Sachverhalt

In dem Urteil zugrunde liegenden Sachverhalt nahm der Kläger den Beklagten auf Räumung und Herausgabe von Gewerbemieträumen in Anspruch, welche der Beklagte für sein Versicherungsfachgeschäft nutzte. Der am 28.06.2003 geschlossene Gewerberaummietvertrag hatte eine Laufzeit über 3 Jahre und sollte sich jeweils um 1 Jahr verlängern, sofern eine der Parteien der Verlängerung des Mietverhältnisses nicht widerspricht und mit Frist von 3 Monaten vor Ablauf der Mietzeit kündigt. Der ursprüngliche Mietvertrag wurde auf Vermieterseite lediglich von einem Gesellschafter der GbR unterschrieben und unterlag damit einem Formmangel. Sofern eine Vertragspartei eine Mehrzahl an weiteren vertretungsberechtigten Personen vertritt, muss die Unterschrift des Vertreters einen entsprechenden Hinweis enthalten, dass die Unterschriften der vertretenen Personen fehlen. Im Fall der GbR waren die anderen Vertretungsberechtigten Personen die Gesellschafter, ein entsprechender Hinweis enthielt der Mietvertrag dahingehend nicht. In zwei weiteren Nachtragsvereinbarungen unterschrieb ebenfalls nur ein Gesellschafter, wobei ihm die GbR mittlerweile angewachsen war, ohne entsprechenden Hinweis. Durch Erwerb trat dann schließlich der Kläger in das ursprüngliche Mietverhältnis anstelle der GbR ein und kündigte dem Beklagten fristgerecht zum 31.08.2023 und verlangte Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume zum 31.12.2023.

Folgen der Formunwirksamkeit

Um einen Mietvertrag über Geschäftsräume für länger als ein Jahr wirksam schließen zu können, bedarf es der Schriftform, dies ergibt sich aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 S.1 BGB. Die Parteien müssen sich über den wesentlichen Inhalt des Vertrags einig sein und die entsprechenden Inhalte in diesem auch schriftlich festhalten. Sowohl für den Mietvertrag selbst, als auch für Nachtrags- oder Änderungsvereinbarungen gilt, dass zwingend eine von beiden Parteien unterzeichnete Vertragsurkunde im Original vorliegen muss. Es reicht nicht aus, einen Mietvertrag lediglich per E-Mail zu bestätigen. Grundsätzlich sind die Parteien in der Vertragsgestaltung frei und können auch abweichende Individualvereinbarungen treffen, namentlich individuelle Kündigungsfristen oder eine Begrenzungen der Mietdauer. Ist der zugrunde gelegte Vertrag jedoch unwirksam, dann gelten statt den Individualvereinbarungen die gesetzlichen Bestimmungen des BGB. Bei einer wegen Formmangels unwirksam vereinbarten Kündigungsfrist, gilt dann die Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB. Sofern es sich um einen zeitlich begrenzten Mietvertrag handelt und dieser formwidrig ist, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Dies hat zur Folge, dass beide Seiten das Vertragsverhältnis dann innerhalb der gesetzlichen Frist ggf. vorzeitig kündigen können.

Prävention und Heilung

Der Gewerbebetrieb erfordert meist ein hohes Maß an Planungssicherheit und ist mit wirtschaftlichen Risiken verbunden. Vor Aufnahme des Betriebs werden meist umfangreiche Umbaumaßnahmen in der Gewerbeeinheit vorgenommen, die zeit- und kostenintensiv sind. Um die Risiken für beide Parteien zu minimieren, sollten alle inhaltlichen Vereinbarungen im Mietvertrag festgehalten werden. Bereits bei Vertragsschluss sollte daher zwingend auf die Einhaltung des Schriftformerfordernisses geachtet werden. Ist es hierfür schon zu spät, kann in Einzelfällen ein Schriftformverstoß durch eine Nachtragsvereinbarung geheilt werden. Diese Nachtragsvereinbarung muss selbst die Schriftform wahren und hinreichend deutlich auf den Ursprungsvertrag, sowie auf etwaige vorangegangene Nachtragsvereinbarungen Bezug nehmen.

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Voraussetzungen

Eine Eigenbedarfskündigung ist die Möglichkeit Wohnraummietverträge zu kündigen bzw. aufzulösen. Hierbei ist unerheblich, ob es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um einen Wohnraummietvertrag, Nutzungsvertrag für eine Genossenschafts- oder Werkmietwohnung, Untermietvertrag oder um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt. Maßgeblich ist allein der von den Parteien vereinbarte Vertragszweck als Wohnraum.

Der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung steht auch nicht entgegen, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde oder dass die Mieter diese lediglich selbst nur als Ferienwohnung nutzen. Inhaltlich muss die Eigenbedarfskündigung für ihre Wirksamkeit bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

berechtigtes Interesse

Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung bedarf es zunächst eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne liegt vor, wenn der Berechtigte die gegenständlichen Mieträume für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts nutzen möchte.

