Voraussetzungen

Eine Eigenbedarfskündigung ist die Möglichkeit Wohnraummietverträge zu kündigen bzw. aufzulösen. Hierbei ist unerheblich, ob es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um einen Wohnraummietvertrag, Nutzungsvertrag für eine Genossenschafts- oder Werkmietwohnung, Untermietvertrag oder um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt. Maßgeblich ist allein der von den Parteien vereinbarte Vertragszweck als Wohnraum.

Der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung steht auch nicht entgegen, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde oder dass die Mieter diese lediglich selbst nur als Ferienwohnung nutzen. Inhaltlich muss die Eigenbedarfskündigung für ihre Wirksamkeit bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

berechtigtes Interesse

Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung bedarf es zunächst eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne liegt vor, wenn der Berechtigte die gegenständlichen Mieträume für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts nutzen möchte.

Grundsätzlich ist Berechtigter in diesem Sinne der Vermieter, daher muss die Eigenbedarfskündigung für ihre Wirksamkeit auch durch diesen erfolgen. Der Berechtigte kann sich grundsätzlich auch vertreten lassen, hierbei dann nach den Regeln der Stellvertretung gemäß §§ 164 ff. BGB. Ein berechtigtes Interesse nach § 574 II BGB erfordert, dass der Vermieter die gegenständlichen Mieträume für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts ernsthaft benötigt.

Nicht ausreichend für ein berechtigtes Interesse ist lediglich der Wille in den Mieträumen zu wohnen, vielmehr bedarf es nachvollziehbaren Gründen, auf denen sich die Eigenbedarfskündigung stützt. Die streitgegenständliche Immobilie muss aus subjektiver Sicht des Vermieters für seine Wohnzwecke besser geeignet sein, als der bisherige Wohnraum. Allein die subjektive Sichtweise des Vermieters entscheidet diesbezüglich, was als besser geeignet und angemessen befunden wird. Durch die Gerichte erfolgt dann lediglich noch eine Gesamtwürdigung aller Umstände im Einzelfall.

aUSEINANDERFALLEN VON vERMIETER- UND eIGENTÜMERSTELLUNG

In der Praxis fallen die Eigentümer- und Vermieterstellung nicht selten auseinander. Zu beachten ist in solchen Fällen, dass die zur Eigenbedarfskündigung berechtigenden Umstände dennoch in der Person des Vermieters liegen müssen und nicht in der des Eigentümers.

In Fällen des Rechtsübergangs, zum Beispiel nach Erwerb einer Immobilie oder durch einen Erbfall, ist die Eintragung ins Grundbuch maßgeblich. Der Rechtsnachfolger tritt nach der Eintragung in das Grundbuch an die Stelle des ursprünglichen Vermieters, gem. § 566 Abs. 1 BGB. Eine Eigenbedarfskündigung, die vor dieser Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist demnach grundsätzlich unwirksam.

Zu beachten ist allerdings, dass der Rechtsnachfolger in einigen Fällen bestimmte Gestaltungsrechte wie eine Kündigung unter Umständen bereits vor Eintragung ins Grundbuch ausüben kann. In einem solchen Fall muss konsequenterweise dann der zur Kündigung berechtigenden Umstände in Form eines berechtigten Interesses allerdings auch in der Person des derzeitigen Vermieters liegen – was zum Beispiel bei Wohnungskäufen recht selten der Fall sein dürfte.

Vorratskündigung

Eine reine Vorratskündigung ist rechtsmissbräuchlich und daher unzulässig. Die Eigenbedarfskündigung muss mit dem berechtigten Interesse des Vermieters in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen und darf nicht rein vorsorglich ausgesprochen werden.

Keine Vorratskündigung liegt vor, wenn das berechtigte Interesse ernsthaft und konkretisiert dargelegt wird und dieses zumindest in einem absehbaren Zeitraum wahrgenommen werden soll. Als absehbarer Zeitraum wird als ausreichend bereits die derzeitige Lebensplanung des Berechtigten oder auch beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen der Immobilie nach der Kündigung angesehen.

Es muss vom Vermieter beabsichtigt werden die Immobilie als Wohnraum zu nutzen, eine gewerbliche oder anderweitige Nutzung stellt bereits kein  berechtigtes Interesse dar. Der Eigenbedarfskündigung steht allerdings nicht entgegen, dass die Räumlichkeiten nur  vorübergehend zu Wohnzwecken genutzt werden sollen, wie es regelmäßig bei der Dauer eines Studiums von Angehörigen der Fall sein wird.

Hat der Vermieter mehrere Immobilien zur Auswahl, dann obliegt ihm ein Wahlrecht, für welches Mietverhältnis er eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Eine Abwägung durch die Gerichte, ob die Wahl eines anderen Mietverhältnisses angemessener gewesen wäre erfolgt nicht, da es allein auf die subjektive Sicht des Vermieters ankommt.

Abwehrmöglichkeiten

Für Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten, hat dies oft eine unerwartete hohe finanzielle und persönliche Belastung als Folge. Durch den Anstieg der Mietpreise ist es meist schwer eine vergleichbare, bezahlbare Wohnung in der nahen Umgebung zu finden, sodass Mieter ihr bisheriges soziales Umfeld verlassen müssen.

Bei Mietverhältnissen, die in § 549 II BGB aufgelistet sind, besteht kein Kündigungsschutz des Mieters. Sofern die streitgegenständliche Wohnung in einem Haus mit nur 2 Wohnungen liegt, bei der eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, besteht ein zumindest eingeschränkter Kündigungsschutz nach § 573a BGB.

Grundsätzlich ist es dem Mieter möglich Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen und diese auf einen Härtefall nach §§ 574, 574a BGB zu stützen. Hiernach kann der Mieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses verlassen, wenn ihm, seiner Familie oder eines Haushaltsangehörigen die Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Diese Feststellung wird im Wege einer Gesamtwürdigung unter Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen des Vermieters, für den jeweiligen Einzelfall getroffen. Für die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung ist der Widerspruch zwingend, da anderenfalls keine Überprüfung der Mieterinteressen erfolgen kann.

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Für viele Eigentümergemeinschaften und Hausverwalter stellt die Durchsetzung von Hausgeldansprüchen eine regelmäßige Last dar. Im nachfolgenden Beitrag soll die Entstehung und die Durchsetzung von Hausgeldansprüchen erläutert werden.

Hausgeld

Jeder Miteigentümer einer Gemeinschaft muss gemäß dem Wirtschaftsplan (§ 28 WEG) eine Zahlung an die Gemeinschaft entrichten. Alle Ausgaben, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nötig sind, werden von der Gemeinschaft getätigt. Dazu gehören die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums. Die dafür notwendigen Mittel werden durch das  sog. Hausgeld bereit gestellt. Dabei ist die Gläubigerin der Beitragsansprüche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Aus diesem Grund ist die Gemeinschaft auf regelmäßige und vollständige Zahlungen aller Wohnungseigentümer angewiesen. Im Regelfall sind die einzelnen Wohnungseigentümer verpflichtet auf den Wirtschaftsplan monatliche Raten zu zahlen und, sofern sich kein Guthaben ergibt, eine Nachzahlung auf die letzte Jahresabrechnung zu leisten.

Hausgeldschuldner

Der Anspruch aus einem Beschluss gem. § 28 WEG richtet sich gegen den Hausgeldschuldner. Welche Person das Hausgeld schuldet bestimmt das Sachenrecht. Danach ist derjenige Hausgeldschuldner, der (Mit-)Eigentümer eines Wohneigentums ist. Wesentlich ist dabei wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit aktuell Eigentümer oder Miteigentümer des Wohneigentums ist. In der Regel ist dies derjenige, der als (Mit-)Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wird das Wohnungseigentum durch Erbfall oder Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben, so ist der Erwerber ab dem Erwerb zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet.

Problem: Werdende Eigentümergemeinschaft

Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, sobald eine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber im Grundbuch eingetragen ist und der Erwerber Besitz an der erworbenen Wohnung hat. Die Übergabe der Wohnung muss also stattgefunden haben. Mit diesem Zeitpunkt begründet sich die Hausgeldzahlungspflicht für alle Einheiten gemäß dem Wirtschaftsplan, auch wenn sich noch Einheiten im Besitz des teilenden Eigentümers, dem Bauträger, stehen. Dabei kommt es nicht auf den Bauzustand an. Der Eigentümer argumentiert hier häufig, dass für diese Einheiten keine Verbrauchskosten anfallen und eine Hausgeldzahlung entbehrlich sei.

In der Praxis muss eine Hausgeldzahlung durch alle Beteiligten ab der Entstehung der werdenden Eigentümergemeinschaft erfolgen. Gelöst werden kann das Problem, indem die Abrechnungsspitze richtig ermittelt wird und mit dem Käufer notarvertraglich vereinbart wird, dass der Saldo anteilsmäßig vom Käufer gezahlt wird.

Fälligkeit

Die Eigentümerversammlung kann Regeln über die Fälligkeit durch Beschluss treffen. Ohne besondere Regelung ist das Hausgeld in einer Summe fällig, § 28 Abs. 1 WEG. Dies führt in der Praxis jedoch zu einer großen einmaligen Belastung der Eigentümer. Nach § 28 Abs. 3 WEG können die Eigentümer ebenfalls durch Beschluss Regelungen über die „Art und Weise“ der Erfüllung von Forderungen und die Fälligkeit treffen, mithin der Zeitpunkt und die Art und Weise der Zahlungen. Auf diesem Wege können auch bereits beschlossene Regelungen ergänzt oder geändert werden. Gängige Praxis sind monatliche Hausgeldzahlungen, um die einmalige Belastung der Eigentümer zu vermeiden und die Zahlungen aufzuteilen.

„Hausgeldklage“

Problematisch ist der Fall dann, wenn ein (Mit-)Eigentümer seiner Hausgeldzahlung nicht nachkommt. In der Praxis hat sich derweil bewährt, dass sich der Wohnungseigentümer bereits beim Erwerb mittels notarieller Urkunde der Zwangsvollstreckung unterwirft. Ist dies nicht zuvor erfolgt, kann die Gemeinschaft ihre Ansprüche auf gerichtlichen Wege titulieren lassen.  Neben der Klage auf Zahlung des Hausgeldes (sog. Hausgeldklage) kann auch ein gerichtliches Mahnverfahren gegen den Hausgeldschuldner betrieben werden, mit dem Ziel einen Vollstreckungsbescheid zu erlangen. Ob mit Urteil oder Vollstreckungsbescheid kann die  die Gemeinschaft dann die Zwangsvollstreckung gegen den Hausgeldschuldner zu betreiben.

Zwangsvollstreckung

Je nach Sachlage stehen der Gemeinschaft mehrere Vollstreckungsmöglichkeiten der Mobiliar- und Immobiliarvollstreckung zur Verfügung, wobei nicht jede Maßnahme gleich erfolgsversprechend ist. Dabei  kommt es auf die individuellen Umstände des Schuldners an:

• Sachpfändung durch den Gerichtsvollzieher
• Lohn- oder Kontenpfändung als Forderungspfändung
• Zwangsversteigerung des Wohneigentums
• Zwangsverwaltung des Wohneigentums bei Vermietung
• Eintragung einer Zwangssicherungshypothek im Grundbuch zur Sicherung des Anspruchs

Im Zwangsversteigerungsverfahren sind Hausgeldansprüche gem. § 10 Abs. 1 ZVG der Rangklasse 2 zuzuordnen. Dabei können je nach Höhe des Meistgebots die Ansprüche hier mit hoher Wahrscheinlichkeit befriedigt werden.

