In dem Urteil des BGH vom 26.01.2024 -V ZR 162/22 wurde entschieden: Ein WEG-Verwalter muss Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen.

Laut Sachverhalt handelt es sich bei dem Beklagten um den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft, welche im Juli 2019 eine Erneuerung der Dacheindeckung beschloss. Die Gesamtkosten für diese Sanierung sollten sich insgesamt auf 116.497,85 EUR brutto belaufen. Der beauftragte Werkunternehmer stellte zunächst eine Abschlagsrechnung für Material in Höhe von 61.872 EUR, beigefügt war eine Rechnung eines Angebots von einer externen Firma, über die Lieferung von Baumaterial. Im Oktober 2019 zahlte der Verwalter aus den WEG-Mitteln dann einen Betrag von 70.000 EUR, jeweils auf fünf Teilzahlungen aufgeteilt. Nach Beginn der Arbeiten zahlte er im November 2019 zudem  34.500 EUR, diesmal auf sechs Teilzahlungen aufgeteilt, ohne dass Abschlagsrechnungen seitens des Werkunternehmers gestellt wurden. Bei einem Baufortschritt von ca. 85-90 % wurden die Sanierungsarbeiten dann  eingestellt.

Ein von der WEG in Auftrag gegebenes Gutachten stellte sodann die Mangelhaftigkeit und Unbrauchbarkeit der erfolgten Arbeiten fest, eine Nacherfüllung zur Beseitigung der Mangelhaftigkeit könne lediglich durch Abriss der Arbeiten erreicht werden.

Die WEG verlangte vom Verwalter deshalb Zahlung von 104.500 EUR nebst Zinsen, hilfsweise Zug um Zug gegen Abtretung ihrer Ansprüche gegen den Werkunternehmer, sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten nebst Zinsen. Die WEG begehrte darüber hinaus die Feststellung, dass der Verwalter die entstandenen Schäden zu ersetzen habe, die durch die Auszahlung des Betrags von 104.500 EUR in Verbindung mit dem Bauvorhaben entstehen.

WEG-Verwalter muss Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen

Der BGH führt in seinem Urteil aus, der Verwalter habe Bauarbeiten bzw. Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein „Bauherr“ zu überwachen. Diese Pflichtenstellung beinhaltet zum einen das Kontrollieren von Abschlagsrechnungen bzw. Aufstellungen, die eine sichere Beurteilung der erbrachten Leistung ermöglichen. Zum anderen muss angeliefertes Material stichprobenartig auf Übereinstimmung mit Abschlagsrechnungen und auf Übereignung oder Sicherheitsleistung überprüft werden.

Mangelt es dem Verwalter an der fachlichen Kompetenz bauliche Mängel feststellen zu können, so hat er die WEG darüber zu unterrichten und einen Beschluss über die Hinzuziehung von Sonderfachleuten für die Überwachung der Erhaltungsmaßnahmen vorzubereiten.

Darüber hinaus hat er im Interesse der WEG sicherzustellen, dass zu leistende Teil- oder Abschlusszahlungen gerechtfertigt sind und zwar bevor diese angewiesen werden.

Haftung des WEG-Verwalters

Der Verwalter haftet nicht, wenn eine Nacherfüllung des mangelhaften Werks durch den Werkunternehmer noch möglich ist.

Sofern die Nacherfüllung allerdings ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis von einem Werkvertrag in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist, dementsprechend pflichtwidrige Abschlagszahlungen geleistet wurden, haftet der Verwalter gegenüber der WEG auf die hierdurch entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer.

Der Verwalter ist dann gem. § 255 BGB Zug-um-Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen den Werkunternehmer an die WEG verpflichtet. Eine gesamtschuldnerische Haftung gemäß § 421 BGB scheidet aus, da der Verwalter dem entstandenen Schaden ferner steht als der Werkunternehmer.

Schadensersatzanspruch der WEG

Nach Auffassung des BGH könnte ein Schadensersatzanspruch aus § 280 I BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag wegen pflichtwidrig geleisteter Abschlagszahlungen bestehen.

Grundsätzlich muss für solche Schadensersatzansprüche das Verhalten des Verwalters kausal für den entstandenen Schaden der WEG gewesen sein. Die Beweislast für die Unbrauchbarkeit des hergestellten Werks trägt die WEG. Hierfür genügt insoweit ein in Auftrag gegebenes Privatsachverständigengutachten. Für Schadensersatzansprüche kann nicht allein auf die Vermögensminderung der WEG durch die pflichtwidrig geleisteten Abschlagszahlungen abgestellt werden, sondern auch die vertragsgerechte Erbringung von Werkleistungen muss in den Gesamtvermögensvergleich mit einbezogen werden. Maßgeblich ist, dass Abschlagszahlungen einen vorläufigen Charakter haben, da sie den vorleistungspflichtigen Werkunternehmer entlasten und hierdurch entstehende wirtschaftliche Nachteile abmildern sollen. Bei vertragsgerechter Erbringung der Leistung ist der Werkunternehmer nur zur Rückzahlung verpflichtet, sofern die Abschlagszahlungen höher als die ihm zustehende Gesamtvergütung sind, entsprechendes muss für pflichtwidrige Abschlagszahlungen gelten.

Im Ergebnis führte die Revision vor dem BGH zur Aufhebung und Zurückverweisung des Sachverhalts an das Landgericht Dortmund, die für eine abschließende Entscheidung über den konkreten Sachverhalt zuständig sind.

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Rechte des Wohnungseigentümers

Nutzung des Sondereigentums

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungskäufer erwirbt mit dem Kauf sowohl Sondereigentum, als auch Gemeinschaftseigentum.

Zum Sondereigentum gehören die Eigentumswohnung und das Teileigentum. Unter Teileigentum ist das Sondereigentum an den Räumen des Gebäudes zu verstehen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, bspw. Kellerräume oder ein nicht ausgebauter Dachboden. Gem. § 13 WEG kann der Eigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Das heißt, dass der Wohnungseigentümer seine Wohnung so nutzen darf, wie er möchte, soweit in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung keine Nutzungsbeschränkungen geregelt sind. Dazu gehört auch die Möglichkeit der Vermietung oder Verpachtung.

Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums

Neben der Nutzung des Sondereigentums wird mit dem Kauf der Eigentumswohnung auch das Recht zur Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums erworben. Unter das Gemeinschaftseigentum fällt das Grundstück und alle Gebäudeteile oder Anlagen, die nicht im Sondereigentum eines Anderen stehen. Damit sind etwa Aufzüge, Treppen und Außenanlagen gemeint. Weist das Gemeinschaftseigentum erhebliche Mängel auf, ist die Eigentümergemeinschaft zur Sanierung verpflichtet.

Durchführung von baulichen Veränderungen

Solange kein Gemeinschaftseigentum betroffen ist, dürfen die Eigentümer bauliche Veränderungen vornehmen. Betreffen die baulichen Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum, ist die Zustimmung sämtlicher Eigentümer notwendig. Laut dem Bundesgerichtshof (V ZR 49/16) ist jedoch nur dann die Zustimmung einzuholen, wenn die bauliche Maßnahme so erheblich ist, dass sich der optische Eindruck des Gebäudes insgesamt wesentlich verändert. Unauffällige Baumaßnahmen sind dem Eigentümer daher gestattet.

Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung

In den stattfindenden Wohnungseigentümerversammlungen beschließt die Eigentümergemeinschaft einmal jährlich u.a. die Höhe der monatlichen Umlage und Instandhaltungsmaßnahmen. Die Stimmrechte der einzelnen Wohnungseigentümer können unterschiedlich geregelt werden. Als Standard gilt das Kopfprinzip, bei dem jeder Eigentümer eine Stimme hat. Daneben steht dem Eigentümer auch ein Recht auf Mitbestimmung bei der Hausordnung zu. Diese regelt das Zusammenleben der Hausgemeinschaft.

Pflichten des Wohnungseigentümers

Neben dem Eigentümer zustehenden Rechten ergeben sich auch Pflichten aus der Eigentümerstellung. Diese bestehen zum einen gegenüber der Gemeinschaft und zum anderen gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, § 14 WEG.

Pflichten gegenüber der Gemeinschaft

Einhaltung von Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen – Duldungspflicht

Gegenüber der Gemeinschaft besteht die Pflicht, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten, § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Bei Pflichtverstößen eines Wohnungseigentümers muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handeln bzw. dies sanktionieren. Darüber hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

Aus dieser Einhaltung ergibt sich auch die Duldungspflicht gegenüber der Gemeinschaft aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Würde diese Pflicht nicht bestehen und jedem ein Abwehranspruch zustehen, so könnten die Beschlüsse wohl kaum umgesetzt werden.

Rücksichtnahme

Im Übrigen ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Gemeinschafts- und Sondereigentum so zu nutzen, dass keinem anderen Wohnungseigentümer ein unvermeidlicher Nachteil entsteht. Im Wesentlichen bedeutet dies ähnlich wie in einem Mietshaus, dass eine Belästigung von Lärm, Gerüchen oder Tieren vermieden werden soll. Wie die Ausgestaltung im Einzelfall aussieht, regelt das WEG und die Hausordnung. Die Aufstellung dieser ist gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG vorgesehen.

Hausgeldzahlung

Da alle Wohnungseigentümer gemeinsam Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum tragen, ist eine anteilige Beteiligung über die Hausgeldzahlung für Instandhaltung- und Sanierungsmaßnahmen, sowie die Verwaltung der Wohnanlage vorgesehen. Dafür hat jeder Eigentümer monatlich ein Hausgeld an die Gemeinschaft zu zahlen.

Pflichten gegenüber den Wohnungseigentümern

Rücksichtnahme

Gem. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG trifft die Rücksichtnahmepflicht auch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern zu. Insofern ist auf die obigen Ausführungen zu verweisen.

Duldungspflicht

Der einzelne Eigentümer ist verpflichtet, sämtliche Einwirkungen zu dulden. Diese Einwirkungen dürfen jedoch ein hinzunehmendes Maß nicht überschreiten. Davon umfasst sind sämtliche Einwirkungen, die durch den Gebraucht einen anderen Sondereigentums entstehen, aber auch bauliche Veränderungen, soweit diese gestattet wurden, mithin dort wo Beschlüsse und Vereinbarungen der Gemeinschaft eingehalten werden. Wenn dies nicht der Fall ist, steht dem Eigentümer ggf. ein Abwehranspruch zu.

Im Ergebnis bestehen umfangreiche Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers nach Erwerb der Immobilie. Wie diese konkret ausgestaltet sind, wird auch durch die Gemeinschafts- und Hausordnung und durch die einzelnen Beschlüsse geregelt. Insofern ist eine Bewertung im Einzelfall unabdinglich.

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Sachverhalt

Die Beklagte war Untermieter einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses. Hauptmieter der Wohnung waren seit 1985 die Schwester der Beklagten und Person C. Die Eigentümerin des Grundstücks übertrug im Jahr 1990 1/5 ihres Miteigentumsanteils an B. Nach dem Tod der Eigentümerin gingen die 4/5 ihres Miteigentumsanteils auf den Erben A über. 1996 wurde die Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG erklärt und A und B wurden 1997 als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. B übertrug noch im selben Jahr 1/5 seines Miteigentumsanteils auf A, A wurde auch als Alleineigentümer des Mehrfamilienhauses im Grundbuch eingetragen.

Nach dem Tod des A schloss A’s Alleinerbin im Jahr 2014 mit der Beklagten, ihrer Schwester und C eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 20.12.1985. Nach dieser Vereinbarung schied C aus dem Mietvertrag aus und die Beklagte trat als Hauptmieterin in das Mietverhältnis ein. 2015 verstarb die Schwester der Beklagten und ihr Ehemann P wurde Alleinerbe. Das Wohnungseigentum wurde 2015 an die O- GmbH übertragen, auch eine Grundbucheintragung erfolgte im selben Jahr.  2018 erwarben dann die Kläger das Wohnungseigentum an der streitigen Wohnung, im Dezember 2018 sprachen sie die Eigenbedarfskündigung aus. Im Revisionsverfahren begehren die Kläger Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, dass der Räumungsklage der Kläger zunächst stattgegeben hatte.

KündigungsbeschränkunG bei Wohnungsumwandlung

Zentrale Norm des Urteils ist § 577a BGB. Diese Norm enthält eine Kündigungsbeschränkung nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Nach der Umwandlung greift eine Sperrfrist von 3 Jahren für die Geltendmachung berechtigter Interessen des Erwerbers. Ein solches berechtigtes Interesse kann sich aus einer Eigenbedarfskündigungen oder (unter engen Voraussetzungen) auch aus Verwertungskündigungen ergeben. Die Sperrfrist kann in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt von 3 auf 10 Jahre erhöht werden.  Die Verlängerung der Sperrfrist haben vor allem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen und Schutz vor Wohnungsverlust als Grundgedanken. Bereits angespannte Wohnungsmärkte sollen möglichst entlastet oder zumindest nicht weiter belastet werden. Berlin hat schon länger einen angespannten Wohnungsmarkt und hat deshalb von dieser Regelung 2013 gebrauch gemacht. Die Verlängerung der Sperrfrist ist hierbei nicht auf Bezirke beschränkt, sondern gilt konsequent berlinweit.

Ab wann läuft die Sperrfrist?

Der BGH stellt hierfür auf den Zeitpunkt des erstmaligen Erwerbs des Wohnungseigentums ab. Gem. § 577a I BGB beginnt die Kündigungssperrfrist mit der erstmaligen Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums an den Erwerber. Diese erstmalige Veräußerung sei hier erstmalig mit dem Eigentumserwerb der M-GmbH und deren Eintragung ins Grundbuch im Jahr 2015 erfolgt. Zwar stellt die Übertragung des Miteigentumsanteil des B an A rechtsgeschäftlich eine Veräußerung eines Eigentumsanteils dar, allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine Veräußerung an den Erwerber im Sinne des § 577a I BGB. Das Gericht begründet dies mit dem fehlenden Vermieterwechsel. Sinn und Zweck der Norm sei es, den Mieter vor Eigenbedarfskündigungen zu schützen, die aufgrund eines Eigentümerwechsels und des damit (regulär) verbundenem Vermieterwechsels zu befürchten sind. Das (Eigenbedarfs-)Kündigungsrisiko des Mieters hat sich durch den Erwerb des Miteigentumsanteils hier allerdings nicht signifikant erhöht, daher ist auch nicht auf diesen Zeitpunkt als erstmaliger Erwerb abzustellen.

