Im vorliegenden Fall geht es um ein Streitthema im Nachbarschaftsrecht: Der Kfz-Notweg zu gefangenen Grundstücken. Besonders relevant ist die Reichweite des Notwegerechts und ob eine Duldungspflicht des Nachbarn besteht.  Der Kläger ist Eigentümer eines gefangenen Grundstücks und wollte die bereits vorhandene Zufahrt auf dem Grundstück seines Nachbarn nutzen, um auf sein Grundstück zu gelangen. Der beklagte Nachbar hatte dies zunächst geduldet, dann allerdings eine Blockade errichtet, die eine fußläufige Nutzung ermöglichte, eine Nutzung mit dem Kraftfahrzeug jedoch verhinderte. Der Nachbar verwies den Kläger auf eine alternative Nutzung von Zufahrten der Nachbargrundstücke und begründete dies mit der kürzeren Entfernung zum gefangenen Grundstück. Das OLG Schleswig musste sich im hiesigen Fall mit der Frage befassen, ob vom Notwegerecht auch das Befahren des Notweges mittels eines Kraftfahrzeugs zu dulden ist. Falls dem so sei, musste erörtert werden, ob das Befahren lediglich zwecks Anlieferung erfolgen darf oder auch als Durchfahrt genutzt werden kann, um auf dem gefangenen Grundstück zu parken.

Reichweite des Notwegerechts

Wenn einem Grundstück jede Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt, dann handelt es sich um ein gefangenes Grundstück. Das Grundstück ist dann von den angrenzenden Grundstücken umgeben bzw. gefangen. Das Notwegerecht ist in der Praxis immer wieder von Relevanz und hat in diesem Fall das OLG Schleswig beschäftigt. In seinem Urteil vom 01.04.2022 – 1 U 71/21 hat das Gericht die Reichweite des  Notwegerechts näher bestimmt. Als Grundlage für seine Entscheidung zieht das Gericht § 917 Abs.1 BGB heran. Sinn und Zweck der Norm ist die Absicherung einer ordnungsgemäßen Nutzung von Grundstücken. Die ordnungsgemäße Nutzung ist anhand eines objektiven Maßstabs im Hinblick auf eine angemessene, wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks zu beurteilen. Kriterien hierfür sind maßgeblich die Benutzungsart und die Größe des Grundstücks. Die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder des Nutzungsberechtigten, sowie die Art und Weise der bisherigen Nutzung sind für die Beurteilung unerheblich. Ein Notwegerecht kann auch nachträglich entstehen, wenn sich die Benutzungsart des Grundstücks ändert.

Duldungspflicht des Nachbarn

Der Umfang der Duldungspflicht des Nachbarn richtet sich wie oben beschrieben nach der Erforderlichkeit.  Das OLG hat unter Bezugnahme der vorinstanzlichen Entscheidung anerkannt, dass es dem Eigentümer zumindest möglich sein muss größere Gegenstände oder Produkte des täglichen Lebens anliefern zu können. Einschränkungen in dieser Hinsicht ergeben sich lediglich aus der Natur der Sache, falls die örtlichen Gegebenheiten einer Anlieferung entgegenstehen (unwegsames Gelände oder die baulichen Gegebenheiten vor Ort machen eine Anlieferung unmöglich). Demnach kann der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks die Einräumung eines Notwegerechts von seinem Nachbarn verlangen, welches auch ein Fahrrecht mit Kraftfahrzeugen umfasst. Ein lediglich „fußläufiges“ Notwegerecht einzuräumen ist, wie im hiesigen Fall, ungenügend. Diese Duldungspflicht umfasst sowohl das Befahren zur Anlieferung als auch zum Parken auf dem gefangenen Grundstück. Eine Geschwindigkeitsbegrenzung von maximal 5 km/h bei Nutzung des Notweges soll hierbei die Rechtsgüter des in Anspruch genommenen Nachbarn schützen, um Bodenschädigung und Lärmbelästigung zu vermeiden.

Welcher Nachbar kann in Anspruch genommen werden?

Welcher Nachbar zur Duldung des Notwegerechts verpflichtet ist, bestimmt sich nach § 917 Abs. 1 BGB. Laut OLG kommt es nicht ausschließlich auf die Entfernung zum gefangenen Grundstück an. Es ist vielmehr, wie so oft, eine Interessenabwägung zwischen den Parteien vorzunehmen. Diese Abwägung erfolgt unter Berücksichtigung der individuellen Belastungen auf dem jeweiligen Grundstück bzw. für den jeweiligen Nachbarn. Individuelle Belastungen bestimmen sich beispielsweise danach, ob auf den Nachbargrundstücken bereits Zufahrten vorhanden sind oder solche erst geschaffen werden müssten, und ob das Konzept der Wohnanlage eine ordnungsgemäße Benutzung des Grundstücks auch ohne Zufahrt per Kfz vorsieht.

