Sachverhalt

In dem Urteil zugrunde liegenden Sachverhalt nahm der Kläger den Beklagten auf Räumung und Herausgabe von Gewerbemieträumen in Anspruch, welche der Beklagte für sein Versicherungsfachgeschäft nutzte. Der am 28.06.2003 geschlossene Gewerberaummietvertrag hatte eine Laufzeit über 3 Jahre und sollte sich jeweils um 1 Jahr verlängern, sofern eine der Parteien der Verlängerung des Mietverhältnisses nicht widerspricht und mit Frist von 3 Monaten vor Ablauf der Mietzeit kündigt. Der ursprüngliche Mietvertrag wurde auf Vermieterseite lediglich von einem Gesellschafter der GbR unterschrieben und unterlag damit einem Formmangel. Sofern eine Vertragspartei eine Mehrzahl an weiteren vertretungsberechtigten Personen vertritt, muss die Unterschrift des Vertreters einen entsprechenden Hinweis enthalten, dass die Unterschriften der vertretenen Personen fehlen. Im Fall der GbR waren die anderen Vertretungsberechtigten Personen die Gesellschafter, ein entsprechender Hinweis enthielt der Mietvertrag dahingehend nicht. In zwei weiteren Nachtragsvereinbarungen unterschrieb ebenfalls nur ein Gesellschafter, wobei ihm die GbR mittlerweile angewachsen war, ohne entsprechenden Hinweis. Durch Erwerb trat dann schließlich der Kläger in das ursprüngliche Mietverhältnis anstelle der GbR ein und kündigte dem Beklagten fristgerecht zum 31.08.2023 und verlangte Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume zum 31.12.2023.

Folgen der Formunwirksamkeit

Um einen Mietvertrag über Geschäftsräume für länger als ein Jahr wirksam schließen zu können, bedarf es der Schriftform, dies ergibt sich aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 S.1 BGB. Die Parteien müssen sich über den wesentlichen Inhalt des Vertrags einig sein und die entsprechenden Inhalte in diesem auch schriftlich festhalten. Sowohl für den Mietvertrag selbst, als auch für Nachtrags- oder Änderungsvereinbarungen gilt, dass zwingend eine von beiden Parteien unterzeichnete Vertragsurkunde im Original vorliegen muss. Es reicht nicht aus, einen Mietvertrag lediglich per E-Mail zu bestätigen. Grundsätzlich sind die Parteien in der Vertragsgestaltung frei und können auch abweichende Individualvereinbarungen treffen, namentlich individuelle Kündigungsfristen oder eine Begrenzungen der Mietdauer. Ist der zugrunde gelegte Vertrag jedoch unwirksam, dann gelten statt den Individualvereinbarungen die gesetzlichen Bestimmungen des BGB. Bei einer wegen Formmangels unwirksam vereinbarten Kündigungsfrist, gilt dann die Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB. Sofern es sich um einen zeitlich begrenzten Mietvertrag handelt und dieser formwidrig ist, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Dies hat zur Folge, dass beide Seiten das Vertragsverhältnis dann innerhalb der gesetzlichen Frist ggf. vorzeitig kündigen können.

Prävention und Heilung

Der Gewerbebetrieb erfordert meist ein hohes Maß an Planungssicherheit und ist mit wirtschaftlichen Risiken verbunden. Vor Aufnahme des Betriebs werden meist umfangreiche Umbaumaßnahmen in der Gewerbeeinheit vorgenommen, die zeit- und kostenintensiv sind. Um die Risiken für beide Parteien zu minimieren, sollten alle inhaltlichen Vereinbarungen im Mietvertrag festgehalten werden. Bereits bei Vertragsschluss sollte daher zwingend auf die Einhaltung des Schriftformerfordernisses geachtet werden. Ist es hierfür schon zu spät, kann in Einzelfällen ein Schriftformverstoß durch eine Nachtragsvereinbarung geheilt werden. Diese Nachtragsvereinbarung muss selbst die Schriftform wahren und hinreichend deutlich auf den Ursprungsvertrag, sowie auf etwaige vorangegangene Nachtragsvereinbarungen Bezug nehmen.

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In dem Urteil des BGH vom 26.01.2024 -V ZR 162/22 wurde entschieden: Ein WEG-Verwalter muss Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen.

Laut Sachverhalt handelt es sich bei dem Beklagten um den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft, welche im Juli 2019 eine Erneuerung der Dacheindeckung beschloss. Die Gesamtkosten für diese Sanierung sollten sich insgesamt auf 116.497,85 EUR brutto belaufen. Der beauftragte Werkunternehmer stellte zunächst eine Abschlagsrechnung für Material in Höhe von 61.872 EUR, beigefügt war eine Rechnung eines Angebots von einer externen Firma, über die Lieferung von Baumaterial. Im Oktober 2019 zahlte der Verwalter aus den WEG-Mitteln dann einen Betrag von 70.000 EUR, jeweils auf fünf Teilzahlungen aufgeteilt. Nach Beginn der Arbeiten zahlte er im November 2019 zudem  34.500 EUR, diesmal auf sechs Teilzahlungen aufgeteilt, ohne dass Abschlagsrechnungen seitens des Werkunternehmers gestellt wurden. Bei einem Baufortschritt von ca. 85-90 % wurden die Sanierungsarbeiten dann  eingestellt.