Grundsätzlich ist Berechtigter in diesem Sinne der Vermieter, daher muss die Eigenbedarfskündigung für ihre Wirksamkeit auch durch diesen erfolgen. Der Berechtigte kann sich grundsätzlich auch vertreten lassen, hierbei dann nach den Regeln der Stellvertretung gemäß §§ 164 ff. BGB. Ein berechtigtes Interesse nach § 574 II BGB erfordert, dass der Vermieter die gegenständlichen Mieträume für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts ernsthaft benötigt.

Nicht ausreichend für ein berechtigtes Interesse ist lediglich der Wille in den Mieträumen zu wohnen, vielmehr bedarf es nachvollziehbaren Gründen, auf denen sich die Eigenbedarfskündigung stützt. Die streitgegenständliche Immobilie muss aus subjektiver Sicht des Vermieters für seine Wohnzwecke besser geeignet sein, als der bisherige Wohnraum. Allein die subjektive Sichtweise des Vermieters entscheidet diesbezüglich, was als besser geeignet und angemessen befunden wird. Durch die Gerichte erfolgt dann lediglich noch eine Gesamtwürdigung aller Umstände im Einzelfall.

aUSEINANDERFALLEN VON vERMIETER- UND eIGENTÜMERSTELLUNG

In der Praxis fallen die Eigentümer- und Vermieterstellung nicht selten auseinander. Zu beachten ist in solchen Fällen, dass die zur Eigenbedarfskündigung berechtigenden Umstände dennoch in der Person des Vermieters liegen müssen und nicht in der des Eigentümers.

In Fällen des Rechtsübergangs, zum Beispiel nach Erwerb einer Immobilie oder durch einen Erbfall, ist die Eintragung ins Grundbuch maßgeblich. Der Rechtsnachfolger tritt nach der Eintragung in das Grundbuch an die Stelle des ursprünglichen Vermieters, gem. § 566 Abs. 1 BGB. Eine Eigenbedarfskündigung, die vor dieser Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist demnach grundsätzlich unwirksam.

Zu beachten ist allerdings, dass der Rechtsnachfolger in einigen Fällen bestimmte Gestaltungsrechte wie eine Kündigung unter Umständen bereits vor Eintragung ins Grundbuch ausüben kann. In einem solchen Fall muss konsequenterweise dann der zur Kündigung berechtigenden Umstände in Form eines berechtigten Interesses allerdings auch in der Person des derzeitigen Vermieters liegen – was zum Beispiel bei Wohnungskäufen recht selten der Fall sein dürfte.

Vorratskündigung

Eine reine Vorratskündigung ist rechtsmissbräuchlich und daher unzulässig. Die Eigenbedarfskündigung muss mit dem berechtigten Interesse des Vermieters in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen und darf nicht rein vorsorglich ausgesprochen werden.

Keine Vorratskündigung liegt vor, wenn das berechtigte Interesse ernsthaft und konkretisiert dargelegt wird und dieses zumindest in einem absehbaren Zeitraum wahrgenommen werden soll. Als absehbarer Zeitraum wird als ausreichend bereits die derzeitige Lebensplanung des Berechtigten oder auch beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen der Immobilie nach der Kündigung angesehen.

Es muss vom Vermieter beabsichtigt werden die Immobilie als Wohnraum zu nutzen, eine gewerbliche oder anderweitige Nutzung stellt bereits kein  berechtigtes Interesse dar. Der Eigenbedarfskündigung steht allerdings nicht entgegen, dass die Räumlichkeiten nur  vorübergehend zu Wohnzwecken genutzt werden sollen, wie es regelmäßig bei der Dauer eines Studiums von Angehörigen der Fall sein wird.

Hat der Vermieter mehrere Immobilien zur Auswahl, dann obliegt ihm ein Wahlrecht, für welches Mietverhältnis er eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Eine Abwägung durch die Gerichte, ob die Wahl eines anderen Mietverhältnisses angemessener gewesen wäre erfolgt nicht, da es allein auf die subjektive Sicht des Vermieters ankommt.

Abwehrmöglichkeiten

Für Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten, hat dies oft eine unerwartete hohe finanzielle und persönliche Belastung als Folge. Durch den Anstieg der Mietpreise ist es meist schwer eine vergleichbare, bezahlbare Wohnung in der nahen Umgebung zu finden, sodass Mieter ihr bisheriges soziales Umfeld verlassen müssen.

Bei Mietverhältnissen, die in § 549 II BGB aufgelistet sind, besteht kein Kündigungsschutz des Mieters. Sofern die streitgegenständliche Wohnung in einem Haus mit nur 2 Wohnungen liegt, bei der eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, besteht ein zumindest eingeschränkter Kündigungsschutz nach § 573a BGB.

Grundsätzlich ist es dem Mieter möglich Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen und diese auf einen Härtefall nach §§ 574, 574a BGB zu stützen. Hiernach kann der Mieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses verlassen, wenn ihm, seiner Familie oder eines Haushaltsangehörigen die Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Diese Feststellung wird im Wege einer Gesamtwürdigung unter Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen des Vermieters, für den jeweiligen Einzelfall getroffen. Für die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung ist der Widerspruch zwingend, da anderenfalls keine Überprüfung der Mieterinteressen erfolgen kann.

