Im Folgenden geht es um das BGH-Urteil vom 22.6.2022- VIII ZR 356/20 und dessen zugrunde liegenden Sachverhalt zur Wirksamkeit der Berliner Kündigungsschutzklausel. Für das bessere Verständnis wurde der Sachverhalt auf die wesentlichen Aspekte gekürzt.
Sachverhalt
Die Beklagte war Untermieter einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses. Hauptmieter der Wohnung waren seit 1985 die Schwester der Beklagten und Person C. Die Eigentümerin des Grundstücks übertrug im Jahr 1990 1/5 ihres Miteigentumsanteils an B. Nach dem Tod der Eigentümerin gingen die 4/5 ihres Miteigentumsanteils auf den Erben A über. 1996 wurde die Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG erklärt und A und B wurden 1997 als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. B übertrug noch im selben Jahr 1/5 seines Miteigentumsanteils auf A, A wurde auch als Alleineigentümer des Mehrfamilienhauses im Grundbuch eingetragen.
Nach dem Tod des A schloss A’s Alleinerbin im Jahr 2014 mit der Beklagten, ihrer Schwester und C eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 20.12.1985. Nach dieser Vereinbarung schied C aus dem Mietvertrag aus und die Beklagte trat als Hauptmieterin in das Mietverhältnis ein. 2015 verstarb die Schwester der Beklagten und ihr Ehemann P wurde Alleinerbe. Das Wohnungseigentum wurde 2015 an die O- GmbH übertragen, auch eine Grundbucheintragung erfolgte im selben Jahr. 2018 erwarben dann die Kläger das Wohnungseigentum an der streitigen Wohnung, im Dezember 2018 sprachen sie die Eigenbedarfskündigung aus. Im Revisionsverfahren begehren die Kläger Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, dass der Räumungsklage der Kläger zunächst stattgegeben hatte.
KündigungsbeschränkunG bei Wohnungsumwandlung
Zentrale Norm des Urteils ist § 577a BGB. Diese Norm enthält eine Kündigungsbeschränkung nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Nach der Umwandlung greift eine Sperrfrist von 3 Jahren für die Geltendmachung berechtigter Interessen des Erwerbers. Ein solches berechtigtes Interesse kann sich aus einer Eigenbedarfskündigungen oder (unter engen Voraussetzungen) auch aus Verwertungskündigungen ergeben. Die Sperrfrist kann in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt von 3 auf 10 Jahre erhöht werden. Die Verlängerung der Sperrfrist haben vor allem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen und Schutz vor Wohnungsverlust als Grundgedanken. Bereits angespannte Wohnungsmärkte sollen möglichst entlastet oder zumindest nicht weiter belastet werden. Berlin hat schon länger einen angespannten Wohnungsmarkt und hat deshalb von dieser Regelung 2013 gebrauch gemacht. Die Verlängerung der Sperrfrist ist hierbei nicht auf Bezirke beschränkt, sondern gilt konsequent berlinweit.
Ab wann läuft die Sperrfrist?
Der BGH stellt hierfür auf den Zeitpunkt des erstmaligen Erwerbs des Wohnungseigentums ab. Gem. § 577a I BGB beginnt die Kündigungssperrfrist mit der erstmaligen Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums an den Erwerber. Diese erstmalige Veräußerung sei hier erstmalig mit dem Eigentumserwerb der M-GmbH und deren Eintragung ins Grundbuch im Jahr 2015 erfolgt. Zwar stellt die Übertragung des Miteigentumsanteil des B an A rechtsgeschäftlich eine Veräußerung eines Eigentumsanteils dar, allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine Veräußerung an den Erwerber im Sinne des § 577a I BGB. Das Gericht begründet dies mit dem fehlenden Vermieterwechsel. Sinn und Zweck der Norm sei es, den Mieter vor Eigenbedarfskündigungen zu schützen, die aufgrund eines Eigentümerwechsels und des damit (regulär) verbundenem Vermieterwechsels zu befürchten sind. Das (Eigenbedarfs-)Kündigungsrisiko des Mieters hat sich durch den Erwerb des Miteigentumsanteils hier allerdings nicht signifikant erhöht, daher ist auch nicht auf diesen Zeitpunkt als erstmaliger Erwerb abzustellen.