Grundstücksvertrag unter der Bedingung eines weiteren Vertrags
Wer ein Grundstück allein unter der Bedingung kaufen will, dass ein weiterer baurechtlicher Vertrag zwischen den Parteien gilt, der sollte genau überlegen, inwieweit eine einheitliche Geltung zwischen den Verträgen gewollt ist. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 29.01.2021 – V ZR 139/19) ist der Parteiwille entscheidend dafür, ob beide Geschäfte beurkundet werden müssen oder nicht.
Ausgangsfall
Im Ausgangsfall kaufte eine Gemeinde ein Grundstück. Der Kaufvertrag wurde notariell beurkundet und unter der Bedingung geschlossen, dass ein Bebauungsplan und ein Durchführungsvertrag zur Erschließung und Vermessung in dem Plangebiet rechtskräftig werden würde.
Der Durchführungsvertrag war nicht Inhalt des Vertrags und wurde im Gegensatz zum Kaufvertrag nicht beurkundet. Der Verkäufer übertrug einen Teil der streitgegenständlichen Grundstücke an einen Dritten, nachdem die Bedingungen eingetreten waren. Der neue Eigentümer wurde als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, worauf hin die Gemeinde die Herausgabe und Übereignung des Grundstücks verlangte. Sowohl das LG Aachen, als auch das OLG Köln wiesen die Klage ab. Die Gemeinde verfolgte den Anspruch vor dem Bundesgerichtshof weiter.
Rechtliche Einheit zwischen Verträgen
Der V. Zivilsenat des BGH stellt auf die rechtliche Einheit zwischen Verträgen ab. Der Durchführungsvertrag wäre dann formnichtig nach § 125 S. 1 BGB in Verbindung mit § 311b Abs. 1 BGB, wenn zwischen dem Durchführungsvertrag und dem Grundstücksvertrag eine rechtliche Einheit bestünde. Ob dies der Fall ist, hänge vom Willen der beiden Parteien ab. Sollten beide Verträge miteinander “stehen und fallen” oder ging es nur um das Zustandekommen des Durchführungsvertrags an sich. Die Tatsache, dass die Verträge äußerlich getrennt abgeschlossen wurden und Verknüpfung durch die aufschiebende Bedingung seien lediglich Indizien für die Vorstellung der Parteien darüber.
Verjährung
Gem. § 196 BGB verjähren Ansprüche auf Übereignung von Grundstücken nach zehn Jahren. Dem BGH nach, ist jedoch umstritten wann der Herausgabeanspruch verjährt. Nach Ansicht der Richter am BGH ist § 196 BGB auch für die Besitzverschaffung anzuwenden, um eine einheitliche Verjährung von Übereignung und Herausgabe zu verwirklichen. Es sei nicht der Wille des Gesetzgebers Wertungswidersprüche zu schaffen.
Zusammenfassung
Der Parteiwille ist im Ergebnis ausschlaggebend dafür, ob ein Grundstücksvertrag unter der Bedingung eines weiteren Vertrags geschlossen werden soll und der Beurkundung bedürfen. Äußere Merkmale des Vertragsabschlusses können Indizien für den Parteiwillen darstellen. Im Ergebnis ist dieser ausschlaggebend dafür, ob eine rechtliche Einheit zwischen den Verträgen besteht.
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