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Definition des Vermieterpfandrechts

Das Vermieterpfandrecht behandelt die Sicherung von Forderungen die der Vermieter gegenüber dem Mieter besitzt und ist in §§ 562-563d BGB geregelt. Es besteht nur für Forderungen aus dem vertraglich festgelegten Verhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Diese Forderungen können sich beispielsweise aus fehlenden Miet- oder Nebenkostenzahlungen oder aus Schadensersatzansprüchen ergeben. Ebenfalls ist eine Sicherung der Ansprüche auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung nach verspäteter Rückgabe der Mietsache gemäß § 546a BGB möglich. Das Vermieterpfandrecht gilt sowohl für den Wohnraum als auch für das Gewerbe.

Voraussetzungen für das Entstehen des Vermieterpfandrechts

Die erste Voraussetzung stellt ein Mietverhältnis dar. Dieses muss zu dem Zeitpunkt bestehen (§ 562 Abs. 1 S. 1 BGB) und ein wirksamer Mietvertrag zwischen dem Vermieter und Mieter geschlossen worden sein. Zusätzlich muss der Mieter sich im Zahlungsverzug befinden. Hierbei ist es irrelevant, ob sich der Zahlungsverzug auf die Miete oder Nebenkosten bezieht.

Nur Sachen, die körperliche Gegenstände im Sinne des § 90 BGB darstellen, können durch das Vermieterpfandrecht verpfändet werden. Die Gegenstände müssen das Eigentum des Mieters sein und sich im Mietobjekt befinden. Wenn dies nicht der Fall ist, ist eine Anwendung des Vermieterpfandrechts ausgeschlossen. Ebenfalls sind Sachen des Untervermieters nicht pfändbar, da sie nicht im alleinigen Eigentum des Hauptmieters stehen. Aus diesen Gründen ist eine Verpfändung von Sachen des Untermieters grundsätzlich  ausgeschlossen. Allerdings ist es für den Vermieter möglich, Informationen über das Eigentum des Mieters zu fordern.

Nichtsdestotrotz besteht eine zeitliche Beschränkung hinsichtlich der Entschädigungsforderungen. Um die Interessen des Mieters zu schützen ist gemäß § 562 Abs. 2 BGB eine Geltendmachung des Vermieterpfandrechts für eventuell zukünftige Entschädigungsforderungen nicht möglich. Es sind demnach nur Mieten aus dem laufendem und das darauffolgenden Mietjahr vom Vermieterpfandrecht umfasst. Insofern ist der Zeitpunkt entscheidend, ab wann die Forderungen entstanden sind.

Was kann gepfändet werden?

Der Vermieter kann Sammlerstücke, Schmuck (OLG Köln, Urteil vom 01.09.2021 – 22 U 171/18), Kunstwerke (BGH, Urteil vom Urt. v. 12.02.1992 – XII ZR 7/91) oder elektronische Geräte, die nicht der Ausübung einer Erwerbstätigkeit dienen (OLG Stuttgart, Urteil vom 10.04.2008 – 13 U 139/07) pfänden. Der Vermieter kann von seinem Pfandrecht bei unpfändbaren Sachen gemäß § 562 Abs. 1 S. 2 BGB nicht in Gebrauch nehmen. Einige der unpfändbaren Sachen werden in § 811 Abs. 1 Nr. 1-8 ZPO aufgezählt. Zu den unpfändbaren Sachen zählen:

• Geräte, Materialien oder Mittel, die zum Arbeiten benötigt werden
• Persönliche Dokumente
• Kleidung
• Tiere
• Personenkraftwagen
• Gegenstände die keinen Wert besitzen
• Gegenstände des alltäglichen Lebens

Erlöschen des Vermieterpfandrechts

562a BGB regelt das Erlöschen des Vermieterpfandrechts und stellt hierbei Rahmenbedingungen auf. Wenn Gegenstände aus dem Mietobjekt entfernt werden, erlischt infolgedessen das Vermieterpfandrecht. Erfolgt die Entfernung des Gegenstandes ohne Wissen oder Einwilligung des Vermieters, erlischt das Vermieterpfandrecht nicht. Erlangt der Vermieter Kenntnis über das Entfernen der Gegenstände innerhalb des Mietobjekts, muss dieser gemäß § 562b Abs. 2 BGB den Anspruch gerichtlich geltend machen. Geschieht dies nicht innerhalb eines Monats, erlischt das Vermieterpfandrecht. Des Weiteren bleibt das Pfandrecht bestehen, bis die gepfändeten Gegenstände im Rahmen der Zwangsvollstreckung verkauft werden. Der Erlös aus diesem Verkauf dient weiterhin als Sicherheit für die Forderungen des Vermieters.“ Wird das Mietverhältnis zwischen beiden Parteien beendet, kann sich kein Vermieterpfandrecht daraus ergeben.

Weitere Gründe für die Erlöschung des Vermieterpfandrechts können sein:

• Aufhebungsvertrag
• Forderungen aus dem Mietverhältnis sind erloschen
• Vermieter wird durch Erwerb Eigentümer des Gegenstandes

Rechtsfolgen

Der Vermieter kann gemäß §§ 1228, 1257 BGB die Gegenstände des Mieters weiterverkaufen und aus dem Erlös seine Ansprüche tilgen. Ist der Anspruch des Vermieters fällig, kann dieser die Aushändigung des Gegenstandes durch den Mieter verlangen.

