Scroll Top

Sicherung der Ansprüche in der Gewerberaummiete

Anwalt Rechtsanwalt Mangel Mietminderung

Sicherung der Ansprüche der vertragsparteien in der Gewerberaummiete

Gewerberäume verkörpern in der Regel hohe Werte von Mietern wie Vermietern zugleich. Aus die diesem Grund ist die Sicherung der Ansprüche der Vertragsparteien in der Gewerberaummiete bei der Vertragsgestaltung von zentraler Bedeutung. Als Renditeobjekte möchte der Vermieter dies sinnvoll absichern, sodass die Renditeerwartung gestützt wird und dem Immobilienwert Rechnung trägt. Schließlich liegt die Immobilie in der Obhut des Mieters. Der Mieter benötigt die Räume zur Gewinnerwirtschaftung und Nutzung für Personal, Mobiliar und Inventar.

Sicherungsinteresse der Vertragsparteien

Die Interessensphären der Vertragsparteien unterscheiden sich von Natur aus. Während der Vermieter seine Zahlungsansprüche umfassend absichern möchte, will der Mieter die Räume ungestört nutzen, um den Gewerbe- und Geschäftsbetrieb ausüben zu können, sodass Umsatzeinbußen vermieden werden. Nutzungsrechte und damit einhergehende Ansprüche sollen abgesichert werden.

Zur Veranschaulichung sich nachfolgend die jeweiligen Ansprüche und Rechte des Mieters und Vermieters aufgelistet, nach denen sich das Sicherungsinteresse richtet:

 

Ansprüche und Rechte des Mieters  Ansprüche und Rechte des Vermieters
  • Nutzungsüberlassung und Nutzung während der Mietzeit
  • Mietforderung; Betriebs- und Heizungskosten
  • Vertragsgemäßer Zustand
  • Durchführung von Schönheitsreparaturen
  • Instandhaltung und Instandsetzung
  • Ausführung sonstiger Vertragspflichten
  • Mietminderung
  • Reinigung und Winterdienst
  • Zurückbehaltungs- und Leistungsverweigerungsrechte
  • Beachtung von Nutzungsvorgaben und Beschränkungen
  • Schadensersatzansprüche bei Mängeln oder Pflichtverletzung des Vermieters
  • Beachtung von behördlichen Auflagen
  • Kautionsrückzahlungsanspruch bei Vertragsende
  • Betriebspflicht des Mieters
  • Nachforderung aus beendeten Mietverträgen
  • Beitritt zu Werbegemeinschaften

 

Sicherungsmittel des Mieters

Mieterdienstbarkeit/Grunddienstbarkeit

Durch eine Mieterdienstbarkeit, als beschränkt persönliche Dienstbarkeit gem. § 1090 ff. BGB, wird der Mieter berechtigt, das Grundstück entsprechend dem vereinbarten Zweck in der Bestellungsurkunde zu nutzen. Als dingliches Recht ist diese Dienstbarkeit gegenüber jedermann wirksam. Dagegen ist eine vertragliche Vereinbarung nur zwischen den Vertragsparteien wirksam. Sie schafft dadurch zusätzliche Rechtssicherheit für den Mieter. Die Dienstbarkeit stellt sich als Belastung des Grundstücks dar und  mindert für den Vermieter daher den Beleihungs- und Verkehrswert. Solche Dienstbarkeiten werden von Verrmieterseite jedoch selten gewährt.

 

Vorkaufsrecht

Als Sicherungsmittel kommt auch das Vorkaufsrecht in Betracht. Dieses muss notariell beurkundet werden. Zu beachten ist hierbei, dass der Mietvertrag beurkundet werden muss, sobald er ein Vorkaufsrecht beinhaltet oder der Mietvertrag von einem anderen beurkundungsbedürftigen Vertrag abhängt. Wird dieses Formerfordernis missachtet, kann der Vertrag dahingehend unwirksam sein.

Um Unwägbarkeiten vorzubeugen, kann es daher sinnvoll sein, den gesamten Mietvertrag zu beurkunden.

 

Kaufoption bzw. “Ankaufsrecht”

Im Gegensatz zum Vorkaufsrecht gibt die Kaufoption bzw. das Ankaufsrecht dem Mieter eine selbstständig ausübbare Entscheidungsgrundlage. Sie soll zu Gunsten des Mieters Investitionen absichern und kann dadurch mit der Abrede verbunden sein, dass bereits gezahlte Mieten auf den Kaufpreis angerechnet werden. Auch hier bedarf der gesamte Gewerbemietvertrag der notariellen Beurkundung.

Um die Kaufoption abzusichern, dient eine Vormerkung im Grundbuch.

 

Vormietrecht

Ähnlich wie das Vorkaufsrecht ermöglicht das Vormietrecht dem Mieter im Falle einer Neuvermietung in das gewünschte Mietverhältnis einzutreten und anstatt des neuen Vertragspartners mit dem Vermieter den Mietvertrag abzuschließen. Das Vormietrecht ist an keine  besondere Form gebunden. Vielmehr ist das Vormietrecht im Gesetz gar nicht geregelt. Jedoch geht es in aller Regel von einer einmaligen Ausübungsbefugnis aus.

 

Dauernutzungsrecht

Das Dauernutzungsrecht kann eine Alternative zum Gewerberaummietvertrag darstellen, um dem Mieter eine möglichst ungestörte Nutzung zu ermöglichen. Rechtliche Grundlage ist § 31 Abs. 2 WEG. Die Regeln und Beschränkungen des Mietrechts sind hier nicht einschlägig. Aus diesem Grund kann das Dauernutzungsrecht auch länger als 30 Jahre, unbefristet, befristet oder auf Lebenszeit vereinbart werden. Darüber ist es veräußerlich und vererblich und beinhaltet die Befugnis weiter zu vermieten und verpachten.

