Mietereinbauten
Im deutschen Recht gehen in der Regel alle mit dem Gebäude oder dem Grundstück auf Dauer fest verbundenen Sachen gem. § 946, §§ 93-95 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers über, weil sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks werden. Das gilt grundsätzlich auch für eingefügte Sachen des Inventars, wie zum Beispiel Badewannen, Waschbecken, Türen, Fenster, sog. Mietereinbauten. Hinsichtlich sog. Scheinbestandteile, welche nur für einen vorübergehenden Zweck in das Gebäude eingefügt werden, kommt es regelmäßig nicht zu einem solchen, gesetzlichen Eigentumserwerb ( Vgl. OLG Brandenburg , Urteil vom 17.08.2021 – 3 U 105/20).
Grundsätzlich hat der Mieter beim Auszug über die Rückgabe und Räumung der Mietsache (§ 546 BGB) hinaus auch die von ihm eingefügten Einrichtungen und vorgenommenen baulichen Veränderung wie zum Beispiel Einbauküchen, Bodenfließen und Tresore auf eigene Kosten zu beseitigen. Das betrifft auch Sachen, die im Eigentum des Vermieters stehen bzw. in sein Eigentum übergegangen sind. Für die mietrechtliche Verpflichtung kommt es auf die Eigentumslage also nicht an.
Es stellt sich daher die Frage welches rechtliche Schicksal Einrichtungen des Mieters erleiden, wenn der Mietvertrag keine Regelung enthält, wie mit Mietereinbauten nach dem Auszug des Mieters zu verfahren ist.
Keine Beseitigungspflicht – Fallgruppen
In der Rechtsprechung und Literatur haben sich drei Fallgruppen herausgebildet, in denen keine Beseitigungspflicht vom Mieter besteht
– notwendige Einrichtung
Eine Beseitigungspflicht entfällt bei einer notwendigen Einrichtung, durch die der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache überhaupt möglich wird. Andersherum gesagt wäre die Mietsache ohne diese Einrichtung mangelhaft und der Vermieter müsste diese Einrichtung bereitstellen.
– Einrichtung auf Dauer angelegt
Ausnahmsweise entfällt die Beseitigungspflicht auch dann, wenn die Einrichtung auf Dauer angelegt ist und zum Verbleib geeignet und bestimmt ist und über die Mietzeit hinaus für die Mietsache von Nutzen ist.
– Gestattung durch Vermieter
Die Beseitigungspflicht entfällt auch dann, wenn der Vermieter die Einrichtung gestattet und auf eine Entfernung beim Auszug verzichtet hat. Für eine bessere Beweislage sind solche Vereinbarungen schriftlich festzuhalten.
Sachenrecht
Aus sachenrechtlicher Sicht wäre die Eigentumslage für das Schicksal von Mietereinbauten ausschlaggebend. Der Mieter müsste ihm gehörende Sachen ausbauen und solche die im Eigentum des Vermieters stehen würden zurückbleiben. Das Sachenrecht bestimmt dann das Mietrecht. Dann würde dem Mieter nicht das Problem zukommen, fremde Sachen auszubauen und dafür ggf. Schadensersatz leisten zu müssen.
Dem entsprechen im Ergebnis auch die genannten Fallgruppen. Dabei kommt es grundsätzlich auf die subjektive Willensrichtung des Einbauenden zum Zeitpunkt der Verbindung an, soweit es sich mit den objektiven Umständen des Einbaus deckt. Ein Abstellen auf die objektive Lage ist auch möglich . Dem Mieter kommt lediglich eine schuldrechtliche Berechtigung an der Mietsache zu. Daher wird eine widerlegbare Vermutung angenommen, dass die Einbauten nur vorübergehend vom Mieter vorgenommen werden und damit in seinem Eigentum verbleiben.
Daraus folgt, dass grundsätzlich Einbauten des Mieters in seinem Eigentum verblieben, wenn sie nicht zum dauerhaften Verbleib bestimmt und geeignet sind. Der Mieter muss sie dann ausbauen. Umgekehrt gehen dauerhaft und fest mit der Mietsache verbundene Sachen in das Eigentum des Vermieters über und haben beim Auszug in der Wohnung zu verbleiben.
Dauerhafte Einbauten können zum Beispiel der Einbau eines Kachelvollbades, die Verlegung eines hochwertigen Teppichbodens der verklebt wurde (LG Essen ZMR 2012, 630 f.) oder auch der Austausch von Kohleöfen gegen Nachtspeicherheizung sein (Urteil des OLG Frankfurt vom 19. Dezember 1991, 6 U 108/90). Nicht dauerhaft sind beispielsweise dagegen der Einbau einer Telefonanlage (LG Mannheim KW 1937, 3305) oder ein eingebauter Tresor (OLG Jena JW 1933, 924),
Aufwendungsersatz – § 539 Absatz 1 BGB
Dem Mieter kann gem. § 539 Abs. 1 BGB ein Aufwendungsersatz zukommen. Sinn und Zweck ist es den Mieter zu schützen. Seine Investitionen werden kompensiert. Aufwendungen sind Geld-, Sach- und Dienstleistungen, die die Mietsache wieder funktionsfähig machen. Dabei ist es wesentlich, dass die Maßnahme die Mietsache dauerhaft verändert und ihr zugute kommt. Typischerweise sind die Maßnahmen nicht reversibel. Der Rückbau würde sie entweder komplett zerstören oder zumindest stark an Wert verlieren lassen. Normale Wartungskosten stellen dagegen keine Aufwendung dar und sind folglich nicht ersatzfähig im Sinne dieser Norm.
Wegnahmerecht – § 539 Abs. 2 BGB
Gem. § 539 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, Einrichtungen wegzunehmen, mit denen er die Mietsache versehen hat. Dabei ist eine Einrichtung eine Sache, die mit der Mietsache verbunden und dazu bestimmt ist, dem Zweck der Mietsache zu dienen. Es ist für das Wegnahmerecht unerheblich, ob die Sache durch die Verbindung wesentlicher Bestanteil der Mietsache geworden ist.
Insofern spielt hier die oben genannte erste Fallgruppe eine Rolle, bei der das Wegnahmerecht dann nicht besteht, wenn die Wohnung erst durch die bauliche Veränderung in einen vertragsgemäßen Zustand geändert worden ist.
Mieterhöhungen – §§ 558, 559 BGB
Wenn die Einbauten in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind und sich darauf z.B. Modernisierungsmaßnahmen stützen, kann eine Mieterhöhung dadurch begründet werden.
Nicht gestattete Ein- und Umbauten
Grundsätzlich bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters bei baulichen Veränderungen. Durch die klare Regelung der Eigentumsverhältnisse wäre eine Beseitigungspflicht dann obsolet, wenn die Ein- oder Umbauten in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind.
JUR | URBAN BERÄT SIE ZU EINBAUTEN DES MIETERS UND RÜCKBAUPFLICHT. HABEN SIE FRAGEN?