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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 43 Wohneinheiten und einer Tiefgarage musste sich um die Sanierung des gebäudeeigenen Flachdachs kümmern. Das Dach war undicht und somit sanierungsbedürftig. Die Kosten für die komplette Sanierung des Dachs überstiegen allerdings die finanziellen Mittel der WEG, daher sollte die Gesamtsanierung auf Teilsanierungsabschnitte aufgeteilt werden. Hierfür wurde ein mehrjähriger Sanierungsplan entwickelt, bei dem je nach Dringlichkeit des jeweils zu sanierenden Dachabschnitts vorgegangen wurde. Die Sanierung der ersten drei Teilabschnitte verlief problemlos. Der Beschluss über die Sanierung des vierten Abschnitts mit einer Fläche von 285 m² wurde jedoch angefochten. Für diesen Abschnitt wurden keine Vergleichsangebote eingeholt, sondern die Firma beauftragt, welche die bisherigen drei Abschnitte saniert hat. Die Kosten für die Sanierung des vierten Abschnitts beliefen sich auf 68.741,48 Euro. Streifrage war in dem Verfahren: Sind mindestens drei Vergleichsangebote für eine Dachsanierung erforderlich?

Notwendigkeit von Vergleichsangeboten

Grundsätzlich steht der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ermessensspielraum zu.  Nach diesem Ermessen ist die WEG befugt eine Handwerksfirma zu beauftragen, die sich bei vergangenen Arbeiten als bewährt erwiesen hat. Die Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten kann dennoch sinnvoll begründet werden. Einerseits ist dies natürlich durch die finanziellen Vergleichsmöglichkeiten zu begründen. Das Unterlassen des Einholens von Vergleichsangeboten widerspricht allerdings angesichts der hohen wirtschaftlichen Belastung für die Wohnungseigentümergemeinschaft den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Es bedarf einer ausreichenden Tatsachengrundlage, die ohne Einholung von Vergleichsangeboten nicht gewährleistet ist. Ausnahmen hiervon wären beispielsweise, dass mangels Interessenten lediglich ein Angebot eines Handwerksunternehmens eingeholt werden kann oder es einer spezialisierten Handwerksfirma für die Sanierung bedarf.

Urteil des Amtsgerichts Bonn, vom 13.12.2021 – 211 C 25/ 21

Das Amtsgericht Bonn hat aus diesen Gründen entschieden: Es sind mindestens drei Vergleichsangebote für eine Dachsanierung erforderlich. Dies gilt zumindest bei Auftragsvergaben, bei denen der Wert 3.000 Euro übersteigt. Grund hierfür ist, dass bei einem geringen Auftragswert die Angebotseinholung mit unverhältnismäßig hohem Aufwand verbunden wäre.  Die drei Vergleichsangebote sind dann jeweils für jeden zu sanierenden Abschnitt neu einzuholen.

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Für viele Eigentümergemeinschaften und Hausverwalter stellt die Durchsetzung von Hausgeldansprüchen eine regelmäßige Last dar. Im nachfolgenden Beitrag soll die Entstehung und die Durchsetzung von Hausgeldansprüchen erläutert werden.

Hausgeld

Jeder Miteigentümer einer Gemeinschaft muss gemäß dem Wirtschaftsplan (§ 28 WEG) eine Zahlung an die Gemeinschaft entrichten. Alle Ausgaben, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nötig sind, werden von der Gemeinschaft getätigt. Dazu gehören die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums. Die dafür notwendigen Mittel werden durch das  sog. Hausgeld bereit gestellt. Dabei ist die Gläubigerin der Beitragsansprüche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Aus diesem Grund ist die Gemeinschaft auf regelmäßige und vollständige Zahlungen aller Wohnungseigentümer angewiesen. Im Regelfall sind die einzelnen Wohnungseigentümer verpflichtet auf den Wirtschaftsplan monatliche Raten zu zahlen und, sofern sich kein Guthaben ergibt, eine Nachzahlung auf die letzte Jahresabrechnung zu leisten.

Hausgeldschuldner

Der Anspruch aus einem Beschluss gem. § 28 WEG richtet sich gegen den Hausgeldschuldner. Welche Person das Hausgeld schuldet bestimmt das Sachenrecht. Danach ist derjenige Hausgeldschuldner, der (Mit-)Eigentümer eines Wohneigentums ist. Wesentlich ist dabei wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit aktuell Eigentümer oder Miteigentümer des Wohneigentums ist. In der Regel ist dies derjenige, der als (Mit-)Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wird das Wohnungseigentum durch Erbfall oder Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben, so ist der Erwerber ab dem Erwerb zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet.

Problem: Werdende Eigentümergemeinschaft

Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, sobald eine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber im Grundbuch eingetragen ist und der Erwerber Besitz an der erworbenen Wohnung hat. Die Übergabe der Wohnung muss also stattgefunden haben. Mit diesem Zeitpunkt begründet sich die Hausgeldzahlungspflicht für alle Einheiten gemäß dem Wirtschaftsplan, auch wenn sich noch Einheiten im Besitz des teilenden Eigentümers, dem Bauträger, stehen. Dabei kommt es nicht auf den Bauzustand an. Der Eigentümer argumentiert hier häufig, dass für diese Einheiten keine Verbrauchskosten anfallen und eine Hausgeldzahlung entbehrlich sei.

In der Praxis muss eine Hausgeldzahlung durch alle Beteiligten ab der Entstehung der werdenden Eigentümergemeinschaft erfolgen. Gelöst werden kann das Problem, indem die Abrechnungsspitze richtig ermittelt wird und mit dem Käufer notarvertraglich vereinbart wird, dass der Saldo anteilsmäßig vom Käufer gezahlt wird.

Fälligkeit

Die Eigentümerversammlung kann Regeln über die Fälligkeit durch Beschluss treffen. Ohne besondere Regelung ist das Hausgeld in einer Summe fällig, § 28 Abs. 1 WEG. Dies führt in der Praxis jedoch zu einer großen einmaligen Belastung der Eigentümer. Nach § 28 Abs. 3 WEG können die Eigentümer ebenfalls durch Beschluss Regelungen über die „Art und Weise“ der Erfüllung von Forderungen und die Fälligkeit treffen, mithin der Zeitpunkt und die Art und Weise der Zahlungen. Auf diesem Wege können auch bereits beschlossene Regelungen ergänzt oder geändert werden. Gängige Praxis sind monatliche Hausgeldzahlungen, um die einmalige Belastung der Eigentümer zu vermeiden und die Zahlungen aufzuteilen.

„Hausgeldklage“

Problematisch ist der Fall dann, wenn ein (Mit-)Eigentümer seiner Hausgeldzahlung nicht nachkommt. In der Praxis hat sich derweil bewährt, dass sich der Wohnungseigentümer bereits beim Erwerb mittels notarieller Urkunde der Zwangsvollstreckung unterwirft. Ist dies nicht zuvor erfolgt, kann die Gemeinschaft ihre Ansprüche auf gerichtlichen Wege titulieren lassen.  Neben der Klage auf Zahlung des Hausgeldes (sog. Hausgeldklage) kann auch ein gerichtliches Mahnverfahren gegen den Hausgeldschuldner betrieben werden, mit dem Ziel einen Vollstreckungsbescheid zu erlangen. Ob mit Urteil oder Vollstreckungsbescheid kann die  die Gemeinschaft dann die Zwangsvollstreckung gegen den Hausgeldschuldner zu betreiben.