Ein von der WEG in Auftrag gegebenes Gutachten stellte sodann die Mangelhaftigkeit und Unbrauchbarkeit der erfolgten Arbeiten fest, eine Nacherfüllung zur Beseitigung der Mangelhaftigkeit könne lediglich durch Abriss der Arbeiten erreicht werden.

Die WEG verlangte vom Verwalter deshalb Zahlung von 104.500 EUR nebst Zinsen, hilfsweise Zug um Zug gegen Abtretung ihrer Ansprüche gegen den Werkunternehmer, sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten nebst Zinsen. Die WEG begehrte darüber hinaus die Feststellung, dass der Verwalter die entstandenen Schäden zu ersetzen habe, die durch die Auszahlung des Betrags von 104.500 EUR in Verbindung mit dem Bauvorhaben entstehen.

WEG-Verwalter muss Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen

Der BGH führt in seinem Urteil aus, der Verwalter habe Bauarbeiten bzw. Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein „Bauherr“ zu überwachen. Diese Pflichtenstellung beinhaltet zum einen das Kontrollieren von Abschlagsrechnungen bzw. Aufstellungen, die eine sichere Beurteilung der erbrachten Leistung ermöglichen. Zum anderen muss angeliefertes Material stichprobenartig auf Übereinstimmung mit Abschlagsrechnungen und auf Übereignung oder Sicherheitsleistung überprüft werden.

Mangelt es dem Verwalter an der fachlichen Kompetenz bauliche Mängel feststellen zu können, so hat er die WEG darüber zu unterrichten und einen Beschluss über die Hinzuziehung von Sonderfachleuten für die Überwachung der Erhaltungsmaßnahmen vorzubereiten.

Darüber hinaus hat er im Interesse der WEG sicherzustellen, dass zu leistende Teil- oder Abschlusszahlungen gerechtfertigt sind und zwar bevor diese angewiesen werden.

Haftung des WEG-Verwalters

Der Verwalter haftet nicht, wenn eine Nacherfüllung des mangelhaften Werks durch den Werkunternehmer noch möglich ist.

Sofern die Nacherfüllung allerdings ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis von einem Werkvertrag in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist, dementsprechend pflichtwidrige Abschlagszahlungen geleistet wurden, haftet der Verwalter gegenüber der WEG auf die hierdurch entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer.

Der Verwalter ist dann gem. § 255 BGB Zug-um-Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen den Werkunternehmer an die WEG verpflichtet. Eine gesamtschuldnerische Haftung gemäß § 421 BGB scheidet aus, da der Verwalter dem entstandenen Schaden ferner steht als der Werkunternehmer.

Schadensersatzanspruch der WEG

Nach Auffassung des BGH könnte ein Schadensersatzanspruch aus § 280 I BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag wegen pflichtwidrig geleisteter Abschlagszahlungen bestehen.

Grundsätzlich muss für solche Schadensersatzansprüche das Verhalten des Verwalters kausal für den entstandenen Schaden der WEG gewesen sein. Die Beweislast für die Unbrauchbarkeit des hergestellten Werks trägt die WEG. Hierfür genügt insoweit ein in Auftrag gegebenes Privatsachverständigengutachten. Für Schadensersatzansprüche kann nicht allein auf die Vermögensminderung der WEG durch die pflichtwidrig geleisteten Abschlagszahlungen abgestellt werden, sondern auch die vertragsgerechte Erbringung von Werkleistungen muss in den Gesamtvermögensvergleich mit einbezogen werden. Maßgeblich ist, dass Abschlagszahlungen einen vorläufigen Charakter haben, da sie den vorleistungspflichtigen Werkunternehmer entlasten und hierdurch entstehende wirtschaftliche Nachteile abmildern sollen. Bei vertragsgerechter Erbringung der Leistung ist der Werkunternehmer nur zur Rückzahlung verpflichtet, sofern die Abschlagszahlungen höher als die ihm zustehende Gesamtvergütung sind, entsprechendes muss für pflichtwidrige Abschlagszahlungen gelten.

Im Ergebnis führte die Revision vor dem BGH zur Aufhebung und Zurückverweisung des Sachverhalts an das Landgericht Dortmund, die für eine abschließende Entscheidung über den konkreten Sachverhalt zuständig sind.

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Definition des Vermieterpfandrechts

Das Vermieterpfandrecht behandelt die Sicherung von Forderungen die der Vermieter gegenüber dem Mieter besitzt und ist in §§ 562-563d BGB geregelt. Es besteht nur für Forderungen aus dem vertraglich festgelegten Verhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Diese Forderungen können sich beispielsweise aus fehlenden Miet- oder Nebenkostenzahlungen oder aus Schadensersatzansprüchen ergeben. Ebenfalls ist eine Sicherung der Ansprüche auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung nach verspäteter Rückgabe der Mietsache gemäß § 546a BGB möglich. Das Vermieterpfandrecht gilt sowohl für den Wohnraum als auch für das Gewerbe.

