Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30. Januar 2026 (Az. V ZR 76/25) wichtige Maßstäbe zur Pflichtenstellung des faktischen Verwalters in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) aufgestellt. Die Entscheidung verdeutlicht, dass Personen oder Unternehmen, die eine Gemeinschaft tatsächlich verwalten, auch ohne wirksame Bestellung oder gültigen Verwaltervertrag denselben Pflichten unterliegen können wie ein offiziell bestellter Verwalter.
Sachverhalt
Die beklagte Hausverwaltung war zunächst wirksam zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Nach Ablauf ihrer Bestellung führte sie die Verwaltung jedoch ohne erneute wirksame Grundlage fort. In dieser Zeit veranlasste sie von einem für die Gemeinschaft geführten Konto Zahlungen für die Pflege eines angrenzenden Parks sowie weitere Verfügungen über Gemeinschaftsgelder. Die Wohnungseigentümergemeinschaft machte geltend, zur Übernahme dieser Kosten nicht verpflichtet gewesen zu sein, und verlangte Schadensersatz. Die Verwalterin berief sich dagegen unter anderem darauf, die Gemeinschaft habe die zugrunde liegenden Verpflichtungen übernommen beziehungsweise von den Leistungen profitiert. Der Rechtsstreit gelangte schließlich bis zum Bundesgerichtshof.
Haftung des faktischen Verwalters nach § 280 BGB
Nach der Entscheidung des BGH handelt es sich um einen faktischen Verwalter, wenn jemand die Aufgaben eines WEG-Verwalters tatsächlich wahrnimmt, obwohl keine wirksame Bestellung oder vertragliche Grundlage für die Verwaltung besteht. In einem solchen Fall entsteht zwischen dem faktischen Verwalter und der Gemeinschaft ein Schuldverhältnis, aus dem entsprechende Pflichten folgen. Nach dem BGH unterliegt er grundsätzlich denselben Pflichten wie ein ordnungsgemäß bestellter Verwalter und haftet bei Pflichtverletzungen auf Schadensersatz. Im Streitfall führte die ehemalige Verwalterin ihre Tätigkeit nach Ablauf der Bestellung faktisch fort und veranlasste Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen für Parkpflegekosten. Da die Gemeinschaft die zugrunde liegenden vertraglichen Verpflichtungen nicht wirksam übernommen hatte, wertete der BGH die Zahlungen als pflichtwidrig. Die daraus entstandenen Schäden können gegenüber dem faktischen Verwalter nach § 280 Abs. 1 BGB geltend gemacht werden. Die Veranlassung solcher Zahlungen stellte nach Ansicht des Gerichts eine Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB begründet.
Vertragsübernahme durch die WEG erfordert einen Beschluss
Ein weiterer Schwerpunkt der Entscheidung betrifft die Übernahme von Verträgen, die vor Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen wurden. Nach Auffassung des BGH genügte unter der bis zum 30. November 2020 geltenden Rechtslage weder die bloße Nutzung entsprechender Leistungen noch die Übernahme von Verpflichtungen in einzelnen Erwerbsverträgen. Sollten solche Verträge auf die später entstandene Gemeinschaft übergehen, war hierfür grundsätzlich ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Gleiches galt für die Genehmigung eines Handelns im Namen der künftigen Gemeinschaft. Fehlt ein entsprechender Beschluss, kann regelmäßig keine Verpflichtung der Gemeinschaft aus dem betreffenden Vertrag begründet werden.
Bedeutung für Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften
Die Entscheidung erhöht die Rechtssicherheit im Wohnungseigentumsrecht. Wer die Verwaltung einer Gemeinschaft tatsächlich übernimmt, kann sich nicht darauf berufen, dass es an einer formellen Bestellung fehlt. Die tatsächliche Ausübung der Verwaltertätigkeit führt nach der Rechtsprechung des BGH zu weitreichenden Pflichten und kann bei Verstößen Schadensersatzansprüche auslösen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften verdeutlicht das Urteil zudem, wie wichtig ordnungsgemäße Beschlussfassungen sind, wenn Verträge übernommen oder bestehende Verpflichtungen der Gemeinschaft begründet werden sollen. Mit seiner Entscheidung zur Pflichtenstellung des faktischen Verwalters stellt der BGH klar, dass die tatsächliche Wahrnehmung von Verwaltungsaufgaben haftungsrechtlich nicht folgenlos bleibt. Faktische Verwalter müssen sich grundsätzlich an denselben Maßstäben messen lassen wie wirksam bestellte WEG-Verwalter und können bei Pflichtverletzungen nach § 280 BGB in Anspruch genommen werden.