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Da ist bei der Zwangsversteigerung regelmäßig um den wertvollsten Besitz geht, ist der Rechtsschutz im Zwangsversteigerungsverfahren von elementarer Bedeutung. So ist der Schuldnerschutz an verschiedenen Stellen des Verfahrens vorgehsehen und soll nachfolgend erläutert werden.

§ 30 a ZVG – Einstellung wegen wirtschaftlicher oder persönlicher verhältnisse

Systematik

Nach § 30a ZVG kann das Versteigerungsverfahren einstweilen eingestellt werden. Dabei gilt dies nur für das Vollstreckungsverfahren und nicht für das Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft.

Die Antragstellung ist fristgebunden. Sie muss innerhalb von zwei Wochen nach Belehrung des Gerichts gestellt werden. Die Belehrung durch das Gericht erfolgt mit Anordnung der Zwangsversteigerung.

Die maßgeblichen Tatsachen, die die einstweilige Einstellung des Verfahrens begründen sind vom Schuldner glaubhaft zu machen. Nimmt der Gläubiger Stellung, erfolgt eine Übersendung an den Schuldner.  Daraufhin wird der Gläubiger unter Fristsetzung vom Gericht gehört. Das Gericht wird dann über den Antrag durch Beschluss entscheiden. Nach den Maßgaben des Abs. 3 und 4 werden dem Schuldner Auflagen erteilt. Schlussendlich wird das Verfahren nach Beendigung der einstweiligen Einstellung nur dann fortgesetzt, wenn der Gläubiger die Fortsetzung nach § 31 ZVG beantragt oder der Schuldner die Auflagen nicht erfüllt, § 30a Abs. 5 ZVG.

Wenn der Schuldner die einstweilige Einstellung erneut beantragt, unterbleibt die Fortsetzung des Verfahrens, hier gilt die Notfrist mit Zustellung des Fortsetzungsbeschlusses. Dagegen steht dem Gläubiger das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde zu.

Voraussetzungen

Antrag des Schuldners

Die einstweilige Einstellung wird nur auf Antrag des Schuldners verfolgt. Soweit mehrere Personen Schuldner des Verfahrens sind, kann der Antrag nur von allen Schuldnern gemeinsam gestellt werden.

Im Antrag muss vom Schuldner ausführlich dargelegt werden, aufgrund welcher Tatsachen die Zwangsversteigerung vermieden werden kann. Mithin sind die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse darzulegen. Wichtig ist dabei auch die Erläuterung, in welcher Weise und mit welchen Mitteln die Forderung des Gläubigers befriedigt werden soll.

Aussicht auf Vermeidung der Versteigerung

Voraussetzung für die Einstellung ist die sog. Sanierungsfähigkeit des Schuldners. Darunter versteht man die Möglichkeit des Schuldners, den Anspruch des Gläubigers nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen zu befriedigen. Die Prognose der Sanierungsfähigkeit muss ergeben, dass der Schuldner innerhalb von zwölf Monaten den Anspruch des betreibenden Gläubigers voraussichtlich tilgen kann, denn die einstweilige Einstellung erfolgt für höchstens sechs Monate und kann nach § 30c ZVG ein weiteres Mal gewährt werden. Neben den wirtschaftlichen Interessen, sind auch die persönlichen Interessen, wie z.B. Unterhaltsverpflichtungen, Entfernung vom Wohnort zum Arbeitsplatz zu berücksichtigen.

Billigkeit der Einstellung

Die einstweilige Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens muss zudem der Billigkeit entsprechen. Dies überschneidet sich mit der in § 30a Abs. 2 ZVG festgeschriebenen Berücksichtigung der Gläubigerinteressen. Wenn der Schuldner beispielsweise eine akute schwere Krankheit zu überstehen hat oder plötzlich arbeitslos geworden ist, kann dies zur Billigkeit der Einstellung führen. Jedoch ist bei der Billigkeitsentscheidung auch die Art der Forderung zu berücksichtigen. Forderungen aus unerlaubter Handlung oder Unterhaltsforderungen bevorzugt behandelt. Wird das Versteigerungsverfahren wegen solcher Forderungen betrieben, kann dies gegen eine Billigkeit der Einstellung sprechen.

Zudem kann auch das bisherige Verhalten des Schuldners im Rahmen der Vollstreckung einbezogen werden. Eine (versuchte) Vereitelung oder koorperatives Verhalten kann die Entscheidung, in die eine oder andere Richtung beeinflussen.

Berücksichtigung der Gläubigerinteressen

Die einstweilige Einstellung muss auch dem Gläubiger zumutbar sein, § 30a ZVG. Konkret sind die wirtschaftlichen Verhältnisse des betreibenden Gläubigers sowie mögliche Nachteile, die mit der Versteigerung zu einem späteren Zeitpunkt einhergehen zu berücksichtigen. Ein solcher Nachteil kann ein geringerer Versteigerungserlös sein. Geringfügige Einbußen sind darunter jedoch nicht zu verstehen.

Zahlungsauflagen

30a ZVG sieht in den Abs. 3-5 die Erteilung von Zahlungsauflagen vor. Dabei hat das Gericht im Einstellungsbeschluss den Zeitpunkt und die Höhe der Zahlungsauflagen anzugeben.

§ 85a ZVG – Versagung des Zuschlags

85a ZVG sieht vor, dass der Zuschlag bei einem Meistgebot unter 5/10 des festgesetzten Verkehrswertes zu versagen ist. Sie dient daher dem Schutz des Schuldners vor der Verschleuderung seines Grundstücks. Sinn und Zweck ist es, dass die Versteigerung nicht nur einem Erlös dienen soll, sondern auch zu einem wirtschaftlich vertretbaren Ergebnis führen soll. Die Vorschrift ist von Amts wegen zu beachten und ist bei Vorliegen der Voraussetzungen zwingend.

Allgemeines

Grundlage für die Versagung ist ein wirksames Meistgebot, welches einschließlich des Kapitalwertes der bestehenbleibenden Rechte unter der Hälfte des Grundstückswertes bleibt. Bei Vorliegen dieser Voraussetzungen muss der Rechtspfleger den Zuschlag versagen und einen zweiten Versteigerungstermin ansetzen. Die Wertgrenzen gelten dann nicht mehr., § 85a II ZVG.

Problem: Eigengebote des Gläubigervertreters

Problematisch sind Fälle, in denen der Vertreter eines Gläubigers ein Eigengebot abgibt, ohne am Erwerb der Immobilie interessiert zu sein. Solche Eigengebote eines Gläubigervertreters sind dann unwirksam und zurückzuweisen, wenn das Gebot nur dann abgegeben wird, um die Wertgrenzen in einem weiteren Versteigerungstermin fallen zu lassen. Wirksam dagegen ist ein Gebot, dass zwar darauf abzielt, die Wertgrenzen fallen zu lassen, jedoch nur um im weiteren Versteigerungstermin den Erwerb mit einem geringerem Gebot zu erzielen.

§ 114a ZVG – Befriedigungsfiktion

§ 114a ZVG ist eine Befriedigungsfiktion. Ersteigert ein Gläubiger selbst das Versteigerungsobjekt, so gilt er auch dann als befriedigt, wenn sein Meistgebot unter 7/10 des Grundstückswertes liegt.

Sinn und Zweck ist es zu verhindern, dass der Gläubiger durch den günstigen Erwerb der Immobilie zusätzlich seine Forderung gegen den Schuldner geltend machen kann. Gleiches gilt für eine Tochtergesellschaft des Gläubigers. Er gilt auch dann als befriedigt.

§ 765a ZPO – Sittenwidrige Härte

Große Bedeutung kommt dem Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO in der Zwangsversteigerung zu. Sinn und Zweck ist die Milderung untragbarer Härten, die durch eine Vollstreckungsmaßnahme ausgehen kann, abzumildern. Insofern gilt § 765a ZPO über das Zwangsversteigerungsverfahren hinaus auch für alle anderen Vollstreckungsmaßnahmen.

Die Tatbestandsvoraussetzungen sind hier sehr eng gesteckt, da es sich um eine Ausnahmevorschrift handelt. Sind die Tatbestandsvoraussetzungen gegeben, kann eine einstweilige Einstellung des Verfahrens oder auch eine Aufhebung des Verfahrens gegeben sein, nicht jedoch die Vollstreckung in Gänze.

Fallgruppen

In der Rechtsprechung haben sich für die Anwendung des § 765a ZPO Fallgruppen entwickelt, wobei diese nicht abschließend sind. Eine sittenwidrige Härte kann sich auch aus anderen Gründen ergeben. Es kommt hier stets auf den Einzelfall an.

Aussichtslose Vollstreckung durch den Gläubiger

Wenn die Vollstreckung allein der Schädigung des Schuldners dient und dem Gläubiger keinerlei Vorteil bringt, liegt eine sittenwidrige Härte vor. Eine Schädigungsabsicht des Gläubigers muss allerdings nicht vorliegen.

Wenn die Zwangsversteigerung von einem Gläubiger an scheinbar aussichtsloser Stelle betrieben wird, ist nicht unbedingt ein Fall des § 765a ZPO gegeben. Auch der Gläubiger hat ein Rechtsschutzbedürfnis für die Zwangsvollstreckung, welches ihm nicht abgesprochen werden darf.

Verschleuderung des Grundstücks

Oftmals wird die Erteilung des Zuschlags an ein angeblich unverhältnismäßig geringes Meistgebot als ein Fall sittenwidriger Härte angesehen. Eine einheitliche Verwertung solcher Fälle ist nicht möglich. Maßgebend ist daher der Einzelfall unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des Versteigerungsobjekts, der konkreten Bietsituation und der Dauer des Verfahrens.

Drohende Suizidgefahr

Die ernsthafte gesundheitliche Beeinträchtigung des Schuldners oder ihm nahe Angehörige ist besonders im Zwangsversteigerungsverfahren von Bedeutung. Dabei sind substantiierte und ernsthafte Gefährdungen von rechtsmissbräuchlichen zu unterscheiden. Die Unterscheidung ist nicht immer einfach.

§ 771 ZPO analog – „Widerspruchsklage“

§ 771 ZPO analog wird als „unechte Drittwiderspruchsklage“ bezeichnet. Sie kann erhoben werden, wenn eine Teilungsversteigerung verhindert werden soll, die aus materiellen Gründen unberechtigt ist. Insofern greift auch hier der Rechtsschutz in der Zwangsversteigerung. Begründet wird dies damit, dass im Gegensatz zu einer Zwangsversteigerung, der Teilungsversteigerung kein Vollstreckungstitel voraus geht. Ohne diese Möglichkeit, würde der Rechtsschutz des Antragsgegner untergraben werden.

Eine Klage nach § 771 ZPO analog kann beispielsweise dann erforderlich sein, wenn von einem ehemaligen Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) die Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben wird. Da die Gesellschaft dann bereits nicht mehr besteht, liegt kein Grund für eine Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft vor.

Andernfalls ist der verbleibende Gesellschafter hier ohne Klagemöglichkeit ansonsten rechtsschutzlos gestellt.

Zusammenfassung

Insgesamt ist der Rechtsschutz des Schuldners in der Zwangsversteigerung in jedem Verfahrensstadium gegeben. Dennoch sind die Voraussetzung eng gesteckt, um das Vollstreckungsinteresse des Gläubigers nicht zu untergraben. Die Chancen auf Einstellung des Verfahren sind hoch, soweit die nötigen Voraussetzungen vorliegen und  ggf. glaubhaft dargelegt werden. Dabei sind immer auch die Interessen des Gläubigers vom Vollstreckungsgericht zu berücksichtigen. Der Rechtsschutz in der Zwangsversteigerung ist damit im Grunde zielführend.

