Die Frage, welche Auswirkungen eine nachträgliche Mietanpassung auf die Rechte von Mietern und Vermietern hat, beschäftigt die Rechtsprechung seit Jahren. Insbesondere in Gebieten mit geltender Mietpreisbremse stellt sich immer wieder die Frage, ob eine spätere Änderung der Miethöhe rechtlich wie eine Neuvermietung behandelt werden kann. Mit seinem Urteil vom 17.12.2025, VIII ZR 56/25 hat der Bundesgerichtshof nun den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse weiter konkretisiert. Nach der Entscheidung unterliegen Vereinbarungen über eine Mietsenkung, die während eines bereits bestehenden Mietverhältnisses getroffen werden, grundsätzlich nicht den Regelungen der Mietpreisbremse. Sowohl für Vermieter als auch für Mieter schafft das Urteil mehr Rechtssicherheit bei der Gestaltung von Mietänderungsvereinbarungen und der Beurteilung möglicher Ansprüche aus dem Mietverhältnis.
Sachverhalt
Dem Rechtsstreit lag ein bereits bestehendes Wohnraummietverhältnis zugrunde. Während der Vertragslaufzeit verständigten sich die Parteien darauf, die zuvor vereinbarte Nettokaltmiete um 15 Prozent zu reduzieren. Die Mietsenkung wurde von den Mietern angenommen und anschließend umgesetzt. Später machte die Klägerin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Regelungen der Mietpreisbremse geltend, sowie einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Rechtlich von besonderer Bedeutung war dabei die Frage, ob eine solche nachträgliche Mietänderungsvereinbarung wie eine neue Vereinbarung über die Miethöhe behandelt werden muss und ob die Regelungen der §§ 556d ff. BGB und damit die Mietpreisbremse gegebenenfalls Anwendung finden.
Keine Anwendbarkeit der Mietpreisbremse
In dem zugrundeliegenden Urteil lehnt der BGH die Anwendung der Mietpreisbremse ab. Nach Auffassung der Richter erfassen die Regelungen zur Mietpreisbremse die erstmalige Vereinbarung der Miethöhe bei Abschluss eines Mietvertrages. Eine spätere, während des laufenden Mietverhältnisses getroffene Vereinbarung über eine niedrigere Miete fällt dagegen grundsätzlich nicht in den Anwendungsbereich dieser Vorschriften. Der BGH knüpft damit an seine bisherige Rechtsprechung an. Bereits früher hatte das Gericht hervorgehoben, dass die Mietpreisbremse auf die besondere Schutzsituation eines Wohnungssuchenden zugeschnitten ist, der sich bei Abschluss eines neuen Mietvertrages häufig in einer deutlich schwächeren Verhandlungsposition befindet. Diese Situation besteht bei einem bereits laufenden Mietverhältnis regelmäßig nicht mehr. Maßgeblich ist nach dem BGH der Inhalt der getroffenen Vereinbarung. Nach Auffassung des BGH vereinbarten die Parteien nicht lediglich einen zeitweisen Mietnachlass, sondern eine neue Miethöhe für die Zukunft. Damit lag eine Mietänderungsvereinbarung vor.
Bedeutung für Ansprüche aus § 557 BGB
Für die Praxis besonders interessant ist die Frage, welche Auswirkungen eine Mietänderungsvereinbarung auf bereits bestehende Ansprüche des Mieters haben kann. Mietanpassungen werden häufig auf Grundlage von § 557 BGB vereinbart. Der Bundesgerichtshof hat allerdings offengelassen, welche Folgen eine solche Vereinbarung für Ansprüche hat, die bereits vor der Mietanpassung entstanden sind.Denkbar ist etwa der Fall, dass ein Mieter über Jahre hinweg eine möglicherweise überhöhte Miete zahlt und der Vermieter später eine Mietreduzierung für die Zukunft anbietet. Schließen die Parteien anschließend eine Vereinbarung nach § 557 BGB, stellt sich die Frage, ob lediglich die zukünftige Miethöhe geregelt werden soll oder ob zugleich Ansprüche des Mieters für die Vergangenheit ausgeschlossen werden. Eine allgemeingültige Antwort gibt es hierzu nicht. Entscheidend sind vielmehr der konkrete Inhalt der Vereinbarung und deren Auslegung im Einzelfall. Allein die Vereinbarung einer niedrigeren Miete führt jedoch nicht automatisch zum Wegfall bereits entstandener Ansprüche gegen den Vermieter.
Fazit: Worauf Mieter und Vermieter bei Mietänderungsvereinbarungen achten sollten
Das Urteil verdeutlicht, dass Ansprüche gegen den Vermieter stets anhand der jeweiligen Anspruchsgrundlage geprüft werden müssen. Nicht jede Mietanpassung eröffnet automatisch die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse. Wird eine Mietänderungsvereinbarung vom Vermieter vorgeschlagen, sollte sorgfältig geprüft werden, ob ausschließlich die zukünftige Miethöhe geregelt wird oder ob die Vereinbarung darüber hinaus Auswirkungen auf bereits bestehende Ansprüche haben kann. Eine Änderung der Miethöhe kommt grundsätzlich nicht allein durch die Erklärung des Vermieters zustande. Vielmehr bedarf eine vertragliche Änderung der Miete grundsätzlich der Zustimmung des Mieters, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes vorsieht. Erhält ein Mieter ein Schreiben über eine vorgeschlagene Mietanpassung, sollte daher insbesondere geprüft werden,
- auf welcher Rechtsgrundlage die Änderung erfolgen soll,
- ob lediglich die zukünftige Miete geregelt wird,
- ob zusätzlich Erklärungen zu bestehenden Ansprüchen verlangt werden,
- und welche wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen die Unterzeichnung haben kann.
Je nach Formulierung kann eine Mietänderungsvereinbarung weit über die bloße Anpassung der Miethöhe hinausgehen und Auswirkungen auf bestehende Ansprüche gegen den Vermieter haben. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Vereinbarung Regelungen enthält, wonachvv
- sämtliche gegenseitigen Ansprüche erledigt sein sollen,
- auf Rückforderungsansprüche verzichtet wird,
- bekannte oder unbekannte Forderungen abgegolten werden,
- der Mieter die bisherige Miethöhe ausdrücklich als berechtigt anerkennt