Der Berliner “Mietendeckel” – Aktuelle Rechtsprechung

Übersicht Rechtsprechung
„Mietendeckel“ Berlin

Am 23.2.2020 ist das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen – der sog. Mietendeckel – in Berlin in Kraft getreten. Er bestimmt, dass die Mieten für Wohnraum ab dem 18.6.2019 für 5 Jahre eingefroren werden. Diese Regelung gilt auch für Ein- und Mehrfamilienhäuser und betrifft neben den regulären Mietverträgen ebenfalls Staffel- und Indexmieten. Die

Miete im Sinne des Mietendeckels ist die Nettokaltmiete inklusive aller Zuschläge, jedoch abgesehen von den Betriebskosten sowie den Kosten für Heizung und Warmwasser. Für Sozial-, Träger- sowie Wohnheimwohnungen, Neubauwohnungen, welche seit dem 1.1.2014 bezugsfertig sind, und Wohnungen mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten, gelten die vorstehenden Vorschriften nicht.

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Das Gesetz hat bereits zu vielen Unsicherheiten und Auseinandersetzungen geführt und derweil dem Bundesverfassungegericht vorgelegt. Eine finale Entscheidung wird im zweiten Quartal 2021 erwartet. Hier finden Sieeine Übersicht über die wesentlichen, aktuellen Beschlüsse und Urteile vom Landgericht Berlin, dem Bundesgerichtshof und dem Bundesverfassungsgericht zum Berliner Mietendeckel:

BVerfG, Beschluss v. 10.3.2020 – 1 BvQ 15/20

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.3.2020 einen eingegangenen Eilantrag bezüglich der Aussetzung des Berliner Mietendeckel-Gesetzes abgelehnt. Es argumentiert, dass die für eine vorläufige Regelung nach § 32 BVerfGG sprechenden Gründe für eine begehrte Außervollzugsetzung eines Gesetzes besonderes großes Gewicht haben müssen. Sie müssen schwerer wiegen als etwaige Gründe, die im Regelfall den Erlass einer einstweiligen Anordnung unabdingbar machen. Insoweit ist von entscheidender Bedeutung, ob die Nachteile irreversibel oder nur sehr erschwert revidierbar sind, um das Aussetzungsinteresse durchschlagen zu lassen. Das BVerfG ist der Auffassung, dass die Nachteile, die sich aus einer vorläufigen Anwendung der Bußgeldvorschriften des am 23.2.2020 in Kraft getretenen Berliner Mietenbegrenzungsgesetzes vom 11.2.2020 ergeben, in Ausmaß und Schwere die Nachteile einer vorläufigen Außerkraftsetzung der Bußgeldvorschriften nicht deutlich überwiegen und damit die strengen Voraussetzungen für eine vorläufige Außerkraftsetzung eines Gesetzes nicht erfüllen.

 

LG Berlin, Aussetzungs- und Vorlagenbeschluss v. 12.3.2020 – 67 S 274/19

Das Landgericht Berlin beschloss am 12.3.2020, dass es den vorliegenden Rechtsstreit aussetzen muss, weil es Art. 1 § 3 BlnMietenWoG mit Art. 72 I, 74 I Nr. 1 GG i.V.m. §§ 557 I, 558 I, II BGB für unvereinbar und damit verfassungswidrig hält. Damit wurde der Sachverhalt dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung übergeben.