Voraussetzungen für das Entstehen des Vermieterpfandrechts

Die erste Voraussetzung stellt ein Mietverhältnis dar. Dieses muss zu dem Zeitpunkt bestehen (§ 562 Abs. 1 S. 1 BGB) und ein wirksamer Mietvertrag zwischen dem Vermieter und Mieter geschlossen worden sein. Zusätzlich muss der Mieter sich im Zahlungsverzug befinden. Hierbei ist es irrelevant, ob sich der Zahlungsverzug auf die Miete oder Nebenkosten bezieht.

Nur Sachen, die körperliche Gegenstände im Sinne des § 90 BGB darstellen, können durch das Vermieterpfandrecht verpfändet werden. Die Gegenstände müssen das Eigentum des Mieters sein und sich im Mietobjekt befinden. Wenn dies nicht der Fall ist, ist eine Anwendung des Vermieterpfandrechts ausgeschlossen. Ebenfalls sind Sachen des Untervermieters nicht pfändbar, da sie nicht im alleinigen Eigentum des Hauptmieters stehen. Aus diesen Gründen ist eine Verpfändung von Sachen des Untermieters grundsätzlich  ausgeschlossen. Allerdings ist es für den Vermieter möglich, Informationen über das Eigentum des Mieters zu fordern.

Nichtsdestotrotz besteht eine zeitliche Beschränkung hinsichtlich der Entschädigungsforderungen. Um die Interessen des Mieters zu schützen ist gemäß § 562 Abs. 2 BGB eine Geltendmachung des Vermieterpfandrechts für eventuell zukünftige Entschädigungsforderungen nicht möglich. Es sind demnach nur Mieten aus dem laufendem und das darauffolgenden Mietjahr vom Vermieterpfandrecht umfasst. Insofern ist der Zeitpunkt entscheidend, ab wann die Forderungen entstanden sind.

Was kann gepfändet werden?

Der Vermieter kann Sammlerstücke, Schmuck (OLG Köln, Urteil vom 01.09.2021 – 22 U 171/18), Kunstwerke (BGH, Urteil vom Urt. v. 12.02.1992 – XII ZR 7/91) oder elektronische Geräte, die nicht der Ausübung einer Erwerbstätigkeit dienen (OLG Stuttgart, Urteil vom 10.04.2008 – 13 U 139/07) pfänden. Der Vermieter kann von seinem Pfandrecht bei unpfändbaren Sachen gemäß § 562 Abs. 1 S. 2 BGB nicht in Gebrauch nehmen. Einige der unpfändbaren Sachen werden in § 811 Abs. 1 Nr. 1-8 ZPO aufgezählt. Zu den unpfändbaren Sachen zählen:

• Geräte, Materialien oder Mittel, die zum Arbeiten benötigt werden
• Persönliche Dokumente
• Kleidung
• Tiere
• Personenkraftwagen
• Gegenstände die keinen Wert besitzen
• Gegenstände des alltäglichen Lebens

Erlöschen des Vermieterpfandrechts

562a BGB regelt das Erlöschen des Vermieterpfandrechts und stellt hierbei Rahmenbedingungen auf. Wenn Gegenstände aus dem Mietobjekt entfernt werden, erlischt infolgedessen das Vermieterpfandrecht. Erfolgt die Entfernung des Gegenstandes ohne Wissen oder Einwilligung des Vermieters, erlischt das Vermieterpfandrecht nicht. Erlangt der Vermieter Kenntnis über das Entfernen der Gegenstände innerhalb des Mietobjekts, muss dieser gemäß § 562b Abs. 2 BGB den Anspruch gerichtlich geltend machen. Geschieht dies nicht innerhalb eines Monats, erlischt das Vermieterpfandrecht. Des Weiteren bleibt das Pfandrecht bestehen, bis die gepfändeten Gegenstände im Rahmen der Zwangsvollstreckung verkauft werden. Der Erlös aus diesem Verkauf dient weiterhin als Sicherheit für die Forderungen des Vermieters.“ Wird das Mietverhältnis zwischen beiden Parteien beendet, kann sich kein Vermieterpfandrecht daraus ergeben.

Weitere Gründe für die Erlöschung des Vermieterpfandrechts können sein:

• Aufhebungsvertrag
• Forderungen aus dem Mietverhältnis sind erloschen
• Vermieter wird durch Erwerb Eigentümer des Gegenstandes

Rechtsfolgen

Der Vermieter kann gemäß §§ 1228, 1257 BGB die Gegenstände des Mieters weiterverkaufen und aus dem Erlös seine Ansprüche tilgen. Ist der Anspruch des Vermieters fällig, kann dieser die Aushändigung des Gegenstandes durch den Mieter verlangen.

