In dem Urteil des BGH vom 26.01.2024 -V ZR 162/22 wurde entschieden: Ein WEG-Verwalter muss Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen.

Laut Sachverhalt handelt es sich bei dem Beklagten um den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft, welche im Juli 2019 eine Erneuerung der Dacheindeckung beschloss. Die Gesamtkosten für diese Sanierung sollten sich insgesamt auf 116.497,85 EUR brutto belaufen. Der beauftragte Werkunternehmer stellte zunächst eine Abschlagsrechnung für Material in Höhe von 61.872 EUR, beigefügt war eine Rechnung eines Angebots von einer externen Firma, über die Lieferung von Baumaterial. Im Oktober 2019 zahlte der Verwalter aus den WEG-Mitteln dann einen Betrag von 70.000 EUR, jeweils auf fünf Teilzahlungen aufgeteilt. Nach Beginn der Arbeiten zahlte er im November 2019 zudem  34.500 EUR, diesmal auf sechs Teilzahlungen aufgeteilt, ohne dass Abschlagsrechnungen seitens des Werkunternehmers gestellt wurden. Bei einem Baufortschritt von ca. 85-90 % wurden die Sanierungsarbeiten dann  eingestellt.

Ein von der WEG in Auftrag gegebenes Gutachten stellte sodann die Mangelhaftigkeit und Unbrauchbarkeit der erfolgten Arbeiten fest, eine Nacherfüllung zur Beseitigung der Mangelhaftigkeit könne lediglich durch Abriss der Arbeiten erreicht werden.

Die WEG verlangte vom Verwalter deshalb Zahlung von 104.500 EUR nebst Zinsen, hilfsweise Zug um Zug gegen Abtretung ihrer Ansprüche gegen den Werkunternehmer, sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten nebst Zinsen. Die WEG begehrte darüber hinaus die Feststellung, dass der Verwalter die entstandenen Schäden zu ersetzen habe, die durch die Auszahlung des Betrags von 104.500 EUR in Verbindung mit dem Bauvorhaben entstehen.

WEG-Verwalter muss Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen

Der BGH führt in seinem Urteil aus, der Verwalter habe Bauarbeiten bzw. Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein „Bauherr“ zu überwachen. Diese Pflichtenstellung beinhaltet zum einen das Kontrollieren von Abschlagsrechnungen bzw. Aufstellungen, die eine sichere Beurteilung der erbrachten Leistung ermöglichen. Zum anderen muss angeliefertes Material stichprobenartig auf Übereinstimmung mit Abschlagsrechnungen und auf Übereignung oder Sicherheitsleistung überprüft werden.

Mangelt es dem Verwalter an der fachlichen Kompetenz bauliche Mängel feststellen zu können, so hat er die WEG darüber zu unterrichten und einen Beschluss über die Hinzuziehung von Sonderfachleuten für die Überwachung der Erhaltungsmaßnahmen vorzubereiten.

Darüber hinaus hat er im Interesse der WEG sicherzustellen, dass zu leistende Teil- oder Abschlusszahlungen gerechtfertigt sind und zwar bevor diese angewiesen werden.

Haftung des WEG-Verwalters

Der Verwalter haftet nicht, wenn eine Nacherfüllung des mangelhaften Werks durch den Werkunternehmer noch möglich ist.

Sofern die Nacherfüllung allerdings ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis von einem Werkvertrag in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist, dementsprechend pflichtwidrige Abschlagszahlungen geleistet wurden, haftet der Verwalter gegenüber der WEG auf die hierdurch entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer.

Der Verwalter ist dann gem. § 255 BGB Zug-um-Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen den Werkunternehmer an die WEG verpflichtet. Eine gesamtschuldnerische Haftung gemäß § 421 BGB scheidet aus, da der Verwalter dem entstandenen Schaden ferner steht als der Werkunternehmer.

Schadensersatzanspruch der WEG

Nach Auffassung des BGH könnte ein Schadensersatzanspruch aus § 280 I BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag wegen pflichtwidrig geleisteter Abschlagszahlungen bestehen.

Grundsätzlich muss für solche Schadensersatzansprüche das Verhalten des Verwalters kausal für den entstandenen Schaden der WEG gewesen sein. Die Beweislast für die Unbrauchbarkeit des hergestellten Werks trägt die WEG. Hierfür genügt insoweit ein in Auftrag gegebenes Privatsachverständigengutachten. Für Schadensersatzansprüche kann nicht allein auf die Vermögensminderung der WEG durch die pflichtwidrig geleisteten Abschlagszahlungen abgestellt werden, sondern auch die vertragsgerechte Erbringung von Werkleistungen muss in den Gesamtvermögensvergleich mit einbezogen werden. Maßgeblich ist, dass Abschlagszahlungen einen vorläufigen Charakter haben, da sie den vorleistungspflichtigen Werkunternehmer entlasten und hierdurch entstehende wirtschaftliche Nachteile abmildern sollen. Bei vertragsgerechter Erbringung der Leistung ist der Werkunternehmer nur zur Rückzahlung verpflichtet, sofern die Abschlagszahlungen höher als die ihm zustehende Gesamtvergütung sind, entsprechendes muss für pflichtwidrige Abschlagszahlungen gelten.