Das LG Berlin begründet seinen Aussetzungsbeschluss damit, dass die mit der Klage geltend gemachte Miete, die in Art. 1 § 3 BlnMietenWoG festgelegte Stichtagsmiete vom 18.6.2019 überschreitet. Eine nach dem Stichtag getroffene Vereinbarung über die Höhe der Miete findet für die Bestimmungen der nach dem BlnMietenWoG zulässigen Miete, nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Regelung und der ebenso ausdrücklichen Begründung des Landesgesetzgebers, keine Berücksichtigung mehr. Ein Vermieter kann sich damit auf eine ihm günstige Stichtagsmiete nur dann mit Erfolg berufen, wenn er bis zum 18.6.2019 entweder eine einheitliche vertragliche Vereinbarung in Höhe der nach dem Inkrafttreten des BlnMietenWoG geforderten Miete getroffen, der Mieter bis zum 18.6.2019 einem Erhöhungsverlangen des Vermieters freiwillig zugestimmt oder ein bis zum 18.6.2019 rechtskräftig gewordenes Urteil die Zustimmung des Mieters gem. § 894 S. 1 ZPO ersetzt hat.

 

BGH, Urteil v. 29.4.2020 – VIII ZR 355/18

Der Bundesgerichtshof stellt in einem Urteil vom 29.4.2020 fest, dass § 3 I 1 BlnMietenWoG nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen ist, dass er als Mieterhöhungsverbot nicht die gerichtlichen Miet-erhöhungsverfahren erfasst, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete verfolgt, der zu einem Zeitpunkt vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag – 18.6.2019 – entstand.
Außerdem urteilt der BGH, dass die Frage, ob der Berliner „Mietendeckel“ einer verfassungsrechtlichen Überprüfung standhält, jedenfalls in einem Mieterhöhungsverfahren offenbleiben kann, in dem ein fristgebundener Zustimmungsanspruch des Vermieters in einen Zeitraum vor dem „Mietenstopp“-Stichtag fällt. Das gilt, weil der Anspruch bei der Verurteilung eine rückwirkende Vertragsänderung auslöst.
Der stichtagsbezogene Berliner „Mietenstopp“ bezweckt allein „Mitnahmeeffekte“ bis zum Inkrafttreten des Gesetzes – am 23.2.2020 – zu unterbinden, soll aber nicht die materielle Rechtslage in bereits laufenden Mieterhöhungsprozessen zum Nachteil des Vermieters verändern.

 

LG Berlin, Urteil v. 15.7.2020 – 65 S 76/20

Das Landgericht Berlin hält in einem Urteil vom 15.7.2020 fest, dass das in § 3 I 1 BlnMietenWoG geregelte Verbot bei verfassungskonformer Anwendung der Regelung nicht den zivilrechtlichen Anspruch des Vermieters im konkreten Einzelvertragsverhältnis auf Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus § 558 I BGB erfasst.

Ob und unter welchen Voraussetzungen § 3 I 1 BlnMietenWoG die Durchsetzbarkeit des aus der bewirkten Vertragsänderung resultierenden Zahlungsanspruchs hindert, ist damit nicht entschieden. Der Vermieter kann die Vertragsänderung während der Geltungsdauer des BlnMietenWoG vornehmen und sich die Zahlung des Erhöhungsbetrags gegebenenfalls für die Zeit danach bereits jetzt versprechen lassen, ohne dass damit das landesgesetzgeberische Ziel verfehlt würde. Nach Ausklammerung des Kompetenztitels „Wohnungswesen“ aus dem Katalog der konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes gemäß Art. 74 I Nr. 18 GG aF kann sich nach Art. 70 I GG eine Landeskompetenz für öffentlich-rechtliche Bußgeldregelungen auch zur Durchsetzung im Wohnraummietrecht der im BGB geregelten Tatbestände der §§ 556g I, 558 VI, 559 VI BGB zur Begrenzung des Mietanstiegs ergeben. Die Frage der Reichweite des Verbotstatbestands in § 3 I 1 BlnMietenWoG hält das LG Berlin von grundsätzlicher Bedeutung, denn sie stellt sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen – in Berlin in potenziell knapp 1,5 Mio. Mietverhältnissen –.

