Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers nach Erwerb
Für viele Menschen steht der Erwerb einer Eigentumswohnung einen wichtigen Punkt in Ihrem Leben dar. Die eigene Wohnung bieten neben der Absicherung im Alter auch die Möglichkeit, sich frei zu entfalten. Wer eine Eigentumswohnung gekauft hat, ist mit der Eintragung im Grundbuch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Gemeinsam mit den anderen Wohnungseigentümern hat der Eigentümer nun die Verantwortung für die gemeinsam bewohnte Anlage. Hieraus ergeben sich spezielle Rechte und Pflichten die nachfolgend dargestellt werden sollen:
Rechte des Wohnungseigentümers
Nutzung des Sondereigentums
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungskäufer erwirbt mit dem Kauf sowohl Sondereigentum, als auch Gemeinschaftseigentum.
Zum Sondereigentum gehören die Eigentumswohnung und das Teileigentum. Unter Teileigentum ist das Sondereigentum an den Räumen des Gebäudes zu verstehen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, bspw. Kellerräume oder ein nicht ausgebauter Dachboden. Gem. § 13 WEG kann der Eigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Das heißt, dass der Wohnungseigentümer seine Wohnung so nutzen darf, wie er möchte, soweit in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung keine Nutzungsbeschränkungen geregelt sind. Dazu gehört auch die Möglichkeit der Vermietung oder Verpachtung.
Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums
Neben der Nutzung des Sondereigentums wird mit dem Kauf der Eigentumswohnung auch das Recht zur Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums erworben. Unter das Gemeinschaftseigentum fällt das Grundstück und alle Gebäudeteile oder Anlagen, die nicht im Sondereigentum eines Anderen stehen. Damit sind etwa Aufzüge, Treppen und Außenanlagen gemeint. Weist das Gemeinschaftseigentum erhebliche Mängel auf, ist die Eigentümergemeinschaft zur Sanierung verpflichtet.
Durchführung von baulichen Veränderungen
Solange kein Gemeinschaftseigentum betroffen ist, dürfen die Eigentümer bauliche Veränderungen vornehmen. Betreffen die baulichen Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum, ist die Zustimmung sämtlicher Eigentümer notwendig. Laut dem Bundesgerichtshof (V ZR 49/16) ist jedoch nur dann die Zustimmung einzuholen, wenn die bauliche Maßnahme so erheblich ist, dass sich der optische Eindruck des Gebäudes insgesamt wesentlich verändert. Unauffällige Baumaßnahmen sind dem Eigentümer daher gestattet.
Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung
In den stattfindenden Wohnungseigentümerversammlungen beschließt die Eigentümergemeinschaft einmal jährlich u.a. die Höhe der monatlichen Umlage und Instandhaltungsmaßnahmen. Die Stimmrechte der einzelnen Wohnungseigentümer können unterschiedlich geregelt werden. Als Standard gilt das Kopfprinzip, bei dem jeder Eigentümer eine Stimme hat. Daneben steht dem Eigentümer auch ein Recht auf Mitbestimmung bei der Hausordnung zu. Diese regelt das Zusammenleben der Hausgemeinschaft.
Pflichten des Wohnungseigentümers
Neben dem Eigentümer zustehenden Rechten ergeben sich auch Pflichten aus der Eigentümerstellung. Diese bestehen zum einen gegenüber der Gemeinschaft und zum anderen gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, § 14 WEG.
Pflichten gegenüber der Gemeinschaft
Einhaltung von Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen – Duldungspflicht
Gegenüber der Gemeinschaft besteht die Pflicht, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten, § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Bei Pflichtverstößen eines Wohnungseigentümers muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handeln bzw. dies sanktionieren. Darüber hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.
Aus dieser Einhaltung ergibt sich auch die Duldungspflicht gegenüber der Gemeinschaft aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Würde diese Pflicht nicht bestehen und jedem ein Abwehranspruch zustehen, so könnten die Beschlüsse wohl kaum umgesetzt werden.
Rücksichtnahme
Im Übrigen ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Gemeinschafts- und Sondereigentum so zu nutzen, dass keinem anderen Wohnungseigentümer ein unvermeidlicher Nachteil entsteht. Im Wesentlichen bedeutet dies ähnlich wie in einem Mietshaus, dass eine Belästigung von Lärm, Gerüchen oder Tieren vermieden werden soll. Wie die Ausgestaltung im Einzelfall aussieht, regelt das WEG und die Hausordnung. Die Aufstellung dieser ist gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG vorgesehen.
Hausgeldzahlung
Da alle Wohnungseigentümer gemeinsam Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum tragen, ist eine anteilige Beteiligung über die Hausgeldzahlung für Instandhaltung- und Sanierungsmaßnahmen, sowie die Verwaltung der Wohnanlage vorgesehen. Dafür hat jeder Eigentümer monatlich ein Hausgeld an die Gemeinschaft zu zahlen.
Pflichten gegenüber den Wohnungseigentümern
Rücksichtnahme
Gem. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG trifft die Rücksichtnahmepflicht auch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern zu. Insofern ist auf die obigen Ausführungen zu verweisen.
Duldungspflicht
Der einzelne Eigentümer ist verpflichtet, sämtliche Einwirkungen zu dulden. Diese Einwirkungen dürfen jedoch ein hinzunehmendes Maß nicht überschreiten. Davon umfasst sind sämtliche Einwirkungen, die durch den Gebraucht einen anderen Sondereigentums entstehen, aber auch bauliche Veränderungen, soweit diese gestattet wurden, mithin dort wo Beschlüsse und Vereinbarungen der Gemeinschaft eingehalten werden. Wenn dies nicht der Fall ist, steht dem Eigentümer ggf. ein Abwehranspruch zu.
Im Ergebnis bestehen umfangreiche Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers nach Erwerb der Immobilie. Wie diese konkret ausgestaltet sind, wird auch durch die Gemeinschafts- und Hausordnung und durch die einzelnen Beschlüsse geregelt. Insofern ist eine Bewertung im Einzelfall unabdinglich.