Im Ergebnis führte die Revision vor dem BGH zur Aufhebung und Zurückverweisung des Sachverhalts an das Landgericht Dortmund, die für eine abschließende Entscheidung über den konkreten Sachverhalt zuständig sind.

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Voraussetzungen

Eine Eigenbedarfskündigung ist die Möglichkeit Wohnraummietverträge zu kündigen bzw. aufzulösen. Hierbei ist unerheblich, ob es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um einen Wohnraummietvertrag, Nutzungsvertrag für eine Genossenschafts- oder Werkmietwohnung, Untermietvertrag oder um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt. Maßgeblich ist allein der von den Parteien vereinbarte Vertragszweck als Wohnraum.

Der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung steht auch nicht entgegen, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde oder dass die Mieter diese lediglich selbst nur als Ferienwohnung nutzen. Inhaltlich muss die Eigenbedarfskündigung für ihre Wirksamkeit bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

berechtigtes Interesse

Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung bedarf es zunächst eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne liegt vor, wenn der Berechtigte die gegenständlichen Mieträume für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts nutzen möchte.

Grundsätzlich ist Berechtigter in diesem Sinne der Vermieter, daher muss die Eigenbedarfskündigung für ihre Wirksamkeit auch durch diesen erfolgen. Der Berechtigte kann sich grundsätzlich auch vertreten lassen, hierbei dann nach den Regeln der Stellvertretung gemäß §§ 164 ff. BGB. Ein berechtigtes Interesse nach § 574 II BGB erfordert, dass der Vermieter die gegenständlichen Mieträume für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts ernsthaft benötigt.

Nicht ausreichend für ein berechtigtes Interesse ist lediglich der Wille in den Mieträumen zu wohnen, vielmehr bedarf es nachvollziehbaren Gründen, auf denen sich die Eigenbedarfskündigung stützt. Die streitgegenständliche Immobilie muss aus subjektiver Sicht des Vermieters für seine Wohnzwecke besser geeignet sein, als der bisherige Wohnraum. Allein die subjektive Sichtweise des Vermieters entscheidet diesbezüglich, was als besser geeignet und angemessen befunden wird. Durch die Gerichte erfolgt dann lediglich noch eine Gesamtwürdigung aller Umstände im Einzelfall.

aUSEINANDERFALLEN VON vERMIETER- UND eIGENTÜMERSTELLUNG

In der Praxis fallen die Eigentümer- und Vermieterstellung nicht selten auseinander. Zu beachten ist in solchen Fällen, dass die zur Eigenbedarfskündigung berechtigenden Umstände dennoch in der Person des Vermieters liegen müssen und nicht in der des Eigentümers.

In Fällen des Rechtsübergangs, zum Beispiel nach Erwerb einer Immobilie oder durch einen Erbfall, ist die Eintragung ins Grundbuch maßgeblich. Der Rechtsnachfolger tritt nach der Eintragung in das Grundbuch an die Stelle des ursprünglichen Vermieters, gem. § 566 Abs. 1 BGB. Eine Eigenbedarfskündigung, die vor dieser Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist demnach grundsätzlich unwirksam.

Zu beachten ist allerdings, dass der Rechtsnachfolger in einigen Fällen bestimmte Gestaltungsrechte wie eine Kündigung unter Umständen bereits vor Eintragung ins Grundbuch ausüben kann. In einem solchen Fall muss konsequenterweise dann der zur Kündigung berechtigenden Umstände in Form eines berechtigten Interesses allerdings auch in der Person des derzeitigen Vermieters liegen – was zum Beispiel bei Wohnungskäufen recht selten der Fall sein dürfte.

Vorratskündigung

Eine reine Vorratskündigung ist rechtsmissbräuchlich und daher unzulässig. Die Eigenbedarfskündigung muss mit dem berechtigten Interesse des Vermieters in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen und darf nicht rein vorsorglich ausgesprochen werden.

Keine Vorratskündigung liegt vor, wenn das berechtigte Interesse ernsthaft und konkretisiert dargelegt wird und dieses zumindest in einem absehbaren Zeitraum wahrgenommen werden soll. Als absehbarer Zeitraum wird als ausreichend bereits die derzeitige Lebensplanung des Berechtigten oder auch beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen der Immobilie nach der Kündigung angesehen.

Es muss vom Vermieter beabsichtigt werden die Immobilie als Wohnraum zu nutzen, eine gewerbliche oder anderweitige Nutzung stellt bereits kein  berechtigtes Interesse dar. Der Eigenbedarfskündigung steht allerdings nicht entgegen, dass die Räumlichkeiten nur  vorübergehend zu Wohnzwecken genutzt werden sollen, wie es regelmäßig bei der Dauer eines Studiums von Angehörigen der Fall sein wird.

Hat der Vermieter mehrere Immobilien zur Auswahl, dann obliegt ihm ein Wahlrecht, für welches Mietverhältnis er eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Eine Abwägung durch die Gerichte, ob die Wahl eines anderen Mietverhältnisses angemessener gewesen wäre erfolgt nicht, da es allein auf die subjektive Sicht des Vermieters ankommt.

Abwehrmöglichkeiten

Für Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten, hat dies oft eine unerwartete hohe finanzielle und persönliche Belastung als Folge. Durch den Anstieg der Mietpreise ist es meist schwer eine vergleichbare, bezahlbare Wohnung in der nahen Umgebung zu finden, sodass Mieter ihr bisheriges soziales Umfeld verlassen müssen.