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Im vorliegenden Fall geht es um ein Streitthema im Nachbarschaftsrecht: Der Kfz-Notweg zu gefangenen Grundstücken. Besonders relevant ist die Reichweite des Notwegerechts und ob eine Duldungspflicht des Nachbarn besteht.  Der Kläger ist Eigentümer eines gefangenen Grundstücks und wollte die bereits vorhandene Zufahrt auf dem Grundstück seines Nachbarn nutzen, um auf sein Grundstück zu gelangen. Der beklagte Nachbar hatte dies zunächst geduldet, dann allerdings eine Blockade errichtet, die eine fußläufige Nutzung ermöglichte, eine Nutzung mit dem Kraftfahrzeug jedoch verhinderte. Der Nachbar verwies den Kläger auf eine alternative Nutzung von Zufahrten der Nachbargrundstücke und begründete dies mit der kürzeren Entfernung zum gefangenen Grundstück. Das OLG Schleswig musste sich im hiesigen Fall mit der Frage befassen, ob vom Notwegerecht auch das Befahren des Notweges mittels eines Kraftfahrzeugs zu dulden ist. Falls dem so sei, musste erörtert werden, ob das Befahren lediglich zwecks Anlieferung erfolgen darf oder auch als Durchfahrt genutzt werden kann, um auf dem gefangenen Grundstück zu parken.

Reichweite des Notwegerechts

Wenn einem Grundstück jede Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt, dann handelt es sich um ein gefangenes Grundstück. Das Grundstück ist dann von den angrenzenden Grundstücken umgeben bzw. gefangen. Das Notwegerecht ist in der Praxis immer wieder von Relevanz und hat in diesem Fall das OLG Schleswig beschäftigt. In seinem Urteil vom 01.04.2022 – 1 U 71/21 hat das Gericht die Reichweite des  Notwegerechts näher bestimmt. Als Grundlage für seine Entscheidung zieht das Gericht § 917 Abs.1 BGB heran. Sinn und Zweck der Norm ist die Absicherung einer ordnungsgemäßen Nutzung von Grundstücken. Die ordnungsgemäße Nutzung ist anhand eines objektiven Maßstabs im Hinblick auf eine angemessene, wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks zu beurteilen. Kriterien hierfür sind maßgeblich die Benutzungsart und die Größe des Grundstücks. Die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder des Nutzungsberechtigten, sowie die Art und Weise der bisherigen Nutzung sind für die Beurteilung unerheblich. Ein Notwegerecht kann auch nachträglich entstehen, wenn sich die Benutzungsart des Grundstücks ändert.

Duldungspflicht des Nachbarn

Der Umfang der Duldungspflicht des Nachbarn richtet sich wie oben beschrieben nach der Erforderlichkeit.  Das OLG hat unter Bezugnahme der vorinstanzlichen Entscheidung anerkannt, dass es dem Eigentümer zumindest möglich sein muss größere Gegenstände oder Produkte des täglichen Lebens anliefern zu können. Einschränkungen in dieser Hinsicht ergeben sich lediglich aus der Natur der Sache, falls die örtlichen Gegebenheiten einer Anlieferung entgegenstehen (unwegsames Gelände oder die baulichen Gegebenheiten vor Ort machen eine Anlieferung unmöglich). Demnach kann der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks die Einräumung eines Notwegerechts von seinem Nachbarn verlangen, welches auch ein Fahrrecht mit Kraftfahrzeugen umfasst. Ein lediglich „fußläufiges“ Notwegerecht einzuräumen ist, wie im hiesigen Fall, ungenügend. Diese Duldungspflicht umfasst sowohl das Befahren zur Anlieferung als auch zum Parken auf dem gefangenen Grundstück. Eine Geschwindigkeitsbegrenzung von maximal 5 km/h bei Nutzung des Notweges soll hierbei die Rechtsgüter des in Anspruch genommenen Nachbarn schützen, um Bodenschädigung und Lärmbelästigung zu vermeiden.

Welcher Nachbar kann in Anspruch genommen werden?

Welcher Nachbar zur Duldung des Notwegerechts verpflichtet ist, bestimmt sich nach § 917 Abs. 1 BGB. Laut OLG kommt es nicht ausschließlich auf die Entfernung zum gefangenen Grundstück an. Es ist vielmehr, wie so oft, eine Interessenabwägung zwischen den Parteien vorzunehmen. Diese Abwägung erfolgt unter Berücksichtigung der individuellen Belastungen auf dem jeweiligen Grundstück bzw. für den jeweiligen Nachbarn. Individuelle Belastungen bestimmen sich beispielsweise danach, ob auf den Nachbargrundstücken bereits Zufahrten vorhanden sind oder solche erst geschaffen werden müssten, und ob das Konzept der Wohnanlage eine ordnungsgemäße Benutzung des Grundstücks auch ohne Zufahrt per Kfz vorsieht.

