Das bundesweite Verbot der Umwandlung in Wohnungseigentum soll den Immobilienmarkt weiter entlasten
Der Berliner Wohnungsmarkt verändert sich. Immer mehr Mietwohnungen werden in Wohnungseigentum umgewandelt. Als es vor fünf Jahren erforderlich wurde, Umwandlungen in Wohnungseigentum in Milieuschutzgebieten, in denen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleiben soll, genehmigen zu lassen, sank die Zahl der Umwandlungen. Zusätzlich sicherten die Bezirke ihrerseits ein Vorkaufsrecht. Diese politischen Maßnahmen sollten den Bestand der Mieterstadt Berlin erhalten und der Gefahr einer Verdrängung aus bestimmten Stadtteilen begegnen. Denn nur wenn ein Haus in Wohnungseigentum unterteilt wird, können die einzelnen Wohnungen separat verkauft werden. Mit Beginn des Jahres 2020 änderte sich der Trend. Der Berliner Senat hat Anfang Februar 2020 die Umwandlungsverordnung für 5 Jahre verlängert. Mit der Mietpreisbremse, dem Mietendeckel und dem Zweckentfremdungsverbot wurden die Möglichkeiten, mit Mietshäusern Geld zu verdienen, eingeschränkt. Die Preise für Eigentumswohnungen bleiben jedoch hoch.
Hintergrund des Gesetzesbeschlusses
Neben dem Berliner Senat will jetzt auch die Bundesregierung die generelle Umwandlung in Wohnungseigentum in Städten mit angespanntem Wohnraum erschweren. Diese hat am 04.11.2020 den Entwurf des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland beschlossen. Dieser baut auf den Empfehlungen der Baulandkommission auf und erleichtert den Kommunen die Bereitstellung von Bauland. Es geht dort vor allem um die Bedeutung des Wohnungsbaus und die Förderung der Beschleunigung des Wohnungsbaus. Der Koalitionsvertrag sieht vor, dass die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und der Sicherung bezahlbaren Wohnens unterstützt werden sollen. Hierzu strebt die Bundesregierung an, das Bauplanungsrecht weiter zu verbessern. Mit dem Gesetzesentwurf sollen insbesondere die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden im Bauplanungsrecht erweitert werden.
Regelungsinhalt des Baumobilisierungsgesetzes und Umwandlungsverbot in § 250 BauGB
Zu den wesentlichen Regelungsinhalten des Baumobilisierungsgesetzes zählen die Erweiterungen der Befreiungsmöglichkeiten und Erleichterungen für das Bauen im Innen- und Außenbereich. Der Entwurf enthält zudem mit dem „Verbot der Umwandlung mit Genehmigungsvorbehalt“ in § 250 BauGB in Umsetzung der Beschlüsse des Wohngipfels einen Vorschlag zur Reduzierung der Möglichkeiten, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Mit der Regelung werden die Landesregierungen, befristet bis zum 31.12.2025, ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen, in denen die Umwandlung in Eigentumswohnungen der Genehmigung bedarf. Die Liste der Fälle, in denen eine Genehmigung für eine Umwandlung erteilt werden müsste, ist lang. Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern brauchen dann eine Genehmigung, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen.
Ausnahmen vom Verbot der Umwandung in Wohnungseigentum am Beispiel des § 172 IV 3 Nr.2 BauGB
Es gibt jedoch Ausnahmetatbestände „zur Wahrung berechtigter Interessen der Eigentümer“ mit denen das Verbot der Umwandlung “umgangen” werden kann. So ist beispielsweise nach § 172 IV S. 2 BauGB die Genehmigung zu erteilen, wenn dem Eigentümer ein Verzicht auf die Umwandlung auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls wirtschaftlich nicht zumutbar ist, wenn das Eigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll oder wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll.
Kritik am Umwandlungsverbot
Das Umwandlungsverbot wird unterschiedlich angenommen. Auf der einen Seite werden Bedenken geäußert: Mit dem Gesetz werden weder Mieter geschützt noch die Wohnungsknappheit gelöst. Die Umwandlung stünde nicht im Widerspruch zu Mieterinteressen, da diese Wohnungen oftmals preiswerter bekämen als teure Neubauwohnungen. Ein striktes Umwandlungsverbot würde dazu führen, dass viele Menschen davon abgehalten würden, Wohneigentum zu bilden. Das Umwandlungsverbot verknappe Eigentumswohnungen und mache sie teurer. Mietsteigerungen seien zu erwarten, wenn aufgrund des Umwandlungsverbots weniger Wohnungen zur Miete angeboten würden.
Auf der anderen Seite wird das Umwandlungsverbot begrüßt: Die Umwandlung von Mietwohnungen in angespannten Wohnungsmärkten sei ein großes Problem für alteingesessene Mieter, diese würden aus ihren Vierteln verdrängt. Nach dem Mieterbund würden außerdem die umgewandelten Wohnungen meist luxussaniert und zu hohen Preisen weiterverkauft.
JUR | URBAN berät EIGENTÜMER IM IMMOBILIENRECHT UND WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT. Haben Sie Fragen?
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