 

BayVerfGH, Entscheidung v. 16.7.2020 – Vf. 32-IX-20 (mit Entscheidung v. 16.6.2020 in dieser Sache)

Der Bayrische Verfassungsgerichtshof hat am 16.7.2020 entschieden, dass der dem bayrischen Volksbegehren zugrunde liegende Gesetzentwurf zur Mietpreisregelung mit Bundesrecht offensichtlich unvereinbar ist, da dem Landesgesetzgeber nach Art. 72 I GG die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Damit versperren bereits vorhandene bundesgesetzliche Normen die Möglichkeit landesgesetzlicher Regelungen.
Durch die in §§ 556d ff. BGB enthaltenen Vorschrift zur Miethöhe, sowohl beim Mietbeginn – sog. Mietpreisbremse – als auch während eines laufenden Mietverhältnisses – sog. Kappungsgrenze –, hat der Bundesgesetzgeber von der ihm nach Art. 74 I Nr. 1 GG zustehenden konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht erschöpfend Gebrauch gemacht. Laut dem BayVfGH ergeben sich für den Landesgesetzgeber auch aus den in §§ 556 d II, 558 III BGB vorgesehenen Ermächtigungen der Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen keine Abweichungsmöglichkeiten im Hinblick auf die Festlegung der zulässigen Miethöhe.
Auf die gem. Art. 70 GG gegebene Zuständigkeit der Länder für Bereiche des Wohnungswesens kann der Gesetzentwurf des Volksbegehrens deshalb nicht gestützt werden, weil es an einem öffentlich-rechtlichen Gesamtkonzept fehlt. Die Mietpreisregelungen des Entwurfs stellen im Ergebnis nichts anderes dar als eine Verschärfung der geltenden Bestimmungen zur Mietpreisbremse und zur Kappungsgrenze.

Im Sondervotum mahnen drei Verfassungsrichter des BayVfGH – und zwar eingedenk dessen, dass Volks- und Parlamentsgesetzgebung nach der Bayerischen Verfassung gleichwertig und gleichrangig neben-einander stehen und dass Bayern nach seinem Selbstverständnis Vorreiter und Vorbild für andere Bundesländer in Fragen der direkten Demokratie sein will –, dass die verfassungsgerichtliche Präventivkontrolle der Volksgesetzgebung generell und so auch im vorliegenden Fall nicht zu überspannen, sondern die Volksgesetzgebung im Zweifel und so auch hier zuzulassen sei. Weiterhin warnen die bayrischen Richter, dass von Offenkundigkeit einer fehlenden Landesgesetzgebungskompetenz, wie in vorliegendem Fall von der Entscheidungsmehrheit angenommen, schon angesichts der lebhaft diskutierten divergierenden Ansichten und der sie tragenden rechtlichen, für sich genommen jeweils beachtlichen Gesichtspunkte keine Rede sein kann.

 

LG Berlin, Urteil v. 31.7.2020- 66 S 95/20

Das Landgericht Berlin urteilte am 31.7.2020, dass es nicht der Sinn und Zweck der „Stichtagsregelung“ in § 3 BLnMietenWoG ist – entgegen einiger Annahmen –, den Beginn der allgemeinen politischen Diskussion mit einer Rechtsfolge zu verbinden. Diese erstreckt sich nämlich dahin, dass an mieterhöhungswillige Vermieter ein Verbot dahingehend adressiert wird, einen aus den geltenden Vorschriften des sozialen BGB-Wohnraummietrechts resultierenden Anspruch zu verfolgen.

Außerdem schließt das LG Berlin eine andere Funktion der „Stichtagsregelung“ unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten sowie mit Blick auf die BGH-Entscheidung vom 29.4.2020 aus: es gibt keinen Erfahrungssatz, dass ein Mieter, der erst in dem vom Gesetzgeber vorgesehenen gerichtlichen Verfahren gemäß § 558b BGB zur Zustimmung verurteilt wird, die Erhöhungsbeträge alsdann nicht zahlen wird.