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Rechte des Wohnungseigentümers

Nutzung des Sondereigentums

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungskäufer erwirbt mit dem Kauf sowohl Sondereigentum, als auch Gemeinschaftseigentum.

Zum Sondereigentum gehören die Eigentumswohnung und das Teileigentum. Unter Teileigentum ist das Sondereigentum an den Räumen des Gebäudes zu verstehen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, bspw. Kellerräume oder ein nicht ausgebauter Dachboden. Gem. § 13 WEG kann der Eigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Das heißt, dass der Wohnungseigentümer seine Wohnung so nutzen darf, wie er möchte, soweit in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung keine Nutzungsbeschränkungen geregelt sind. Dazu gehört auch die Möglichkeit der Vermietung oder Verpachtung.

Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums

Neben der Nutzung des Sondereigentums wird mit dem Kauf der Eigentumswohnung auch das Recht zur Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums erworben. Unter das Gemeinschaftseigentum fällt das Grundstück und alle Gebäudeteile oder Anlagen, die nicht im Sondereigentum eines Anderen stehen. Damit sind etwa Aufzüge, Treppen und Außenanlagen gemeint. Weist das Gemeinschaftseigentum erhebliche Mängel auf, ist die Eigentümergemeinschaft zur Sanierung verpflichtet.

Durchführung von baulichen Veränderungen

Solange kein Gemeinschaftseigentum betroffen ist, dürfen die Eigentümer bauliche Veränderungen vornehmen. Betreffen die baulichen Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum, ist die Zustimmung sämtlicher Eigentümer notwendig. Laut dem Bundesgerichtshof (V ZR 49/16) ist jedoch nur dann die Zustimmung einzuholen, wenn die bauliche Maßnahme so erheblich ist, dass sich der optische Eindruck des Gebäudes insgesamt wesentlich verändert. Unauffällige Baumaßnahmen sind dem Eigentümer daher gestattet.

Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung

In den stattfindenden Wohnungseigentümerversammlungen beschließt die Eigentümergemeinschaft einmal jährlich u.a. die Höhe der monatlichen Umlage und Instandhaltungsmaßnahmen. Die Stimmrechte der einzelnen Wohnungseigentümer können unterschiedlich geregelt werden. Als Standard gilt das Kopfprinzip, bei dem jeder Eigentümer eine Stimme hat. Daneben steht dem Eigentümer auch ein Recht auf Mitbestimmung bei der Hausordnung zu. Diese regelt das Zusammenleben der Hausgemeinschaft.

Pflichten des Wohnungseigentümers

Neben dem Eigentümer zustehenden Rechten ergeben sich auch Pflichten aus der Eigentümerstellung. Diese bestehen zum einen gegenüber der Gemeinschaft und zum anderen gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, § 14 WEG.

Pflichten gegenüber der Gemeinschaft

Einhaltung von Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen – Duldungspflicht

Gegenüber der Gemeinschaft besteht die Pflicht, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten, § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Bei Pflichtverstößen eines Wohnungseigentümers muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handeln bzw. dies sanktionieren. Darüber hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

Aus dieser Einhaltung ergibt sich auch die Duldungspflicht gegenüber der Gemeinschaft aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Würde diese Pflicht nicht bestehen und jedem ein Abwehranspruch zustehen, so könnten die Beschlüsse wohl kaum umgesetzt werden.

Rücksichtnahme

Im Übrigen ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Gemeinschafts- und Sondereigentum so zu nutzen, dass keinem anderen Wohnungseigentümer ein unvermeidlicher Nachteil entsteht. Im Wesentlichen bedeutet dies ähnlich wie in einem Mietshaus, dass eine Belästigung von Lärm, Gerüchen oder Tieren vermieden werden soll. Wie die Ausgestaltung im Einzelfall aussieht, regelt das WEG und die Hausordnung. Die Aufstellung dieser ist gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG vorgesehen.

Hausgeldzahlung

Da alle Wohnungseigentümer gemeinsam Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum tragen, ist eine anteilige Beteiligung über die Hausgeldzahlung für Instandhaltung- und Sanierungsmaßnahmen, sowie die Verwaltung der Wohnanlage vorgesehen. Dafür hat jeder Eigentümer monatlich ein Hausgeld an die Gemeinschaft zu zahlen.

Pflichten gegenüber den Wohnungseigentümern

Rücksichtnahme

Gem. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG trifft die Rücksichtnahmepflicht auch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern zu. Insofern ist auf die obigen Ausführungen zu verweisen.

Duldungspflicht

Der einzelne Eigentümer ist verpflichtet, sämtliche Einwirkungen zu dulden. Diese Einwirkungen dürfen jedoch ein hinzunehmendes Maß nicht überschreiten. Davon umfasst sind sämtliche Einwirkungen, die durch den Gebraucht einen anderen Sondereigentums entstehen, aber auch bauliche Veränderungen, soweit diese gestattet wurden, mithin dort wo Beschlüsse und Vereinbarungen der Gemeinschaft eingehalten werden. Wenn dies nicht der Fall ist, steht dem Eigentümer ggf. ein Abwehranspruch zu.

