Seit der Veröffentlichung des Mietspiegels 2021 gab es Unsicherheiten hinsichtlich seiner Wirksamkeit. Doch das Landgericht Berlin hat jetzt zumindest entschieden: Der Berliner Mietspiegel 2021 sei zwar unwirksam, aber ein Begründungsmittel für Mieterhöhungen.
In seinem Urteil vom 24.05.2022 – 65 S 189/ 21 und in seinem Urteil vom 09.06.2022 – 67 S 50/22 musste das Landgericht Berlin über die zulässige Höhe einer Staffelmiete, und die Höhe einer Wiedervermietungsmiete entscheiden. Die Vermieter hatten zur Begründung der Mieten jeweils den Berliner Mietspiegel 2021 herangezogen. Streitig war demnach, ob der Mietspiegel 2021 wirksam ist und daher überhaupt Begründungsmittel sein kann.
Formelles Begründungsmittel
Grundsätzlich müssen Mieterhöhungen müssen gemäß § 558a Abs. 2 BGB begründet werden. Hintergrund dieser gesetzlichen Begründungspflicht ist, dass dem Mieter Aufschluss über die sachlichen Gründe der Mieterhöhungen gegeben werden soll. Allerdings sind die dort aufgeführten Begründungsmittel nicht abschließend. Mietspiegel sind ein Mittel, welche zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden können. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass diese wirksam sind.
Keine wirksame Fortschreibung eines Mietspiegels
Als Grund für die Unwirksamkeit des Mietspiegels 2021 wurde angeführt, dass der Mietspiegel von 2019 bereits eine Fortschreibung des Mietspiegels von 2017 sei. Eine Fortschreibung des Mietspiegels 2021 als qualifizierter Mietspiegel wäre damit ausgeschlossen. Nach Ansicht der 65. Zivilkammer kann die Höhe der maximalen Wiedervermietungsmiete gemäß §§ 556d, 557a IV BGB dennoch durch den Berliner Mietspiegel 2021 begründet werden. Sie sieht den Mietspiegel 2021 als mittels Fortschreibung des Mietspiegels 2019 erstellten, einfachen Mietspiegel an. Nach Auffassung des Gerichts stellt sowohl jede Neuaufstellung als auch jede Fortschreibung eines qualifizierten Mietspiegels zugleich auch immer eine Neuaufstellung eines einfachen Mietspiegels dar. Demnach ist der Mietspiegel 2021 zwar eine Fortschreibung, allerdings die erste Fortschreibung eines einfachen Mietspiegels und daher zulässig.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Relevant wird dies bei der Frage, ob das alte oder das neue Recht zur Bestimmung der Miethöhe herangezogen werden kann. Am 01.01.2020 wurde der Beurteilungszeitraum, der die Grundlage für den Begriff “ortsübliche Vergleichsmiete” bildet, geändert. Der Beurteilungszeitraum wurde bei geänderten Neu- und Bestandsmieten von vier auf sechs Jahre erhöht. Aus Art. 229 § 50 II EGBGB geht allerdings hervor, dass Mietspiegel mit altem Beurteilungszeitraum weitergelten und dementsprechend auch das alte Recht angewandt wird. Voraussetzung für Art. 229 § 50 II EGBGB ist, dass ein wirksamer Mietspiegel bereits existiert. Durch die Wirksamkeit des Mietspiegels 2021, gilt während seiner zweijährigen Laufzeit gemäß Art. 229 §50 II EGBGB das alte Recht. Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird demnach ein vierjähriger Betrachtungszeitraum berücksichtigt.
KOnsequenzen auf mieter und vermieterseite
Entscheidend ist natürlich, welche Konsequenzen diese Entscheidung sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite hat.
Die Antwort ist: Für beide Parteien hat dies überwiegend positive Rechtsfolgen. Auf Vermieterseite wird eine Mieterhöhung nicht an einen unzumutbaren Aufwand und damit einhergehende Kosten gebunden. Eine Mieterhöhung kann dadurch mit dem Mietspiegel 2021 begründet werden. Anderenfalls müssten für eine Mieterhöhung Gutachten von Sachverständigen erstellt werden oder Vergleichswohnungen herangezogen werden. Diese Vorgehensweise ist mit hohem Aufwand, Zeit und Kosten verbunden. Diese Vorgehensweise hätte auf Mieterseite Nachteile mit sich gebracht, wie stärkere Forderungen der Vermieter gegen Mieter. Diese Forderungen hätten sich zudem schwerer kontrollieren lassen.
Für Vermieter bedeutet dies: Der Berliner Mietspiegel 2021 begründet Mieterhöhungen und kann damit als Begründungsmittel herangezogen werden.