Bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und erstmaligem Verkauf an einen Dritten, haben Mieter der Wohnung oft Sorge, diese zu verlieren. Das Mietrecht schützt jedoch den Mieter bei Eigenbedarfskündigung, indem es in § 577a BGB eine Kündigungssperrfrist für mindestens 3 Jahre, in Großstädten und Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar für bis zu 10 Jahre, bestimmt.
Außerdem gewährt § 577 BGB den Mietern ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Tatbestandsvoraussetzungen des vorkausfrechts
Die Voraussetzungen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB liegt vor, wenn die Wohnung von einem Mieter bewohnt wird, ein Mietvertrag besteht und die Begründung von Wohnungseigentum nach Überlassung der Wohnung an den Mieter erfolgt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen eines Vorkaufsrechts kann der Mieter die Wohnung zuerst, vor allen anderen, kaufen. Die Umwandlung erfolgt nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Das Vorkaufsrecht gilt immer nur bei einem erstmaligen Verkauf.
Nach § 577 Abs. 1 S. 3 BGB finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf nach §§ 463 ff. BGB Anwendung, soweit sich nicht aus § 577 BGB etwas anderes ergibt. Die Vorschriften beinhalten das Recht in einen bestehenden Vertrag an die Stelle des Käufers zu denselben Vertragsbedingungen einzutreten.
Der Vermieter hat den Mieter nach § 577 Abs. 2 BGB über sein Vorkaufsrecht zu informieren, indem er ihm eine Mitteilung über den gesamten Inhalt des geschlossenen Kaufvertrages übersendet, in welcher er ihn über sein Vorkaufsrecht unterrichtet und ihn auf die Frist zu dessen Ausübung hinweist.
Der Vorkaufsfall besteht, sobald der Vermieter oder der Verkäufer der Eigentumswohnung einen wirksamen, notariell beurkundeten Kaufvertrag über die vermietete Eigentumswohnung schließt.
Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Der Mieter kann das Vorkaufsrecht nur selbst ausüben und die Eigentumsübertragung auf sich selbst verlangen. Das Vorkaufsrecht ist nicht vererblich. Das Vorkaufsrecht geht, wenn der Mieter stirbt, nach § 577 Abs. 4 BGB auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB eintreten.
Wie macht man das vorkaufsrecht als mieter geltend?
Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt nach § 577 Abs. 3 BGB durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Vermieter. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts hat der Mieter nach den allgemeinen Regelungen zum Vorkaufsrecht nach § 469 Abs. 2 BGB zwei Monate Zeit ab Zugang der Mitteilung über den Vorkauf. Eine Verlängerung der Frist ist denkbar, eine Verkürzung dagegen nicht.
nichtbestehen oder ausschluss des vorkaufsrechts
Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn die Mietwohnung bei Einzug des Mieters schon eine nach WEG umgewandelte Eigentumswohnung war oder nach § 577 Abs.1 S.2 der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts verkaufen will. Es besteht auch nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird (BGH, Urteil vom 22.11.2013, Az.: V ZR 96/12). Es besteht aber dann, wenn eine Reihenhaussiedlung in einzelne Grundstücke aufgeteilt und diese mit den Reihenhäusern einzeln verkauft werden (BGH, Urteil vom 28.5.2008, Az.: VIII ZR 126/07).
Nach § 577 Abs. 5 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Mietvertrag, beispielsweise ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht, immer unwirksam.
rechtsfolgen der ausübung des vorkaufsrechts
Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht aus, wird zwischen dem Verkäufer und dem Mieter ein neuer selbständiger Kaufvertrag geschlossen, der aber inhaltlich alle Vertragsklauseln enthält, die zwischen dem Verkäufer und dem Dritten vereinbart waren. Der Kaufvertrag wird also nicht erneut verhandelt oder geändert.
unterbleiben der informationspflicht durch den vermieter: anspruch auf schadensersatz
Bei Unterbleiben der Informationspflicht beginnt die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zu laufen. Der Mieter hat gemäß § 280 BGB zudem einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Vermieter seiner Informationspflicht nicht nachkommt und dem Mieter dadurch sein Vorkaufsrecht verwehrt bleibt.
Als Schadensersatz kommt die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und der mit dem Dritten vereinbarte Kaufpreis in Betracht. Dem Mieter muss tatsächlich ein Schaden entstanden sein, weil er nicht über sein Vorkaufsrecht informiert wurde. Er hat zu beweisen, dass er das Vorkaufsrecht ausgeübt hätte, also ein Kredit oder bestimmtes Eigenkapital vorhanden war.