Das OLG Rostock urteilte im Juli 2020 (AZ: 3 U 79/19), dass die Erkrankung des Mieters durch den kranken Mieter nicht die fristlose Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses rechtfertigt.
Krankheit ist Risiko des Mieters
Der Mieter trägt nach § 537 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Das Verwendungsrisiko beinhaltet auch, dass ein Mieter schwer erkrankt und die Mietsache nicht nutzen kann. Auch der Tod des Mieters beendet nicht automatisch das Mietverhältnis, sondern gewährt allenfalls gesonderte Kündigungsrechte. Im Gewerberaummietrecht ist die Kündigung nach § 543 I BGB nicht ausgeschlossen. Jedoch muss der Rechtsgedanke des § 537 BGB auch im gewerblichen Mietverhältnis vorliegen. Es muss danach ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorliegen. Die Erkrankung des Mieters stellt ein ausschließlich vom Mieter zu tragendes Risiko dar. Jedoch rechtfertigt die schwere Erkrankung nicht die eigene fristlose Kündigung. Insbesondere im Gewerbemietrecht stellt eine schwere Erkrankung keinen wichtigen Kündigungsgrund gem. § 543 I 2 BGB dar. Bei der Interessenabwägung des § 543 I 2 BGB muss insbesondere auch die Restlaufzeit des Mietvertrags und das Verwendungskonzept des Mieters berücksichtigt werden. Die Interessenabwägung muss sich aber auch an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten. Zudem muss beachtet werden, dass die Störung des Mietverhältnisses, um einen wichtigen Grund darzustellen, grundsätzlich aus dem Bereich des Vermieters stammen muss.
Kein Schriftformverstoß
Zudem urteilte das LG Rostock, dass eine Kündigung wegen Verstoßes gegen die Schriftform gemäß § 550 BGB dann ausscheidet, wenn diese auf eine unklare Regelung im Mietvertrag gestützt wird, eine solche Unklarheit jedoch durch Auslegung des Vertrags beseitigt werden kann. Wenn der Vertrag sprachliche Unklarheiten enthält, aber durch Auslegung der Wille der Parteien festgestellt werden kann, liegt kein Verstoß des Schriftformerfordernisses vor.
Prozess gegen unbekannte Erben zulässig
Eine Besonderheit in der Entscheidung des OLG Rostock war, dass die unbekannten Erben auf Zahlung der rückständigen Miete verklagt wurden. Somit kann der ungewisse Zeitraum zwischen Tod des Erblassers, Ermittlung der Erben und anderen Streitigkeiten rund um das Testament überbrückt werden.
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