Bei Mietverhältnissen, die in § 549 II BGB aufgelistet sind, besteht kein Kündigungsschutz des Mieters. Sofern die streitgegenständliche Wohnung in einem Haus mit nur 2 Wohnungen liegt, bei der eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, besteht ein zumindest eingeschränkter Kündigungsschutz nach § 573a BGB.

Grundsätzlich ist es dem Mieter möglich Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen und diese auf einen Härtefall nach §§ 574, 574a BGB zu stützen. Hiernach kann der Mieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses verlassen, wenn ihm, seiner Familie oder eines Haushaltsangehörigen die Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Diese Feststellung wird im Wege einer Gesamtwürdigung unter Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen des Vermieters, für den jeweiligen Einzelfall getroffen. Für die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung ist der Widerspruch zwingend, da anderenfalls keine Überprüfung der Mieterinteressen erfolgen kann.

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Rechte des Wohnungseigentümers

Nutzung des Sondereigentums

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungskäufer erwirbt mit dem Kauf sowohl Sondereigentum, als auch Gemeinschaftseigentum.

Zum Sondereigentum gehören die Eigentumswohnung und das Teileigentum. Unter Teileigentum ist das Sondereigentum an den Räumen des Gebäudes zu verstehen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, bspw. Kellerräume oder ein nicht ausgebauter Dachboden. Gem. § 13 WEG kann der Eigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Das heißt, dass der Wohnungseigentümer seine Wohnung so nutzen darf, wie er möchte, soweit in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung keine Nutzungsbeschränkungen geregelt sind. Dazu gehört auch die Möglichkeit der Vermietung oder Verpachtung.

Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums

Neben der Nutzung des Sondereigentums wird mit dem Kauf der Eigentumswohnung auch das Recht zur Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums erworben. Unter das Gemeinschaftseigentum fällt das Grundstück und alle Gebäudeteile oder Anlagen, die nicht im Sondereigentum eines Anderen stehen. Damit sind etwa Aufzüge, Treppen und Außenanlagen gemeint. Weist das Gemeinschaftseigentum erhebliche Mängel auf, ist die Eigentümergemeinschaft zur Sanierung verpflichtet.

Durchführung von baulichen Veränderungen

Solange kein Gemeinschaftseigentum betroffen ist, dürfen die Eigentümer bauliche Veränderungen vornehmen. Betreffen die baulichen Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum, ist die Zustimmung sämtlicher Eigentümer notwendig. Laut dem Bundesgerichtshof (V ZR 49/16) ist jedoch nur dann die Zustimmung einzuholen, wenn die bauliche Maßnahme so erheblich ist, dass sich der optische Eindruck des Gebäudes insgesamt wesentlich verändert. Unauffällige Baumaßnahmen sind dem Eigentümer daher gestattet.

Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung

In den stattfindenden Wohnungseigentümerversammlungen beschließt die Eigentümergemeinschaft einmal jährlich u.a. die Höhe der monatlichen Umlage und Instandhaltungsmaßnahmen. Die Stimmrechte der einzelnen Wohnungseigentümer können unterschiedlich geregelt werden. Als Standard gilt das Kopfprinzip, bei dem jeder Eigentümer eine Stimme hat. Daneben steht dem Eigentümer auch ein Recht auf Mitbestimmung bei der Hausordnung zu. Diese regelt das Zusammenleben der Hausgemeinschaft.

Pflichten des Wohnungseigentümers

Neben dem Eigentümer zustehenden Rechten ergeben sich auch Pflichten aus der Eigentümerstellung. Diese bestehen zum einen gegenüber der Gemeinschaft und zum anderen gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, § 14 WEG.

Pflichten gegenüber der Gemeinschaft

Einhaltung von Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen – Duldungspflicht

Gegenüber der Gemeinschaft besteht die Pflicht, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten, § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Bei Pflichtverstößen eines Wohnungseigentümers muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handeln bzw. dies sanktionieren. Darüber hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

Aus dieser Einhaltung ergibt sich auch die Duldungspflicht gegenüber der Gemeinschaft aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Würde diese Pflicht nicht bestehen und jedem ein Abwehranspruch zustehen, so könnten die Beschlüsse wohl kaum umgesetzt werden.

Rücksichtnahme

Im Übrigen ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Gemeinschafts- und Sondereigentum so zu nutzen, dass keinem anderen Wohnungseigentümer ein unvermeidlicher Nachteil entsteht. Im Wesentlichen bedeutet dies ähnlich wie in einem Mietshaus, dass eine Belästigung von Lärm, Gerüchen oder Tieren vermieden werden soll. Wie die Ausgestaltung im Einzelfall aussieht, regelt das WEG und die Hausordnung. Die Aufstellung dieser ist gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG vorgesehen.

Hausgeldzahlung

Da alle Wohnungseigentümer gemeinsam Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum tragen, ist eine anteilige Beteiligung über die Hausgeldzahlung für Instandhaltung- und Sanierungsmaßnahmen, sowie die Verwaltung der Wohnanlage vorgesehen. Dafür hat jeder Eigentümer monatlich ein Hausgeld an die Gemeinschaft zu zahlen.

