vollstreckung der Räumung
Im Wege der Räumungsvollstreckung soll die Räumung und Herausgabe einer unbeweglichen Sache mit staatlichen Zwangsmitteln erwirkt werden. Klassischer Fall ist der Mieter, der die Wohnung nach der Kündigung nicht freiwillig verlässt und durch den Vermieter geräumt werden muss.
Gem. § 885 ZPO erfolgt die Räumung durch den Gerichtsvollzieher, indem er den Schuldner aus dem Besitz setzt und den Gläubiger in den Besitz einweist. Der Gläubiger erhält also eine leere Wohnung. Bewegliche Sachen, die nicht Teil der Zwangsvollstreckung sind, werden vom Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Schuldner übergeben. Gerade im Fall von Mietwohnungen sind die Kosten für den Gläubiger im Zweifel sehr hoch. Er muss zunächst für die Kosten des Abtransports der Gegenstände und die Verwahrung aufkommen, zusätzlich zu den Kosten des Gerichtsvollziehers. Auch wenn er grundsätzlich einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Schuldner, also dem ehemaligen Mieter, hat, ist gerade bei mittellosen Mietern die Chance auf eine vollständige Rückzahlung nur selten gegeben.
Berliner Modell
Um die Kosten zu senken hat sich das Modell der sog. Berliner Räumung entwickelt. Denn insbesondere in der Vollstreckungspraxis hat sich herausgestellt, dass der Gläubiger die Kosten der Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner regelmäßig nicht durchgesetzt bekommt, da der Schuldner nicht leistungsfähig ist.
Bei der Berliner Räumung findet keine Räumung im eigentlichen Sinne statt. Der Schuldner kann die Wohnung nicht mehr betreten, da der Gerichtsvollzieher das Schloss ausgetauscht. Seit 2013 ist das Berliner Modell der Räumungsvollstreckung als sog. beschränkter Vollstreckungsauftrag in § 885a ZPO festgeschrieben. Der Vermieter übt hierbei das in § 562 BGB festgeschriebene Vermieterpfandrecht aus. Frei ersichtliche Gegenstände sind durch den Gerichtsvollzieher zur Beweissicherung zu dokumentieren. Die Kosten für den Gläubiger beschränken sich hier auf den Vorschuss des Gerichtsvollziehers.
Hamburger Modell
Das Hamburger Modell der Räumungsvollstreckung erfolgt in zwei Phasen.
In der ersten Phase tauscht der Gerichtsvollzieher die Schlösser aus. Mit Fristsetzung von zwei Wochen hat der Schuldner die Möglichkeit seine Schulden zu begleichen. In der zweiten Phase findet der Räumungstermin statt. Der neue Wohnungsschlüssel wird jedoch nicht zunächst dem Vermieter ausgehändigt, sondern einem Mitarbeiter einer beauftragten Speditionsfirma. Bei der tatsächlichen Räumung wird durch den Gerichtsvollzieher eine Wohnungsbegehung durchgeführt, bei der Protokoll sowie Fotos der pfändbaren Gegenstände angefertigt werden. Im Anschluss werden durch eine Spedition alle pfändbaren Gegenstände eingelagert. Sollte der Mieter bis dahin eine neue Wohnung gefunden haben, so werden die Gegenstände dorthin geliefert. Der Vermieter erhält die Schlüssel erst dann, wenn die Wohnung vollständig geräumt ist.
Frankfurter Modell
Die Frankfurter Räumung erfolgt durch den Gläubiger selbst, allerdings unter Auflagen des Gerichtsvollziehers. Dieses Vorgehen senkt die Kosten für den Gläubiger maßgeblich. Der Vermieter muss die Einrichtung des Mieters in Räumen lagern, die für den Gerichtsvollzieher zugänglich sind. Die eigenständige Verräumung durch den Vermieter hat zur Folge, dass der Vermieter auch für eventuelle Schäden haftet. Eine genaue Dokumentation ist daher bei diesem Vorgehen vorteilhaft und dringend zu empfehlen.
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