für Forderungen aus dem vertraglich festgelegten Verhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Diese Forderungen können sich beispielsweise aus fehlenden Miet- oder Nebenkostenzahlungen oder aus Schadensersatzansprüchen ergeben. Ebenfalls ist eine Sicherung der Ansprüche auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung nach verspäteter Rückgabe der Mietsache gemäß § 546a BGB möglich. Das Vermieterpfandrecht gilt sowohl für den Wohnraum als auch für das Gewerbe.
Voraussetzungen für das Entstehen des Vermieterpfandrechts
Die erste Voraussetzung stellt ein Mietverhältnis dar. Dieses muss zu dem Zeitpunkt bestehen (§ 562 Abs. 1 S. 1 BGB) und ein wirksamer Mietvertrag zwischen dem Vermieter und Mieter geschlossen worden sein. Zusätzlich muss der Mieter sich im Zahlungsverzug befinden. Hierbei ist es irrelevant, ob sich der Zahlungsverzug auf die Miete oder Nebenkosten bezieht.
Nur Sachen, die körperliche Gegenstände im Sinne des § 90 BGB darstellen, können durch das Vermieterpfandrecht verpfändet werden. Die Gegenstände müssen das Eigentum des Mieters sein und sich im Mietobjekt befinden. Wenn dies nicht der Fall ist, ist eine Anwendung des Vermieterpfandrechts ausgeschlossen. Ebenfalls sind Sachen des Untervermieters nicht pfändbar, da sie nicht im alleinigen Eigentum des Hauptmieters stehen. Aus diesen Gründen ist eine Verpfändung von Sachen des Untermieters grundsätzlich ausgeschlossen. Allerdings ist es für den Vermieter möglich, Informationen über das Eigentum des Mieters zu fordern.
Nichtsdestotrotz besteht eine zeitliche Beschränkung hinsichtlich der Entschädigungsforderungen. Um die Interessen des Mieters zu schützen ist gemäß § 562 Abs. 2 BGB eine Geltendmachung des Vermieterpfandrechts für eventuell zukünftige Entschädigungsforderungen nicht möglich. Es sind demnach nur Mieten aus dem laufendem und das darauffolgenden Mietjahr vom Vermieterpfandrecht umfasst. Insofern ist der Zeitpunkt entscheidend, ab wann die Forderungen entstanden sind.
Was kann gepfändet werden?
Der Vermieter kann Sammlerstücke, Schmuck (OLG Köln, Urteil vom 01.09.2021 – 22 U 171/18), Kunstwerke (BGH, Urteil vom Urt. v. 12.02.1992 – XII ZR 7/91) oder elektronische Geräte, die nicht der Ausübung einer Erwerbstätigkeit dienen (OLG Stuttgart, Urteil vom 10.04.2008 – 13 U 139/07) pfänden. Der Vermieter kann von seinem Pfandrecht bei unpfändbaren Sachen gemäß § 562 Abs. 1 S. 2 BGB nicht in Gebrauch nehmen. Einige der unpfändbaren Sachen werden in § 811 Abs. 1 Nr. 1-8 ZPO aufgezählt. Zu den unpfändbaren Sachen zählen:
- Geräte, Materialien oder Mittel, die zum Arbeiten benötigt werden
- Persönliche Dokumente
- Kleidung
- Tiere
- Personenkraftwagen
- Gegenstände die keinen Wert besitzen
- Gegenstände des alltäglichen Lebens
Erlöschen des Vermieterpfandrechts
562a BGB regelt das Erlöschen des Vermieterpfandrechts und stellt hierbei Rahmenbedingungen auf. Wenn Gegenstände aus dem Mietobjekt entfernt werden, erlischt infolgedessen das Vermieterpfandrecht. Erfolgt die Entfernung des Gegenstandes ohne Wissen oder Einwilligung des Vermieters, erlischt das Vermieterpfandrecht nicht. Erlangt der Vermieter Kenntnis über das Entfernen der Gegenstände innerhalb des Mietobjekts, muss dieser gemäß § 562b Abs. 2 BGB den Anspruch gerichtlich geltend machen. Geschieht dies nicht innerhalb eines Monats, erlischt das Vermieterpfandrecht. Des Weiteren bleibt das Pfandrecht bestehen, bis die gepfändeten Gegenstände im Rahmen der Zwangsvollstreckung verkauft werden. Der Erlös aus diesem Verkauf dient weiterhin als Sicherheit für die Forderungen des Vermieters.“ Wird das Mietverhältnis zwischen beiden Parteien beendet, kann sich kein Vermieterpfandrecht daraus ergeben.
Weitere Gründe für die Erlöschung des Vermieterpfandrechts können sein:
- Aufhebungsvertrag
- Forderungen aus dem Mietverhältnis sind erloschen
- Vermieter wird durch Erwerb Eigentümer des Gegenstandes
Rechtsfolgen
Der Vermieter kann gemäß §§ 1228, 1257 BGB die Gegenstände des Mieters weiterverkaufen und aus dem Erlös seine Ansprüche tilgen. Ist der Anspruch des Vermieters fällig, kann dieser die Aushändigung des Gegenstandes durch den Mieter verlangen.