Pflichten gegenüber den Wohnungseigentümern

Rücksichtnahme

Gem. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG trifft die Rücksichtnahmepflicht auch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern zu. Insofern ist auf die obigen Ausführungen zu verweisen.

Duldungspflicht

Der einzelne Eigentümer ist verpflichtet, sämtliche Einwirkungen zu dulden. Diese Einwirkungen dürfen jedoch ein hinzunehmendes Maß nicht überschreiten. Davon umfasst sind sämtliche Einwirkungen, die durch den Gebraucht einen anderen Sondereigentums entstehen, aber auch bauliche Veränderungen, soweit diese gestattet wurden, mithin dort wo Beschlüsse und Vereinbarungen der Gemeinschaft eingehalten werden. Wenn dies nicht der Fall ist, steht dem Eigentümer ggf. ein Abwehranspruch zu.

Im Ergebnis bestehen umfangreiche Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers nach Erwerb der Immobilie. Wie diese konkret ausgestaltet sind, wird auch durch die Gemeinschafts- und Hausordnung und durch die einzelnen Beschlüsse geregelt. Insofern ist eine Bewertung im Einzelfall unabdinglich.

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Ebenso wie im Arbeitsrecht kann auch im Mietrecht ausnahmsweise eine Verdachtskündigung ausgesprochen werden. Die einst vom Bundesarbeitsgericht (2 AZR 426/18 vom 31.01.2019) entwickelten Grundsätze einer Verdachtskündigung im Arbeitsrecht können auch auf das Dauerschuldverhältnis im Mietrecht entsprechend angewendet werden. Eine Verdachtskündigung liegt nur dann vor, wenn und soweit die Kündigung damit begründet wird, gerade der Verdacht eines nicht erwiesenen Verhaltens habe das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zerstört. Dies stellt auch keinen Verstoß gegen die Unschuldsvermutung dar.

Unter welchen Voraussetzungen kann eine Verdachtskündigung im mietrecht ausgesprochen werden?

Voraussetzung ist, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Verdachtsmomente müssen also geeignet sein, dass für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zu zerstören. Diese muss der Vermieter hinreichend darlegen. Eine subjektive Einschätzung des Vermieters, dass das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien unwiderruflich zerstört sei, ist nicht ausreichend.

Beispiel

Wird der Mieter eine Gewerbeimmobilie auf die Liste einer ausländischen Aufsichtsbehörde gesetzt, mit der Begründung, dass eine in Deutschland verbotene Organisation finanziert werde, ist dies für eine Verdachtskündigung im Mietrecht nicht ausreichend. Es fehlt an einem ausreichend wichtigen Grund. Erforderlich wäre der Vortrag konkreter und bestimmter Tatsachen, die objektiv einen dringenden Verdacht einer strafbaren Handlung bilden. Diese Verdachtsmomente müssen geeignet sein, das Vertrauen für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses zu stören. Daran fehlt es im vorliegenden Beispiel.

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Sachverhalt

Die Beklagte war Untermieter einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses. Hauptmieter der Wohnung waren seit 1985 die Schwester der Beklagten und Person C. Die Eigentümerin des Grundstücks übertrug im Jahr 1990 1/5 ihres Miteigentumsanteils an B. Nach dem Tod der Eigentümerin gingen die 4/5 ihres Miteigentumsanteils auf den Erben A über. 1996 wurde die Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG erklärt und A und B wurden 1997 als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. B übertrug noch im selben Jahr 1/5 seines Miteigentumsanteils auf A, A wurde auch als Alleineigentümer des Mehrfamilienhauses im Grundbuch eingetragen.

Nach dem Tod des A schloss A’s Alleinerbin im Jahr 2014 mit der Beklagten, ihrer Schwester und C eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 20.12.1985. Nach dieser Vereinbarung schied C aus dem Mietvertrag aus und die Beklagte trat als Hauptmieterin in das Mietverhältnis ein. 2015 verstarb die Schwester der Beklagten und ihr Ehemann P wurde Alleinerbe. Das Wohnungseigentum wurde 2015 an die O- GmbH übertragen, auch eine Grundbucheintragung erfolgte im selben Jahr.  2018 erwarben dann die Kläger das Wohnungseigentum an der streitigen Wohnung, im Dezember 2018 sprachen sie die Eigenbedarfskündigung aus. Im Revisionsverfahren begehren die Kläger Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, dass der Räumungsklage der Kläger zunächst stattgegeben hatte.

KündigungsbeschränkunG bei Wohnungsumwandlung

Zentrale Norm des Urteils ist § 577a BGB. Diese Norm enthält eine Kündigungsbeschränkung nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Nach der Umwandlung greift eine Sperrfrist von 3 Jahren für die Geltendmachung berechtigter Interessen des Erwerbers. Ein solches berechtigtes Interesse kann sich aus einer Eigenbedarfskündigungen oder (unter engen Voraussetzungen) auch aus Verwertungskündigungen ergeben. Die Sperrfrist kann in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt von 3 auf 10 Jahre erhöht werden.  Die Verlängerung der Sperrfrist haben vor allem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen und Schutz vor Wohnungsverlust als Grundgedanken. Bereits angespannte Wohnungsmärkte sollen möglichst entlastet oder zumindest nicht weiter belastet werden. Berlin hat schon länger einen angespannten Wohnungsmarkt und hat deshalb von dieser Regelung 2013 gebrauch gemacht. Die Verlängerung der Sperrfrist ist hierbei nicht auf Bezirke beschränkt, sondern gilt konsequent berlinweit.

