Gewährleistungsrecht im Immobilienkaufvertrag
Das Gewährleistungsrecht im Immobilienkaufvertrag ist von enormer Bedeutung. Ein Immobilienkauf stellt für private Käufer regelmäßig eine der größten Investitionen des Lebens dar. Kommen nach dem Kauf Mängel zum Vorschein, fragt sich der Käufer häufig welche Ansprüche er geltend machen kann. Dem Verkäufer stellt sich die Frage, ob er für die Mängel haften muss.
Voraussetzung für die gewährleistung
Voraussetzung für die Geltendmachung eines Gewährleistungsrechts ist das Vorliegen eines Mangels. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Gewährleistung im Kaufvertrag nicht ausgeschlossen sein worden darf. Zu unterscheiden sind dabei Sachmängel von Rechtsmängeln.
Ein Sachmangel liegt vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit des Kaufobjekts von der tatsächlichen Beschaffenheit abweicht. Es ist daher notwendig, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt. Dagegen liegt ein Rechtsmangel beispielsweise dann vor, wenn Belastungen eingetragen, wie Wegerechte, Reallasten, Hypotheken sowie nicht offen gelegte Miet- und Pachtverhältnisse. Das heißt, dass andere Personen ein Recht an der Immobilie besitzen, die gegen den Käufer geltend gemacht werden können. Wird ein Kaufvertrag über unbewegliche Sachen abgeschlossen, wird regelmäßig die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen.
Typische arten von sachmängeln
- Offene Mängel
Offene Mängel sind für den Käufer klar zu erkennen und können bereits vor dem Kauf der Immobilie benannt werden und in einem Protokoll festgehalten werden.
- Versteckte Mängel
Bei versteckten Mängeln wie z.B. poröse Rohre oder fehlende Wärmedämmung ist die Erkennbarkeit eingeschränkt. Diese sind auch dem Verkäufer nicht immer bekannt.
- Arglistig verschwiegene Mängel
Arglistig verschwiegene Mängel sind dem Verkäufer zwar bekannt, jedoch benennt er sie nicht bei dem Verkauf. Hier kann die Gewährleistung geltend gemacht werden. Hierzu gehören u.a. feuchte Keller, Schimmelbefall und Ungezieferbefall. Der Verkäufer verschweigt den Mangel absichtlich und entgegen seiner Offenlegenspflicht.
Grenzen eines Gewährleistungsausschlusses
Bei Bestandsgebäuden wird meist die Sachmängelhaftung vertraglich ausgeschlossen, was nach § 444 BGB zulässig ist. Das ist zulässig und begründet sich dadurch, dass Mängel auch für den Verkäufer unbekannt sein können und es oftmals nicht möglich ist, die Mängel zu finden. Eine häufige Formulierung lautet dann: ” Die Immobilie/das Grundstück wird verkauft wie gesehen unter Ausschluss der Gewährleistung“. Die Immobilie sollte dann vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags genau geprüft werden.
Ein Kaufvertrag über Neubauten gewährt dem Käufer weitreichendere Gewährleistungsansprüche. Hier kann ein Ausschluss nur dann vereinbart werden, wenn der Käufer zuvor über die Rechtsfolgen eines Ausschlusses und das damit verbundene Risiko belehrt wurde.
Rechte des Käufers
Wenn die Voraussetzungen einer Gewährleistung vorliegen, stehen dem Käufer verschiedene Rechte zu, auf die er sich berufen kann:
- § 123 Abs. 1 BGB – Anfechtung
Hat der Verkäufer den Käufer arglistig über das Vorliegen eines Mangels getäuscht, kann der Käufer den Vertrag anfechten. Dabei ist es die Pflicht des Käufers, dies zu beweisen. Häufig wird der Verkäufer hier beweisen wollen, dass er den Mangel offengelegt hat. Beispiele für solche Mängel können Feuchtigkeitsmängel, Holzbockbefall des Dachstuhls, Schimmelbefall oder marode Leitungen sein.
- Nacherfüllung
Der Käufer hat bei Vorliegen eines Mangels einen Anspruch auf Nacherfüllung. Er kann die Nachbesserung, also die Beseitigung des Mangels, vom Verkäufer verlangen.
- Rücktritt
Der Käufer hat ggf. auch die Möglichkeit vom Vertrag aufgrund des Mangels zurückzutreten. Neben dem Vorliegen des Mangels muss der Käufer dem Verkäufer darüber hinaus auch eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben. Diese muss fruchtlos verstrichen sein.
- Minderung
Führt der vorliegende Mangel zu einer Wertminderung der Immobilie, kann der Käufer den Kaufpreis mindern. In welcher Höhe die Minderung geltend gemacht werden kann, hängt von dem konkreten Wertverlust der Immobilie ab. Auch hier ist eine vorherige Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels weitere Voraussetzung.
- Schadensersatz
Ist dem Käufer aufgrund des Mangels ein Schaden entstanden, kann ihm auch ein Anspruch auf Schadensersatz zustehen. Der Verkäufer muss hierfür schuldhaft gehandelt haben. Die Beweislast liegt hier beim Verkäufer. Er muss beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft.
Ansprüche bei ausschluss der gewährleistung
Der Verkäufer muss unter Umständen auch bei Ausschluss der Gewährleistung haften. In einem solchen Fall muss die konkrete Formulierung im Vertrag geprüft werden. Wird lediglich eine Sachmängelhaftung ausgeschlossen, haftet der Verkäufer für Rechtsmängel. Wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB).
Verjährung
Um die Ansprüche auch durchsetzen zu können, dürfen diese nicht verjährt sein. Bei Gewährleistungsansprüchen, die auf einem Sach- oder Rechtsmangel beruhen, beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre (§ 438 Abs. 2 BGB). Sie beträgt 30 Jahre, wenn der Mangel in einem sonstigen Recht liegt, welches bereits im Grundbuch eingetragen ist (§ 438 Abs. 1b BGB). Bei einer arglistigen Täuschung verjährt der Anspruch bereits binnen zwei Jahren, jedoch erst nach Kenntnisnahme des Käufers.
Zusammenfassung
Das Gewährleistungsrecht im Immobilienkaufvertrag ist für Käufer und Verkäufer von großer Bedeutung, da es häufig um große Geldbeträge geht. Bei Unsicherheiten über die vertraglichen Regelungen und das Vorliegen der nötigen Voraussetzungen um Gewährleistungsrechte geltend zu machen, sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.
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