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Eine Klage eines Pächters nach fristloser Kündigung des Pachtvertrags auf Schadensersatz u.a. wegen dieser entgangenen Mieteinnahmen hatte keine Erfolgsaussicht.

Der Antragsteller pachtete vom Antragsgegner im Frühjahr 2014 für zehn Jahre in Wiesbaden drei Gebäude. Er durfte die Gebäude zu Wohnzwecken nutzen und untervermieten. 2015 erfolgte eine polizeiliche Kontrolle der Gebäude, bei der man 61 Personen in den Gebäuden antraf.

In lokaler Berichterstattung wurde die dortige Wohnsituation Ende 2016 als unverändert geschildert und darauf hingewiesen, dass Wohnraum „pro Matratze“ an Bulgaren und Rumänen vermietet werde und das Gebäude verwahrlose.

Nach Angaben des Ordnungsamtes waren in dem Objekt 85 Personen gemeldet. 2018 wurde anlässlich von Ortsterminen des Sozialdezernenten und Mitarbeitern des Baudezernats erneut von unveränderten Zuständen lokal berichtet. Es erfolgte u.a. ein Bescheid des Magistrats zur unverzüglichen Bekämpfung des infolge Vermüllung vorhandenen Rattenbefalls.

Anwohner hätten berichtet, dass das Gebäude zunehmend verwahrlose, die Bewohner Lärm und Schmutz verursachten und in der Straße ordnungswidrig parkten. Die Situation sei so schlimm, dass eine Familie inzwischen entschieden habe, wegzuziehen, wie der Ortsvorsteher berichtet habe. Der Antragsteller führt aus, er habe das Anwesen nicht verdrecken und vermüllen lassen. Seine Mieter hätten auch nicht unter unvorstellbaren Bedingungen gehaust. Der Unrat habe auch an dem durch die Anweisung des Antragsgegners hervorgerufenen Leerstand gelegen. Der Antragsgegner habe Gründe gesucht, das Pachtverhältnis zu beenden. Er habe den Antragsteller auf dem Anwesen enorm unter Druck gesetzt und schikaniert, ihm sei mit der Polizei gedroht worden. 

Der Antragsgegner kündigte den Pachtvertrag im Mai 2019 fristlos wegen Zahlungsverzugs und erteilte dem Antragsteller ein Hausverbot.

Der Antragsteller forderte dagegen Erstattung entstandener Renovierungskosten und verwies auf nicht eingehaltene Verkaufspläne.

Mit dem streitgegenständlichen Antrag begehrt er Prozesskostenhilfe, um den Antragsgegner auf Zahlung von gut 100.000 € Schadensersatz zu verklagen. Das Landgericht hatte den Antrag zurückgewiesen.

Die hiergegen eingelegte Beschwerde hatte keinen Erfolg. Dem Antragsteller stehen keinerlei Zahlungsansprüche gegen den Antragsgegner zu.

Pflichtverletzungen des Antragsgegners im Zusammenhang mit dem Verkauf liegen nicht vor. Das Pachtverhältnis ist zudem wegen Verwahrlosung der Pachtsache und Zahlungsverzugs wirksam fristlos gekündigt worden.

Der Antragsteller hat die Pachtsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfaltspflichten erheblich gefährdet und sie unbefugt Dritten überlassen. Der Zustand ergibt sich aus den Feststellungen im ordnungspolizeilichen Bescheid des Magistrats. Zudem hat der Antragsteller die Angaben in den Presseberichten nicht konkret bestritten.

Durch das Hausverbot hat der Antragsgegner zwar verbotene Eigenmacht ausgeübt. Ein Anspruch auf deshalb entfallene Mieteinnahmen steht dem Antragsteller dennoch nicht zu, da das Pachtverhältnis bereits wirksam gekündigt war.

Zudem wäre eine Untervermietung der gepachteten Räume angesichts des Zustands der Pachtsache schwer oder gar nicht möglich gewesen. Die Polizei hat im August 2019 festgestellt, dass der Aufenthalt von Menschen in den Räumen einen Verstoß gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung darstellt. Gesundheitsschutz und Gefahrenabwehr hatten gegen ein Aufenthaltsrecht gesprochen.

Ob die zuvor praktizierte Untervermietung gegen die guten Sitten verstoß, bedürfte hier zwar keiner Entscheidung. Eine Vermietung von Wohnraum pro Matratze an Rumänen und Bulgaren ist jedoch sittenwidrig und führt zur Nichtigkeit der Untermietverhältnisse. Diese Untermietverhältnisse verstießen zudem gegen das Verbot der Überbelegung von Wohnraum (§ 7 WoAufG Bln).

§ 7 WoAufG Bln 

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Eigentümer haben nach § 903 BGB das Recht, mit einer Sache nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Einwirkung auszuschließen. Erfassen die Wirkungen des Handelns fremde Grundstücke in räumlicher Nachbarschaft, so führt das zu einer Kollision mit den Befugnissen der Eigentümer. Derartige Konflikte können durch gegenseitige Rücksichtnahme und Duldung der Einwirkung zum Interessenausgleich gebracht werden. Als Nachbarrecht wird die Gesamtheit der Normen bezeichnet, die das zwischen den Grundstückseigentümern bestehende Verhältnis zueinander regelt. Ziel ist ein friedliches Miteinander der Nachbarn.

Wo ist das Nachbarschaftsrecht geregelt?

Das Nachbarrecht setzt sich aus einer Vielzahl von privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Vorschriften zusammen.

Die Vorschriften stehen nicht beziehungslos nebeneinander, sondern sind grundsätzlich gleichrangig.

Das private Nachbarrecht regelt das Verhältnis zweier Nachbarn zueinander. Dieses ist in §§ 903-924 BGB und § 1004 BGB geregelt und gilt für alle Bundesländer einheitlich.

Dagegen ist bei dem öffentlichen Nachbarrecht auch die Verwaltungsbehörde an dem nachbarlichen Verhältnis beteiligt. Nachbarschützende Vorschriften sind dann anzunehmen, wenn eine Vorschrift individuelle Interessen schützt.

Das öffentliche Nachbarrecht ist im Wesentlichen im Baurecht und im Bundesimmissionsschutzgesetz geregelt.

Zusätzlich können die einzelnen Länder Nachbarrechtsgesetze erlassen. Darüber hinaus können Regelungen durch Satzungen der Gemeinden konkretisiert werden.

Weitere Rechte und Pflichten leiten sich nach Richterrecht aus Gerichtsurteilen ab. Das Gesetz verwendet häufig sogenannte „unbestimmte Rechtsbegriffe“, die einer Interpretation bedürfen. Die Entscheidungen gehen daher oft auseinander.

Nachbarn können anzuwendendes Nachbarrecht auch durch rechtgeschäftliche Regelungen, insbesondere Vertrag, vereinbaren. Solche Nachbarschaftsvereinabrungen sind nicht unüblich.

Daneben können Grundbücher Auskunft über bestimmte Grunddienstbarkeiten für Nachbarn geben.

Abwehranspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB 

Nach § 1004 Abs. 1 BGB kann ein Eigentümer von einem Störer die Beseitigung oder Unterlassung einer Beeinträchtigung verlangen. Der Anspruch setzt voraus, dass der Adressat Handlungsstörer oder Zustandsstörer ist. Die Beeinträchtigung muss wesentlich sein. Bei der Beurteilung ist auf das Empfinden eines „verständigen“ Durchschnittsmenschen und auf das was zumutbar ist, abzustellen. Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung der Beeinträchtigung verpflichtet ist. Duldungspflichten können durch Vertrag, kraft Gesetzes oder im Rahmen des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses bestehen. Der Anspruch kann dann im Wege der Abwehrklage geltend gemacht werden.

Duldungspflichten nach §§ 906 ff. BGB

Nachbarschaftsrecht legt dem Grundstückseigentümer die Pflicht auf, bestimmte Beeinträchtigungen seines Eigentums zu dulden. Der Duldungspflicht unterliegen insofern die unwesentlichen Beeinträchtigungen unwägbarer Stoffe nach § 906 Abs. 1 BGB, die ortsübliche Benutzung des Grundstücks, der Überhang nach § 910 BGB, der Überfall von Früchten nach § 911 BGB, der Überbau nach § 912 BGB, der Notweg nach § 917 BGB, die Grenzverhältnisse und Grenzeinrichtungen nach §§ 919-923 BGB, sowie die Einwirkungen nach den Landesstraßengesetzen und aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis. Eine nach § 906 Abs. 1 BGB unwesentliche Beeinträchtigung kann sich aus den in den Gesetzen festgelegten Grenz- oder Richtwerten ergeben oder aus Verwaltungsvorschriften, die beispielsweise nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz oder der TA Lärm bestehen.

Nachbarrechtlicher Ausgleichanspruch als Ersatzanspruch 

Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs.2 S.2 ist gesetzlich nicht legaldefiniert. Dieser ist nach dem BGH dann gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen der privatwirtschaftlichen Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die nicht zu dulden sind.

Der Anspruch ist verschuldensunabhängig und subsidiär zu anderen Schadensersatzansprüchen.

Nach einem BGH Urteil vom 25.10.2013, V ZR 230/12 steht dem Wohnungseigentümer und Vermieter ein nachbarrechtlicher Ausgleichanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs.2 S.2 zu, wenn sich im Sterilisationsraum des ambulanten Operationszentrum des Beklagten eine Schlauchverbindung löst, wodurch es zu einem Wasseraustritt in den Praxisräumen der Arztpraxis des Klägers kommt. 

Nach OLG Düsseldorf, Berufungsurteil vom 15. Januar 2002, 4 U 73/01 hat der Nachbar gegen den Grundstückseigentümer einen Anspruch nach § 906 II 2 BGB analog, wenn ein Baum infolge eines Sturms der Stärke 7-8, dem ein gesunder Baum standgehalten hätte, auf das Nachbargrundstück fällt.

Nachbarrechtsgesetz des Landes Berlin

Die Nachbarschaftsgesetze der Bundesländer stimmen inhaltlich weitestgehend überein, beinhalten jedoch teilweise abweichende Regelungen. So hat auch das Bundesland Berlin mit dem Berliner Nachbarrechtsgesetz vom Jahr 1973, mit letzter Änderung durch Art. 1 ÄndG vom 17.12.2009, eigenständige Regelungen geschaffen.

Beispiele aus der Rechtsprechung für nachbarrechtliche Konflikte

Lärmbelästigung und Ruhestörung

Die Lautstärke, Uhrzeit und das Umfeld sind von wesentlicher Bedeutung. Nachbarn müssen bei einem hellhörigen Wohnumfeld besonders leise sein. Es ist auf eine ortsübliche Geräuschkulisse abzustellen. Missverständnisse drohen beim Umzug von der Stadt auf das Land durch muhende Kühe, krähende Hähne in den frühen Morgenstunden und landwirtschaftliche Fahrzeuge (vgl. VG Freiburg, Urteil vom 22.12.2008, Az. 4 K 2341/0; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 08.11.2000, Az. 10 S 2317/99).