Ab wann läuft die Sperrfrist?

Der BGH stellt hierfür auf den Zeitpunkt des erstmaligen Erwerbs des Wohnungseigentums ab. Gem. § 577a I BGB beginnt die Kündigungssperrfrist mit der erstmaligen Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums an den Erwerber. Diese erstmalige Veräußerung sei hier erstmalig mit dem Eigentumserwerb der M-GmbH und deren Eintragung ins Grundbuch im Jahr 2015 erfolgt. Zwar stellt die Übertragung des Miteigentumsanteil des B an A rechtsgeschäftlich eine Veräußerung eines Eigentumsanteils dar, allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine Veräußerung an den Erwerber im Sinne des § 577a I BGB. Das Gericht begründet dies mit dem fehlenden Vermieterwechsel. Sinn und Zweck der Norm sei es, den Mieter vor Eigenbedarfskündigungen zu schützen, die aufgrund eines Eigentümerwechsels und des damit (regulär) verbundenem Vermieterwechsels zu befürchten sind. Das (Eigenbedarfs-)Kündigungsrisiko des Mieters hat sich durch den Erwerb des Miteigentumsanteils hier allerdings nicht signifikant erhöht, daher ist auch nicht auf diesen Zeitpunkt als erstmaliger Erwerb abzustellen.

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In dem Beschluss vom 16. November 2022 (Az. XII ZB 100/22) hat der Bundesgerichtshof die Frage geklärt, wann die Abwehr der Versteigerung der ehelichen Immobilie herbeigeführt werden kann.

Sachverhalt:

Die Beteiligten, getrenntlebende Eheleute, haben im Jahr 2000 geheiratet und waren Eigentümer einer gemeinsame Immobilie. Im Jahr 2017 erwarben beide ein Mehrfamilienhaus, welches in zwei Wohneinheiten aufgeteilt war. Eine dieser Einheiten wurde als Ehewohnung genutzt, die andere vermietet. Darüber hinaus gehört beiden ein gemeinsames Ferienhaus in der Türkei.

Die Eheleute trennten sich im Juni 2018. Der Ehemann zog aus der Ehewohnung aus. Die Ehefrau verblieb mit den beiden Töchtern (geboren 2004 und 2008). Im September 2018 wurde das Scheidungsverfahren in der Türkei durch den Ehemann eingeleitet. Nach circa drei Jahren des Getrenntlebens, jedoch vor der Scheidung, leitete er die Teilungsversteigerung in beide Wohnungseigentumseinheiten der gemeinsamen Immobilie ein. Die Ehefrau beantragte die Teilungsversteigerung für unzulässig erklären zu lassen. Da ihr Antrag weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Oberlandesgericht Erfolg hatte, hat die Ehefrau ihr Begehren vor dem Bundesgerichtshof weiterverfolgt.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat den Antrag der Ehefrau als unbegründet zurückgewiesen.

Einwände eines Ehegatten gegen die Teilungsversteigerung

Soweit entgegenstehende Rechte im Grundbuch eingetragen sind, prüft das Vollstreckungsgericht die Zulässigkeit von Amts wegen. In anderen Fällen muss der Ehegatte, der die Teilungsversteigerung für unzulässig hält, diese entgegenstehenden Rechte ausdrücklich geltend machen. Im zu entscheidenden Fall hat die Ehefrau dies durch eine sog. Drittwiderspruchsklage gem. § 771 ZPO getan. Auf diesem Weg kann ein „die Veräußerung hinderndes Recht“ geltend gemacht werden.

Bei Eheleuten kommt häufig § 1365 BGB in Betracht. Nach § 1365 BGB kann ein Ehegatte nur mit Einwilligung eines anderen über sein Vermögen im Ganzen verfügen. Wenn der Miteigentumsanteil an der Immobilie nahezu das gesamte Vermögen eines Ehegatten ausmacht, soll dieses Vermögen nicht ohne Einwilligung der ehelichen Lebensgrundlage entzogen werden dürfen. Im zu entscheidenden Fall, war nicht das nahezu gesamte Vermögen betroffen. Wie oben ausgeführt, verfügen die Eheleute über ein Ferienhaus in der Türkei. Aus diesem Grund steht der Einwand des § 1365 BGB der Teilungsversteigerung nicht entgegen.

Weiter berief sich die Ehefrau auf die Pflicht zur ehelichen Fürsorge und Rücksichtnahme nach § 1365 Abs. 1 S. 2 BGB. Diese betrifft auch den rechtlich geschützten räumlich-gegenständlichen Bereich der Eheleute. In der Vergangenheit hatte der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 28. September 2016, Az. XII ZB 487/15) bereits entschieden, dass die Ehewohnung auch während der Trennung diesen Charakter beibehält. Daraus wurde vereinzelt abgeleitet, dass der Charakter der Ehewohnung einer Teilungsversteigerung entgegenstehe.

