Sachverhalt
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 43 Wohneinheiten und einer Tiefgarage musste sich um die Sanierung des gebäudeeigenen Flachdachs kümmern. Das Dach war undicht und somit sanierungsbedürftig. Die Kosten für die komplette Sanierung des Dachs überstiegen allerdings die finanziellen Mittel der WEG, daher sollte die Gesamtsanierung auf Teilsanierungsabschnitte aufgeteilt werden. Hierfür wurde ein mehrjähriger Sanierungsplan entwickelt, bei dem je nach Dringlichkeit des jeweils zu sanierenden Dachabschnitts vorgegangen wurde. Die Sanierung der ersten drei Teilabschnitte verlief problemlos. Der Beschluss über die Sanierung des vierten Abschnitts mit einer Fläche von 285 m² wurde jedoch angefochten. Für diesen Abschnitt wurden keine Vergleichsangebote eingeholt, sondern die Firma beauftragt, welche die bisherigen drei Abschnitte saniert hat. Die Kosten für die Sanierung des vierten Abschnitts beliefen sich auf 68.741,48 Euro. Streifrage war in dem Verfahren: Sind mindestens drei Vergleichsangebote für eine Dachsanierung erforderlich?
Notwendigkeit von Vergleichsangeboten
Grundsätzlich steht der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ermessensspielraum zu. Nach diesem Ermessen ist die WEG befugt eine Handwerksfirma zu beauftragen, die sich bei vergangenen Arbeiten als bewährt erwiesen hat. Die Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten kann dennoch sinnvoll begründet werden. Einerseits ist dies natürlich durch die finanziellen Vergleichsmöglichkeiten zu begründen. Das Unterlassen des Einholens von Vergleichsangeboten widerspricht allerdings angesichts der hohen wirtschaftlichen Belastung für die Wohnungseigentümergemeinschaft den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Es bedarf einer ausreichenden Tatsachengrundlage, die ohne Einholung von Vergleichsangeboten nicht gewährleistet ist. Ausnahmen hiervon wären beispielsweise, dass mangels Interessenten lediglich ein Angebot eines Handwerksunternehmens eingeholt werden kann oder es einer spezialisierten Handwerksfirma für die Sanierung bedarf.
Urteil des Amtsgerichts Bonn, vom 13.12.2021 – 211 C 25/ 21
Das Amtsgericht Bonn hat aus diesen Gründen entschieden: Es sind mindestens drei Vergleichsangebote für eine Dachsanierung erforderlich. Dies gilt zumindest bei Auftragsvergaben, bei denen der Wert 3.000 Euro übersteigt. Grund hierfür ist, dass bei einem geringen Auftragswert die Angebotseinholung mit unverhältnismäßig hohem Aufwand verbunden wäre. Die drei Vergleichsangebote sind dann jeweils für jeden zu sanierenden Abschnitt neu einzuholen.