Zwangsvollstreckung

Je nach Sachlage stehen der Gemeinschaft mehrere Vollstreckungsmöglichkeiten der Mobiliar- und Immobiliarvollstreckung zur Verfügung, wobei nicht jede Maßnahme gleich erfolgsversprechend ist. Dabei  kommt es auf die individuellen Umstände des Schuldners an:

• Sachpfändung durch den Gerichtsvollzieher
• Lohn- oder Kontenpfändung als Forderungspfändung
• Zwangsversteigerung des Wohneigentums
• Zwangsverwaltung des Wohneigentums bei Vermietung
• Eintragung einer Zwangssicherungshypothek im Grundbuch zur Sicherung des Anspruchs

Im Zwangsversteigerungsverfahren sind Hausgeldansprüche gem. § 10 Abs. 1 ZVG der Rangklasse 2 zuzuordnen. Dabei können je nach Höhe des Meistgebots die Ansprüche hier mit hoher Wahrscheinlichkeit befriedigt werden.

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Nach der WEG-Reform ist eine Störungsabwehr nur noch im WEG-Verband möglich. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann von einem anderen Mitglied oder dessen Mietern die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Eigentums verlangen. Solche Ansprüche können nach dem Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21)  nun allein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) geltend gemacht werden.

Ausgangsfall

Im zu entscheidenden Fall verklagte ein Wohnungseigentümer ein anderes WEG-Mitglied u.a. auf Beseitigung des Kellerdurchbruchs in den Kellerräumen. Die betroffene Wohnung gehört der Beklagten. Die Eigentümer waren aus der Teilungserklärung berechtigt, die in ihrem Eigentum stehenden Kellerräume umzubauen und zu jeglichen Zwecken zu nutzen. Die Bauaufsichtsbehörde hatte daraufhin einen  Baustopp verfügt und das zuständige Amtsgericht eine einstweilige Verfügung erlassen. Diese beinhaltete, dass die Arbeiten zu unterlassen sind.

Während des Berufungsverfahrens am Landgericht fehlte es der Eigentümerin nun an der nötigen Prozessführungsbefugnis für Ansprüche die auf eine Beeinträchtigung oder Veränderung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden. Denn dr Verwalter teilte ihr mit, dass die Gemeinschaft ihr untersage, die im Prozess anhängigen Ansprüche gerichtlich geltend zu machen.

Die Revision am BGH blieb ohne Erfolg.

Kein Fortbestand der Prozessführungsbefugnis

Nach dem V. Zivilsenat hat das Landgericht die Klage zu Recht abgewiesen, da es der Klägerin an der Prozessführungsbefugnis fehlte. Dies folge jedoch nicht unmittelbar aus § 9a Abs. 2 WEG. Nach dieser Vorschrift übe der WEG-Verband die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB aus. Für Altfälle, welche vor dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz ab dem 01.12.2020, anhängig sind, könne die Befugnis des Einzeleigentümers fortbestehen. Obwohl das Verfahren hier vor dem 01.12.2020 bei Gericht anhängig war, war dies hier nicht der Fall. Durch die Mitteilung des Verwalters, dass die Gemeinschaft es der Eigentümerin untersage gegen die zweckwidrige Nutzung gerichtlich vorzugehen, habe sich die Sachlage geändert. Der Verband hat das Recht, die Sache an sich zu ziehen auch nicht verwirkt. Für einen Anspruch aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG fehle es an einer hinreichenden Darlegung einer Beeinträchtigung des Sondereigentums der Klägerin.

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Das Gewährleistungsrecht im Immobilienkaufvertrag ist von enormer Bedeutung. Ein Immobilienkauf stellt für private Käufer regelmäßig eine der größten Investitionen des Lebens dar. Kommen nach dem Kauf Mängel zum Vorschein, fragt sich der Käufer häufig welche Ansprüche er geltend machen kann. Dem Verkäufer stellt sich die Frage, ob er für die Mängel haften muss.

Voraussetzung für die gewährleistung

Voraussetzung für die Geltendmachung eines Gewährleistungsrechts ist das Vorliegen eines Mangels. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Gewährleistung im Kaufvertrag nicht ausgeschlossen sein worden darf. Zu unterscheiden sind dabei Sachmängel von Rechtsmängeln.

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit des Kaufobjekts von der tatsächlichen Beschaffenheit abweicht. Es ist daher notwendig, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt. Dagegen liegt ein Rechtsmangel beispielsweise dann vor, wenn Belastungen eingetragen, wie Wegerechte, Reallasten, Hypotheken sowie nicht offen gelegte Miet- und Pachtverhältnisse. Das heißt, dass andere Personen ein Recht an der Immobilie besitzen, die gegen den Käufer geltend gemacht werden können. Wird ein Kaufvertrag über unbewegliche Sachen abgeschlossen, wird regelmäßig die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen.

Typische arten von sachmängeln

• Offene Mängel

Offene Mängel sind für den Käufer klar zu erkennen und können bereits vor dem Kauf der Immobilie benannt werden und in einem Protokoll festgehalten werden.

• Versteckte Mängel

Bei versteckten Mängeln wie z.B. poröse Rohre oder fehlende Wärmedämmung ist die Erkennbarkeit eingeschränkt. Diese sind auch dem Verkäufer nicht immer bekannt.

• Arglistig verschwiegene Mängel

Arglistig verschwiegene Mängel sind dem Verkäufer zwar bekannt, jedoch benennt er sie nicht bei dem Verkauf. Hier kann die Gewährleistung geltend gemacht werden. Hierzu gehören u.a. feuchte Keller, Schimmelbefall und Ungezieferbefall. Der Verkäufer verschweigt den Mangel absichtlich und entgegen seiner Offenlegenspflicht.

Grenzen eines Gewährleistungsausschlusses

Bei Bestandsgebäuden wird meist die Sachmängelhaftung  vertraglich ausgeschlossen, was nach § 444 BGB zulässig ist. Das ist zulässig und begründet sich dadurch, dass Mängel auch für den Verkäufer unbekannt sein können und es oftmals nicht möglich ist, die Mängel zu finden. Eine häufige Formulierung lautet dann: “ Die Immobilie/das Grundstück wird verkauft wie gesehen unter Ausschluss der Gewährleistung„. Die Immobilie sollte dann vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags genau geprüft werden.

Ein Kaufvertrag über Neubauten gewährt dem Käufer weitreichendere Gewährleistungsansprüche. Hier kann ein Ausschluss nur dann vereinbart werden, wenn der Käufer zuvor über die Rechtsfolgen eines Ausschlusses und das damit verbundene Risiko belehrt wurde.

Rechte des Käufers

Wenn die Voraussetzungen einer Gewährleistung vorliegen, stehen dem Käufer verschiedene Rechte zu, auf die er sich berufen kann:

• § 123 Abs. 1 BGB – Anfechtung

Hat der Verkäufer den Käufer arglistig über das Vorliegen eines Mangels getäuscht, kann der Käufer den Vertrag anfechten. Dabei ist es die Pflicht des Käufers, dies zu beweisen. Häufig wird der Verkäufer hier beweisen wollen, dass er den Mangel offengelegt hat. Beispiele für solche Mängel können Feuchtigkeitsmängel, Holzbockbefall des Dachstuhls, Schimmelbefall oder marode Leitungen sein.

• Nacherfüllung

Der Käufer hat bei Vorliegen eines Mangels einen Anspruch auf Nacherfüllung. Er kann die Nachbesserung, also die Beseitigung des Mangels, vom Verkäufer verlangen.