LG Berlin, Aussetzungs- und Vorlagebeschluss v. 6.8.2020 – 67 S 109/20

Das Landgericht Berlin beschloss am 6.8.2020, dass die in § 3 I BlnMietenWoG vom 11.2.2020 landesrechtlich angeordnete Mietpreisbegrenzung verfassungswidrig ist. Die Kammer des LG Berlin schließt sich damit an die Entscheidung des BayVerfGH an.
Es behauptet, dass § 3 I BlnMietenWoG, falls er doch verfassungsgemäß sein sollte, im Zivilprozess zu beachten wäre. Ein nach dem 18.6.2020 zugegangenes Mieterhöhungsverlangen würde sodann dem in § 3 I BlnMietenWoG angeordneten „Mietenstopp“ auch dann zur Gänze unterfallen, wenn der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bereits ab einem Zeitpunkt verlangt, der noch vor dem Inkraftreten des Gesetzes am 23.2.2020 liegt.

BVerG, Beschluss vom 29.10.2020, Az. 1 BvR 972/20

Auch in seinem Beschluss aus dem Oktober 2020 bestätigt das Bundesverfassungsgericht erneut, dass der sogenannte Mietendeckel nicht einstweilen, jedenfalls teilweise, ausgesetzt werden soll, bevor die zweite Stufe des Mietendeckels in Kraft tritt. Ab dem 23.11.2020 gelten Mietobergrenzen. Fordert ein Vermieter eine höhere als die zulässige Miete oder nimmt diese entgegen ohne sie sofort zurück zu überweisen, so riskiert er erhebliche Bußgelder. Einen hinreichend schweren Nachteil für die Vermieter erkannten die Bundesrichter aber nicht und wiesen den Antrag eines Berliner Vermieters ab.

Fazit

Eine bundesgerichtliche Entscheidung steht weiterhin aus.  Eine Grundsatzentscheidung zur Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes  durch des Bundesverfassungsgericht wird im April 2021 erwartet.

Der Bundesgerichtshof trifft kein Urteil dazu, ob das BlnMietenWoG verfassungskonform ist. Es stellt allerdings fest, dass Mieterhöhungsansprüche des Vermieters, die vor dem 18.6.2019 entstanden sind, im gerichtlichen Verfahren weiterhin durchgesetzt werden können.

Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin unter ihrem Vorsitzenden Michael Reinke hat sich bereits festgelegt, dass es das Gesetz zum “Mietendeckel” in Berlin für verfassungswidrig hält. Die Kammer geht mit der Mehrheitsbegründung des Bayrischen Verfassungsgerichtshofs mit, die die Ansicht vertritt, dass der Landesregierung keine Gesetzgebungskompetenz für ein Gesetz zur Miethöhenbegrenzung zusteht. In der 65. und 66. folgen die Berliner Richter dieser Ansicht sp nicht.

Vorläufig muss in Berlin mit der Unsicherheit gelebt werden, die der Berliner Mietendeckel mit sich bringt. Hierbei sollten sich Vermieter nicht bereits von den abgelehnten Eilanträgen verunsichern lassen. Diese dürften in Hinblick auf die finale Entscheidung keine Indizwirkung haben. Immerhin wurden die Anträge mit der Begründung abgelehnt, dass den Vermietern ein Abwarten zuzumuten sei bis zur finalen Entscheidung.

HINWEIS AN MIETER:

Bilden Sie Rücklagen! Es bestehen ganz erhebliche, verfassungsrechtliche Bedenken an der Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckel Gesetzes. Sollte das Gesetz für verfassungswidrig erklärt werden, so finden Sie sich in einer Situation von erheblichen Mietrückständen wieder. Der Vermieter kann in diesem Fall sofort zur außerordentlichen Kündigung berechtigt sein. Diese Kündigung könnten Sie gegebenenfalls durch umgehende Nachzahlung gemäß § 569 BGB unwirksam machen.

Stand: 09.11.2020

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