Ruhezeiten

In den Bundesländern und Gemeinden können unterschiedliche Ruhezeiten gelten. Die Nachtruhe gilt jedoch überall von 22:00 Uhr bis 06:00 Uhr. Es müssen dann störende Tätigkeiten wie Rasenmähen, Renovieren und der Einsatz von Werkzeug unterbleiben. An Sonntagen und Feiertagen ist ganztägig Ruhe, so auch die Mittagsruhe von 13:00 bis 15:00 Uhr zu wahren. Geräusche von Waschmaschinen oder vom Staubsaugen sind als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigungen hinzunehmen (vgl. LG Freiburg, Urt. v. 10.12.2013, Az. 9 S 60/13). Eine Mittagsruhe gibt es in Berlin nicht. Es gelten die Lärmschutzbestimmungen nach dem Landesimmisionsschutzgesetz. Allerdings können durch Mietvertrag oder Hausordnung Ruhezeiten bestimmt werden.

Kleinkinder

Kinder genießen bei ihrer Entwicklung Freiräume. Das hier anwendbare Toleranzgebot betrifft insofern Kinderlärm durch Schreien, Lachen oder Toben als natürlicher Spiel- und Bewegungsdrang und muss geduldet werden (vgl. AG Hamburg-Bergedorf, Urt. v. 11.11.2018, Az. 409 C 285/08). Die Toleranz endet jedoch dort, wo Lärm nicht mehr als kindgerechtes Verhalten gewertet wird und die Pflicht der Eltern zu erzieherischen Maßnahmen besteht (vgl. LG Berlin, Urt. v. 05.09.2016, Az. 67 S 41/16).

Hundegebell

Hunde dürfen bellen und hörbar sein. Entscheidend sind dabei Dauer, Häufigkeit und Uhrzeit (vgl. VG Düsseldorf, Urt. v. 11.11.2014, Az. 3 L 2216/14; LG Mainz, Urt. v. 22.06.1994, Az. 6 S 87/94). Ein Lärmprotokoll ist zu empfehlen. Bei Störungen ist entweder der Vermieter oder direkte Nachbar Ansprechpartner; gegebenenfalls ist auch das Ordnungsamt zuständig.

Musizieren

Das Spielen von Instrumenten darf in einem Mietvertrag nicht verboten werden. Die Grenze für das Üben liegt bei zwei, drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen außerhalb der Mittags- und Nachtruhe (vgl. BGH, Urt. v. 26.10.2018, Az. V ZR 143/17).

Bäume, Sträucher und Hecken

Rückschnitt

Wenn Äste, Zweige oder Wurzeln von Bäumen oder Hecken ins Nachbargrundstück wachsen, hat der Nachbar einen Anspruch auf Rückschnitt nach § 910 Abs. 1 BGB. Der Anspruch kann allerdings verjähren. Auch in Berlin beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre ab Kenntnis von der Beeinträchtigung. Zunächst muss dem Nachbarn eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt werden. Erst wenn diese verstrichen ist, kann er Selbsthilfe vornehmen, also selbst Rückschnitt vornehmen. Wenn der Baum durch unsachgemäßen Rückschnitt eingeht, kann ein Recht auf Schadenersatz entstehen.

Wem gehört das Obst?

Obst vom Nachbarbaum darf auch dann nicht gepflückt werden, wenn dessen Zweige und Äste auf das andere Grundstück ragen. Denn demjenigen, dem die Pflanze gehört, gehören auch deren Früchte. Ansonsten ist dann von einem Diebstahl auszugehen. Etwas anderes stellt sich dar, wenn das Obst auf das Grundstück fällt, weil es reif ist. Die Früchte gehören dann nach § 911 S.1 BGB dem, auf dessen Grundstück sie fallen.

Grundstücksgrenzen, Einfriedungen und Pflanzenabstände

Eine Einfriedung ist eine Anlage zur Abgrenzung nach außen, um das Grundstück vor Beeinträchtigungen (Betreten durch Menschen und Tiere, witterungsbedingte Einflüsse und Einblicke von außen) zu schützen und dessen Frieden zu wahren.

Es gibt keine bundesweite Einfriedungspflicht. Jeder Grundstücksbesitzer hat jedoch ein Recht darauf, auf seinem Grundstück eine Einfriedung zu errichten.

Die Länder unterscheiden zwischen einer gemeinsamen Einfriedung und einer Rechtseinfriedung. In Berlin muss nach § 21 NachbG Bln die von der Straße aus gesehen rechte Seite des Grundstücks eingefriedet werden, wenn der Nachbar das verlangt. § 22 sieht Ausnahmen von der Einfriedungpflicht vor. §§ 23, 24 beschreibt die Beschaffenheit und den Standort der Einfriedung. Es kann nur die Errichtung einer ortsüblichen Einfriedung oder eines etwa 1,25 m hohen Zauns erfolgen. Nach § 23 Abs. 2 gehen öffentlich-rechtliche Vorschriften (Bebauungsplan oder Satzung einer Gemeinde) dem Nachbarrechtsgesetz in Material und Höhe der Einfriedung vor. Die Kostenverteilung und Unterhaltungskosten richten sich nach §§ 25, 26 NachbG Bln.

Es wird zwischen toter Einfriedung (Zaun, Mauer) und lebender Einfriedung (Hecke) unterschieden.

Bei der Pflanzung einer Hecke als Grenzbebauung sind bestimmte Vorschriften einzuhalten. In Berlin muss nach § 28 Abs.1 NachbG Bln bei Hecken unter zwei Metern Höhe ein Abstand von 0,50 m und bei höheren Hecken von wenigstens einem Meter eingehalten werden. Nach § 28 Abs.2 gilt dies nicht, wenn die Nachbarn die Einfriedung auf der gemeinsamen Grenze errichten.

Sichtschutzzäune sind bauliche Anlagen und unter Umständen baugenehmigungspflichtig. Ein Blick in die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes oder Anruf bei der zuständigen Baubehörde sind  empfehlenswert. Diese dürfen nicht groß von schon vorhandenen Sichtschutzmaßnahmen abweichen. Ein mehrere Meter hoher Zaun muss also bei Schattenwurf nicht hingenommen werden.

Die Grenzabstände für Pflanzen werden in §§ 27 ff. NachbG Bln geregelt. Diese richten sich nach Art und Höhe der Pflanze. So gelten für Bäume, Sträucher und Hecken unterschiedliche Bestimmungen. § 29 regelt die Ausnahme von den Abstandsvorschriften. § 30 beschreibt die Berechnung des Abstandes. Bei Verstößen gegen die Vorschriften kann der Nachbar die Beseitigung der Anpflanzung nach § 31 verlangen. Dieser Anspruch verjährt jedoch nach 5 Jahren, § 32 NachbG Bln.

Geruchsbelästigungen

Gerüche vom Land

Landwirtschaftliche Gerüche können ortsüblich sein und müssen dann toleriert werden, solange diese nicht über das zumutbare Maß hinausgehen. So wird das Ausbringen von Gülle, die Düngung oder der Pferdehof zum normalen Betrieb einer Landwirtschaft gehören (vgl. OVG Niedersachsen, Urt. vom 15.06.2017, Az.1 ME 64/17 und 1 ME 66/17, OLG Düsseldorf, Urt. vom 28.07.1995, Az. 11 U 24/94; AG Neuss, Urt. v. 13.10.1989, Az. 36 C 337/89).

Grillen

Wenn es um das Grillen geht, kommt es insbesondere für den Mieter darauf an, was im Mietvertrag oder der Hausordnung steht. Dort können individuelle Klauseln enthalten sein, die das Grillen auf Balkon, Terrasse oder Garten verbieten oder mit bestimmten Grillvorrichtungen vorsehen (vgl. AG Westerstede, Urt. vom 30.06.2009, Az. 22 C 614/09, LG Stuttgart, Urt. v. 14.08.1996, Az. 10 T 359/96; AG Bonn, Urteil vom 29.04.1997, Az. 6 C 545/96).

Hausbesitzer sind durch weniger Vorschriften eingeschränkt. Zumindest wenn sie ein Einfamilienhaus auf einem alleinstehenden Grundstück haben. Sie müssen sich nicht mit einem Vermieter einigen, ob gegrillt werden darf und ob dabei ein Holzkohle-, Gas-, oder Elektrogrill erlaubt ist. Das Landesimmisionsschutzgesetz schreibt ein Grillverbot vor, wenn durch starke Rauchentwicklung eine Belästigung vorliegt. Diese ist bei einer Gesundheitsbeeinträchtigung anzunehmen, wenn Rauchschwaden in Wohn- und Schlafräume anderer Bewohner ziehen.

Zigarettenrauch

Auf dem Balkon oder der Terrasse darf grundsätzlich geraucht werden. Das fällt unter die vertragsgemäße Nutzung. Bei einer wesentlichen Beeinträchtigung kann das Rauchen unter Umständen zeitlich eingeschränkt werden (vgl. BGH Urteil vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14).

Umgang mit Haus- und Nutztieren

Katzen dürfen das Grundstück des Nachbarn betreten (AG Bonn, Urteil vom 12.05.2009, Az. 11 C 553/08). Die Duldungspflicht endet jedoch dort, wo es dem Nachbarn nicht mehr zugemutet werden kann, beispielsweise wenn die Katze dort ihren Kot absetzt oder die Gartenbeete durchwühlt. Bei Hunden ist es anders. Dort stellt bereits das unangeleihnte Herumlaufenlassen eine Verletzung des Eigentums durch den Hundehalter dar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 07.12.2016, Az. 35 O 251/16).

Schlichtungsversuch vor Gerichtsverfahren

In zahlreichen Bundesländern muss bei einem Nachbarstreit ein sog. obligatorisches Schlichtungsverfahren durchlaufen werden, bevor das Anliegen vor Gericht verhandelt wird. Eine Klage ist also erst dann zulässig, wenn das Schlichtungsverfahren gescheitert ist. Dieses Verfahren soll zur Entlastung der Gerichte beitragen. Die obligatorische Streitschlichtung ist in vielen Bundesländern eingeführt worden, so auch in Brandenburg mit dem Brandenburgisches Schlichtungsgesetz – BbgSchlG. In Berlin ist dies bislang nicht erforderlich.

Dieses Schlichtungsverfahren ist jedoch nicht zu verwechseln mit dem schiedsgerichtlichen Verfahren, bei denen die Parteien sich freiwillig einem Schiedsrichterspruch unterwerfen bzw. auf eigene Initiative versuchen, unter der Leitung eines Mediators eine Konfliktlösung zu finden. Ein Gerichtsurteil kann das weitere Zusammenleben der Nachbarn erschweren. Dagegen kann eine gütliche Einigung mit einem Schlichter oft einen dauerhaften Rechtsfrieden herstellen.

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Eine Immobilie stellt für Ehepartner regelmäßig den wertvollsten, gemeinsamen Besitz dar. Umso emotionaler wird die Situation, wenn es dann zur Scheidung kommt. Die Ehepartner müssen klären, was mit der gemeinsamen Immobilie im Scheidungsfall geschehen soll. Voraussetzung dafür, dass beide bestimmen können, ist grundsätzlich, dass beide Ehepartner Eigentümer der Immobilie sind, also beide Im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.

Per Gesetz steht beiden Ehepartnern gleichermaßen ein Nutzungsrecht an der Immobilie zu. Um nun zu klären, was mit der Immobilie passiert, stellt das Gesetz auf den Zeitraum der Trennung bis hin zur Scheidung und den Zeitraum nach der Scheidung ab.

Nutzung der Immobilie zwischen Trennung und Scheidung

Grundsätzlich ist die Trennung kein Grund vom anderen den Auszug aus der gemeinsamen Immobilie zu verlangen. Das Gesetz geht davon aus, dass beide getrennt in der gemeinsamen Immobilie leben können. Die Aufteilung erfolgt dabei wie in einer Wohngemeinschaft. In der Praxis zeigt es sich jedoch, dass diese Situation zu einer emotionalen Belastung führen kann, insbesondere für gemeinsame Kinder.

