Umlagefähigkeit von Rauchmelderkosten
Grundsätzlich sind Anschaffungskosten für Rauchmelder nicht umlagefähig. Wie sieht die Rechtslage jedoch aus, wenn es sich um gemietete Rauchmelder handelt?
Maßgeblich hierfür ist, ob es sich bei den Kosten für gemietete Rauchmelder generell um umlagefähige Betriebskosten im Sinne des Betriebskostengesetzes handelt. Nach § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind Betriebskosten solche, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder des Grundstückslaufend entstehen. Hiervon ausgenommen sind Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.
Sachverhalt
Eine Vermieterin verklagte ihre Mieterin auf Zahlung von 221 Euro für die Anmietung und Wartung eines Rauchmelders. Der Mietvertrag enthielt neben den Wärmekosten auch die im Einzelnen aufgelisteten Betriebskosten, allerdings waren im Mietvertrag unter diesen Betriebskosten weder Kosten für die Miete noch die Wartung für Rauchwarnmelder aufgeführt. Die Ausstattung der Mietwohnungen mit den angemieteten Rauchmeldern kündigte die Vermieterin zuvor mit einem Schreiben an, in der die zukünftigen Betriebskosten aufgelistet waren. Die Mieterin weigerte sich jedoch zu zahlen. Da die Klage der Vermieterin vor dem AG Bergheim teilweise und vor dem LG Köln gänzlich fehlschlug, legte sie Revision beim BGH ein.
Kosten für Rauchmelder als betriebskosten?
Umlagefähige Kosten für Rauchwarnmelder sind schon nicht vom § 2 Nr. 1- 16 BetrKV erfasst. In Betracht käme eine Einordnung in den als Auffangtatbestand konzipierten § 2 Nr. 17 BetrKV als ” sonstige Betriebskosten”. Hiervon erfasst sind Aufwendungen des Vermieters, die der allgemeinen Betriebskostendefinition entsprechen, allerdings von geringer praktischer Bedeutung oder aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind. Sonstige Betriebskosten müssen zumindest nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr. 1- 16 BetrKV aufgeführten Betriebskosten vergleichbar sein. Nach Ansicht des AG Bergheim entsprach es nicht dem Willen des Gesetzgebers, die Anmietung und Wartung von Rauchmeldern als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV einzuordnen.
Rechtsprechung, BGH, VIII ZR 379/20
Nach Ansicht des BGH sind Mietkosten für Rauchmelder Betriebskosten nach § 1 Abs.1 Satz 1 BetrKV, da diese dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes auf seinem Grundstück laufend entstehen. Diese Mietkosten seien allerdings nicht umlagefähig. Es sei nicht konsequent die Erwerbskosten für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten anzusehen, die Mietkosten hingegen schon. Diese Mietkosten seien sogenannte “verkappte Anschaffungskosten”. Jedoch habe der Gesetzgeber bei einer Änderung der BetrKV im Jahr 2012 bewusst auf die Aufnahme von Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in den Betriebskostenkatalog verzichtet. Der Klägerin sei der Aufwand zwar erst durch die Einführung der Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern entstanden, jedoch stellen diese keine umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der § 2 Nr. 17 BetrKV dar. Eine gegenteilige Ansicht würde den Mieter im Vergleich zum Vermieter wirtschaftlich benachteiligen, da Kosten, die in dem wirtschaftlichen Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, auf den Mieter abgewälzt würden.
Gegenmeinungen in der Literatur
Denkbar wäre es auch, die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern nach §§ 559 ff. BGB im Rahmen von Modernisierungsmieterhöhungen auf den Mieter umzulegen. Hiergegen spricht bereits, dass es sich um zwei unterschiedliche Regelungsbereiche handelt. Dadurch stellen sich unterschiedliche formelle, sowie materielle Anforderungen und die Normen sind auf die Herbeiführung von unterschiedlichen Rechtsfolgen gerichtet. Sinn und Zweck der Vorschriften über die Umlagefähigkeit von Betriebskosten sind zum einen die Transparenz der Abrechnung für den Mieter und zum anderen Anreiz für den sparsamen Umgang mit Ressourcen. Die §§ 559 ff. BGB hingegen sollen einen Anreiz zu Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter schaffen. Eine Umlage von Kosten für Erwerb oder Miete von Rauchmeldern auf den Mieter wäre somit zudem systemwidrig.
Fazit
Grundsätzlich sind Vermieter unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume im Mietvertrag nicht aufgeführte Betriebskosten (dazu gehören solche die später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden) nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen. Die Mieter dürfen hierbei jedoch nicht wirtschaftlich benachteiligt werden. Ausgenommen von der Umlagefähigkeit sind die Anschaffung, die Anmietung, noch die Wartung bzw. Instandhaltung von Rauchmeldern. Ob es sich um Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung handelt, ist nach nach § 2 Nr. 1- 16 BetrKV, ggf. nach § 2 Nr. 17 BetrKV zu bestimmen. Dennoch bedeutet eine Einordnung von Kosten als Betriebskostenposition nicht gleichzeitig, dass diese Kosten auch umlagefähig sind.