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Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses verklagte einen Mieter auf Räumung seiner Wohnung. Der Vermieter befristete in einem Mehrfamilienhaus diverse Mietverträge unter der Begründung des Eigenbedarfs für den Begünstigten. Der Mietvertrag des beklagten Mieters wurde vom 21.05.2019 bis 31.05.2020 befristet geschlossen. Zum 01.06.2020 bestand eine optionale Mieterhöhungsmöglichkeit.  Während dieses Zeitraums gab es diverse Differenzen zwischen dem Mieter und dem Vermieter, sowie eine Instandsetzungsklage wegen eines zu hohen Bleigehalts im Trinkwasser. Das Amtsgericht stellte jedoch fest, dass eine wirksame Befristung nicht gegeben ist. Im August  2021 kündigte der Kläger dem Beklagten mit der Begründung eines Eigenbedarf, obwohl eine freistehende Wohnung in demselben Wohnhaus frei war. Laut Vermieter sei diese für seinen einziehenden Neffen jedoch ungeeignet.

Eigenbedarfskündigung hinreichend begründet?

Für eine Kündigung gem. § 573 III BGB muss zwingend ein berechtigtes Interesse  vorliegen.  Laut Bundesgerichtshof ist dies der Fall, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter die Räume einer Bedarfsperson überlassen will oder diese selbst bewohnen möchte und hierfür vernünftige Gründe vorliegen. Vernünftig sind diese Gründe, wenn sich aus ihnen ein berechtigtes Nutzungsinteresse des Vermieters ergibt. „Eigenbedarf“ oder „anderweitige Zwecknutzung“  als Grund anzugeben ist nicht ausreichend. Grundsätzlich können Kündigungsgründe allgemeiner gehalten werden und müssen nicht detailliert gegenüber dem Mieter genannt werden. Hintergrund ist, dass die Interessenverfolgung des Vermieters nicht unzumutbar erschwert werden soll.  Dennoch muss der Kündigungsgrund für den Mieter ausreichend nachvollziehbar und plausibel dargelegt werden.

AG Hamburg-Mitte, Urteil vom 04.05.2022 – 49 C 438/21

Das Amtsgericht Hamburg hat in seinem Urteil vom 04.05.2022 – 49C 438/ 21 entschieden: die Eigenbedarfskündigung muss hinreichend begründet sein. Dem stand hier zum Einen entgegen, dass in den letzten Jahren diverse Wohnungen in ähnlicher Größenordnung in demselben Wohnhaus freigeworden sind, wobei eine Vermietung häufig befristet erfolgte. Darüber hinaus hat der Vermieter in diesen Fällen bereits zuvor Eigenbedarf bei diesen Wohnungen angemeldet, letztlich dann wiederholt anderweitig vermietet. Die Begründung des Vermieters, die Wohnung sei von der Geschosslage ungünstig und zu groß war für das Amtsgericht Hamburg nicht ausreichend, um ein berechtigtes Nutzungsinteresse zu begründen. Die Räumungsklage wurde abgewiesen.

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Rechte des Wohnungseigentümers

Nutzung des Sondereigentums

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungskäufer erwirbt mit dem Kauf sowohl Sondereigentum, als auch Gemeinschaftseigentum.

Zum Sondereigentum gehören die Eigentumswohnung und das Teileigentum. Unter Teileigentum ist das Sondereigentum an den Räumen des Gebäudes zu verstehen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, bspw. Kellerräume oder ein nicht ausgebauter Dachboden. Gem. § 13 WEG kann der Eigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Das heißt, dass der Wohnungseigentümer seine Wohnung so nutzen darf, wie er möchte, soweit in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung keine Nutzungsbeschränkungen geregelt sind. Dazu gehört auch die Möglichkeit der Vermietung oder Verpachtung.

Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums

Neben der Nutzung des Sondereigentums wird mit dem Kauf der Eigentumswohnung auch das Recht zur Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums erworben. Unter das Gemeinschaftseigentum fällt das Grundstück und alle Gebäudeteile oder Anlagen, die nicht im Sondereigentum eines Anderen stehen. Damit sind etwa Aufzüge, Treppen und Außenanlagen gemeint. Weist das Gemeinschaftseigentum erhebliche Mängel auf, ist die Eigentümergemeinschaft zur Sanierung verpflichtet.

Durchführung von baulichen Veränderungen

Solange kein Gemeinschaftseigentum betroffen ist, dürfen die Eigentümer bauliche Veränderungen vornehmen. Betreffen die baulichen Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum, ist die Zustimmung sämtlicher Eigentümer notwendig. Laut dem Bundesgerichtshof (V ZR 49/16) ist jedoch nur dann die Zustimmung einzuholen, wenn die bauliche Maßnahme so erheblich ist, dass sich der optische Eindruck des Gebäudes insgesamt wesentlich verändert. Unauffällige Baumaßnahmen sind dem Eigentümer daher gestattet.

Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung

In den stattfindenden Wohnungseigentümerversammlungen beschließt die Eigentümergemeinschaft einmal jährlich u.a. die Höhe der monatlichen Umlage und Instandhaltungsmaßnahmen. Die Stimmrechte der einzelnen Wohnungseigentümer können unterschiedlich geregelt werden. Als Standard gilt das Kopfprinzip, bei dem jeder Eigentümer eine Stimme hat. Daneben steht dem Eigentümer auch ein Recht auf Mitbestimmung bei der Hausordnung zu. Diese regelt das Zusammenleben der Hausgemeinschaft.

Pflichten des Wohnungseigentümers

Neben dem Eigentümer zustehenden Rechten ergeben sich auch Pflichten aus der Eigentümerstellung. Diese bestehen zum einen gegenüber der Gemeinschaft und zum anderen gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, § 14 WEG.

Pflichten gegenüber der Gemeinschaft

Einhaltung von Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen – Duldungspflicht

Gegenüber der Gemeinschaft besteht die Pflicht, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten, § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Bei Pflichtverstößen eines Wohnungseigentümers muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handeln bzw. dies sanktionieren. Darüber hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

Aus dieser Einhaltung ergibt sich auch die Duldungspflicht gegenüber der Gemeinschaft aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Würde diese Pflicht nicht bestehen und jedem ein Abwehranspruch zustehen, so könnten die Beschlüsse wohl kaum umgesetzt werden.

Rücksichtnahme

Im Übrigen ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Gemeinschafts- und Sondereigentum so zu nutzen, dass keinem anderen Wohnungseigentümer ein unvermeidlicher Nachteil entsteht. Im Wesentlichen bedeutet dies ähnlich wie in einem Mietshaus, dass eine Belästigung von Lärm, Gerüchen oder Tieren vermieden werden soll. Wie die Ausgestaltung im Einzelfall aussieht, regelt das WEG und die Hausordnung. Die Aufstellung dieser ist gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG vorgesehen.

Hausgeldzahlung

Da alle Wohnungseigentümer gemeinsam Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum tragen, ist eine anteilige Beteiligung über die Hausgeldzahlung für Instandhaltung- und Sanierungsmaßnahmen, sowie die Verwaltung der Wohnanlage vorgesehen. Dafür hat jeder Eigentümer monatlich ein Hausgeld an die Gemeinschaft zu zahlen.

Pflichten gegenüber den Wohnungseigentümern

Rücksichtnahme

Gem. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG trifft die Rücksichtnahmepflicht auch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern zu. Insofern ist auf die obigen Ausführungen zu verweisen.

Duldungspflicht

Der einzelne Eigentümer ist verpflichtet, sämtliche Einwirkungen zu dulden. Diese Einwirkungen dürfen jedoch ein hinzunehmendes Maß nicht überschreiten. Davon umfasst sind sämtliche Einwirkungen, die durch den Gebraucht einen anderen Sondereigentums entstehen, aber auch bauliche Veränderungen, soweit diese gestattet wurden, mithin dort wo Beschlüsse und Vereinbarungen der Gemeinschaft eingehalten werden. Wenn dies nicht der Fall ist, steht dem Eigentümer ggf. ein Abwehranspruch zu.

Im Ergebnis bestehen umfangreiche Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers nach Erwerb der Immobilie. Wie diese konkret ausgestaltet sind, wird auch durch die Gemeinschafts- und Hausordnung und durch die einzelnen Beschlüsse geregelt. Insofern ist eine Bewertung im Einzelfall unabdinglich.

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Ebenso wie im Arbeitsrecht kann auch im Mietrecht ausnahmsweise eine Verdachtskündigung ausgesprochen werden. Die einst vom Bundesarbeitsgericht (2 AZR 426/18 vom 31.01.2019) entwickelten Grundsätze einer Verdachtskündigung im Arbeitsrecht können auch auf das Dauerschuldverhältnis im Mietrecht entsprechend angewendet werden. Eine Verdachtskündigung liegt nur dann vor, wenn und soweit die Kündigung damit begründet wird, gerade der Verdacht eines nicht erwiesenen Verhaltens habe das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zerstört. Dies stellt auch keinen Verstoß gegen die Unschuldsvermutung dar.

Unter welchen Voraussetzungen kann eine Verdachtskündigung im mietrecht ausgesprochen werden?

Voraussetzung ist, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Verdachtsmomente müssen also geeignet sein, dass für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zu zerstören. Diese muss der Vermieter hinreichend darlegen. Eine subjektive Einschätzung des Vermieters, dass das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien unwiderruflich zerstört sei, ist nicht ausreichend.

Beispiel

Wird der Mieter eine Gewerbeimmobilie auf die Liste einer ausländischen Aufsichtsbehörde gesetzt, mit der Begründung, dass eine in Deutschland verbotene Organisation finanziert werde, ist dies für eine Verdachtskündigung im Mietrecht nicht ausreichend. Es fehlt an einem ausreichend wichtigen Grund. Erforderlich wäre der Vortrag konkreter und bestimmter Tatsachen, die objektiv einen dringenden Verdacht einer strafbaren Handlung bilden. Diese Verdachtsmomente müssen geeignet sein, das Vertrauen für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses zu stören. Daran fehlt es im vorliegenden Beispiel.