Um unbillige Härte zu vermeiden kann gem. § 1361b BGB auch eine Zuweisung beim Familiengericht beantragt werden. Dies ist allerdings nur dann gerechtfertigt, wenn es zu Tätlichkeiten, schweren Beleidigungen oder Ähnlichem kommt. Eine Zuweisung ändert jedoch nichts an den Eigentumsverhältnissen. Auch bei einer Zuweisung bleiben beide Ehegatten Eigentümer die Immobilie.

Wenn sich beide Ehegatten einig darüber werden, wer auszieht und wer verbleibt, so geht das Gesetzt davon aus, dass derjenige, der in dem Haus oder der Wohnung verbleibt, eine Vergütung an den anderen zu zahlen hat (sog. Nutzungsentschädigung). Sinn und Zweck ist es, einen Ausgleich zu schaffen. Dabei ist es Voraussetzung, dass zur Zahlung eindeutig aufgefordert wird. Eine rückwirkende Aufforderung ist nicht möglich. Auch entfällt eine Nutzungsentschädigung dann, wenn beispielsweise der in der Wohnung oder dem Haus verbleibende Ehegatte einkommenslos ist und die gemeinsamen Kinder betreut.

Nutzung der Immobilie nach der Scheidung

§ 1568a BGB regelt in Anschluss an § 1361b BGB die endgültige Nutzung der Ehewohnung oder des Hauses durch einen Ehegatten anlässlich der Scheidung. Nach dieser Regelung, kann ein Ehegatten vom anderen verlangen, dass dieser ihm das Eigentum überlässt, wenn er darauf zum Wohl der im Haushalt lebenden Kinder und aufgrund der eigenen Lebensverhältnisse stärker angewiesen ist als der andere Ehegatte, oder wenn es aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht.

Nach § 1568a Absatz 5 BGB kann im Falle der Überlassung jeder Ehegatte vom anderen die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen.

Sofern sich die Ehegatten nicht einigen können, so kann der eine vom anderen nach § 745 Absatz 2 BGB eine Änderung von Verwaltung und Benutzung verlangen.; also entweder die Einräumung der Nutzung oder Zahlung eines Ausgleichsanspruchs. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass erst dieses Verlangen einen späteren Ausgleichsanspruch begründen kann.

Verkauf und Versteigerung der Gemeinsamen Immobilie

Wenn ein Ehegatte den Miteigentumsanteil vom Anderen übernehmen will, so muss er diesen Anteil abkaufen. Die Höhe entspricht dabei dem Anteil des Verkehrswertes. Dieser kann entweder durch Vergleichsobjekte, durch Banken oder Makler bestimmt werden, oder im Streitfall durch einen Sachverständigen.

Sofern Schulden bestehen, muss geklärt werden, wer die Schuldenlast trägt. Wenn das Eigenheim durch ein Darlehen finanziert wird, ist es empfehlenswert den Ehegatten, der nicht in der Wohnung oder dem Haus verbleibt aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Andernfalls haftet auch er für die Erfüllung der Verbindlichkeiten aus diesem Vertrag, obwohl er nicht mehr Eigentümer ist. Da die Bank regelmäßig Darlehensgeber ist und die Zustimmung dafür erteilen muss, muss der verbleibende Ehegatte solvent sein. Andernfalls wird die Bank ihre Zustimmung versagen.

Da eine Scheidung immer auch eine emotionale Belastung ist, kann es vorkommen, dass ein Ehegatte den Verkaufsvorschlag des anderen ablehnt.

Sollte es zu keiner einvernehmlichen Lösung kommen, so bleibt dem Ehegatten nur die Möglichkeit, dass die sogenannte Teilungsversteigerung im gerichtlichen Verfahren erzwungen wird. Im Rahmen der Teilungsversteigerung können auch beide Ehegatten mitbieten. Dies kann jedoch für beide Ehegatten wirtschaftlich nachteilig sein. Im schlimmsten Fall kann es sogar dazu kommen, dass bei einem sehr hohen Finanzierungsanteil aufgrund mangelndem Eigenkapital die Schulden nicht gedeckt sind.

JUR | URBAN BERÄT IM IMMOBILIENRECHT IM TRENNUNGS- UND SCHEIDUNGSFALL. HABEN SIE FRAGEN?

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Die Insolvenz eines Bauträgers ist unter Unternehmerinsolvenzen nach wie vor die Nummer eins im Bausektor. Die Insolvenz eines Bauträger führt in der Regel dazu, dass das vom Käufer bestellte Objekt nicht zu Ende gebaut werden kann, Mehrkosten entstehen und das ganze Bauvorhaben stockt.

Soll ein Insolvenzverfahren durchgeführt werden, so ist dafür zunächst zwingend erforderlich, dass ein Insolvenzgrund (§ 16 InsO) vorliegt und das Vermögen des Schuldners ausreicht um die Kosten des Insolvenzverfahrens zu tragen. Das schreibt § 26 InsO vor. Wenn der Bauträger nun nicht genug Vermögen aufweisen kann um die Verfahrenskosten zu tragen, erfolgt die Abweisung mangels Masse durch das Insolvenzgericht. Die Firma wird dann liquidiert. In diesem Falle bleiben die Rechte und Pflichten der jeweiligen Vertragsparteien bestehen. Der Bauträger muss also das geschuldete Bauwerk fertigstellen und dem Erwerber übereignen. Der Erwerber muss den vereinbarten Preis zahlen, § 650u BGB.

Von der sog. formellen Insolvenz spricht man bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Der Bauträger kann aber unabhängig von der Verfahrenseröffnung bereits materiell insolvent sein. Er kann also seinen Verbindlichkeiten nicht mehr fristgerecht nachkommen; ist zahlungsunfähig oder überschuldet, §§ 17 ff InsO. Wenn der Gläubiger Kenntnis über die materielle Insolvenz erlangt, hat er ggf. die Möglichkeit den Vertrag nach §§ 119, 123 BGB anzufechten und Schadensersatz zu verlangen.

Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Wenn ein Insolvenzverfahren durch Beschluss des Insolvenzgerichts eröffnet wird, verliert der Schuldner die Befugnis über sein Vermögen zu verfügen, § 80 InsO. Gleichzeitig findet ein Vollstreckungsverbot durch die Gläubiger im Wege der Einzelzwangsvollstreckung statt. Zur zentralen Figur des Insolvenzverfahrens wird der Insolvenzverwalter. Das Insolvenzgericht ernennt ihn. Seine Aufgabe ist es im Wesentlichen, die Insolvenzmasse zu ermitteln und unter den Gläubigern aufzuteilen. Dabei muss er die Insolvenzmasse während des Insolvenzverfahrens möglichst mehren um die Gläubiger zu befriedigen.

Wahlrecht des Insolvenzverwalters

Dem Insolvenzverwalter kommt hier ein Wahlrecht zu, § 103 InsO. Ein Wahlrecht besteht allerdings nur dann, wenn der Vertrag  noch nicht oder nicht vollständig erfüllt wurde.

Er kann sich zwischen der Erfüllung des Vertrages anstelle des Schuldners entscheiden und damit auch die Erfüllung der Zahlungsanspruchs verlangen oder es bei der Wirkung der Eröffnung des Insolvenzverfahrens belassen. Der Gläubiger muss dann seinen Anspruch dann zur Insolvenztabelle anmelden und wird seiner Quote nach bedient.

Im Ergebnis kann der Insolvenzverwalter also das Bauvorhaben fertig bauen lassen, ist dazu allerdings nicht verpflichtet. Eine Frist für diese Entscheidung besteht nicht. Wenn durch die Entscheidungen Verzögerungen eintreten, macht er sich nicht schadensersatzpflichtig. Die  Entscheidungskriterien für die Auswahl sind rein wirtschaftlicher Natur. Im Mittelpunkt steht immer die Mehrung der Insolvenzmasse. Der Gläubiger kann den Insolvenzverwalter jedoch zur Ausübung seines Wahlrechts auffordern, § 103 II 2 InsO.

Rechtsfolgen der Entscheidung

Wenn der Insolvenzverwalter sich für die Erfüllung entscheidet, bleibt der Vertragsinhalt unverändert. Die Haupt- und Nebenleistungspflichten des zu erfüllenden Vertrages werden zu sog. Masseverbindlichkeiten (§ 55 InsO I Nr. 2 InsO), ebenso wie die Gewährleistungs- bzw. Mängelansprüche oder Vertragsstrafen, auch wenn sie vor Verfahrenseröffnung entstanden sind. Das bedeutet auch, dass beide Vertragsparteien an die Leistungsmodalitäten gebunden sind. Wenn der Vertragspartner zur Vorleistung verpflichtet ist, kann er sich zum Beispiel nicht gem. § 321 BGB auf die Unsicherheiteneinrede berufen.

Sollte er sich gegen die Erfüllung entscheiden, so verlieren die Vertragsparteien lediglich die Durchsetzbarkeit ihrer Ansprüche. Es bleibt bei den Folgen, die die Eröffnung eines Insolvenzverfahren mit sich bringt. § 103 II S.1 InsO gewährt dem Gläubiger einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Dieser muss zur Insolvenztabelle angemeldet werden und wird dann seiner Quote nach im Verfahren bedient. Wenn der Auftraggeber eigenständig die Mängel beseitigt hat oder das Bauwerk fertigstellen lassen hat, kann der Insolvenzverwalter Schadensersatz geltend machen, da ihm die Leistungserbringung unmöglich gemacht wurde.

Erfüllungsablehnung beim Bauträgervertrag

Wenn das Insolvenzverfahren eines Bauträgers eröffnet wird und der Insolvenzverwalter die Erfüllung ablehnt, findet eine Aufteilung des geschlossenen Bauträgervertrags in einen kaufvertraglichen und einen werkvertraglichen Teil statt.

Ist zu diesem Zeitpunkt bereits eine Auflassungsvormerkung für den Gläubiger im Grundbuch eingetragen, ist der kaufvertragliche Teil gem. § 106 I InsO zu erfüllen. So behält der Erwerber den Erfüllungsanspruch, da die Vormerkung den Anspruch sichert. Er behält also seinen Übereignungsanspruch gegenüber der Bausubtanz zum Zeitpunkt der Insolvenz.

Der werkvertragliche Teil beinhaltet die Herstellung des vertraglich vereinbarten Werkes und  ist gegenüber der Insolvenzmasse als solcher nicht durchsetzbar. Dem Erwerber steht ein Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu. Hat der Erwerber bereits den vollständigen Betrag gezahlt, so steht ihm eine Schadensersatzforderung in Höhe des zu viel gezahlten Betrags gegenüber dem Bauzustand zu.  Eine Pflicht zur Fertigstellung besteht hier nicht.

Sonderproblem: Kündigung nach Insolvenz Eines Bauträgers

Ein Sonderproblem stellt die Kündigung  des Bauträgervertrages durch den Erwerber in der Insolvenz des Bauträgers dar. Gründe dafür können die verspätete Fertigstellung oder das Vorliegen gravierender Mängel sein. Die eingetragene Auflassungsvormerkung wird dadurch unwirksam, da sie akzessorisch zur  schuldrechtlichen Forderung ist. Das bedeutet, dass sie abhängig von ihr ist. In der Folge kann der Insolvenzverwalter dann die Bewilligung der Löschung der Vormerkung verlangen, ohne an den Käufer den Kaufpreis aus der Masse erstatten zu müssen. Insofern kann die Kündigung hier folgenschwer sein.