• Rücktritt

Der Käufer hat ggf. auch die Möglichkeit vom Vertrag aufgrund des Mangels zurückzutreten. Neben dem Vorliegen des Mangels muss der Käufer dem Verkäufer darüber hinaus auch eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben. Diese muss fruchtlos verstrichen sein.

• Minderung

Führt der vorliegende Mangel zu einer Wertminderung der Immobilie, kann der Käufer den Kaufpreis mindern. In welcher Höhe die Minderung geltend gemacht werden kann, hängt von dem konkreten Wertverlust der Immobilie ab. Auch hier ist eine vorherige Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels weitere Voraussetzung.

• Schadensersatz

Ist dem Käufer aufgrund des Mangels ein Schaden entstanden, kann ihm auch ein Anspruch auf Schadensersatz zustehen. Der Verkäufer muss hierfür schuldhaft gehandelt haben. Die Beweislast liegt hier beim Verkäufer. Er muss beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft.

Ansprüche bei ausschluss der gewährleistung

Der Verkäufer muss unter Umständen auch bei Ausschluss der Gewährleistung haften. In einem solchen Fall muss die konkrete Formulierung im Vertrag geprüft werden. Wird lediglich eine Sachmängelhaftung ausgeschlossen, haftet der Verkäufer für Rechtsmängel. Wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB).

Verjährung

Um die Ansprüche auch durchsetzen zu können, dürfen diese nicht verjährt sein. Bei Gewährleistungsansprüchen, die auf einem Sach- oder Rechtsmangel beruhen, beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre (§ 438 Abs. 2 BGB). Sie beträgt 30 Jahre, wenn der Mangel in einem sonstigen Recht liegt, welches bereits im Grundbuch eingetragen ist (§ 438 Abs. 1b BGB). Bei einer arglistigen Täuschung verjährt der Anspruch bereits binnen zwei Jahren, jedoch erst nach Kenntnisnahme des Käufers.

Zusammenfassung

Das Gewährleistungsrecht im Immobilienkaufvertrag ist für Käufer und Verkäufer von großer Bedeutung, da es häufig um große Geldbeträge geht. Bei Unsicherheiten über die vertraglichen Regelungen und das Vorliegen der nötigen Voraussetzungen um Gewährleistungsrechte geltend zu machen, sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.

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Eine Klage eines Pächters nach fristloser Kündigung des Pachtvertrags auf Schadensersatz u.a. wegen dieser entgangenen Mieteinnahmen hatte keine Erfolgsaussicht.

Der Antragsteller pachtete vom Antragsgegner im Frühjahr 2014 für zehn Jahre in Wiesbaden drei Gebäude. Er durfte die Gebäude zu Wohnzwecken nutzen und untervermieten. 2015 erfolgte eine polizeiliche Kontrolle der Gebäude, bei der man 61 Personen in den Gebäuden antraf.

In lokaler Berichterstattung wurde die dortige Wohnsituation Ende 2016 als unverändert geschildert und darauf hingewiesen, dass Wohnraum „pro Matratze“ an Bulgaren und Rumänen vermietet werde und das Gebäude verwahrlose.

Nach Angaben des Ordnungsamtes waren in dem Objekt 85 Personen gemeldet. 2018 wurde anlässlich von Ortsterminen des Sozialdezernenten und Mitarbeitern des Baudezernats erneut von unveränderten Zuständen lokal berichtet. Es erfolgte u.a. ein Bescheid des Magistrats zur unverzüglichen Bekämpfung des infolge Vermüllung vorhandenen Rattenbefalls.

Anwohner hätten berichtet, dass das Gebäude zunehmend verwahrlose, die Bewohner Lärm und Schmutz verursachten und in der Straße ordnungswidrig parkten. Die Situation sei so schlimm, dass eine Familie inzwischen entschieden habe, wegzuziehen, wie der Ortsvorsteher berichtet habe. Der Antragsteller führt aus, er habe das Anwesen nicht verdrecken und vermüllen lassen. Seine Mieter hätten auch nicht unter unvorstellbaren Bedingungen gehaust. Der Unrat habe auch an dem durch die Anweisung des Antragsgegners hervorgerufenen Leerstand gelegen. Der Antragsgegner habe Gründe gesucht, das Pachtverhältnis zu beenden. Er habe den Antragsteller auf dem Anwesen enorm unter Druck gesetzt und schikaniert, ihm sei mit der Polizei gedroht worden. 

Der Antragsgegner kündigte den Pachtvertrag im Mai 2019 fristlos wegen Zahlungsverzugs und erteilte dem Antragsteller ein Hausverbot.

Der Antragsteller forderte dagegen Erstattung entstandener Renovierungskosten und verwies auf nicht eingehaltene Verkaufspläne.

Mit dem streitgegenständlichen Antrag begehrt er Prozesskostenhilfe, um den Antragsgegner auf Zahlung von gut 100.000 € Schadensersatz zu verklagen. Das Landgericht hatte den Antrag zurückgewiesen.

Die hiergegen eingelegte Beschwerde hatte keinen Erfolg. Dem Antragsteller stehen keinerlei Zahlungsansprüche gegen den Antragsgegner zu.

Pflichtverletzungen des Antragsgegners im Zusammenhang mit dem Verkauf liegen nicht vor. Das Pachtverhältnis ist zudem wegen Verwahrlosung der Pachtsache und Zahlungsverzugs wirksam fristlos gekündigt worden.

Der Antragsteller hat die Pachtsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfaltspflichten erheblich gefährdet und sie unbefugt Dritten überlassen. Der Zustand ergibt sich aus den Feststellungen im ordnungspolizeilichen Bescheid des Magistrats. Zudem hat der Antragsteller die Angaben in den Presseberichten nicht konkret bestritten.

Durch das Hausverbot hat der Antragsgegner zwar verbotene Eigenmacht ausgeübt. Ein Anspruch auf deshalb entfallene Mieteinnahmen steht dem Antragsteller dennoch nicht zu, da das Pachtverhältnis bereits wirksam gekündigt war.

Zudem wäre eine Untervermietung der gepachteten Räume angesichts des Zustands der Pachtsache schwer oder gar nicht möglich gewesen. Die Polizei hat im August 2019 festgestellt, dass der Aufenthalt von Menschen in den Räumen einen Verstoß gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung darstellt. Gesundheitsschutz und Gefahrenabwehr hatten gegen ein Aufenthaltsrecht gesprochen.

Ob die zuvor praktizierte Untervermietung gegen die guten Sitten verstoß, bedürfte hier zwar keiner Entscheidung. Eine Vermietung von Wohnraum pro Matratze an Rumänen und Bulgaren ist jedoch sittenwidrig und führt zur Nichtigkeit der Untermietverhältnisse. Diese Untermietverhältnisse verstießen zudem gegen das Verbot der Überbelegung von Wohnraum (§ 7 WoAufG Bln).

§ 7 WoAufG Bln 

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Eigentümer haben nach § 903 BGB das Recht, mit einer Sache nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Einwirkung auszuschließen. Erfassen die Wirkungen des Handelns fremde Grundstücke in räumlicher Nachbarschaft, so führt das zu einer Kollision mit den Befugnissen der Eigentümer. Derartige Konflikte können durch gegenseitige Rücksichtnahme und Duldung der Einwirkung zum Interessenausgleich gebracht werden. Als Nachbarrecht wird die Gesamtheit der Normen bezeichnet, die das zwischen den Grundstückseigentümern bestehende Verhältnis zueinander regelt. Ziel ist ein friedliches Miteinander der Nachbarn.