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Sachverhalt

Die Beklagte war Untermieter einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses. Hauptmieter der Wohnung waren seit 1985 die Schwester der Beklagten und Person C. Die Eigentümerin des Grundstücks übertrug im Jahr 1990 1/5 ihres Miteigentumsanteils an B. Nach dem Tod der Eigentümerin gingen die 4/5 ihres Miteigentumsanteils auf den Erben A über. 1996 wurde die Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG erklärt und A und B wurden 1997 als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. B übertrug noch im selben Jahr 1/5 seines Miteigentumsanteils auf A, A wurde auch als Alleineigentümer des Mehrfamilienhauses im Grundbuch eingetragen.

Nach dem Tod des A schloss A’s Alleinerbin im Jahr 2014 mit der Beklagten, ihrer Schwester und C eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 20.12.1985. Nach dieser Vereinbarung schied C aus dem Mietvertrag aus und die Beklagte trat als Hauptmieterin in das Mietverhältnis ein. 2015 verstarb die Schwester der Beklagten und ihr Ehemann P wurde Alleinerbe. Das Wohnungseigentum wurde 2015 an die O- GmbH übertragen, auch eine Grundbucheintragung erfolgte im selben Jahr.  2018 erwarben dann die Kläger das Wohnungseigentum an der streitigen Wohnung, im Dezember 2018 sprachen sie die Eigenbedarfskündigung aus. Im Revisionsverfahren begehren die Kläger Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, dass der Räumungsklage der Kläger zunächst stattgegeben hatte.

KündigungsbeschränkunG bei Wohnungsumwandlung

Zentrale Norm des Urteils ist § 577a BGB. Diese Norm enthält eine Kündigungsbeschränkung nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Nach der Umwandlung greift eine Sperrfrist von 3 Jahren für die Geltendmachung berechtigter Interessen des Erwerbers. Ein solches berechtigtes Interesse kann sich aus einer Eigenbedarfskündigungen oder (unter engen Voraussetzungen) auch aus Verwertungskündigungen ergeben. Die Sperrfrist kann in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt von 3 auf 10 Jahre erhöht werden.  Die Verlängerung der Sperrfrist haben vor allem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen und Schutz vor Wohnungsverlust als Grundgedanken. Bereits angespannte Wohnungsmärkte sollen möglichst entlastet oder zumindest nicht weiter belastet werden. Berlin hat schon länger einen angespannten Wohnungsmarkt und hat deshalb von dieser Regelung 2013 gebrauch gemacht. Die Verlängerung der Sperrfrist ist hierbei nicht auf Bezirke beschränkt, sondern gilt konsequent berlinweit.

Ab wann läuft die Sperrfrist?

Der BGH stellt hierfür auf den Zeitpunkt des erstmaligen Erwerbs des Wohnungseigentums ab. Gem. § 577a I BGB beginnt die Kündigungssperrfrist mit der erstmaligen Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums an den Erwerber. Diese erstmalige Veräußerung sei hier erstmalig mit dem Eigentumserwerb der M-GmbH und deren Eintragung ins Grundbuch im Jahr 2015 erfolgt. Zwar stellt die Übertragung des Miteigentumsanteil des B an A rechtsgeschäftlich eine Veräußerung eines Eigentumsanteils dar, allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine Veräußerung an den Erwerber im Sinne des § 577a I BGB. Das Gericht begründet dies mit dem fehlenden Vermieterwechsel. Sinn und Zweck der Norm sei es, den Mieter vor Eigenbedarfskündigungen zu schützen, die aufgrund eines Eigentümerwechsels und des damit (regulär) verbundenem Vermieterwechsels zu befürchten sind. Das (Eigenbedarfs-)Kündigungsrisiko des Mieters hat sich durch den Erwerb des Miteigentumsanteils hier allerdings nicht signifikant erhöht, daher ist auch nicht auf diesen Zeitpunkt als erstmaliger Erwerb abzustellen.

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Sachverhalt

Die Vermieterin einer Berliner Wohnung verlangt die Zustimmung zur Mieterhöhung unter Berücksichtigung der von der Mieterin zur Verfügung gestellten Einbauküche. Die Mieterin zahlt seit Mietbeginn einen Zuschlag von 35,00 € monatlich. Dabei vertritt die Mieterin die Ansicht, dass durch den bisher geleisteten Zuschlag, die Küche bei der gegenständlichen Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen sei. Aus diesem Grund sei die ortsübliche Vergleichsmiete überhöht.

Das zuständige Amtsgericht hat der Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung vollumfänglich stattgegeben. Die Beklagte Mieterin wendete sich dagegen mit der Berufung.

Entscheidung

Das Landgericht Berlin hat mit Hinweisbeschluss mitgeteilt, dass es beabsichtigt, die Berufung zurückzuweisen. Das Amtsgericht habe die Beklagte zutreffend zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt.

Die Beklagte führte an, dass die Klägerin mit dem Zustimmungsverlangen die vereinbarte Mietzinsstruktur verändere. Der Klageantrag und das Erhöhungsverlangen seien dahingehend auszulegen, dass die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete einschließlich des Küchenzuschlags zu einem Gesamtbetrag von 717,36 € gerichtet sei. Daher spiele es keine Rolle, ob der vereinbarte Zuschlag Bestandteil des Nettokaltzinses oder der erhöhten und um den Zuschlag bereinigten Nettokaltmiete aufzuschlagen sei. Es sei allein entscheidend, dass die verlangte Miete nicht über die Summe von bereinigter Miete und dem Küchenzuschlag hinausgehe.