Sonderproblem: Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen

Besonders problematisch ist die Insolvenz eines Bauträgers dann, wenn der Erwerber Gewährleistungsrechte geltend machen will. Das ist dann der Fall, wenn nach der Übergabe des Objekts ein Mangel auftritt.  Wenn der Bauträger bereits insolvent ist, wird die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten mit hoher Wahrscheinlichkeit schwierig. Gegen die vom Bauträger beauftragten Handwerker besteht seitens des Gläubigers kein Anspruch auf Nacherfüllung. In einigen Bauträgerverträgen ist eine Abtretung dieser Ansprüche vereinbart. Dann, und nur dann, hat der Gläubiger gegen die Handwerker einen direkten Anspruch. Diese Abtretungsklauseln sind jedoch die absolute Ausnahme. Der Gläubiger hat auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Möglichkeit die Abtretung der Ansprüche vom Insolvenzverwalter zu verlangen.

Das Risiko der Insolvenz kann auch auf anderen Wegen in die Vertragsgestaltung einbezogen werden. Im Wege einer Gewährleistungsbürgschaft (auch Mängelansprüchebürgschaft) kann der Bauherr vom Bauträger die Vorlage einer Bürgschaft für die Fertigstellung und Gewährleistung verlangen. Eine andere Möglichkeit besteht in der Vereinbarung einer Erfüllungssicherheit in Form von einer Abschlagszahlung in Höhe von 5% der Bausumme. Diese kann der Bauherr einbehalten. So kann man bei Insolvenz des Bauträgers oder bei nicht vollständigen Teilleistungen das Vorhaben aus diesen Mitteln vorantreiben. Die genannte Erfüllungssicherheit ist im § 632a Abs. 3 BGB gesetzlich normiert.

JUR | URBAN BERÄT Erwerber von Bauträgerobjekten. HABEN SIE FRAGEN?

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Der Beitrag Bauträgerrecht: Bauträger und Insolvenz erschien zuerst auf JUR LAW.

Die Regelungen zum Bauträgervertrag in § 650 u BGB und § 650v BGB wurden mit dem Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts in das BGB eingeführt.

Der Bauträgervertrag wird in § 650 u Abs. 1 S. 1 BGB legaldefiniert als „Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.“

Der Bauträgervertrag ist ein Mischvertrag mit kauf- und werkvertraglichen Elementen.

Für die Verpflichtung zur Verschaffung des Eigentums oder Erbbaurechts ist das Kaufrecht und für die Verpflichtung zu einer Bauleistung das Werkvertragsrecht anwendbar. Daneben können Bestandteile aus dem Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrecht treten.

Der Besteller beansprucht eine Immobilie zu einem vereinbarten Festpreis ohne Risiken bei der Fertigstellung. Die Baubeschreibung, die Bauplanung und Bauleitung erfolgt durch den Unternehmer. Für diesen sind Grundstücksveräußerung und Bauwerkserrichtung schon aus kalkulatorischen und bautechnischen Gründen miteinander verbunden.

Was beinhaltet ein Bauträgervertrag?

Der Unternehmer wird auch als Bauträger bezeichnet. „Bauträger“ ist, wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten, durchführen oder verwenden will. Er bedarf nach § 34 c Abs. 1 Nr. 3 a GewO der Erlaubnis der zuständigen Behörde. Für ihn gelten daneben nach § 1 Abs. 1 MaBV die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Der Besteller, auch „Erwerber“ oder „Käufer“ genannt, kann ein Verbraucher oder ein gewerblich tätiger Unternehmer sein.

Für den Vertragsschluss gelten die allgemeinen Regeln. Der Vertrag bedarf gemäß § 311 b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Dasselbe gilt bei Miteigentum in Form von Wohnungs- oder Teileigentum.

Im Bereich des Erbbaurechts findet die Formvorschrift des § 311 b BGB über § 11 ErbbauRG Anwendung.

Es muss gemäß § 650 u Abs. 1 S. 2 iVm § 650 j BGB, soweit es sich bei dem Besteller um einen Verbraucher handelt, eine Baubeschreibung zur Verfügung gestellt werden.

Daneben müssen vorformulierte Vertragsbedingungen den Anforderungen der §§ 305 ff. BGB gerecht werden. Sie unterliegen als einer AGB Prüfung.

In zeitlicher Hinsicht gilt § 650 u BGB für Verträge, die ab dem 1.1.2018 geschlossen wurden. Auf davor geschlossene Verträge finden gemäß Art. 229 § 39 EGBGB die Vorschriften des EGBGB, des BGB und der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen, in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung, Anwendung.

Anwendung und Einschränkung des Kauf- und Werkvertragsrechts

Auf der Rechtsfolgenseite verweist § 650 u Abs.1 S.2 BGB auf die Anwendung werk-/baurechtlicher Vorschriften, Abs.1 S.3 auf die Anwendung kaufrechtlicher Vorschriften.

Auf den Bauträgervertrag finden gemäß §650u Abs. 2 die §§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650 k Abs. 1 sowie die §§ 650 l und 650 m Abs. 1 keine Anwendung.

Gewährleistungsrechte: Worauf muss ich achten?

haftung des Bauträgers für Mängel 

Die Haftung für Baumängel und Planungsmängel bestimmt sich nach den werkvertraglichen Regelungen der §§ 633 ff. BGB.

Baumängel können beispielsweise die Verwendung nicht vereinbarter Materialien, Risse in den Wänden und Böden, Undichtigkeiten oder Fehlmontagen sein.

Nacherfüllung gem. §§ 634, 635 BGB

Der Erwerber kann gemäß § 635 BGB Nacherfüllung verlangen. Der Unternehmer kann nach seiner Wahl den Mangel beseitigen oder ein neues Werk herstellen. Hierfür muss dem Bauträger eine angemessene Nachfrist gesetzt werden.

Selbstvornahme gem. §§ 634, 637 BGB

Nach dem Ablauf der Nachfrist kann die Selbstvornahme, dh. Mangelbeseitigung auf Kosten des Bauträgers, durchgeführt und hierfür der Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangt werden, § 637 BGB.

Minderung gem. § 634, 638 BGB

Voraussetzung für die Minderung ist ebenfalls eine erfolglos gesetzte Frist zur Nacherfüllung. Der Minderungsanspruch wird durch eine Gegenüberstellung des Wertes der Sache im mangelfreien Zustand und dem wirklichen Wert im mangelhaften Zustand berechnet und um den Differenzbetrag herabgesetzt. Die Minderung nach § 634 Nr. 3 BGB kann nach einem wirksam erklärten Rücktritt nicht mehr verlangt werden. Sie greift auch bei unerheblichen Mängeln, § 638 Abs. 1 S. 2 BGB.

Schadensersatz gem. §§ 634, 281, 311a BGB

Für die Geltendmachung des Schadensersatzes bedarf es einer erfolglos gesetzten Frist zur Nacherfüllung. Schadensersatz setzt außerdem gemäß § 278 Abs. 1 BGB das Vertretenmüssen des Bauträgers voraus, soweit keine Haftungsgarantie gemäß § 276 Abs. 1 S. 1 BGB übernommen wurde. Das Vertretenmüssen wird gesetzlich vermutet, der Bauträger muss sich exkulpieren und trägt die Darlegungs- und Beweislast, § 280 Abs. 1 S. 1 BGB.

Der Erwerber kann auch Schadensersatz verlangen, wenn er zuvor wirksam zurückgetreten ist oder Minderung verlangt hat.

Ersatz vergeblicher Aufwendungen nach §§ 634, 284 BGB

Nach erfolgloser Nachfristsetzung können Aufwendungsersatzansprüche geltend gemacht werden, die im Vertrauen auf die Übergabe einer mangelfreien Bauleistung erbracht wurden. Hierbei handelt es sich um „frustrierte Aufwendungen“ die durch eingegangene Verbindlichkeiten, entstanden sind.

Rücktritt nach §§ 634, 323, 326 Abs. 5 BGB

Der Auftraggeber hat ein Rücktrittsrecht nach erfolgloser Nachfristsetzung.

Die Pflichtverletzung muss erheblich sein.

Bei einmaligem Ausüben des Rücktrittsrechts wird der Vertrag in ein Rückabwicklungsverhältnis umgestaltet. Die einander empfangenen Leistungen sind zurück zu gewähren.

Ein Teilrücktritt ist grundsätzlich nicht möglich, weil die Leistung des Bauträgers unteilbar ist. Der Erwerber kann nicht von der Bauwerksherstellung zurück treten und gleichzeitig Grundstückserwerb verlangen. Dem Erwerber kann jedoch die Möglichkeit gegeben werden, den werkvertraglichen Teil aus wichtigem Grund zu kündigen, wenn dies kautelarjuristisch vereinbart wurde. Das bedeutet, dass eine entsprechende Regelung im Bauträgervertrag aufzunehmen ist. Dies kann insbesondere in Hinblick auf erhebliche Bauverzögerungen oder eine etwaige, spätere Insolvenz des Bauträgers wichtig sein.

Der Rücktritt ist gem. § 323 Abs.6 ausgeschlossen, wenn der Erwerber für den Umstand allein oder überwiegend verantwortlich ist oder wenn der vom Bauträger nicht zu vertretende Umstand zu einer Zeit eintritt, zu welcher der Erwerber in Annahmeverzug ist.

Der Ausschluss der Leitungspflicht gem. § 275 BGB erfasst die Fälle, in denen die Leistungserbringung für den Bauträger unmöglich oder unzumutbar ist.

Haftung des Bauträgers für Mängel am Grundstück

Die Haftung für Mängel des Grundstücks und für mitverkaufte bewegliche Gegenstände richtet sich nach Kaufrecht, §§ 433 ff. BGB.

Ein Grundstück ist mangelhaft, wenn es einen Rechts- oder einen Sachmangel aufweist. Ein Sachmangel des Grundstücks liegt vor, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat, beispielsweise, wenn das Grundstück nicht die im Vertrag angegebene Fläche aufweist.

Der Erwerber kann bei Vorliegen der Voraussetzungen die gleichen Rechte geltend machen, also Nacherfüllung nach § 439, Minderung nach § 441, Schadensersatz nach §§ 440, 280, 281, 283, 311a oder vom Vertrag zurücktreten nach §§ 440, 323, 326 Abs.5 BGB.

Grundstücksmängel haben allerdings keine so große Bedeutung im Bauträgerrecht wie Baumängel.

Bauwerk wird zu spät fertig – Der „Stecken gebliebene Bau“

Das BGB eröffnet dem Besteller bei einer verzögerten Fertigstellung des Bauvorhabens verschiedene Rechte; inbesondere Schadensersatz.

Der Leistungsverzug mit Anspruch auf Schadensersatz nach § 286 setzt zunächst voraus, dass der Auftraggeber einen fälligen Anspruch auf die Herstellung des vereinbarten Werkes gegen den Werkunternehmer hat. Weitere Voraussetzung ist das Nichtleisten des Werkunternehmers zum maßgeblichen Zeitpunkt.

Der Werkunternehmer muss nach Fälligkeit dieses Anspruchs ausdrücklich gemahnt worden sein, soweit die Mahnung nicht ausnahmsweise entbehrlich ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn – wie bei Baträgervertrag üblich – Fristen zur Fertigstellung bzw. Bezugsfertigkeit aufgenommen werden. Schließlich muss der Werkunternehmer sein Nichtleisten, also die Verzögerung, zu vertreten haben.

Schäden, die dem Erwerber durch verspätete Herstellung entstehen sind beispielsweise die für den Zeitraum anfallenden

• Mietkosten,
• Fahrtkosten,
• Hotelunterbringungs- oder Zwischenlagerungskosten für Möbel,
• Finanzierungskosten, insbesondere Bereistellungszinsen,
• Anwaltskosten,
• Sachverständigenkosten oder eine
• Nutzungsausfallentschädigung.

