Im Vergleich zu regulären Mietverhältnissen gibt es bei der Vermietung an Diplomaten in der Vertragsgestaltung einiges zu beachten. Potenzielle Mietvertragspartner können sowohl Botschaften, Konsulate oder auch Diplomaten sein. Nach der Entscheidung des KG, Urteil vom 23.05.2005 – 8 U 234/04 ist bei der Einordnung des Mietvertrags als Wohnraummietvertrag oder Geschäftsraummietvertrag jeweils auf den vereinbarten Vertragszweck abzustellen. Beabsichtigt der Mieter von vornherein nicht selbst in der Immobilie zu wohnen (wie es regelmäßig bei Botschaften oder Konsulaten der Fall ist), sondern mietet diese zum Zweck der Weitervermietung an Betriebszugehörige an, kommt ein Geschäftsraummietvertrag zustande. Dies gilt selbst dann, wenn die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken geeignet sind und schließlich auch von den Betriebszugehörigen hierfür genutzt werden. Ist der Mietvertragspartner hingegen ein einzelner Diplomat, kommt ein regulärer Wohnraummietvertrag zustande.
Grundsatz der Diplomatischen und Konsularischen Immunität
Diplomaten sind Teil eines sogenannten “bevorrechtigten Personenkreises” im Sinne des Art. 14 WÜD, der durch die diplomatische Immunität nach Art. 31 Abs. 1 S. 1 WÜD in Verbindung mit Art.37 I WÜD geschützt ist. Die diplomatische Immunität umfasst eine grundsätzliche Befreiung von Maßnahmen der Zivil- und Verwaltungsgerichtsbarkeit, sowie einer absoluten Befreiung von Maßnahmen der Strafverfolgung des Empfangsstaates. Zweck der Immunität ist es, die wirksame Wahrnehmung diplomatischer oder konsularischer Aufgaben zu gewährleisten. Diese Immunität gewährt nach Art. 29 S.1 WÜD sowohl die Unverletzlichkeit der Person als auch die Unverletzlichkeit der Privatwohnung. Dieser “bevorrechtigte Personenkreis” umfasst die Mitglieder der in Deutschland errichteten Missionen, das diplomatische Personal, deren zum Haushalt gehörende Familienmitglieder sowie auch deren private Hausangestellte. Während für entsandte Diplomaten die umfassende Immunität gilt, beschränkt sich diese bei ortsansässigen Diplomaten des Empfangsstaates auf eine reine Amtsimmunität. Die Amtsimmunität schützt lediglich das dienstliche, nicht jedoch das private Handeln der Personen. Aus Art. 31 Abs. 1 WÜD gehen allerdings Ausnahmen von diesem Grundsatz hervor: Bei rechtlichen Streitigkeiten in Nachlasssachen oder Streitigkeiten über unbewegliches Eigentum (hierzu zählen zum Beispiel Grundstücke) findet dieser keine Anwendung. Zu unterscheiden ist daher zunächst immer, ob der Staat privatrechtlich oder in Ausübung seiner staatlichen Gewalt gehandelt hat. Ein Staat bzw. Konsulate, Botschaften und Diplomaten als Vertreter des Staates, können sich im Fall privatrechtlichen Handelns nicht mehr auf ihre Immunität berufen. Eine solche klassische privatrechtliche Handlung ist beispielsweise der Abschluss eines (Wohnraum-)Mietvertrags.
Auswirkungen, Prävention und Rechtliche hANDLUNGSMÖGLICHKEITEN
Die staatlichen Vertreter können somit zwar der deutschen Gerichtsbarkeit unterworfen werden, soweit allerdings Vollstreckungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen ergeben sich erhebliche Probleme in der Anspruchsdurchsetzung. Solche Probleme können sich entweder bereits im Erkenntnisverfahren, oder spätestens im Zwangsvollstreckungsverfahren ergeben. Klassische Beispiele sind Räumungsprozesse, Kündigungsfristen und Mietzinse. Daher sollten bereits bei der Vertragsgestaltung präventive Maßnahmen ergriffen werden, um später eventuell auftretenden Problemen vorzubeugen. Bereits bei der Vertragsanbahnung sollte von den Diplomaten Auskunft darüber verlangt werden unter welchen Personenkreis im Sinne des Wiener Übereinkommen über diplomatische Beziehungen diese fallen.
Eine präventive Maßnahme wäre die Vereinbarung einer Diplomatenklausel, die den ausdrücklichen Verzicht der Immunität erklärt. Hierbei ist zu beachten, dass es für Urteilsvollstreckungen eines gesonderten Verzichts auf die Immunität bedarf. Im Idealfall sollten vorab auch Kündigungsmodalitäten wie Frist und ein evtl. Sonderkündigungsrecht geklärt werden. Sofern der Instanzenzug erschöpft oder für unzulässig erklärt wurde, und der Anspruch mithin nicht durchsetzbar ist, besteht dennoch keine ausweglose Situation. Grundsätzlich bestünde die Möglichkeit einer Vermittlung zwischen beiden Parteien über das Auswärtige Amt. Im Idealfall einer Vermittlung erhält der Vermieter eine Entschädigung vom Staat des Entsandten, obwohl gerade kein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch besteht. Diese Vermittlungsmöglichkeit kann auch bereits dann in Anspruch genommen werden, wenn ein Klageverfahren von Anfang an keinen Erfolg verspricht aufgrund der Immunität der Diplomaten.