Das Landgericht stellte fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete vom Amtsgericht zutreffend ermittelt wurde. Die Küchenausstattung sei trotz des Küchenzuschlags in Höhe von 35,00 € wohnwerterhöhend zu berücksichtigten. Eine auf Kosten des Mieters angeschaffte Ausstattung sei nicht zu berücksichtigen. Hier habe die Klägerin die Küche jedoch nicht auf Kosten der Beklagten angeschafft, sondern lediglich einen monatlichen Zuschlag verlangt. Die Beklagte hätte nach wertender Betrachtung die Küche allenfalls dann auf eigene Kosten angeschafft, wenn der geleistete Küchenzuschlag in Summe den Anschaffungskosten der Küche zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens entsprochen hätte. Dies sei hier nicht vorgetragen worden und auch nicht ersichtlich.

Darüber hinaus seien Ausstattungsmerkmale, die auf Kosten des Mieters geschaffen wurden nur dann nicht zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Gewährleistungspflicht trage. Beide Voraussetzungen seien mangels ausdrücklicher Vereinbarung nicht erfüllt. Bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag handelt es sich um einen von der Klägerin gestellten Formularmietvertrag. Die Gewährleistungspflicht obliege der klagenden Vermieterin.

Praxishinweis

Grundsätzlich bleiben bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter auf eigene Kosten eingebrachte Ausstattungen unberücksichtigt. Wenn der Vermieter einen Ausstattungsgegenstand anschafft und es für einen so ausgestatteten Wohnraum keinen Wohnungsmarkt gibt, für den eine geeignete Vergleichsmiete existiert, kann der Vermieter einen Zuschlag verlangen, der ebenso Mietbestandteil wird.

Der Möblierungszuschlag soll den Wert der Gebrauchsmöglichkeit widerspiegeln und ist daher am Zeitwert zu bemessen. Dieser entspricht dem Wiederbeschaffungswert. Durch die Benutzung werden die Gegenstände wertloser, sodass eine Abschreibung zu berücksichtigen ist. Wenn also kein Zeitwert mehr vorhanden ist, ist ein Mietzuschlag ungerechtfertigt. Hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Bei einer Küche ist von einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von ca. 15-25 Jahren auszugehen.

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2017 erwarb ein Käufer mit notariell beurkundetem Kaufvertrag ein bereits vermietetes Mehrfamilienhaus. Ende 2017 bis Anfang 2018 kam es aufgrund eines Wasserrohrbruchs zu einem deutlich höheren Frischwasserverbrauch. Durch den Eigentümerwechsel stellte die Stadt mit einem Abwasserbescheid die Gebühren für das Kalenderjahr 2018 neu fest. Der Vermieter erhielt eine Abrechnung über die ihm zugeleitete Frischwassermenge, welche aufgrund des Wasserrohrbruchs auffällig hoch gewesen ist. Über die erhaltene Abrechnung setzte der Verkäufer den Käufer nicht in Kenntnis. Der Käufer der Immobilie erhielt Anfang 2019 dann einen Bescheid, indem die Grundbesitzangaben neu festgestellt wurden und die Abwassergebühren das Fünffache im Vergleich zu den Vorjahren betrugen. Der Käufer klagte daraufhin auf Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Er begehrte die Erstattung des  Differenzbetrags zwischen den neu berechneten und den „normalen“ Abwassergebühren.

Verletzung einer nichtleistungsbezogenen Nebenpflicht

Ausgangspunkt des Verfahrens ist die Frage: Muss der Verkäufer über einen Wasserrohrbruch aufklären oder nicht? Der Verkäufer könnte vorliegend eine nichtleistungsbezogene Nebenpflicht verletzt haben, wenn er dem Käufer gegenüber eine Aufklärungspflicht hatte. Zwischen dem Käufer und dem Verkäufer besteht durch den Kaufvertrag über die Immobilie ein Schuldverhältnis. Aus diesem Schuldverhältnis  erwachsen auch nichtleistungsbezogene Nebenpflichten. Solche Nebenpflichten Pflichten sind Anzeige- und Treuepflichten. Diese Pflichten basieren auf § 241 II BGB und gelten auch nachvertraglich. Gem. § 241 II BGB nachdem der Schuldner verpflichtet wird auf die schutzwürdigen Belange seines Vertragspartner Rücksicht zu nehmen. Welche Belange hierbei schutzwürdig sind, ist unter Berücksichtigung von Treu und Glauben gem. § 242 BGB  festzustellen. Der Verkäufer ist in einer Machtposition, da er über Wissen und Informationen verfügt zu die der Käufer keinen Zugang hat und die  sein Leistungs- und Integritätsinteresse beeinträchtigen. Um diese Machtposition auszugleichen, ist der Verkäufer schon bei Erwerb der Immobilie verpflichtet den Käufer ausreichend über alle relevanten äußeren Umstände aufzuklären.