Im Ergebnis bestehen umfangreiche Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers nach Erwerb der Immobilie. Wie diese konkret ausgestaltet sind, wird auch durch die Gemeinschafts- und Hausordnung und durch die einzelnen Beschlüsse geregelt. Insofern ist eine Bewertung im Einzelfall unabdinglich.

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Ebenso wie im Arbeitsrecht kann auch im Mietrecht ausnahmsweise eine Verdachtskündigung ausgesprochen werden. Die einst vom Bundesarbeitsgericht (2 AZR 426/18 vom 31.01.2019) entwickelten Grundsätze einer Verdachtskündigung im Arbeitsrecht können auch auf das Dauerschuldverhältnis im Mietrecht entsprechend angewendet werden. Eine Verdachtskündigung liegt nur dann vor, wenn und soweit die Kündigung damit begründet wird, gerade der Verdacht eines nicht erwiesenen Verhaltens habe das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zerstört. Dies stellt auch keinen Verstoß gegen die Unschuldsvermutung dar.

Unter welchen Voraussetzungen kann eine Verdachtskündigung im mietrecht ausgesprochen werden?

Voraussetzung ist, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Verdachtsmomente müssen also geeignet sein, dass für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zu zerstören. Diese muss der Vermieter hinreichend darlegen. Eine subjektive Einschätzung des Vermieters, dass das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien unwiderruflich zerstört sei, ist nicht ausreichend.

Beispiel

Wird der Mieter eine Gewerbeimmobilie auf die Liste einer ausländischen Aufsichtsbehörde gesetzt, mit der Begründung, dass eine in Deutschland verbotene Organisation finanziert werde, ist dies für eine Verdachtskündigung im Mietrecht nicht ausreichend. Es fehlt an einem ausreichend wichtigen Grund. Erforderlich wäre der Vortrag konkreter und bestimmter Tatsachen, die objektiv einen dringenden Verdacht einer strafbaren Handlung bilden. Diese Verdachtsmomente müssen geeignet sein, das Vertrauen für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses zu stören. Daran fehlt es im vorliegenden Beispiel.

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Sachverhalt

Die Beklagte war Untermieter einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses. Hauptmieter der Wohnung waren seit 1985 die Schwester der Beklagten und Person C. Die Eigentümerin des Grundstücks übertrug im Jahr 1990 1/5 ihres Miteigentumsanteils an B. Nach dem Tod der Eigentümerin gingen die 4/5 ihres Miteigentumsanteils auf den Erben A über. 1996 wurde die Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG erklärt und A und B wurden 1997 als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. B übertrug noch im selben Jahr 1/5 seines Miteigentumsanteils auf A, A wurde auch als Alleineigentümer des Mehrfamilienhauses im Grundbuch eingetragen.

Nach dem Tod des A schloss A’s Alleinerbin im Jahr 2014 mit der Beklagten, ihrer Schwester und C eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 20.12.1985. Nach dieser Vereinbarung schied C aus dem Mietvertrag aus und die Beklagte trat als Hauptmieterin in das Mietverhältnis ein. 2015 verstarb die Schwester der Beklagten und ihr Ehemann P wurde Alleinerbe. Das Wohnungseigentum wurde 2015 an die O- GmbH übertragen, auch eine Grundbucheintragung erfolgte im selben Jahr.  2018 erwarben dann die Kläger das Wohnungseigentum an der streitigen Wohnung, im Dezember 2018 sprachen sie die Eigenbedarfskündigung aus. Im Revisionsverfahren begehren die Kläger Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, dass der Räumungsklage der Kläger zunächst stattgegeben hatte.

KündigungsbeschränkunG bei Wohnungsumwandlung

Zentrale Norm des Urteils ist § 577a BGB. Diese Norm enthält eine Kündigungsbeschränkung nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Nach der Umwandlung greift eine Sperrfrist von 3 Jahren für die Geltendmachung berechtigter Interessen des Erwerbers. Ein solches berechtigtes Interesse kann sich aus einer Eigenbedarfskündigungen oder (unter engen Voraussetzungen) auch aus Verwertungskündigungen ergeben. Die Sperrfrist kann in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt von 3 auf 10 Jahre erhöht werden.  Die Verlängerung der Sperrfrist haben vor allem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen und Schutz vor Wohnungsverlust als Grundgedanken. Bereits angespannte Wohnungsmärkte sollen möglichst entlastet oder zumindest nicht weiter belastet werden. Berlin hat schon länger einen angespannten Wohnungsmarkt und hat deshalb von dieser Regelung 2013 gebrauch gemacht. Die Verlängerung der Sperrfrist ist hierbei nicht auf Bezirke beschränkt, sondern gilt konsequent berlinweit.

Ab wann läuft die Sperrfrist?