Wo ist das Nachbarschaftsrecht geregelt?

Das Nachbarrecht setzt sich aus einer Vielzahl von privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Vorschriften zusammen.

Die Vorschriften stehen nicht beziehungslos nebeneinander, sondern sind grundsätzlich gleichrangig.

Das private Nachbarrecht regelt das Verhältnis zweier Nachbarn zueinander. Dieses ist in §§ 903-924 BGB und § 1004 BGB geregelt und gilt für alle Bundesländer einheitlich.

Dagegen ist bei dem öffentlichen Nachbarrecht auch die Verwaltungsbehörde an dem nachbarlichen Verhältnis beteiligt. Nachbarschützende Vorschriften sind dann anzunehmen, wenn eine Vorschrift individuelle Interessen schützt.

Das öffentliche Nachbarrecht ist im Wesentlichen im Baurecht und im Bundesimmissionsschutzgesetz geregelt.

Zusätzlich können die einzelnen Länder Nachbarrechtsgesetze erlassen. Darüber hinaus können Regelungen durch Satzungen der Gemeinden konkretisiert werden.

Weitere Rechte und Pflichten leiten sich nach Richterrecht aus Gerichtsurteilen ab. Das Gesetz verwendet häufig sogenannte „unbestimmte Rechtsbegriffe“, die einer Interpretation bedürfen. Die Entscheidungen gehen daher oft auseinander.

Nachbarn können anzuwendendes Nachbarrecht auch durch rechtgeschäftliche Regelungen, insbesondere Vertrag, vereinbaren. Solche Nachbarschaftsvereinabrungen sind nicht unüblich.

Daneben können Grundbücher Auskunft über bestimmte Grunddienstbarkeiten für Nachbarn geben.

Abwehranspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB 

Nach § 1004 Abs. 1 BGB kann ein Eigentümer von einem Störer die Beseitigung oder Unterlassung einer Beeinträchtigung verlangen. Der Anspruch setzt voraus, dass der Adressat Handlungsstörer oder Zustandsstörer ist. Die Beeinträchtigung muss wesentlich sein. Bei der Beurteilung ist auf das Empfinden eines „verständigen“ Durchschnittsmenschen und auf das was zumutbar ist, abzustellen. Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung der Beeinträchtigung verpflichtet ist. Duldungspflichten können durch Vertrag, kraft Gesetzes oder im Rahmen des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses bestehen. Der Anspruch kann dann im Wege der Abwehrklage geltend gemacht werden.

Duldungspflichten nach §§ 906 ff. BGB

Nachbarschaftsrecht legt dem Grundstückseigentümer die Pflicht auf, bestimmte Beeinträchtigungen seines Eigentums zu dulden. Der Duldungspflicht unterliegen insofern die unwesentlichen Beeinträchtigungen unwägbarer Stoffe nach § 906 Abs. 1 BGB, die ortsübliche Benutzung des Grundstücks, der Überhang nach § 910 BGB, der Überfall von Früchten nach § 911 BGB, der Überbau nach § 912 BGB, der Notweg nach § 917 BGB, die Grenzverhältnisse und Grenzeinrichtungen nach §§ 919-923 BGB, sowie die Einwirkungen nach den Landesstraßengesetzen und aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis. Eine nach § 906 Abs. 1 BGB unwesentliche Beeinträchtigung kann sich aus den in den Gesetzen festgelegten Grenz- oder Richtwerten ergeben oder aus Verwaltungsvorschriften, die beispielsweise nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz oder der TA Lärm bestehen.

Nachbarrechtlicher Ausgleichanspruch als Ersatzanspruch 

Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs.2 S.2 ist gesetzlich nicht legaldefiniert. Dieser ist nach dem BGH dann gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen der privatwirtschaftlichen Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die nicht zu dulden sind.

Der Anspruch ist verschuldensunabhängig und subsidiär zu anderen Schadensersatzansprüchen.

Nach einem BGH Urteil vom 25.10.2013, V ZR 230/12 steht dem Wohnungseigentümer und Vermieter ein nachbarrechtlicher Ausgleichanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs.2 S.2 zu, wenn sich im Sterilisationsraum des ambulanten Operationszentrum des Beklagten eine Schlauchverbindung löst, wodurch es zu einem Wasseraustritt in den Praxisräumen der Arztpraxis des Klägers kommt. 

Nach OLG Düsseldorf, Berufungsurteil vom 15. Januar 2002, 4 U 73/01 hat der Nachbar gegen den Grundstückseigentümer einen Anspruch nach § 906 II 2 BGB analog, wenn ein Baum infolge eines Sturms der Stärke 7-8, dem ein gesunder Baum standgehalten hätte, auf das Nachbargrundstück fällt.

Nachbarrechtsgesetz des Landes Berlin

Die Nachbarschaftsgesetze der Bundesländer stimmen inhaltlich weitestgehend überein, beinhalten jedoch teilweise abweichende Regelungen. So hat auch das Bundesland Berlin mit dem Berliner Nachbarrechtsgesetz vom Jahr 1973, mit letzter Änderung durch Art. 1 ÄndG vom 17.12.2009, eigenständige Regelungen geschaffen.

Beispiele aus der Rechtsprechung für nachbarrechtliche Konflikte

Lärmbelästigung und Ruhestörung

Die Lautstärke, Uhrzeit und das Umfeld sind von wesentlicher Bedeutung. Nachbarn müssen bei einem hellhörigen Wohnumfeld besonders leise sein. Es ist auf eine ortsübliche Geräuschkulisse abzustellen. Missverständnisse drohen beim Umzug von der Stadt auf das Land durch muhende Kühe, krähende Hähne in den frühen Morgenstunden und landwirtschaftliche Fahrzeuge (vgl. VG Freiburg, Urteil vom 22.12.2008, Az. 4 K 2341/0; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 08.11.2000, Az. 10 S 2317/99).

Ruhezeiten

In den Bundesländern und Gemeinden können unterschiedliche Ruhezeiten gelten. Die Nachtruhe gilt jedoch überall von 22:00 Uhr bis 06:00 Uhr. Es müssen dann störende Tätigkeiten wie Rasenmähen, Renovieren und der Einsatz von Werkzeug unterbleiben. An Sonntagen und Feiertagen ist ganztägig Ruhe, so auch die Mittagsruhe von 13:00 bis 15:00 Uhr zu wahren. Geräusche von Waschmaschinen oder vom Staubsaugen sind als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigungen hinzunehmen (vgl. LG Freiburg, Urt. v. 10.12.2013, Az. 9 S 60/13). Eine Mittagsruhe gibt es in Berlin nicht. Es gelten die Lärmschutzbestimmungen nach dem Landesimmisionsschutzgesetz. Allerdings können durch Mietvertrag oder Hausordnung Ruhezeiten bestimmt werden.

Kleinkinder

Kinder genießen bei ihrer Entwicklung Freiräume. Das hier anwendbare Toleranzgebot betrifft insofern Kinderlärm durch Schreien, Lachen oder Toben als natürlicher Spiel- und Bewegungsdrang und muss geduldet werden (vgl. AG Hamburg-Bergedorf, Urt. v. 11.11.2018, Az. 409 C 285/08). Die Toleranz endet jedoch dort, wo Lärm nicht mehr als kindgerechtes Verhalten gewertet wird und die Pflicht der Eltern zu erzieherischen Maßnahmen besteht (vgl. LG Berlin, Urt. v. 05.09.2016, Az. 67 S 41/16).

