Was ist eine Verdachtskündigung ?
Ebenso wie im Arbeitsrecht kann auch im Mietrecht ausnahmsweise eine Verdachtskündigung ausgesprochen werden. Die einst vom Bundesarbeitsgericht (2 AZR 426/18 vom 31.01.2019) entwickelten Grundsätze einer Verdachtskündigung im Arbeitsrecht können auch auf das Dauerschuldverhältnis im Mietrecht entsprechend angewendet werden. Eine Verdachtskündigung liegt nur dann vor, wenn und soweit die Kündigung damit begründet wird, gerade der Verdacht eines nicht erwiesenen Verhaltens habe das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zerstört. Dies stellt auch keinen Verstoß gegen die Unschuldsvermutung dar.
Unter welchen Voraussetzungen kann eine Verdachtskündigung im mietrecht ausgesprochen werden?
Voraussetzung ist, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Die Verdachtsmomente müssen also geeignet sein, dass für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zu zerstören. Diese muss der Vermieter hinreichend darlegen. Eine subjektive Einschätzung des Vermieters, dass das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien unwiderruflich zerstört sei, ist nicht ausreichend.
Beispiel
Wird der Mieter eine Gewerbeimmobilie auf die Liste einer ausländischen Aufsichtsbehörde gesetzt, mit der Begründung, dass eine in Deutschland verbotene Organisation finanziert werde, ist dies für eine Verdachtskündigung im Mietrecht nicht ausreichend. Es fehlt an einem ausreichend wichtigen Grund. Erforderlich wäre der Vortrag konkreter und bestimmter Tatsachen, die objektiv einen dringenden Verdacht einer strafbaren Handlung bilden. Diese Verdachtsmomente müssen geeignet sein, das Vertrauen für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses zu stören. Daran fehlt es im vorliegenden Beispiel.