Sachverhalt
2019 verklagten sieben Mieter einer Wohngemeinschaft die Vermieterin auf Zustimmung zu einem Austausch von vier Mietern. Der Mietvertrag enthielt hierbei keine genaue Regelung über die künftige Vorgehensweise bei Mieterwechseln. Bereits vor Vertragsschluss wurde der Name eines Mieters handschriftlich durch einen anderen ersetzt. 2017 vereinbarten die Parteien in einem Nachtrag, dass fünf der Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden und dafür sechs neue Personen eintreten. Zudem sollten die neuen Mieter als monatliche Miete ca. 240 Euro mehr bezahlen. Ein paar Monate später wurde in einem Nachtrag vereinbart, dass der neu eingetretene Mieter wieder aus dem Mietverhältnis ausscheidet und das Mietverhältnis stattdessen mit einem neuen Mieter fortgesetzt werden soll. Die Kläger verklagten die Vermieterin auf Zustimmung zum Mieterwechsel- bisher ohne Erfolg. Es besteht kein Anspruch auf Mieteraustausch bei WGs. Die Mieter ,die ausscheiden sollen, wohnen längst nicht mehr in der Wohnung, sondern die neuen Mieter und zwar als Untermieter der Vorherigen.
Besteht ein anspruch auf Zustimmung zum MieterAUSTAUSCH?
Grundsätzlich richtet sich diese Frage nach den vertraglich festgesetzten Regelungen. Eine vertragliche Regelung über den Mieteraustausch und – nachfolge wurde vorliegend nicht getroffen. Demnach müsste sich ein Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel aus dem Gesetz ergeben. Ein solcher Anspruch sieht das Gesetz aber nicht vor. Problematisch sind hier allerdings die gegenüberstehenden Interessen der Mieter und der Vermieterin. Die Mieter würden im Falle eines häufigen Mieterwechsels von einem Haftungsausschluss ab Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Mietvertrag profitieren. Der Vermieterin wiederum werden Risiken bezüglich der Durchsetzung und Nachweisbarkeit von Schadensersatzansprüchen und bei Kündigung auferlegt. Zudem wird ihre Solvenz beeinträchtigt und künftige Mieterhöhungen können nicht im “normalen” Umfang vorgenommen werden. Das Interesse der Mieter überwiegt in diesem Vergleich enorm. Daher ist einem generalisierten Anspruch auf Zustimmung und Duldung des Mieterwechsels nicht zuzustimmen. Interessengerecht ist es daher den Parteien im Rahmen der freien Vertragsgestaltung, die Wahl zu lassen eine entsprechende Regelung in den Mietvertrag aufzunehmen.
SoNDERFALL: STudierenden-WGs
In bestimmten Fällen, kann ein solcher Anspruch aus § 241 II BGB als vertragliche Nebenpflicht hergeleitet werden. Dies gilt zumindest dann, wenn ein Mieterwechsel nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde und eine nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft besteht. Besonders häufig dürfte dies für Studenten gelten, die aufgrund des meist ortsabhängigen Studiums öfter den Wohnort wechseln. Mietverträge werden dann meist nur für eine bestimmte Zeitgeschlossen, an einer langfristigen Bindung besteht wenig Interesse. In diesen Fällen liegen bereits konkrete Anhaltspunkte dafür vor, dass der Mietvertrag lediglich für eine bestimmte Zeit geschlossen wird und der Vertragsschluss auf einen häufigen Austausch der Mietparteien gerichtet ist.
Urteil des BGH vom 27.04.2022 – VIII ZR 304/21
Unter Berücksichtigung dieser Tatsachen hat der BGH nach der eingelegten Revision dann in seinem Urteil vom 27.04.2022 – VIII ZR 304/ 21 entschieden: Es besteht kein Anspruch auf Mieteraustausch bei WGs. Insbesondere liegt bei den Klägern nicht die Konstellation einer Studenten- WG vor. Unabhängig davon, dass es sich bei den Mietern nicht um Studenten handelt, war das Wohnen und Wirtschaften der Wohngemeinschaft nicht lediglich für eine begrenzte Dauer angelegt und das Mietvertragsende nicht absehbar. Durch die vielen Arten von Wohngemeinschaften, ist nicht grundsätzlich Fluktuation anzunehmen, sondern immer eine Einzelfallbetrachtung notwendig. Am Besten lassen sich solche rechtlichen Streitigkeiten durch vorherige vertragliche Prüfung und entsprechende Vertragsgestaltung vermeiden.