Entscheidung des LandgerichtS Köln

In seinem Urteil vom 06.12.2021 – 7 O 26/ 21 hat das Landgericht Köln entschieden:  Der Verkäufer muss über einen Wasserrohrbruch aufklären. Ein Rohrbruch, der einen erhöhten Abwasserbescheid zur Folge hat ist ein relevanter äußerer Umstand. Das Leistungs- und Integritätsinteresse des Käufers wird durch diesen Umstand beeinträchtigt. Daher besteht für diesen Umstand eine Anzeige- und Aufklärungspflicht gem. § 241 II BGB, die der Verkäufer verletzt hat. Der Verkäufer ist dem Käufer vorliegend zum Schadensersatz verpflichtet. Spätestens als er den Abwassergebührenbescheid erhalten hat, hatte er positive Kenntnis von dem Ausmaß des Wasserrohrbruchs und hätte den Käufer darüber informieren müssen.

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2019 verklagten sieben Mieter einer Wohngemeinschaft die Vermieterin auf Zustimmung zu einem Austausch von vier Mietern. Der Mietvertrag enthielt hierbei keine genaue Regelung über die künftige Vorgehensweise bei Mieterwechseln. Bereits vor Vertragsschluss wurde der Name eines Mieters handschriftlich durch einen anderen ersetzt. 2017 vereinbarten die Parteien in einem Nachtrag, dass fünf der Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden und dafür sechs neue Personen eintreten. Zudem sollten die neuen Mieter als monatliche Miete ca. 240 Euro mehr bezahlen. Ein paar Monate später wurde in einem Nachtrag vereinbart, dass der neu eingetretene Mieter wieder aus dem Mietverhältnis ausscheidet und das Mietverhältnis stattdessen mit einem neuen Mieter fortgesetzt werden soll. Die Kläger verklagten die Vermieterin auf Zustimmung zum Mieterwechsel- bisher ohne Erfolg. Es besteht kein Anspruch auf Mieteraustausch bei WGs. Die Mieter ,die ausscheiden sollen, wohnen längst nicht mehr in der Wohnung, sondern die neuen Mieter und zwar als Untermieter der Vorherigen.

Besteht ein anspruch auf Zustimmung zum MieterAUSTAUSCH?

Grundsätzlich richtet sich diese Frage nach den vertraglich festgesetzten Regelungen. Eine vertragliche Regelung über den Mieteraustausch und – nachfolge wurde vorliegend nicht getroffen. Demnach müsste sich ein Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel aus dem Gesetz ergeben. Ein solcher Anspruch sieht das Gesetz aber nicht vor. Problematisch sind hier allerdings die gegenüberstehenden Interessen der Mieter und der Vermieterin. Die Mieter würden im Falle eines häufigen Mieterwechsels von einem Haftungsausschluss ab Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Mietvertrag profitieren. Der Vermieterin wiederum werden Risiken bezüglich der Durchsetzung und Nachweisbarkeit von Schadensersatzansprüchen und bei Kündigung auferlegt. Zudem wird ihre Solvenz beeinträchtigt und künftige Mieterhöhungen können nicht im „normalen“ Umfang vorgenommen werden. Das Interesse der Mieter überwiegt in diesem Vergleich enorm. Daher ist einem generalisierten Anspruch auf Zustimmung und Duldung des Mieterwechsels nicht zuzustimmen. Interessengerecht ist es daher den Parteien im Rahmen der freien Vertragsgestaltung, die Wahl zu lassen eine entsprechende Regelung in den Mietvertrag aufzunehmen.

SoNDERFALL: STudierenden-WGs

In bestimmten Fällen, kann ein solcher Anspruch aus § 241 II BGB als vertragliche Nebenpflicht hergeleitet werden. Dies gilt zumindest dann, wenn ein Mieterwechsel nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde und eine nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft besteht. Besonders häufig dürfte dies für Studenten gelten, die aufgrund des meist ortsabhängigen Studiums öfter den Wohnort wechseln. Mietverträge werden dann meist nur für eine bestimmte Zeitgeschlossen, an einer langfristigen Bindung besteht wenig Interesse. In diesen Fällen liegen bereits konkrete Anhaltspunkte dafür vor, dass der Mietvertrag lediglich für eine bestimmte Zeit geschlossen wird und der Vertragsschluss auf einen häufigen Austausch der Mietparteien gerichtet ist.

Urteil des BGH vom 27.04.2022 – VIII ZR 304/21

Unter Berücksichtigung dieser Tatsachen hat der BGH nach der eingelegten Revision dann in seinem Urteil vom 27.04.2022 – VIII ZR 304/ 21 entschieden: Es besteht kein Anspruch auf Mieteraustausch bei WGs. Insbesondere liegt bei den Klägern nicht die Konstellation einer Studenten- WG vor. Unabhängig davon, dass es sich bei den Mietern nicht um Studenten handelt, war das Wohnen und Wirtschaften der Wohngemeinschaft nicht lediglich für eine begrenzte Dauer angelegt und das Mietvertragsende nicht absehbar. Durch die vielen Arten von Wohngemeinschaften, ist nicht grundsätzlich Fluktuation anzunehmen, sondern immer eine Einzelfallbetrachtung notwendig. Am Besten lassen sich solche rechtlichen Streitigkeiten durch vorherige vertragliche Prüfung und entsprechende Vertragsgestaltung vermeiden.

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