BGH: Teilungsversteigerung vor Ehescheidung nicht pauschal unzulässig

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass kein pauschales Verbot der Teilungsversteigerung während der Trennungszeit besteht. Die Teilungsversteigerung kann auch vor Rechtskraft der Ehescheidung zulässig sein.

Es sei eine Abwägung der beiderseitigen Interessen nach den konkreten Umständen des Einzelfalls vorzunehmen. Abzuwägen sind die Beweggründe des Ehegatten der die Versteigerung verlangt, die Interessen dessen, der in der Ehewohnung verbleiben möchte, Belange der im Haushalt lebenden (minderjährigen) Kinder, die Dauer der Trennung und wie das Miteigentum begründet wurde.

Im zu entscheidenden Fall überwogen die Interessen des Ehemannes an der Versteigerung.

Fazit

Die jahrelange Unsicherheit, ob ein Ehegatte vor der Scheidung die Zwangsversteigerung verlangen kann, wurde durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ausgeräumt. Es wurde klagestellt, dass es auf die Abwägung im Einzelfall ankommt.

Auch wenn die Teilungsversteigerung während der Trennung grundsätzlich zulässig ist, besteht die Möglichkeit der Einstellung gem. § 180 Abs. 2, 3 ZVG oder in absoluten Härtefällen Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO.

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Regelung des § 50a Abs. 7 EStG

§ 50a Abs. 7 EStG sieht vor, dass das Finanzamt des Verkäufers den Steuereinbehalt des Käufers anordnen kann, wenn der Veräußerungsgewinn beschränkt steuerpflichtige Einkünfte des Verkäufers darstellen, die nicht bereits anderweitig dem Steuerabzug unterliegen. In der Regel ist dies dann der Fall, wenn als Verkäufer eine natürliche oder juristische Person auftritt deren Sitz außerhalb Deutschlands liegt und die durch die Veräußerung einer in Deutschland liegenden Immobilie beschränkt steuerpflichtige Einkünfte erzielt. 25 % beträgt der pauschale Steuerabzug bei natürlichen Personen, bei Körperschaften, Personenvereinigungen oder Vermögensmassen 15 %. Die Finanzbehörde kann die Beträge an die voraussichtlich geschuldete Steuer anpassen.

Darüber hinaus, muss die Anordnung des Steuerabzugs zweckmäßig sein. Die Zweckmäßigkeit ist dann bereits zu bejahen, wenn der Verkäufer außer der verkauften Immobilie, über kein nennenswertes Vermögen im Inland verfügt. Das würde dazu führen, dass die Steuerschuld ggf. im Ausland vollstreckt werden müsste. Zutreffen würde dies auf viele außerhalb von Deutschland ansässige Gesellschaften, die nur zum Erwerb der Immobilie gegründet wurden.

Auswirkungen auf die Transaktion

Kaufpreisforderung

Der Bescheid der Finanzbehörde richtet sich direkt an den Käufer. Dies hat zur Folge, dass der Käufer verpflichtet ist, den Steuerabzug einzubehalten und direkt an das Finanzamt abzuführen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, so haftet er für die Einbehaltung und Abführung der Steuer.

Für den Käufer ergibt sich daraus zum einen die Folge, dass er zur Zahlung des Steuerabzugs nur bereit sein wird, wenn diese gegenüber der Kaufpreiszahlung angerechnet wird. Dies sollte daher auch im Kaufvertrag vereinbart werden.

Soweit der Verkäufer den Anspruch auf Kaufpreiszahlung abgetreten hat und dies dem Käufer gegenüber offen gelegt wurde, ist auch dies durch weitere Regelungen im Kaufvertrag festzuhalten. Problematisch ist in dieser Konstellation, dass die Zahlung des Steuerabzugs gegenüber der Finanzbehörde keine Erfüllungswirkung entfaltet. Dies hätte zur Folge, dass der Abtretungsempfänger weiterhin den gesamten Kaufpreis vom Käufer verlangen könnte. Die Erfüllungswirkung sollte daher im Kaufvertrag festgeschrieben werden. Als gestalterische Mittel kommen dafür beispielsweise die Aufnahme der Voraussetzung, dass die Finanzbehörde keine Anordnung gem. § 50a Abs. 7 EStG erlassen hat oder die Beibringungspflicht einer Zustimmungserklärung des Abtretungsempfängers in Betracht.

Lastenfreistellung

Besonders problematisch wird es, wenn der Kaufpreis nicht ausreicht, die ablösende Finanzierung des Verkäufers und den Steuerabzug zu zahlen. Um die Lastenfreistellung herbeizuführen, benötigt der Verkäufer in der Regel den Kaufpreis des Käufers. Für die Lastenfreistellung wäre daher die Kaufpreiszahlung neben dem Steuerabzug notwendig. Dazu dürfte der Käufer nicht bereit sein. In diesem Szenario sollte die Absicherung des Käufers durch vertragliche Regelungen gewährleistet werden. Denkbar ist eine Regelung, die den Verkäufer verpflichtet die Lastenfreistellung anderweitig selbst herbeizuführen oder eine Fälligkeitsregelung. Ergänzt werden könnte dies durch ein Rücktrittsrecht des Käufers, soweit die Transaktion dadurch scheitern sollte.