Hundegebell

Hunde dürfen bellen und hörbar sein. Entscheidend sind dabei Dauer, Häufigkeit und Uhrzeit (vgl. VG Düsseldorf, Urt. v. 11.11.2014, Az. 3 L 2216/14; LG Mainz, Urt. v. 22.06.1994, Az. 6 S 87/94). Ein Lärmprotokoll ist zu empfehlen. Bei Störungen ist entweder der Vermieter oder direkte Nachbar Ansprechpartner; gegebenenfalls ist auch das Ordnungsamt zuständig.

Musizieren

Das Spielen von Instrumenten darf in einem Mietvertrag nicht verboten werden. Die Grenze für das Üben liegt bei zwei, drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen außerhalb der Mittags- und Nachtruhe (vgl. BGH, Urt. v. 26.10.2018, Az. V ZR 143/17).

Bäume, Sträucher und Hecken

Rückschnitt

Wenn Äste, Zweige oder Wurzeln von Bäumen oder Hecken ins Nachbargrundstück wachsen, hat der Nachbar einen Anspruch auf Rückschnitt nach § 910 Abs. 1 BGB. Der Anspruch kann allerdings verjähren. Auch in Berlin beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre ab Kenntnis von der Beeinträchtigung. Zunächst muss dem Nachbarn eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt werden. Erst wenn diese verstrichen ist, kann er Selbsthilfe vornehmen, also selbst Rückschnitt vornehmen. Wenn der Baum durch unsachgemäßen Rückschnitt eingeht, kann ein Recht auf Schadenersatz entstehen.

Wem gehört das Obst?

Obst vom Nachbarbaum darf auch dann nicht gepflückt werden, wenn dessen Zweige und Äste auf das andere Grundstück ragen. Denn demjenigen, dem die Pflanze gehört, gehören auch deren Früchte. Ansonsten ist dann von einem Diebstahl auszugehen. Etwas anderes stellt sich dar, wenn das Obst auf das Grundstück fällt, weil es reif ist. Die Früchte gehören dann nach § 911 S.1 BGB dem, auf dessen Grundstück sie fallen.

Grundstücksgrenzen, Einfriedungen und Pflanzenabstände

Eine Einfriedung ist eine Anlage zur Abgrenzung nach außen, um das Grundstück vor Beeinträchtigungen (Betreten durch Menschen und Tiere, witterungsbedingte Einflüsse und Einblicke von außen) zu schützen und dessen Frieden zu wahren.

Es gibt keine bundesweite Einfriedungspflicht. Jeder Grundstücksbesitzer hat jedoch ein Recht darauf, auf seinem Grundstück eine Einfriedung zu errichten.

Die Länder unterscheiden zwischen einer gemeinsamen Einfriedung und einer Rechtseinfriedung. In Berlin muss nach § 21 NachbG Bln die von der Straße aus gesehen rechte Seite des Grundstücks eingefriedet werden, wenn der Nachbar das verlangt. § 22 sieht Ausnahmen von der Einfriedungpflicht vor. §§ 23, 24 beschreibt die Beschaffenheit und den Standort der Einfriedung. Es kann nur die Errichtung einer ortsüblichen Einfriedung oder eines etwa 1,25 m hohen Zauns erfolgen. Nach § 23 Abs. 2 gehen öffentlich-rechtliche Vorschriften (Bebauungsplan oder Satzung einer Gemeinde) dem Nachbarrechtsgesetz in Material und Höhe der Einfriedung vor. Die Kostenverteilung und Unterhaltungskosten richten sich nach §§ 25, 26 NachbG Bln.

Es wird zwischen toter Einfriedung (Zaun, Mauer) und lebender Einfriedung (Hecke) unterschieden.

Bei der Pflanzung einer Hecke als Grenzbebauung sind bestimmte Vorschriften einzuhalten. In Berlin muss nach § 28 Abs.1 NachbG Bln bei Hecken unter zwei Metern Höhe ein Abstand von 0,50 m und bei höheren Hecken von wenigstens einem Meter eingehalten werden. Nach § 28 Abs.2 gilt dies nicht, wenn die Nachbarn die Einfriedung auf der gemeinsamen Grenze errichten.

Sichtschutzzäune sind bauliche Anlagen und unter Umständen baugenehmigungspflichtig. Ein Blick in die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes oder Anruf bei der zuständigen Baubehörde sind  empfehlenswert. Diese dürfen nicht groß von schon vorhandenen Sichtschutzmaßnahmen abweichen. Ein mehrere Meter hoher Zaun muss also bei Schattenwurf nicht hingenommen werden.

Die Grenzabstände für Pflanzen werden in §§ 27 ff. NachbG Bln geregelt. Diese richten sich nach Art und Höhe der Pflanze. So gelten für Bäume, Sträucher und Hecken unterschiedliche Bestimmungen. § 29 regelt die Ausnahme von den Abstandsvorschriften. § 30 beschreibt die Berechnung des Abstandes. Bei Verstößen gegen die Vorschriften kann der Nachbar die Beseitigung der Anpflanzung nach § 31 verlangen. Dieser Anspruch verjährt jedoch nach 5 Jahren, § 32 NachbG Bln.

Geruchsbelästigungen

Gerüche vom Land

Landwirtschaftliche Gerüche können ortsüblich sein und müssen dann toleriert werden, solange diese nicht über das zumutbare Maß hinausgehen. So wird das Ausbringen von Gülle, die Düngung oder der Pferdehof zum normalen Betrieb einer Landwirtschaft gehören (vgl. OVG Niedersachsen, Urt. vom 15.06.2017, Az.1 ME 64/17 und 1 ME 66/17, OLG Düsseldorf, Urt. vom 28.07.1995, Az. 11 U 24/94; AG Neuss, Urt. v. 13.10.1989, Az. 36 C 337/89).

Grillen

Wenn es um das Grillen geht, kommt es insbesondere für den Mieter darauf an, was im Mietvertrag oder der Hausordnung steht. Dort können individuelle Klauseln enthalten sein, die das Grillen auf Balkon, Terrasse oder Garten verbieten oder mit bestimmten Grillvorrichtungen vorsehen (vgl. AG Westerstede, Urt. vom 30.06.2009, Az. 22 C 614/09, LG Stuttgart, Urt. v. 14.08.1996, Az. 10 T 359/96; AG Bonn, Urteil vom 29.04.1997, Az. 6 C 545/96).

Hausbesitzer sind durch weniger Vorschriften eingeschränkt. Zumindest wenn sie ein Einfamilienhaus auf einem alleinstehenden Grundstück haben. Sie müssen sich nicht mit einem Vermieter einigen, ob gegrillt werden darf und ob dabei ein Holzkohle-, Gas-, oder Elektrogrill erlaubt ist. Das Landesimmisionsschutzgesetz schreibt ein Grillverbot vor, wenn durch starke Rauchentwicklung eine Belästigung vorliegt. Diese ist bei einer Gesundheitsbeeinträchtigung anzunehmen, wenn Rauchschwaden in Wohn- und Schlafräume anderer Bewohner ziehen.