Beispiel aus der Rechtsprechung:

Das Kammergericht hat in seinem Urteil vom 15.05.2018 – 21 U 90/17 entschieden, dass die Beklagte an die Klägerin Schadensersatz wegen verzögerter Übergabe einer Eigentumswohnung zu zahlen hatte. Dieser Schadensersatz bestand im Umfang der Anmietung einer Ersatzwohnung, der Maklerprovision für die Verlängerung des Ersatzmietvertrags, der Kosten der Einlagerung der Möbel, Kosten der Unterbringung von Gästen und Bereitstellungszinsen.

Haftungsausschluss

Der Bauträger kann sich nicht auf eine Haftungsvereinbarung berufen, wenn ihm ein arglistiges Verschweigen des Mangels nachgewiesen werden kann.

In den Haftungsausschluss wurde außerdem die Übernahme einer Garantie des Unternehmers für die Beschaffenheit des Werkes aufgenommen.

Nach § 309 Nr.7a BGB darf ein Formular bzw. Verbrauchervertrag nicht eine Haftungsbeschränkung- oder ausschluss wegen Schäden aus der Verletzung des Lebens, Körpers oder Gesundheit erfassen, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders beruhen. Dies gilt auch gemäß § 309 Nr. 7b BGB für sonstige Schäden. Außerdem befindet sich in § 309 Nr. 8 BGB eine Auflistung von unzulässigen Klauseln, die es zu beachten gibt.

Verjährung

Bei Vorliegen von Mängelrechten steht dem Auftraggeber ein Wahlrecht zu.

Der Verjährungsbeginn für Mängelrechte ist unterschiedlich ausgestaltet.

Für Arbeiten an einem Grundstück gelten die kaufrechtlichen Gewährleistungsfristen ab Übergabe nach § 438 BGB. Für Arbeiten an einem Bauwerk gelten die Gewährleistungsfristen aus dem Werkvertragsrecht. Baumängel verjähren gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 erst nach fünf Jahren ab Abnahme des Bauwerks.

Die Rechtsprechung definiert die Abnahme als Billigung des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäß. Diese erfolgt nach einer gemeinsamen Besichtigung des Vertragsobjektes durch den Erwerber und den Bauträger. Mit der Abnahme sind erhebliche Rechtsänderungen verbunden: Übergang vom Erfüllungs- zum Nacherfüllungsstadium, Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche, Gefahrübergang, Fälligkeit der Vergütung, und Beweislastumkehr.

Ab diesem Zeitpunkt beginnt die Gewährleistungsfrist und der Käufer muss im Zweifel beweisen, dass ein Mangel der Immobilie vorliegt. Bis zur Abnahme muss dagegen der Bauträger nachweisen, dass er mangelfrei gebaut hat, die Abnahmereife gegeben war.

Kündigung des Bauträgervertrags

650u Abs 2 BGB schließt die Anwendbarkeit der freien Kündigung nach § 648 BGB und der Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB auf den Bauträgervertrag aus. Die Parteien können sich jedoch auf die Einbeziehung der VOB/B in den Vertrag einigen und versuchen, ihre Geltung durchzusetzen bzw. abweichende Kündigungsrechte in den Vertrag aufnehmen.

Mängelhaftung nach der VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen)

Die Erbringung einer Bauleistung wird grundsätzlich immer nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch beurteilt, sofern nicht ausnahmsweise die Regelungen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen vereinbart wurden.

Danach steht dem Besteller im Bereich der Gewährleistungsrechte kein Rücktrittsrecht bei Mängeln zu. Er hat allenfalls nach § 13 VOB/B einen Anspruch auf Nacherfüllung, Minderung oder Schadenersatz.

Dafür regeln §§ 8, 9 VOB/B umfangreichere Kündigungsmöglichkeiten für den Besteller.

Daneben ist die Verjährung des VOB-Bauvertrages im § 13 Nr. 4 VOB/B zu beachten. Ansprüche verjähren, sofern die VOB vereinbart ist, in zwei oder vier Jahren, für Mängel an Bauwerken und für Arbeiten an einem Grundstück sogar schon in einem Jahr.

Vertragsstrafen

Unter bestimmten Voraussetzungen kann es neben dem Verzugsschaden auch eine Entschädigung geben. Dies ist dann der Fall, wenn die Parteien eine Vertragstrafenregelung für den Verzugsfall aufgenommen haben.

Vertragsstrafen stehen dem Auftraggeber als Druckmittel zu, damit der Auftragnehmer die vereinbarte Bauleistung im vorgesehenen Umfang erbringt und den Fertigstellungstermin fristgerecht einhält. Der Auftraggeber muss dann keinen konkreten Schadensnachweis führen wie bei einem Anspruch auf Schadensersatz.

Vertragsstrafen müssen im notariell beglaubigten Bauträgervertrag vereinbart werden. Darüber hinaus müssen sie der Höhe nach beschränkt sein. Die Höhe der Beschränkung richtet sich nach dem Auftragswert.

Auch die Fristen müssen bereits bei Vertragsabschluss bestimmt sein oder aber wirksam im Nachhinein in den Vertrag einbezogen werden.

Problematisch können sich dabei die während der Bauzeit angezeigten Baubehinderungen und die sich daraus ergebenden Verschiebungen des Fertigstellungstermins gestalten.

Auswirkungen der Corona Pandemie auf die Verlängerung der Bezugsfertigkeits- und Fertigstellungsfristen

Bauträger sind aufgrund der Corona Pandemie vor Herausforderungen gestellt. Wann können sich diese auf eine Verlängerung von Bezugsfertigkeits- und Fertigstellungsfristen berufen, weil sich die Bauausführung verzögert hat?

Bauträgerverträge enthalten oftmals Klauseln, die eine Verlängerung bei „höherer Gewalt“ vorsehen. Die Corona-Pandemie dürfte als ein unvorhersehbares, unvermeidliches und außergewöhnliches Ereignis, mithin als „höhere Gewalt“ angesehen werden.

Bei deren Vorliegen besteht eine Beweislastumkehr für den Bauträger. Der Bauträger hat dann darzulegen und zu beweisen, dass es Schwierigkeiten bei der Materiallieferung und dem Personaleinsatz gab.

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Während bei der Mobiliarvollstreckung in das bewegliche Vermögen vollstreckt wird, wird bei der Immobiliarvollstreckung in das unbewegliche Vermögen vollstreckt. Unbewegliches Vermögen sind im Wesentlichen Grundstücke, deren Aufbauten, Wohnungseigentum, Teileigentum und grundstücksgleiche Rechte, also Immobilien.

Dabei gibt es gem. § 866 ZPO verschiedene Möglichkeiten die Vollstreckung zu betreiben. Neben der Zwangsversteigerung kommt u.a. auch die Eintragung einer Sicherungshypothek in Betracht.

Zwangsversteigerung

Bei der Zwangsversteigerung soll die Verwertung der bestehenden Substanz herbeigeführt werden. Die Befriedigung des Gläubigers findet aus dem Erlös statt. Vereinfacht gesagt, wird das Grundstück versteigert und der Gläubiger bekommt hieraus den Betrag in Höhe seiner bestehenden Forderung. Da der Schuldner dadurch sein Eigentum an der Immobilie verliert, stellt dies für ihn die wohl einschneidenste Maßnahme dar. Hierfür kommen zunächst auf den Gläubiger einige Kosten zu, die er vorstrecken muss. Dazu gehören Sachverständigenkosten und Kosten für die Ankündigung des Versteigerungstermins. Ausschlaggebend für die Höhe der Kosten ist der Verkehrswert des Objekts und der Aufwand des Sachverständigen. Insofern liegt der Nachteil der Zwangsversteigerung in der zunächst bestehenden Kostenintensität für den Gläubiger.

Eine besondere Form der Zwangsversteigerung stellt die Teilungsversteigerung dar. Hier wird kein Gläubiger befriedigt, sondern nach § 180 ZVG soll die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgen, da sie sich nicht über den Verbleib der Immobilie einig ist.  Besondere Anwendungsfälle sind die einer Ehegemeinschaft, einer Erbengemeinschaft oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).

Verfahren der Teilungsversteigerung, §§ 180 ff ZVG

Das Teilungsversteigerungsverfahren ist ein Sonderverfahren der Zwangsversteigerung. Hier soll die Gemeinschaft am Grundstück aufgehoben werden. An die Stelle des Grundstücks soll eine aufteilbare Geldsumme gesetzt werden, um die Teilhaber zu befriedigen und schließlich die Gemeinschaft aufzulösen.

Nach § 180 Abs. 1, 15 ZVG wird die Teilungsversteigerung durch Antrag des Berechtigten beim zuständigen Gericht eingeleitet. Um Unterschied zum „normalen“ Zwangsversteigerungsverfahren ist hier kein Titel nötig, § 181 ZVG. Gläubiger von Grundpfandrechten sind am Verfahren beteiligt und finden gemäß ihres Grundbuchstandes Berücksichtigung.

Antragsberechtigt ist grundsätzlich jeder Miteigentümer, unabhängig davon, wie groß sein Anteil ist.

Wenn das Gericht über den Antrag positiv entscheidet, wird die Teilungsversteigerung durch Beschluss angeordnet. Dies hat die Beschlagnahme und nach § 23 ZVG ein Veräußerungsverbot zur Folge.

Nach der Beschlagnahme wird ein Verkehrswertgutachten erstellt. Es setzt den Verkehrswert fest. Anhand dessen werden dann Wertgrenzen ermittelt. Die wichtigste ist die 5/10-Grenze. Diese muss beim Versteigerungstermin überboten werden.

Nach der Festlegung des geringsten Gebots beraumt das Gericht einen Versteigerungstermin an. Das Gericht gibt den Termin öffentlich bekannt. Wenn es bei diesem Termin zu einem gültigen Gebot kommt, dann wird der Ersteher durch Zuschlag neuer Eigentümer des Grundstücks.

Das Gericht versagt den Zuschlag wenn das höchste Gebot das festgelegte geringste Gebot unterschreitet. In einem zweiten Termin wird dann das geringste Gebot als Untergrenze betrachtet. Wenn es dann zu keinem gültigen Gebot kommt, wird das Verfahren eingestellt.

Erlösverteilung

Nachdem der Zwangsversteigerungstermin stattgefunden hat und der Ersteher durch Zuschlag neuer Eigentümer wird,  findet die Erlösverteilung im Rahmen des Verteilungstermins statt. Hier werden die Verfahrenskosten dem Versteigerungserlös entnommen und die Rechte bedient, die durch Zahlung zu decken sind. Die Gemeinschaft am Grundstück endet und setzt sich am Erlös fort. Die tatsächliche Verteilung des Erlöses wird nicht vom Gericht vorgenommen. Sollten sich die früheren Miteigentümer nicht für die Verteilung des Erlöses einigen können, wird der Versteigerungserlös zugunsten aller beim Gericht hinterlegt.

Sollte der Schuldner mit der Teilungsversteigerung nicht einverstanden sein, so kann er sich dagegen zur Wehr setzen. § 180 ZVG sieht als Schutzvorschrift vor, dass die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragt werden kann.

Ehegemeinschaft

Wenn beide Ehegatten sich eine gemeinsame Wohnung oder ein Haus gekauft haben und sich nun scheiden lassen, besteht häufig Uneinigkeit über den Verbleib der Immobilie.