Der BGH stellt hierfür auf den Zeitpunkt des erstmaligen Erwerbs des Wohnungseigentums ab. Gem. § 577a I BGB beginnt die Kündigungssperrfrist mit der erstmaligen Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums an den Erwerber. Diese erstmalige Veräußerung sei hier erstmalig mit dem Eigentumserwerb der M-GmbH und deren Eintragung ins Grundbuch im Jahr 2015 erfolgt. Zwar stellt die Übertragung des Miteigentumsanteil des B an A rechtsgeschäftlich eine Veräußerung eines Eigentumsanteils dar, allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine Veräußerung an den Erwerber im Sinne des § 577a I BGB. Das Gericht begründet dies mit dem fehlenden Vermieterwechsel. Sinn und Zweck der Norm sei es, den Mieter vor Eigenbedarfskündigungen zu schützen, die aufgrund eines Eigentümerwechsels und des damit (regulär) verbundenem Vermieterwechsels zu befürchten sind. Das (Eigenbedarfs-)Kündigungsrisiko des Mieters hat sich durch den Erwerb des Miteigentumsanteils hier allerdings nicht signifikant erhöht, daher ist auch nicht auf diesen Zeitpunkt als erstmaliger Erwerb abzustellen.

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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 43 Wohneinheiten und einer Tiefgarage musste sich um die Sanierung des gebäudeeigenen Flachdachs kümmern. Das Dach war undicht und somit sanierungsbedürftig. Die Kosten für die komplette Sanierung des Dachs überstiegen allerdings die finanziellen Mittel der WEG, daher sollte die Gesamtsanierung auf Teilsanierungsabschnitte aufgeteilt werden. Hierfür wurde ein mehrjähriger Sanierungsplan entwickelt, bei dem je nach Dringlichkeit des jeweils zu sanierenden Dachabschnitts vorgegangen wurde. Die Sanierung der ersten drei Teilabschnitte verlief problemlos. Der Beschluss über die Sanierung des vierten Abschnitts mit einer Fläche von 285 m² wurde jedoch angefochten. Für diesen Abschnitt wurden keine Vergleichsangebote eingeholt, sondern die Firma beauftragt, welche die bisherigen drei Abschnitte saniert hat. Die Kosten für die Sanierung des vierten Abschnitts beliefen sich auf 68.741,48 Euro. Streifrage war in dem Verfahren: Sind mindestens drei Vergleichsangebote für eine Dachsanierung erforderlich?

Notwendigkeit von Vergleichsangeboten

Grundsätzlich steht der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ermessensspielraum zu.  Nach diesem Ermessen ist die WEG befugt eine Handwerksfirma zu beauftragen, die sich bei vergangenen Arbeiten als bewährt erwiesen hat. Die Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten kann dennoch sinnvoll begründet werden. Einerseits ist dies natürlich durch die finanziellen Vergleichsmöglichkeiten zu begründen. Das Unterlassen des Einholens von Vergleichsangeboten widerspricht allerdings angesichts der hohen wirtschaftlichen Belastung für die Wohnungseigentümergemeinschaft den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Es bedarf einer ausreichenden Tatsachengrundlage, die ohne Einholung von Vergleichsangeboten nicht gewährleistet ist. Ausnahmen hiervon wären beispielsweise, dass mangels Interessenten lediglich ein Angebot eines Handwerksunternehmens eingeholt werden kann oder es einer spezialisierten Handwerksfirma für die Sanierung bedarf.

Urteil des Amtsgerichts Bonn, vom 13.12.2021 – 211 C 25/ 21

Das Amtsgericht Bonn hat aus diesen Gründen entschieden: Es sind mindestens drei Vergleichsangebote für eine Dachsanierung erforderlich. Dies gilt zumindest bei Auftragsvergaben, bei denen der Wert 3.000 Euro übersteigt. Grund hierfür ist, dass bei einem geringen Auftragswert die Angebotseinholung mit unverhältnismäßig hohem Aufwand verbunden wäre.  Die drei Vergleichsangebote sind dann jeweils für jeden zu sanierenden Abschnitt neu einzuholen.

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Sachverhalt

Die Vermieterin von mehreren Mietwohnungen in Bremen erhöhte infolge von Modernisierungsmaßnahmen die monatliche zu zahlende Grundmiete für die betroffenen Mietwohnungen. Sie verschickte ein Mieterhöhungsschreiben an die Mieter der betroffenen Wohnung, dem eine Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung beigefügt war. In dieser Kostenzusammenstellung waren die Gesamtmodernisierungskosten, die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, der umlagefähige Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Mieterhöhung aufgeschlüsselt. Drei Kläger von Mietwohnungen in Bremen klagten daraufhin, da sie die Mieterhöhung aus formellen Gründen für unwirksam hielten. Sie verlangten darüber hinaus Rückzahlung der überzahlten Mieten.

Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung

Grundsätzlich gelten für Mieterhöhungen einzuhaltende Formerfordernisse, wie die Einhaltung der Textform, eine Erläuterung, sowie eine Aufstellung der Kostenrechnung. Dies hat zunächst den Sinn und Zweck eine Abgrenzung zwischen umlagefähigen Modernisierungsmaßnahmen  gem. § 555b BGB und nicht umlagefähigen Instandhaltungsmaßnahmen gem. § 555a BGB vorzunehmen. Außerdem soll dem Mieter die Möglichkeit gewährt werden, mit der Grundlage qualifiziert überprüfen zu können ob ein Anspruch des Vermieters berechtigt ist.

Dies führt auch dazu, dass der Mieter die Mieterhöhung nachvollziehen kann und für den Mieter eine Grundlage für eine ggf. weitergehende Kontrolle  darstellt. Hierbei können allerdings Probleme auftreten, da nicht abschließend geklärt ist, in welchem Umfang die Modernisierungsmaßnahmen aufgeschlüsselt sein müssen und wie hoch die Hürden für eine solche Mieterhöhung sein müssen.

Entscheidung des bUNDESGERICHTSHOFS

Das Berufungsgericht gab den Klagen der Mieter mit der Begründung statt, dass bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen die mehrere Gebäude umfassen oder außerhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen werden, gem. § 559b I S.1 BGB eine genauere Kostenaufschlüsselung nach “ Gewerken“ vorgenommen werden muss. Hierbei handelt es sich um Kostenpositionen, die die genauen Einzelarbeitsschritte aufführen.

Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs teilte eine andere Auffassung: Eine Mieterhöhungserklärung erfordert keine Aufteilung nach Gewerken. Argument hierfür ist einerseits, dass durch zu hohe formelle Anforderungen an Mieterhöhungen, den Vermietern der Anreiz genommen wird Modernisierungsmaßnahmen überhaupt vorzunehmen. Diese sind allerdings vom Gesetzgeber gewünscht und liegen wohl langfristig gesehen auch im Interesse der gegenwärtigen, sowie zukünftigen Mieter.  Dem BGH zufolge sei selbst eine genaue Aufschlüsselung der Kosten nicht erforderlich, die Ausweisung der Gesamtsumme und die Angabe der Instandhaltungskosten sei ausreichend um für den Mieter die Plausibilität der Mieterhöhung herzustellen. Andererseits sei zu beachten, dass dem Mieter auch bei Fehlen einer Aufschlüsselung nach Gewerken stets die Möglichkeit eines umfassenden Belege- und Auskunftsrechts zustehe. Ob die Mieterhöhung im konkreten Fall gerechtfertigt war der ob den Mietern ein Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Miete zusteht war nicht vom BGH zu prüfen, dies ist nun Aufgabe des Landgericht Bremens.

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Nach der WEG-Reform ist eine Störungsabwehr nur noch im WEG-Verband möglich. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann von einem anderen Mitglied oder dessen Mietern die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Eigentums verlangen. Solche Ansprüche können nach dem Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21)  nun allein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) geltend gemacht werden.

Ausgangsfall

Im zu entscheidenden Fall verklagte ein Wohnungseigentümer ein anderes WEG-Mitglied u.a. auf Beseitigung des Kellerdurchbruchs in den Kellerräumen. Die betroffene Wohnung gehört der Beklagten. Die Eigentümer waren aus der Teilungserklärung berechtigt, die in ihrem Eigentum stehenden Kellerräume umzubauen und zu jeglichen Zwecken zu nutzen. Die Bauaufsichtsbehörde hatte daraufhin einen  Baustopp verfügt und das zuständige Amtsgericht eine einstweilige Verfügung erlassen. Diese beinhaltete, dass die Arbeiten zu unterlassen sind.

Während des Berufungsverfahrens am Landgericht fehlte es der Eigentümerin nun an der nötigen Prozessführungsbefugnis für Ansprüche die auf eine Beeinträchtigung oder Veränderung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden. Denn dr Verwalter teilte ihr mit, dass die Gemeinschaft ihr untersage, die im Prozess anhängigen Ansprüche gerichtlich geltend zu machen.

Die Revision am BGH blieb ohne Erfolg.

Kein Fortbestand der Prozessführungsbefugnis

Nach dem V. Zivilsenat hat das Landgericht die Klage zu Recht abgewiesen, da es der Klägerin an der Prozessführungsbefugnis fehlte. Dies folge jedoch nicht unmittelbar aus § 9a Abs. 2 WEG. Nach dieser Vorschrift übe der WEG-Verband die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB aus. Für Altfälle, welche vor dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz ab dem 01.12.2020, anhängig sind, könne die Befugnis des Einzeleigentümers fortbestehen. Obwohl das Verfahren hier vor dem 01.12.2020 bei Gericht anhängig war, war dies hier nicht der Fall. Durch die Mitteilung des Verwalters, dass die Gemeinschaft es der Eigentümerin untersage gegen die zweckwidrige Nutzung gerichtlich vorzugehen, habe sich die Sachlage geändert. Der Verband hat das Recht, die Sache an sich zu ziehen auch nicht verwirkt. Für einen Anspruch aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG fehle es an einer hinreichenden Darlegung einer Beeinträchtigung des Sondereigentums der Klägerin.

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