Derzeit wird der Verkauf von deutschen Immobilien durch im Ausland ansässige Gesellschaften gefährdet. Hintergrund ist die aktuelle Praxis der Finanzbehörden um die anfallende Einkommenssteuer einzutreiben. Rechtsgrundlage dafür ist § 50a Abs. 7 EstG. Dies kann zu einer Gefährdung von Immobilientransaktionen führen.
Regelung des § 50a Abs. 7 EStG
§ 50a Abs. 7 EStG sieht vor, dass das Finanzamt des Verkäufers den Steuereinbehalt des Käufers anordnen kann, wenn der Veräußerungsgewinn beschränkt steuerpflichtige Einkünfte des Verkäufers darstellen, die nicht bereits anderweitig dem Steuerabzug unterliegen. In der Regel ist dies dann der Fall, wenn als Verkäufer eine natürliche oder juristische Person auftritt deren Sitz außerhalb Deutschlands liegt und die durch die Veräußerung einer in Deutschland liegenden Immobilie beschränkt steuerpflichtige Einkünfte erzielt. 25 % beträgt der pauschale Steuerabzug bei natürlichen Personen, bei Körperschaften, Personenvereinigungen oder Vermögensmassen 15 %. Die Finanzbehörde kann die Beträge an die voraussichtlich geschuldete Steuer anpassen.
Darüber hinaus, muss die Anordnung des Steuerabzugs zweckmäßig sein. Die Zweckmäßigkeit ist dann bereits zu bejahen, wenn der Verkäufer außer der verkauften Immobilie, über kein nennenswertes Vermögen im Inland verfügt. Das würde dazu führen, dass die Steuerschuld ggf. im Ausland vollstreckt werden müsste. Zutreffen würde dies auf viele außerhalb von Deutschland ansässige Gesellschaften, die nur zum Erwerb der Immobilie gegründet wurden.
Auswirkungen auf die Transaktion
Kaufpreisforderung
Der Bescheid der Finanzbehörde richtet sich direkt an den Käufer. Dies hat zur Folge, dass der Käufer verpflichtet ist, den Steuerabzug einzubehalten und direkt an das Finanzamt abzuführen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, so haftet er für die Einbehaltung und Abführung der Steuer.
Für den Käufer ergibt sich daraus zum einen die Folge, dass er zur Zahlung des Steuerabzugs nur bereit sein wird, wenn diese gegenüber der Kaufpreiszahlung angerechnet wird. Dies sollte daher auch im Kaufvertrag vereinbart werden.
Soweit der Verkäufer den Anspruch auf Kaufpreiszahlung abgetreten hat und dies dem Käufer gegenüber offen gelegt wurde, ist auch dies durch weitere Regelungen im Kaufvertrag festzuhalten. Problematisch ist in dieser Konstellation, dass die Zahlung des Steuerabzugs gegenüber der Finanzbehörde keine Erfüllungswirkung entfaltet. Dies hätte zur Folge, dass der Abtretungsempfänger weiterhin den gesamten Kaufpreis vom Käufer verlangen könnte. Die Erfüllungswirkung sollte daher im Kaufvertrag festgeschrieben werden. Als gestalterische Mittel kommen dafür beispielsweise die Aufnahme der Voraussetzung, dass die Finanzbehörde keine Anordnung gem. § 50a Abs. 7 EStG erlassen hat oder die Beibringungspflicht einer Zustimmungserklärung des Abtretungsempfängers in Betracht.
Lastenfreistellung
Besonders problematisch wird es, wenn der Kaufpreis nicht ausreicht, die ablösende Finanzierung des Verkäufers und den Steuerabzug zu zahlen. Um die Lastenfreistellung herbeizuführen, benötigt der Verkäufer in der Regel den Kaufpreis des Käufers. Für die Lastenfreistellung wäre daher die Kaufpreiszahlung neben dem Steuerabzug notwendig. Dazu dürfte der Käufer nicht bereit sein. In diesem Szenario sollte die Absicherung des Käufers durch vertragliche Regelungen gewährleistet werden. Denkbar ist eine Regelung, die den Verkäufer verpflichtet die Lastenfreistellung anderweitig selbst herbeizuführen oder eine Fälligkeitsregelung. Ergänzt werden könnte dies durch ein Rücktrittsrecht des Käufers, soweit die Transaktion dadurch scheitern sollte.
Höhe der Steuerschuld
Darüber hinaus ist es empfehlenswert, dass der Verkäufer Unterlagen und Nachweise zur Steuerschuld vorlegt. Dies sollte auch gegenüber der Finanzbehörde proaktiv erfolgen, sodass die Steuerschuld festgestellt werden kann. Dadurch würde auch sichergestellt, dass keine zunächst zu hohe Steuerschuld festgesetzt würde. Den gleichen Zweck würde eine vertragliche Frist verfolgen, um dem Verkäufer zu gestatten, eine Rücknahme oder Reduzierung des Steuerbescheides nach § 50a Abs. 7 EStG zu erwirken.
Fazit
Es ist daher zu empfehlen, dass die Thematik Gefährdung von Immobilientransaktionen durch § 50a Abs. 7 EStG bei der Gestaltung des Kaufvertrags umfassend Berücksichtigung findet. Um etwaige Unsicherheiten und die Gefährdung von Immobilientransaktionen auszuräumen, kann eine anwaltliche Unterstützung hilfreich sein.