Zum 23.12.2020 tritt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ mit neuen Regelungen zu Maklerprovision und Form in Kraft. Dabei handelt es sich um die erste Reform des Immobilienmaklerrechts seit Inkrafttreten des BGB. Dem Maklerrecht des BGB werden vier wichtige Bestimmungen, §§ 656 a – 656 d BGB, hinzugefügt.
Hintergrund der Reform
Mit den neuen Regelungen verfolgt der Gesetzgeber vorrangig das Ziel, die beim Erwerb von Immobilien anfallende Maklerprovision und damit die Erwerbsnebenkosten zu senken. Insbesondere der Käuferbenachteiligung soll ein Ende gesetzt werden. Aktuell unterscheiden sich Aufteilung und Höhe der Maklerprovision von Bundesland zu Bundesland, was in der Praxis für den Käufer von Immobilien häufig Nachteile mit sich bringt. Nun sollen bundesweit einheitliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit erhöhen. Insbesondere sollen Käufer von Immobilien davor geschützt werden, dass Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht wurden, nicht zum überwiegenden Teil auf sie abgewälzt werden.
Momentan erfolgt zudem keine Preisfindung der Maklerprovision nach Marktgrundsätzen, da sich der Verkäufer häufig nicht veranlasst sieht, die Höhe der Maklerprovision zu verhandeln, da die Provision zumeist allein dem Käufer abverlangt wird. Dementsprechend steigen die Provisionen tendenziell weiter an und für Käufer gibt es kaum Möglichkeiten, auf provisionsfreie Angebote zurückzugreifen. Aufgrund der angespannten Marktgegebenheiten sind Käufer zunehmend gezwungen, einen festgelegten Provisionssatz zu übernehmen. Weigern sich Kaufinteressenten, so scheiden sie faktisch aus dem Bewerberkreis aus. Um eine solche unangemessene Benachteiligung zu verhindern, wird es künftig eine verbindliche Kostenteilung geben und die Abwälzung von mehr als der Hälfte der Maklerprovision wird unzulässig. Insbesondere der Käuferschutz wird durch die neuen Regelungen gestärkt. Käufer werden künftig in geringerem Umfang für die Maklerkosten aufkommen. Dies wird unter Umständen dazu führen, dass mehr Verkäufer darauf verzichten werden, einen Makler einzuschalten.
Textform
Nach der neuen Vorschrift § 656 a BGB bedarf ein Maklervertrag, der den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat, der Textform. Bislang reichte für die Wirksamkeit von Maklerverträgen die mündliche Abrede. Ein Verstoß gegen die Schriftform führt zur Nichtigkeit des Vertrages nach § 125 BGB. Durch die neue Regelung soll insbesondere eine größere Rechtssicherheit für die Parteien garantiert werden, da nun Unklarheiten betreffend den Inhalt eines Maklervertrags besser vermieden werden können.
Anwendbarkeit der Regelungen ausschließlich auf Verbraucher
Die Neureglung enthält insoweit eine Einschränkung in persönlicher Hinsicht, als dass nach § 656 b BGB die §§ 656 c – 656 d BGB nur gelten, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Voraussetzung ist zudem, dass der Makler ein Unternehmer ist.
Handelt der Käufer jedoch in Ausführung gewerblicher Tätigkeiten, kann die Verteilung der Maklerkosten weiterhin anderweitig geregelt werden.
Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
Künftig wird der Lohnanspruch des Maklers nach § 656 c BGB bei einer Tätigkeit für beide Parteien in gleicher Höhe von beiden Vertragspartnern zu tragen sein. Um die Kosten für die Provision gerecht aufzuteilen, müssen Käufer und Verkäufer einer Immobilie sich künftig die Maklerprovision hälftig teilen. Dies scheint angemessen, da der Makler in vielen Fällen den Interessen beider Parteien dient.
Bisher galt das Bestellerprinzip, nach dem immer die Partei die Provision zahlt, die den Immobilienmakler beauftragt hat. Dies ist nun unzulässig. Nach dem neu eingeführten Halbteilungsprinzip kann der Makler nun seine Provision von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.
Hat jedoch nur eine Partei den Makler beauftragt, dann ist nur sie dem Makler gegenüber zur Zahlung der Provision verpflichtet. Eine Kostenabwälzung auf die andere Partei ist nach § 656 d BGB nur bis zur Höhe von maximal 50 Prozent der Maklerprovision zulässig. Der Auftraggeber des Maklers muss dann jedoch nachweisen, dass er die Provision gezahlt hat, bevor er die andere Partei in Anspruch nehmen kann.
Die neuen Regelungen im Überblick
Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
§ 656 a Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
§ 656 b Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656 c und 656 d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
§ 656 c Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656 d Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.
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