Höhe der Steuerschuld

Darüber hinaus ist es empfehlenswert, dass der Verkäufer Unterlagen und Nachweise zur Steuerschuld vorlegt. Dies sollte auch gegenüber der Finanzbehörde proaktiv erfolgen, sodass die Steuerschuld festgestellt werden kann. Dadurch würde auch sichergestellt, dass keine zunächst zu hohe Steuerschuld festgesetzt würde. Den gleichen Zweck würde eine vertragliche Frist verfolgen, um dem Verkäufer zu gestatten, eine Rücknahme oder Reduzierung des Steuerbescheides nach § 50a Abs. 7 EStG zu erwirken.

Fazit

Es ist daher zu empfehlen, dass die Thematik Gefährdung von Immobilientransaktionen durch § 50a Abs. 7 EStG bei der Gestaltung des Kaufvertrags umfassend Berücksichtigung findet. Um etwaige Unsicherheiten und die Gefährdung von Immobilientransaktionen auszuräumen, kann eine anwaltliche Unterstützung hilfreich sein.

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2017 erwarb ein Käufer mit notariell beurkundetem Kaufvertrag ein bereits vermietetes Mehrfamilienhaus. Ende 2017 bis Anfang 2018 kam es aufgrund eines Wasserrohrbruchs zu einem deutlich höheren Frischwasserverbrauch. Durch den Eigentümerwechsel stellte die Stadt mit einem Abwasserbescheid die Gebühren für das Kalenderjahr 2018 neu fest. Der Vermieter erhielt eine Abrechnung über die ihm zugeleitete Frischwassermenge, welche aufgrund des Wasserrohrbruchs auffällig hoch gewesen ist. Über die erhaltene Abrechnung setzte der Verkäufer den Käufer nicht in Kenntnis. Der Käufer der Immobilie erhielt Anfang 2019 dann einen Bescheid, indem die Grundbesitzangaben neu festgestellt wurden und die Abwassergebühren das Fünffache im Vergleich zu den Vorjahren betrugen. Der Käufer klagte daraufhin auf Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Er begehrte die Erstattung des  Differenzbetrags zwischen den neu berechneten und den „normalen“ Abwassergebühren.

Verletzung einer nichtleistungsbezogenen Nebenpflicht

Ausgangspunkt des Verfahrens ist die Frage: Muss der Verkäufer über einen Wasserrohrbruch aufklären oder nicht? Der Verkäufer könnte vorliegend eine nichtleistungsbezogene Nebenpflicht verletzt haben, wenn er dem Käufer gegenüber eine Aufklärungspflicht hatte. Zwischen dem Käufer und dem Verkäufer besteht durch den Kaufvertrag über die Immobilie ein Schuldverhältnis. Aus diesem Schuldverhältnis  erwachsen auch nichtleistungsbezogene Nebenpflichten. Solche Nebenpflichten Pflichten sind Anzeige- und Treuepflichten. Diese Pflichten basieren auf § 241 II BGB und gelten auch nachvertraglich. Gem. § 241 II BGB nachdem der Schuldner verpflichtet wird auf die schutzwürdigen Belange seines Vertragspartner Rücksicht zu nehmen. Welche Belange hierbei schutzwürdig sind, ist unter Berücksichtigung von Treu und Glauben gem. § 242 BGB  festzustellen. Der Verkäufer ist in einer Machtposition, da er über Wissen und Informationen verfügt zu die der Käufer keinen Zugang hat und die  sein Leistungs- und Integritätsinteresse beeinträchtigen. Um diese Machtposition auszugleichen, ist der Verkäufer schon bei Erwerb der Immobilie verpflichtet den Käufer ausreichend über alle relevanten äußeren Umstände aufzuklären.

Entscheidung des LandgerichtS Köln

In seinem Urteil vom 06.12.2021 – 7 O 26/ 21 hat das Landgericht Köln entschieden:  Der Verkäufer muss über einen Wasserrohrbruch aufklären. Ein Rohrbruch, der einen erhöhten Abwasserbescheid zur Folge hat ist ein relevanter äußerer Umstand. Das Leistungs- und Integritätsinteresse des Käufers wird durch diesen Umstand beeinträchtigt. Daher besteht für diesen Umstand eine Anzeige- und Aufklärungspflicht gem. § 241 II BGB, die der Verkäufer verletzt hat. Der Verkäufer ist dem Käufer vorliegend zum Schadensersatz verpflichtet. Spätestens als er den Abwassergebührenbescheid erhalten hat, hatte er positive Kenntnis von dem Ausmaß des Wasserrohrbruchs und hätte den Käufer darüber informieren müssen.

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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 43 Wohneinheiten und einer Tiefgarage musste sich um die Sanierung des gebäudeeigenen Flachdachs kümmern. Das Dach war undicht und somit sanierungsbedürftig. Die Kosten für die komplette Sanierung des Dachs überstiegen allerdings die finanziellen Mittel der WEG, daher sollte die Gesamtsanierung auf Teilsanierungsabschnitte aufgeteilt werden. Hierfür wurde ein mehrjähriger Sanierungsplan entwickelt, bei dem je nach Dringlichkeit des jeweils zu sanierenden Dachabschnitts vorgegangen wurde. Die Sanierung der ersten drei Teilabschnitte verlief problemlos. Der Beschluss über die Sanierung des vierten Abschnitts mit einer Fläche von 285 m² wurde jedoch angefochten. Für diesen Abschnitt wurden keine Vergleichsangebote eingeholt, sondern die Firma beauftragt, welche die bisherigen drei Abschnitte saniert hat. Die Kosten für die Sanierung des vierten Abschnitts beliefen sich auf 68.741,48 Euro. Streifrage war in dem Verfahren: Sind mindestens drei Vergleichsangebote für eine Dachsanierung erforderlich?

