Das Landgericht Berlin hat mit Beschluss vom 11.08.2020 – 67 S 140/20 zu Möblierungszuschlägen festgestellt, dass für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die tatsächliche Ausstattung der Mietsache abzustellen ist und Möblierungszuschläge daran zu messen sind. Die vorhandenen Ausstattungsmerkmale sind auch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter sie selbst geschaffen hat oder die Kosten für die Anschaffung getragen hat, sofern den Vermieter die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht trifft, § 535 I 2 BGB.
Sachverhalt
Die Vermieterin einer Berliner Wohnung verlangt die Zustimmung zur Mieterhöhung unter Berücksichtigung der von der Mieterin zur Verfügung gestellten Einbauküche. Die Mieterin zahlt seit Mietbeginn einen Zuschlag von 35,00 € monatlich. Dabei vertritt die Mieterin die Ansicht, dass durch den bisher geleisteten Zuschlag, die Küche bei der gegenständlichen Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen sei. Aus diesem Grund sei die ortsübliche Vergleichsmiete überhöht.
Das zuständige Amtsgericht hat der Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung vollumfänglich stattgegeben. Die Beklagte Mieterin wendete sich dagegen mit der Berufung.
Entscheidung
Das Landgericht Berlin hat mit Hinweisbeschluss mitgeteilt, dass es beabsichtigt, die Berufung zurückzuweisen. Das Amtsgericht habe die Beklagte zutreffend zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt.
Die Beklagte führte an, dass die Klägerin mit dem Zustimmungsverlangen die vereinbarte Mietzinsstruktur verändere. Der Klageantrag und das Erhöhungsverlangen seien dahingehend auszulegen, dass die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete einschließlich des Küchenzuschlags zu einem Gesamtbetrag von 717,36 € gerichtet sei. Daher spiele es keine Rolle, ob der vereinbarte Zuschlag Bestandteil des Nettokaltzinses oder der erhöhten und um den Zuschlag bereinigten Nettokaltmiete aufzuschlagen sei. Es sei allein entscheidend, dass die verlangte Miete nicht über die Summe von bereinigter Miete und dem Küchenzuschlag hinausgehe.
Das Landgericht stellte fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete vom Amtsgericht zutreffend ermittelt wurde. Die Küchenausstattung sei trotz des Küchenzuschlags in Höhe von 35,00 € wohnwerterhöhend zu berücksichtigten. Eine auf Kosten des Mieters angeschaffte Ausstattung sei nicht zu berücksichtigen. Hier habe die Klägerin die Küche jedoch nicht auf Kosten der Beklagten angeschafft, sondern lediglich einen monatlichen Zuschlag verlangt. Die Beklagte hätte nach wertender Betrachtung die Küche allenfalls dann auf eigene Kosten angeschafft, wenn der geleistete Küchenzuschlag in Summe den Anschaffungskosten der Küche zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens entsprochen hätte. Dies sei hier nicht vorgetragen worden und auch nicht ersichtlich.
Darüber hinaus seien Ausstattungsmerkmale, die auf Kosten des Mieters geschaffen wurden nur dann nicht zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Gewährleistungspflicht trage. Beide Voraussetzungen seien mangels ausdrücklicher Vereinbarung nicht erfüllt. Bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag handelt es sich um einen von der Klägerin gestellten Formularmietvertrag. Die Gewährleistungspflicht obliege der klagenden Vermieterin.
Praxishinweis
Grundsätzlich bleiben bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter auf eigene Kosten eingebrachte Ausstattungen unberücksichtigt. Wenn der Vermieter einen Ausstattungsgegenstand anschafft und es für einen so ausgestatteten Wohnraum keinen Wohnungsmarkt gibt, für den eine geeignete Vergleichsmiete existiert, kann der Vermieter einen Zuschlag verlangen, der ebenso Mietbestandteil wird.
Der Möblierungszuschlag soll den Wert der Gebrauchsmöglichkeit widerspiegeln und ist daher am Zeitwert zu bemessen. Dieser entspricht dem Wiederbeschaffungswert. Durch die Benutzung werden die Gegenstände wertloser, sodass eine Abschreibung zu berücksichtigen ist. Wenn also kein Zeitwert mehr vorhanden ist, ist ein Mietzuschlag ungerechtfertigt. Hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Bei einer Küche ist von einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von ca. 15-25 Jahren auszugehen.