Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 1.7.2026 – VIII ZR 125/23 (LG Berlin)  klargestellt: Ein Verstoß des Vermieters gegen die vorvertragliche Auskunftspflicht gegenüber dem Vormieter führt nicht automatisch dazu, dass die erhöhte Vormiete bei einer späteren Neuvermietung unberücksichtigt bleibt.

Entscheidend ist vielmehr, ob die Vormiete materiell zulässig war. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn die höhere Miete durch Modernisierungsmaßnahmen nach § 556e Abs. 2 BGB gerechtfertigt war.

BGH-Urteil zur Vormiete und Mietpreisbremse

Der Entscheidung lag ein Mietverhältnis über eine Berliner Wohnung zugrunde. Die Mieter machten – unter anderem über ein Legal-Tech-Unternehmen – Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend.

Die vereinbarte Miete entsprach der zuvor verlangten Vormiete. Die Vermieterin hatte sich bereits im Vormietverhältnis auf durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen berufen, den damaligen Mieter hierüber jedoch nicht ordnungsgemäß informiert.

Streitentscheidend war daher, ob die Verletzung der Auskunftspflicht dazu führte, dass die erhöhte Vormiete bei der späteren Neuvermietung nicht berücksichtigt werden durfte.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung zurück.

Nach Auffassung des Gerichts kommt es für die Bestimmung der nach § 556e Abs. 1 BGB maßgeblichen Vormiete darauf an, ob der betreffende Ausnahmetatbestand der Sache nach vorlag und die vereinbarte Miethöhe deshalb materiell zulässig war.

Beruft sich der Vermieter auf Modernisierungsmaßnahmen, ist daher zu prüfen, ob diese tatsächlich durchgeführt wurden und ob sie die vereinbarte Miethöhe nach § 556e Abs. 2 BGB rechtfertigen konnten. Nach dieser Vorschrift darf die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete unter bestimmten Voraussetzungen um den Betrag überschritten werden, der sich aus einer entsprechenden Modernisierungsmieterhöhung ergeben würde.

Welche Folgen hat ein Auskunftsverstoß?

Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter den Mieter vor dessen Vertragserklärung über bestimmte Umstände informieren. Dazu gehört insbesondere die Höhe der Vormiete oder – bei einer Berufung auf § 556e Abs. 2 BGB – der Hinweis auf Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der letzten drei Jahre.

Erteilt der Vermieter die erforderliche Auskunft nicht ordnungsgemäß, kann er sich gegenüber dem konkret betroffenen Mieter zunächst nicht auf den jeweiligen Ausnahmetatbestand berufen. Das Gesetz ordnet für diesen Fall jedoch nicht automatisch die Unwirksamkeit der gesamten Mietpreisvereinbarung an.

Der Auskunftsverstoß betrifft damit grundsätzlich das konkrete Mietverhältnis, in dem die Auskunft nicht oder nicht ordnungsgemäß erteilt wurde. Für ein späteres Mietverhältnis bleibt entscheidend, ob die höhere Vormiete objektiv durch einen gesetzlichen Ausnahmetatbestand gerechtfertigt war.

Was muss das Berufungsgericht noch klären?

Der BGH konnte die Zulässigkeit der im konkreten Fall vereinbarten Miete noch nicht abschließend beurteilen.

Das Berufungsgericht muss insbesondere klären:

• ob die von der Vermieterin angeführten Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich durchgeführt wurden,
• ob es sich um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB handelte,
• welcher Erhöhungsbetrag sich daraus ergeben konnte und
• ob die vereinbarte Vormiete durch § 556e Abs. 2 BGB gerechtfertigt war.

Erst danach lässt sich abschließend beurteilen, ob die im späteren Mietverhältnis vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt.

Bedeutung für Vermieter

Vermieter verlieren eine materiell zulässige höhere Vormiete nicht automatisch allein deshalb, weil sie den Vormieter nicht ordnungsgemäß über den einschlägigen Ausnahmetatbestand informiert haben.

Der sicherste Weg bleibt jedoch, die gesetzlichen Auskunftspflichten vollständig und in Textform zu erfüllen. Bei einer Berufung auf die Vormiete sollten die Höhe der Vormiete und bei einer Berufung auf Modernisierungsmaßnahmen die maßgeblichen Modernisierungsmaßnahmen nachvollziehbar dokumentiert und rechtzeitig mitgeteilt werden.

Außerdem sollten Modernisierungsmaßnahmen, die für die Miethöhe relevant sein sollen, durch Rechnungen, Berechnungen und eine nachvollziehbare Darstellung der einzelnen Maßnahmen belegt werden können.

Bedeutung für Nachmieter

Für Nachmieter reicht ein Auskunftsverstoß gegenüber dem Vormieter allein nicht aus, um die vereinbarte Miete erfolgreich anzugreifen.

Entscheidend ist vielmehr, ob die Vormiete tatsächlich zulässig war und ob die gesetzlichen Voraussetzungen des geltend gemachten Ausnahmetatbestands vorlagen. Bei Modernisierungsmaßnahmen müssen insbesondere Art, Umfang und Kosten der Maßnahmen sowie der daraus abzuleitende Erhöhungsbetrag geprüft werden.

Mieter können vom Vermieter grundsätzlich Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann.

Häufige Fragen zur Entscheidung

Führt ein Auskunftsverstoß gegenüber dem Vormieter zum Wegfall der Vormiete?

Nein. Ein Auskunftsverstoß führt nicht automatisch dazu, dass die höhere Vormiete bei der späteren Neuvermietung unberücksichtigt bleibt. Entscheidend ist, ob die Vormiete materiell zulässig war.

Kann eine Modernisierung eine höhere Vormiete rechtfertigen?

Ja. Wurden innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann die zulässige Miete unter den Voraussetzungen des § 556e Abs. 2 BGB um einen modernisierungsbedingten Betrag überschritten werden.

Welche Auskunft muss der Vermieter erteilen?

Der Vermieter muss den Mieter vor dessen Vertragserklärung unter anderem über die Höhe der Vormiete oder über innerhalb der letzten drei Jahre durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen informieren, wenn er sich auf den entsprechenden Ausnahmetatbestand berufen möchte.

Was muss ein Mieter bei einem möglichen Verstoß prüfen?

Zu prüfen sind insbesondere die Höhe der Vormiete, die Einhaltung der Auskunftspflichten, die tatsächliche Durchführung und der Umfang von Modernisierungsmaßnahmen sowie die Berechnung der zulässigen Miethöhe.

Fazit

Ein Auskunftsverstoß im Vormietverhältnis führt nicht automatisch dazu, dass die erhöhte Vormiete bei der späteren Neuvermietung außer Betracht bleibt.

Entscheidend ist, ob die Vormiete materiell zulässig war. Beruft sich der Vermieter auf Modernisierungsmaßnahmen, müssen diese und der hierauf entfallende Erhöhungsbetrag konkret geprüft werden.

Der BGH trennt damit klar zwischen der Auskunftspflicht des Vermieters und der materiellen Zulässigkeit der Vormiete. Eine unterlassene Auskunft gegenüber dem Vormieter beseitigt eine aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zulässige Vormiete nicht automatisch.

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