Zu unterscheiden ist der Zeitpunkt vor der rechtskräftigen Scheidung und danach. Eine Teilungsversteigerung vor rechtskräftiger Scheidung ist nur möglich, wenn die Eheleute sich nicht im Stand der Zugewinngemeinschaft oder Gütergemeinschaft befinden und das gemeinsame Grundstück nicht das gesamte Vermögen darstellt.

Der gesetzliche Güterstand bei Eheschließung ist regelmäßig der der Zugewinngemeinschaft. Dabei bleiben die Güter während der Ehe getrennt. Wenn es dann doch zur Scheidung oder zum Versterben eines Ehegatten kommt, wird ein Zugewinnausgleich durchgeführt.

Wenn Ehegatten eine Immobilie erwerben, tun sie dies regelmäßig in Bruchteilsgemeinschaft. Dabei ist im Zweifel anzunehmen, dass beide über gleiche Anteile verfügen. Theoretisch kann jeder dann über seinen Anteil verfügen, jedoch nicht über die Immobilie im Ganzen. Aus diesem Grund ist hier die Teilungsversteigerung von besonderer Bedeutung.

Hiervon gesondert ist stets die Frage zu betrachten, wie die die Nutzung der Immobilie zu vergüten ist.

Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Auch das Grundstück einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann Gegenstand eines Teilungsversteigerungsverfahrens sein. Hier steht die Wohnung oder das Haus im Alleineigentum der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).  Auch für die GbR gelten die Regeln der Gemeinschaft nach § 731 Abs.2 BGB. Folglich hat die Teilung im Wege der Teilungsversteigerung nach § 753 BGB zu erfolgen.

Antragsberechtigt ist der einzelne Gesellschafter. Die Vorschriften der §§ 181-184 ZVG finden hier Anwendung. Der BGH hat in seinem Beschluss vom 16. Mai 2013 (Bundesgerichtshof Beschluss v. 16.05.2013, Az.: V ZB 198/12) festgestellt, dass der einzelne Gesellschafter einen Antrag stellen kann, ohne seinen Anspruch auf Versteigerung der Immobilie zuvor gerichtlich durchsetzen zu müssen. Das bedeutet, dass der einzelne Gesellschafter gegen den Willen der anderen die Teilungsversteigerung beantragen und den Verkauf erzwingen kann.

Sollten die übrigen Gesellschafter Einwände erheben, können sie diese dann im Wege der Widerspruchsklage gem. § 771 ZPO analog geltend machen.

Erbengemeinschaft

Die Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft ist von ebenso großer Bedeutung. Eine Erbengemeinschaft entsteht mit dem Tod des Erblassers. Hat der Erblasser kein Testament erlassen oder mehrere Erben für eine Sache bestimmt, greift  die gesetzliche Erbfolge. Jeder Miterbe wird dann Teil der Erbengemeinschaft. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft teilen sich das Eigentum an den Nachlassgegenständen. Jeder kann über seinen Teil verfügen. Bei Verfügungen über die ganze Sache müssen jedoch alle übereinstimmen. Es liegt insofern nahe, dass es so zu Streit um das gemeinsame Eigentum kommen kann. Wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft die Auseinandersetzung dieser begehrt und die anderen Mitglieder nicht kompromissbereit sind, bleibt letztlich nur noch die Möglichkeit der Teilungsversteigerung.  Nach der Regelung des § 2042 BGB kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen. Dazu muss er einen formlosen, schriftlichen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Inhalt ist die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft.

Eintragung einer Zwangssicherungshypothek

Die Zwangssicherungs- oder auch Zwangshypothek ist eine Sicherheit, aus der die Zwangsversteigerung betrieben werden kann. Sie ist damit ein staatliches Zwangsmittel der Zwangsvollstreckung und sichert den Anspruch gegen den Schuldner ab. Es findet keine unmittelbare Befriedigung statt. Insofern unterscheidet sich die Zwangssicherungshypothek von der Zwangsversteigerung.

Als Sicherungsmittel gelten hier die allgemeinen Vorschriften der Sicherungshypothek nach §§ 1184 – 1186 BGB. Der Unterschied zur gewöhnlichen Sicherungshypothek besteht in der Entstehung. Die Zwangssicherungshypothek wird im Wege der Zwangsvollstreckung erworben. Die Sicherungshypothek ist eine schuldrechtliche Vereinbarung.

Auch hier ist Voraussetzung, dass der Gläubiger gegen den Schuldner einen Vollstreckungstitel besitzt, der beweist, dass er eine titulierte Forderung gegen den Schuldner in Höhe von min. 750 € inne hat. Dies soll der Übersichtlichkeit des Grundbuches dienen, da dies bei Eintragung wegen vieler geringwertiger Forderungen nicht mehr gewährleistet wäre.

Gem. § 867 ZPO kann der Gläubiger auf Antrag die Sicherungshypothek in das Grundbuch eintragen lassen. Zuständig dafür ist das Grundbuchamt, das vor Eintragung zudem prüft, ob die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung vorliegen.

Vorteile für den Gläubiger

Auf diesem Wege ergeben sich für den Gläubiger Vorteile:

– die Eintragung der Zwangssicherungshypothek schreckt Käufer ab und setzt den Schuldner damit unter Druck

– der Hypothekengläubiger wird gem. § 9 Nr. 1 ZVG automatisch Beteiligter im Zwangsversteigerungsverfahren und kann damit beispielsweise Anträge stellen

– die Kosten der Eintragung sind relativ gering

– im Falle einer Versteigerung hat der Hypothekengläubiger eine bessere Rangklasse als Gläubiger ungesicherter Forderungen und wird damit vorrangig befriedigt

Nachteilig für den Gläubiger ist die Tatsache, dass er seine Forderung lediglich abgesichert und er erst durch die Verwertung (also durch Zwangsversteigerung oder -verwaltung) Befriedigung erlangen kann.

Sollte der Schuldner nach Eintragung der Zwangshypothek zahlen, so wandelt sich die Zwangshypothek automatisch in eine Eigentümergrundschuld um. Diese kann er dann entweder löschen lassen oder zur Sicherung anderer Forderungen benutzen.

Räumung nach der Zwangsversteigerung

Will der Ersteher die Immobilie selbst nutzen, kann es zu Problemen kommen. Sofern der ehemalige Eigentümer in der Wohnung verbleiben will,  muss diese im Wege der Räumungsvollstreckung geräumt werden. Der Gläubiger benötigt dafür einen Vollstreckungstitel. Gem. § 93 ZVG ist der Zuschlagsbeschluss ein solcher Räumungstitel. Er kann mithilfe dieses Titels die Zwangsvollstreckung gegen den ehemaligen Eigentümer betreiben.

Räumung eines Mieters

Anders gelagert ist der Fall, wenn die Immobilie vermietet ist. Hier kann der Mieter nicht durch den Zuschlagsbeschluss geräumt werden. § 57 ZVG verweist auf die §§ 566 ff BGB. Das Mietverhältnis setzt sich mit dem Ersteher fort. Allerdings steht ihm gem. § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht zu. Die Kündigung muss zum ersten zulässigen Termin erfolgen, andernfalls ist die unzulässig. Der erste zulässige Termin berechnet sich anhand des Zuschlags. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Wirksamkeit des Zuschlages ist die Verkündung, § 89 ZVG. Wichtig ist, dass der Ersteher ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat und die gesetzliche Frist des § 573d BGB einhält. Die Kündigung muss zum dritten Werktag eines Monats mit Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden. Die Regelbeispiele des § 573 BGB sind bezüglich der berechtigten Interessen anzuwenden. Ein berechtigtes Interesse stellt regelmäßig der Eigenbedarf dar.

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Außerdem gewährt § 577 BGB den Mietern ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Tatbestandsvoraussetzungen des vorkausfrechts

Die Voraussetzungen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB liegt vor, wenn die Wohnung von einem Mieter bewohnt wird, ein Mietvertrag besteht und die Begründung von Wohnungseigentum nach Überlassung der Wohnung an den Mieter erfolgt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen eines Vorkaufsrechts kann der Mieter die Wohnung zuerst, vor allen anderen, kaufen. Die Umwandlung erfolgt nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Das Vorkaufsrecht gilt immer nur bei einem erstmaligen Verkauf.

Nach § 577 Abs. 1 S. 3 BGB finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf nach §§ 463 ff. BGB Anwendung, soweit sich nicht aus § 577 BGB etwas anderes ergibt. Die Vorschriften beinhalten das Recht in einen bestehenden Vertrag an die Stelle des Käufers zu denselben Vertragsbedingungen einzutreten.

Der Vermieter hat den Mieter nach § 577 Abs. 2 BGB über sein Vorkaufsrecht zu informieren, indem er ihm eine Mitteilung über den gesamten Inhalt des geschlossenen Kaufvertrages übersendet, in welcher er ihn über sein Vorkaufsrecht unterrichtet und ihn auf die Frist zu dessen Ausübung hinweist.

Der Vorkaufsfall besteht, sobald der Vermieter oder der Verkäufer der Eigentumswohnung einen wirksamen, notariell beurkundeten Kaufvertrag über die vermietete Eigentumswohnung schließt.

Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Der Mieter kann das Vorkaufsrecht nur selbst ausüben und die Eigentumsübertragung auf sich selbst verlangen. Das Vorkaufsrecht ist nicht vererblich. Das Vorkaufsrecht geht, wenn der Mieter stirbt, nach § 577 Abs. 4 BGB auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB eintreten.

Wie macht man das vorkaufsrecht als mieter geltend?

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt nach § 577 Abs. 3 BGB durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Vermieter. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts hat der Mieter nach den allgemeinen Regelungen zum Vorkaufsrecht nach § 469 Abs. 2 BGB zwei Monate Zeit ab Zugang der Mitteilung über den Vorkauf. Eine Verlängerung der Frist ist denkbar, eine Verkürzung dagegen nicht.

nichtbestehen oder ausschluss des vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn die Mietwohnung bei Einzug des Mieters schon eine nach WEG umgewandelte Eigentumswohnung war oder nach § 577 Abs.1 S.2 der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts verkaufen will. Es besteht auch nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird (BGH, Urteil vom 22.11.2013, Az.: V ZR 96/12). Es besteht aber dann, wenn eine Reihenhaussiedlung in einzelne Grundstücke aufgeteilt und diese mit den Reihenhäusern einzeln verkauft werden (BGH, Urteil vom 28.5.2008, Az.: VIII ZR 126/07).

Nach § 577 Abs. 5 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Mietvertrag, beispielsweise ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht, immer unwirksam.

rechtsfolgen der ausübung des vorkaufsrechts

Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht aus, wird zwischen dem Verkäufer und dem Mieter ein neuer selbständiger Kaufvertrag geschlossen, der aber inhaltlich alle  Vertragsklauseln enthält, die zwischen dem Verkäufer und dem Dritten vereinbart waren. Der Kaufvertrag wird also nicht erneut verhandelt oder geändert.

unterbleiben der informationspflicht durch den vermieter: anspruch auf schadensersatz

Bei Unterbleiben der Informationspflicht beginnt die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zu laufen. Der Mieter hat gemäß § 280 BGB zudem einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Vermieter seiner Informationspflicht nicht nachkommt und dem Mieter dadurch sein Vorkaufsrecht verwehrt bleibt.

Als Schadensersatz kommt die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und der mit dem Dritten vereinbarte Kaufpreis in Betracht. Dem Mieter muss tatsächlich ein Schaden entstanden sein, weil er nicht über sein Vorkaufsrecht informiert wurde. Er hat zu beweisen, dass er das Vorkaufsrecht ausgeübt hätte, also ein Kredit oder bestimmtes Eigenkapital vorhanden war.

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