Ob der Eigentümer des zu belastenden Grundstücks dieses Recht einräumt, bleibt dem Einzelfall vorbehalten, da der Eigentümer quasi verdrängt und von jeder eigenen Nutzung ausgeschlossen wird. Das Dauernutzungsrecht bietet sich daher dann an, wenn der Standort für den Nutzer so wichtig ist, dass er ihn auch bei Insolvenz des Eigentümers oder einer Zwangsversteigerung nicht verlieren möchte. Der Zwangsversteigerungsschutz muss dabei gem. § 39 Abs. 1 WEG i.V.m. § 31 Abs. 3 WEG, § 44 ZVG gesondert vereinbart werden.

 

Sicherungsmittel des Vermieters

Abkoppelungsklausel

Abkoppelungsklauseln koppeln Gegenrechte und Gegenansprüche des Mieters vom Zahlungsanspruch des Vermieters ab. Sie umfassen insbesondere Minderungsrechte, Sachmängelgewährleistungsansprüche, Leistungsverweigerungs- und Zurückbehaltungsrechte, Aufrechnungsmöglichkeiten sowie Schadensersatzansprüche des Mieters. Diese Gegenrechte werden dem Mieter genommen und müssen in einem eigenen Prozess erklärt werden.

 

Patronatserklärung

Patronatserklärungen werden insbesondere bei Konzernhierarchien abgegeben. Darunter ist gegenüber dem Vermieter das Einstehen für eine (fremde) Verpflichtung zu verstehen. Besonders bei Vertragsbeziehungen mit angelsächsischen Partnern sind solche Erklärungen üblich. In der Praxis verpflichtet sich die ausländische Muttergesellschaft. Dies ist jedoch nicht zwingend der Fall. Es kann sich auch ein gutwilliger Dritter bereit erklären, eine solche Erklärung abzugeben.

Gewinnabführungs- und Verlustübernahmevertrag

Bei einem Verlustübernahmevertrag wird die Bonität des Gewerberaummieters um die Wirtschaftskraft des Mutterkonzerns erweitert. Gesetzlich vorgesehen ist dies für Aktiengesellschaften (§ 302 AktG), wird jedoch auch analog auch für Verträge zwischen Unternehmen mit anderer Rechtsform befürwortet.

Schuldbeitritt

Aus Sicht des Vermieters ist die Absicherung seiner Zahlungsaufforderungen durch den Schuldbeitritt eines Dritten wünschenswert. Dadurch wird eine eigene Vertragsverbindlichkeit des Beitretenden begründet. Da der Schuldbeitritt nicht als zusätzliche Mietsicherheit betrachtet wird, ist dies möglich. Um diese Trennung auch bei der Vertragsgestaltung aufzugreifen, ist es zu empfehlen, dass zwei getrennte Vertragsurkunden gefertigt werden. Andernfalls kann die Klausel im Bereich der Mietsicherheiten ausgelegt werden.

 

Kaution

Auch in der Gewerberaummiete können die Ansprüche des Vermieters durch die Kaution abgesichert werden. Da § 551 BGB nur für Mietverträge über Wohnräume betrifft, unterliegt das Gewerberaummietrecht nicht diesen strengen Bestimmungen. Das hat zur Folge, dass sich die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus der jeweiligen Vertragsabrede ergeben. Insbesondere die Höhe der Kautionsabrede ist im Gewerberaummietrecht frei verhandelbar. Dennoch ist es dem Vermieter zu empfehlen eine besonders hohe Kaution mit einem besonderen Sicherungsinteresse zu begründen. In Betracht kommt bspw. die besondere Ausstattung.

Neben der Geldleistung kommt auch eine Bürgschaft als Leistung der Kaution in Betracht. Der Mieter verpflichtet sich dabei die Bank oder die Muttergesellschaft als Sicherheitsleistung eine Bürgschaft auszureichen. Durch die Bürgschaft gewinnt der Vermieter einen validen Schuldner. Damit ein schneller Rückgriff auf den Bürgen erfolgen kann, wird in der Praxis häufig eine selbstschuldnerische Bürgschaft unter Ausschluss der Einrede der Vorausklage und unter Verzicht auf das Hinterlegungsrecht vereinbart. So wird der Bürge von der Prüfung der Voraussetzungen seiner Inanspruchnahme abgeschnitten.

 

Gesetzliches Vermieterpfandrecht

Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, soweit sie pfändbar sind (§§ 562, 562 d, § 578 BGB). Nicht gepfändet werden können Gegenstände, welche zur Fortsetzung der Erwerbstätigkeit nötig sind (§ 811 Abs. Nr. 5 ZPO).

 

Fazit

Die Sicherung der Ansprüche der Vertragsparteien in der Gewerberaummiete kann durch vielfältige Art und Weise begegnet werden. Aus Sicht des Mieters sind vor allem dingliche Absicherungen sinnvoll, sollte sich denn der Vermieter hierauf einlassen. Dagegen ist für den Vermieter ein schnelles Vorgehen zur Sicherung seiner Ansprüche und den Zugriff auf weitere Schuldner wesentlich.

Im Ergebnis soll daher der Einzelfall bei der Vertragsgestaltung betrachtet werden und die Kombination einzelner Sicherungsmittel auf deren Zulässigkeit geprüft werden, sodass beide Vertragsparteien ihre gegenseitigen Ansprüche in ausreichendem Maße absichern können.

 

JUR | URBAN BERÄT IM GEWERBERAUMMIETRECHT. HABEN SIE FRAGEN?

KONTAKTIEREN SIE UNS JETZT.