Die Eigenbedarfskündigung ist für Vermieter eine Möglichkeit um sich aus einem Mietverhältnis zu lösen, bei dem sich die Mieter grundsätzlich vertragstreu verhalten haben und der Vermieter mithin kein Recht zur außenordentlichen Kündigung hat. Selbstverständlich müssen hierbei bestimmte Voraussetzungen beachtet werden und die Eigenbedarfskündigung darf nicht missbräuchlich erfolgen. Welche Voraussetzungen das sind und welche Möglichkeiten Mieter beim Erhalt einer Eigenbedarfskündigung haben, wird im Folgenden erläutert.
Voraussetzungen
Eine Eigenbedarfskündigung ist die Möglichkeit Wohnraummietverträge zu kündigen bzw. aufzulösen. Hierbei ist unerheblich, ob es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um einen Wohnraummietvertrag, Nutzungsvertrag für eine Genossenschafts- oder Werkmietwohnung, Untermietvertrag oder um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt. Maßgeblich ist allein der von den Parteien vereinbarte Vertragszweck als Wohnraum.
Der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung steht auch nicht entgegen, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde oder dass die Mieter diese lediglich selbst nur als Ferienwohnung nutzen. Inhaltlich muss die Eigenbedarfskündigung für ihre Wirksamkeit bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
berechtigtes Interesse
Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung bedarf es zunächst eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne liegt vor, wenn der Berechtigte die gegenständlichen Mieträume für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts nutzen möchte.
Grundsätzlich ist Berechtigter in diesem Sinne der Vermieter, daher muss die Eigenbedarfskündigung für ihre Wirksamkeit auch durch diesen erfolgen. Der Berechtigte kann sich grundsätzlich auch vertreten lassen, hierbei dann nach den Regeln der Stellvertretung gemäß §§ 164 ff. BGB. Ein berechtigtes Interesse nach § 574 II BGB erfordert, dass der Vermieter die gegenständlichen Mieträume für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts ernsthaft benötigt.
Nicht ausreichend für ein berechtigtes Interesse ist lediglich der Wille in den Mieträumen zu wohnen, vielmehr bedarf es nachvollziehbaren Gründen, auf denen sich die Eigenbedarfskündigung stützt. Die streitgegenständliche Immobilie muss aus subjektiver Sicht des Vermieters für seine Wohnzwecke besser geeignet sein, als der bisherige Wohnraum. Allein die subjektive Sichtweise des Vermieters entscheidet diesbezüglich, was als besser geeignet und angemessen befunden wird. Durch die Gerichte erfolgt dann lediglich noch eine Gesamtwürdigung aller Umstände im Einzelfall.
aUSEINANDERFALLEN VON vERMIETER- UND eIGENTÜMERSTELLUNG
In der Praxis fallen die Eigentümer- und Vermieterstellung nicht selten auseinander. Zu beachten ist in solchen Fällen, dass die zur Eigenbedarfskündigung berechtigenden Umstände dennoch in der Person des Vermieters liegen müssen und nicht in der des Eigentümers.
In Fällen des Rechtsübergangs, zum Beispiel nach Erwerb einer Immobilie oder durch einen Erbfall, ist die Eintragung ins Grundbuch maßgeblich. Der Rechtsnachfolger tritt nach der Eintragung in das Grundbuch an die Stelle des ursprünglichen Vermieters, gem. § 566 Abs. 1 BGB. Eine Eigenbedarfskündigung, die vor dieser Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist demnach grundsätzlich unwirksam.
Zu beachten ist allerdings, dass der Rechtsnachfolger in einigen Fällen bestimmte Gestaltungsrechte wie eine Kündigung unter Umständen bereits vor Eintragung ins Grundbuch ausüben kann. In einem solchen Fall muss konsequenterweise dann der zur Kündigung berechtigenden Umstände in Form eines berechtigten Interesses allerdings auch in der Person des derzeitigen Vermieters liegen – was zum Beispiel bei Wohnungskäufen recht selten der Fall sein dürfte.
Vorratskündigung
Eine reine Vorratskündigung ist rechtsmissbräuchlich und daher unzulässig. Die Eigenbedarfskündigung muss mit dem berechtigten Interesse des Vermieters in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen und darf nicht rein vorsorglich ausgesprochen werden.
Keine Vorratskündigung liegt vor, wenn das berechtigte Interesse ernsthaft und konkretisiert dargelegt wird und dieses zumindest in einem absehbaren Zeitraum wahrgenommen werden soll. Als absehbarer Zeitraum wird als ausreichend bereits die derzeitige Lebensplanung des Berechtigten oder auch beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen der Immobilie nach der Kündigung angesehen.
Es muss vom Vermieter beabsichtigt werden die Immobilie als Wohnraum zu nutzen, eine gewerbliche oder anderweitige Nutzung stellt bereits kein berechtigtes Interesse dar. Der Eigenbedarfskündigung steht allerdings nicht entgegen, dass die Räumlichkeiten nur vorübergehend zu Wohnzwecken genutzt werden sollen, wie es regelmäßig bei der Dauer eines Studiums von Angehörigen der Fall sein wird.
Hat der Vermieter mehrere Immobilien zur Auswahl, dann obliegt ihm ein Wahlrecht, für welches Mietverhältnis er eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Eine Abwägung durch die Gerichte, ob die Wahl eines anderen Mietverhältnisses angemessener gewesen wäre erfolgt nicht, da es allein auf die subjektive Sicht des Vermieters ankommt.
Abwehrmöglichkeiten
Für Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten, hat dies oft eine unerwartete hohe finanzielle und persönliche Belastung als Folge. Durch den Anstieg der Mietpreise ist es meist schwer eine vergleichbare, bezahlbare Wohnung in der nahen Umgebung zu finden, sodass Mieter ihr bisheriges soziales Umfeld verlassen müssen.
Bei Mietverhältnissen, die in § 549 II BGB aufgelistet sind, besteht kein Kündigungsschutz des Mieters. Sofern die streitgegenständliche Wohnung in einem Haus mit nur 2 Wohnungen liegt, bei der eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, besteht ein zumindest eingeschränkter Kündigungsschutz nach § 573a BGB.
Grundsätzlich ist es dem Mieter möglich Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen und diese auf einen Härtefall nach §§ 574, 574a BGB zu stützen. Hiernach kann der Mieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses verlassen, wenn ihm, seiner Familie oder eines Haushaltsangehörigen die Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Diese Feststellung wird im Wege einer Gesamtwürdigung unter Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen des Vermieters, für den jeweiligen Einzelfall getroffen. Für die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung ist der Widerspruch zwingend, da anderenfalls keine Überprüfung der Mieterinteressen erfolgen kann.