Zigarettenrauch

Auf dem Balkon oder der Terrasse darf grundsätzlich geraucht werden. Das fällt unter die vertragsgemäße Nutzung. Bei einer wesentlichen Beeinträchtigung kann das Rauchen unter Umständen zeitlich eingeschränkt werden (vgl. BGH Urteil vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14).

Umgang mit Haus- und Nutztieren

Katzen dürfen das Grundstück des Nachbarn betreten (AG Bonn, Urteil vom 12.05.2009, Az. 11 C 553/08). Die Duldungspflicht endet jedoch dort, wo es dem Nachbarn nicht mehr zugemutet werden kann, beispielsweise wenn die Katze dort ihren Kot absetzt oder die Gartenbeete durchwühlt. Bei Hunden ist es anders. Dort stellt bereits das unangeleihnte Herumlaufenlassen eine Verletzung des Eigentums durch den Hundehalter dar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 07.12.2016, Az. 35 O 251/16).

Schlichtungsversuch vor Gerichtsverfahren

In zahlreichen Bundesländern muss bei einem Nachbarstreit ein sog. obligatorisches Schlichtungsverfahren durchlaufen werden, bevor das Anliegen vor Gericht verhandelt wird. Eine Klage ist also erst dann zulässig, wenn das Schlichtungsverfahren gescheitert ist. Dieses Verfahren soll zur Entlastung der Gerichte beitragen. Die obligatorische Streitschlichtung ist in vielen Bundesländern eingeführt worden, so auch in Brandenburg mit dem Brandenburgisches Schlichtungsgesetz – BbgSchlG. In Berlin ist dies bislang nicht erforderlich.

Dieses Schlichtungsverfahren ist jedoch nicht zu verwechseln mit dem schiedsgerichtlichen Verfahren, bei denen die Parteien sich freiwillig einem Schiedsrichterspruch unterwerfen bzw. auf eigene Initiative versuchen, unter der Leitung eines Mediators eine Konfliktlösung zu finden. Ein Gerichtsurteil kann das weitere Zusammenleben der Nachbarn erschweren. Dagegen kann eine gütliche Einigung mit einem Schlichter oft einen dauerhaften Rechtsfrieden herstellen.

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Eine Immobilie stellt für Ehepartner regelmäßig den wertvollsten, gemeinsamen Besitz dar. Umso emotionaler wird die Situation, wenn es dann zur Scheidung kommt. Die Ehepartner müssen klären, was mit der gemeinsamen Immobilie im Scheidungsfall geschehen soll. Voraussetzung dafür, dass beide bestimmen können, ist grundsätzlich, dass beide Ehepartner Eigentümer der Immobilie sind, also beide Im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.

Per Gesetz steht beiden Ehepartnern gleichermaßen ein Nutzungsrecht an der Immobilie zu. Um nun zu klären, was mit der Immobilie passiert, stellt das Gesetz auf den Zeitraum der Trennung bis hin zur Scheidung und den Zeitraum nach der Scheidung ab.

Nutzung der Immobilie zwischen Trennung und Scheidung

Grundsätzlich ist die Trennung kein Grund vom anderen den Auszug aus der gemeinsamen Immobilie zu verlangen. Das Gesetz geht davon aus, dass beide getrennt in der gemeinsamen Immobilie leben können. Die Aufteilung erfolgt dabei wie in einer Wohngemeinschaft. In der Praxis zeigt es sich jedoch, dass diese Situation zu einer emotionalen Belastung führen kann, insbesondere für gemeinsame Kinder.

Um unbillige Härte zu vermeiden kann gem. § 1361b BGB auch eine Zuweisung beim Familiengericht beantragt werden. Dies ist allerdings nur dann gerechtfertigt, wenn es zu Tätlichkeiten, schweren Beleidigungen oder Ähnlichem kommt. Eine Zuweisung ändert jedoch nichts an den Eigentumsverhältnissen. Auch bei einer Zuweisung bleiben beide Ehegatten Eigentümer die Immobilie.

Wenn sich beide Ehegatten einig darüber werden, wer auszieht und wer verbleibt, so geht das Gesetzt davon aus, dass derjenige, der in dem Haus oder der Wohnung verbleibt, eine Vergütung an den anderen zu zahlen hat (sog. Nutzungsentschädigung). Sinn und Zweck ist es, einen Ausgleich zu schaffen. Dabei ist es Voraussetzung, dass zur Zahlung eindeutig aufgefordert wird. Eine rückwirkende Aufforderung ist nicht möglich. Auch entfällt eine Nutzungsentschädigung dann, wenn beispielsweise der in der Wohnung oder dem Haus verbleibende Ehegatte einkommenslos ist und die gemeinsamen Kinder betreut.

Nutzung der Immobilie nach der Scheidung

§ 1568a BGB regelt in Anschluss an § 1361b BGB die endgültige Nutzung der Ehewohnung oder des Hauses durch einen Ehegatten anlässlich der Scheidung. Nach dieser Regelung, kann ein Ehegatten vom anderen verlangen, dass dieser ihm das Eigentum überlässt, wenn er darauf zum Wohl der im Haushalt lebenden Kinder und aufgrund der eigenen Lebensverhältnisse stärker angewiesen ist als der andere Ehegatte, oder wenn es aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht.

Nach § 1568a Absatz 5 BGB kann im Falle der Überlassung jeder Ehegatte vom anderen die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen.

Sofern sich die Ehegatten nicht einigen können, so kann der eine vom anderen nach § 745 Absatz 2 BGB eine Änderung von Verwaltung und Benutzung verlangen.; also entweder die Einräumung der Nutzung oder Zahlung eines Ausgleichsanspruchs. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass erst dieses Verlangen einen späteren Ausgleichsanspruch begründen kann.

Verkauf und Versteigerung der Gemeinsamen Immobilie

Wenn ein Ehegatte den Miteigentumsanteil vom Anderen übernehmen will, so muss er diesen Anteil abkaufen. Die Höhe entspricht dabei dem Anteil des Verkehrswertes. Dieser kann entweder durch Vergleichsobjekte, durch Banken oder Makler bestimmt werden, oder im Streitfall durch einen Sachverständigen.

Sofern Schulden bestehen, muss geklärt werden, wer die Schuldenlast trägt. Wenn das Eigenheim durch ein Darlehen finanziert wird, ist es empfehlenswert den Ehegatten, der nicht in der Wohnung oder dem Haus verbleibt aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Andernfalls haftet auch er für die Erfüllung der Verbindlichkeiten aus diesem Vertrag, obwohl er nicht mehr Eigentümer ist. Da die Bank regelmäßig Darlehensgeber ist und die Zustimmung dafür erteilen muss, muss der verbleibende Ehegatte solvent sein. Andernfalls wird die Bank ihre Zustimmung versagen.

Da eine Scheidung immer auch eine emotionale Belastung ist, kann es vorkommen, dass ein Ehegatte den Verkaufsvorschlag des anderen ablehnt.

Sollte es zu keiner einvernehmlichen Lösung kommen, so bleibt dem Ehegatten nur die Möglichkeit, dass die sogenannte Teilungsversteigerung im gerichtlichen Verfahren erzwungen wird. Im Rahmen der Teilungsversteigerung können auch beide Ehegatten mitbieten. Dies kann jedoch für beide Ehegatten wirtschaftlich nachteilig sein. Im schlimmsten Fall kann es sogar dazu kommen, dass bei einem sehr hohen Finanzierungsanteil aufgrund mangelndem Eigenkapital die Schulden nicht gedeckt sind.

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