Notwendigkeit von Vergleichsangeboten

Grundsätzlich steht der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ermessensspielraum zu.  Nach diesem Ermessen ist die WEG befugt eine Handwerksfirma zu beauftragen, die sich bei vergangenen Arbeiten als bewährt erwiesen hat. Die Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten kann dennoch sinnvoll begründet werden. Einerseits ist dies natürlich durch die finanziellen Vergleichsmöglichkeiten zu begründen. Das Unterlassen des Einholens von Vergleichsangeboten widerspricht allerdings angesichts der hohen wirtschaftlichen Belastung für die Wohnungseigentümergemeinschaft den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Es bedarf einer ausreichenden Tatsachengrundlage, die ohne Einholung von Vergleichsangeboten nicht gewährleistet ist. Ausnahmen hiervon wären beispielsweise, dass mangels Interessenten lediglich ein Angebot eines Handwerksunternehmens eingeholt werden kann oder es einer spezialisierten Handwerksfirma für die Sanierung bedarf.

Urteil des Amtsgerichts Bonn, vom 13.12.2021 – 211 C 25/ 21

Das Amtsgericht Bonn hat aus diesen Gründen entschieden: Es sind mindestens drei Vergleichsangebote für eine Dachsanierung erforderlich. Dies gilt zumindest bei Auftragsvergaben, bei denen der Wert 3.000 Euro übersteigt. Grund hierfür ist, dass bei einem geringen Auftragswert die Angebotseinholung mit unverhältnismäßig hohem Aufwand verbunden wäre.  Die drei Vergleichsangebote sind dann jeweils für jeden zu sanierenden Abschnitt neu einzuholen.

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Wer ein Grundstück allein unter der Bedingung kaufen will, dass ein weiterer baurechtlicher Vertrag zwischen den Parteien gilt, der sollte genau überlegen, inwieweit eine einheitliche Geltung zwischen den Verträgen gewollt ist. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 29.01.2021 – V ZR 139/19) ist der Parteiwille entscheidend dafür, ob beide Geschäfte beurkundet werden müssen oder nicht.

Ausgangsfall

Im Ausgangsfall kaufte eine Gemeinde ein Grundstück. Der Kaufvertrag wurde notariell beurkundet und unter der Bedingung geschlossen, dass ein Bebauungsplan und ein Durchführungsvertrag zur Erschließung und Vermessung in dem Plangebiet rechtskräftig werden würde.

Der Durchführungsvertrag war nicht Inhalt des Vertrags und wurde im Gegensatz zum Kaufvertrag nicht beurkundet. Der Verkäufer übertrug einen Teil der streitgegenständlichen Grundstücke an einen Dritten, nachdem die Bedingungen eingetreten waren. Der neue Eigentümer wurde als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, worauf hin die Gemeinde die Herausgabe und Übereignung des Grundstücks verlangte. Sowohl das LG Aachen, als auch das OLG Köln wiesen die Klage ab. Die Gemeinde verfolgte den Anspruch vor dem Bundesgerichtshof weiter.

Rechtliche Einheit zwischen Verträgen

Der V. Zivilsenat des BGH stellt auf die rechtliche Einheit zwischen Verträgen ab. Der Durchführungsvertrag wäre dann formnichtig nach § 125 S. 1 BGB in Verbindung mit § 311b Abs. 1 BGB, wenn zwischen dem Durchführungsvertrag und dem Grundstücksvertrag eine rechtliche Einheit bestünde. Ob dies der Fall ist, hänge vom Willen der beiden Parteien ab. Sollten beide Verträge miteinander „stehen und fallen“ oder ging es nur um das Zustandekommen des Durchführungsvertrags an sich. Die Tatsache, dass die Verträge äußerlich getrennt abgeschlossen wurden und Verknüpfung durch die aufschiebende Bedingung seien lediglich Indizien für die Vorstellung der Parteien darüber.

Verjährung

Gem. § 196 BGB verjähren Ansprüche auf Übereignung von Grundstücken nach zehn Jahren. Dem BGH nach, ist jedoch umstritten wann der Herausgabeanspruch verjährt. Nach Ansicht der Richter am BGH ist § 196 BGB auch für die Besitzverschaffung anzuwenden, um eine einheitliche Verjährung von Übereignung und Herausgabe zu verwirklichen. Es sei nicht der Wille des Gesetzgebers Wertungswidersprüche zu schaffen.

Zusammenfassung

Der Parteiwille ist im Ergebnis ausschlaggebend dafür, ob ein Grundstücksvertrag unter der Bedingung eines weiteren Vertrags geschlossen werden soll und der Beurkundung bedürfen. Äußere Merkmale des Vertragsabschlusses können Indizien für den Parteiwillen darstellen. Im Ergebnis ist dieser ausschlaggebend dafür, ob eine rechtliche Einheit zwischen den Verträgen besteht.

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