Der Sachverhalt
2017 erwarb ein Käufer mit notariell beurkundetem Kaufvertrag ein bereits vermietetes Mehrfamilienhaus. Ende 2017 bis Anfang 2018 kam es aufgrund eines Wasserrohrbruchs zu einem deutlich höheren Frischwasserverbrauch. Durch den Eigentümerwechsel stellte die Stadt mit einem Abwasserbescheid die Gebühren für das Kalenderjahr 2018 neu fest. Der Vermieter erhielt eine Abrechnung über die ihm zugeleitete Frischwassermenge, welche aufgrund des Wasserrohrbruchs auffällig hoch gewesen ist. Über die erhaltene Abrechnung setzte der Verkäufer den Käufer nicht in Kenntnis. Der Käufer der Immobilie erhielt Anfang 2019 dann einen Bescheid, indem die Grundbesitzangaben neu festgestellt wurden und die Abwassergebühren das Fünffache im Vergleich zu den Vorjahren betrugen. Der Käufer klagte daraufhin auf Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Er begehrte die Erstattung des Differenzbetrags zwischen den neu berechneten und den “normalen” Abwassergebühren.
Verletzung einer nichtleistungsbezogenen Nebenpflicht
Ausgangspunkt des Verfahrens ist die Frage: Muss der Verkäufer über einen Wasserrohrbruch aufklären oder nicht? Der Verkäufer könnte vorliegend eine nichtleistungsbezogene Nebenpflicht verletzt haben, wenn er dem Käufer gegenüber eine Aufklärungspflicht hatte. Zwischen dem Käufer und dem Verkäufer besteht durch den Kaufvertrag über die Immobilie ein Schuldverhältnis. Aus diesem Schuldverhältnis erwachsen auch nichtleistungsbezogene Nebenpflichten. Solche Nebenpflichten Pflichten sind Anzeige- und Treuepflichten. Diese Pflichten basieren auf § 241 II BGB und gelten auch nachvertraglich. Gem. § 241 II BGB nachdem der Schuldner verpflichtet wird auf die schutzwürdigen Belange seines Vertragspartner Rücksicht zu nehmen. Welche Belange hierbei schutzwürdig sind, ist unter Berücksichtigung von Treu und Glauben gem. § 242 BGB festzustellen. Der Verkäufer ist in einer Machtposition, da er über Wissen und Informationen verfügt zu die der Käufer keinen Zugang hat und die sein Leistungs- und Integritätsinteresse beeinträchtigen. Um diese Machtposition auszugleichen, ist der Verkäufer schon bei Erwerb der Immobilie verpflichtet den Käufer ausreichend über alle relevanten äußeren Umstände aufzuklären.
Entscheidung des LandgerichtS Köln
In seinem Urteil vom 06.12.2021 – 7 O 26/ 21 hat das Landgericht Köln entschieden: Der Verkäufer muss über einen Wasserrohrbruch aufklären. Ein Rohrbruch, der einen erhöhten Abwasserbescheid zur Folge hat ist ein relevanter äußerer Umstand. Das Leistungs- und Integritätsinteresse des Käufers wird durch diesen Umstand beeinträchtigt. Daher besteht für diesen Umstand eine Anzeige- und Aufklärungspflicht gem. § 241 II BGB, die der Verkäufer verletzt hat. Der Verkäufer ist dem Käufer vorliegend zum Schadensersatz verpflichtet. Spätestens als er den Abwassergebührenbescheid erhalten hat, hatte er positive Kenntnis von dem Ausmaß des Wasserrohrbruchs und hätte den Käufer darüber informieren müssen.