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In dem Beschluss vom 16. November 2022 (Az. XII ZB 100/22) hat der Bundesgerichtshof die Frage geklärt, wann die Abwehr der Versteigerung der ehelichen Immobilie herbeigeführt werden kann.

Sachverhalt:

Die Beteiligten, getrenntlebende Eheleute, haben im Jahr 2000 geheiratet und waren Eigentümer einer gemeinsame Immobilie. Im Jahr 2017 erwarben beide ein Mehrfamilienhaus, welches in zwei Wohneinheiten aufgeteilt war. Eine dieser Einheiten wurde als Ehewohnung genutzt, die andere vermietet. Darüber hinaus gehört beiden ein gemeinsames Ferienhaus in der Türkei.

Die Eheleute trennten sich im Juni 2018. Der Ehemann zog aus der Ehewohnung aus. Die Ehefrau verblieb mit den beiden Töchtern (geboren 2004 und 2008). Im September 2018 wurde das Scheidungsverfahren in der Türkei durch den Ehemann eingeleitet. Nach circa drei Jahren des Getrenntlebens, jedoch vor der Scheidung, leitete er die Teilungsversteigerung in beide Wohnungseigentumseinheiten der gemeinsamen Immobilie ein. Die Ehefrau beantragte die Teilungsversteigerung für unzulässig erklären zu lassen. Da ihr Antrag weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Oberlandesgericht Erfolg hatte, hat die Ehefrau ihr Begehren vor dem Bundesgerichtshof weiterverfolgt.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat den Antrag der Ehefrau als unbegründet zurückgewiesen.

Einwände eines Ehegatten gegen die Teilungsversteigerung

Soweit entgegenstehende Rechte im Grundbuch eingetragen sind, prüft das Vollstreckungsgericht die Zulässigkeit von Amts wegen. In anderen Fällen muss der Ehegatte, der die Teilungsversteigerung für unzulässig hält, diese entgegenstehenden Rechte ausdrücklich geltend machen. Im zu entscheidenden Fall hat die Ehefrau dies durch eine sog. Drittwiderspruchsklage gem. § 771 ZPO getan. Auf diesem Weg kann ein „die Veräußerung hinderndes Recht“ geltend gemacht werden.

Bei Eheleuten kommt häufig § 1365 BGB in Betracht. Nach § 1365 BGB kann ein Ehegatte nur mit Einwilligung eines anderen über sein Vermögen im Ganzen verfügen. Wenn der Miteigentumsanteil an der Immobilie nahezu das gesamte Vermögen eines Ehegatten ausmacht, soll dieses Vermögen nicht ohne Einwilligung der ehelichen Lebensgrundlage entzogen werden dürfen. Im zu entscheidenden Fall, war nicht das nahezu gesamte Vermögen betroffen. Wie oben ausgeführt, verfügen die Eheleute über ein Ferienhaus in der Türkei. Aus diesem Grund steht der Einwand des § 1365 BGB der Teilungsversteigerung nicht entgegen.

Weiter berief sich die Ehefrau auf die Pflicht zur ehelichen Fürsorge und Rücksichtnahme nach § 1365 Abs. 1 S. 2 BGB. Diese betrifft auch den rechtlich geschützten räumlich-gegenständlichen Bereich der Eheleute. In der Vergangenheit hatte der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 28. September 2016, Az. XII ZB 487/15) bereits entschieden, dass die Ehewohnung auch während der Trennung diesen Charakter beibehält. Daraus wurde vereinzelt abgeleitet, dass der Charakter der Ehewohnung einer Teilungsversteigerung entgegenstehe.

BGH: Teilungsversteigerung vor Ehescheidung nicht pauschal unzulässig

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass kein pauschales Verbot der Teilungsversteigerung während der Trennungszeit besteht. Die Teilungsversteigerung kann auch vor Rechtskraft der Ehescheidung zulässig sein.

Es sei eine Abwägung der beiderseitigen Interessen nach den konkreten Umständen des Einzelfalls vorzunehmen. Abzuwägen sind die Beweggründe des Ehegatten der die Versteigerung verlangt, die Interessen dessen, der in der Ehewohnung verbleiben möchte, Belange der im Haushalt lebenden (minderjährigen) Kinder, die Dauer der Trennung und wie das Miteigentum begründet wurde.

Im zu entscheidenden Fall überwogen die Interessen des Ehemannes an der Versteigerung.

Fazit

Die jahrelange Unsicherheit, ob ein Ehegatte vor der Scheidung die Zwangsversteigerung verlangen kann, wurde durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ausgeräumt. Es wurde klagestellt, dass es auf die Abwägung im Einzelfall ankommt.

Auch wenn die Teilungsversteigerung während der Trennung grundsätzlich zulässig ist, besteht die Möglichkeit der Einstellung gem. § 180 Abs. 2, 3 ZVG oder in absoluten Härtefällen Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO.

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Regelung des § 50a Abs. 7 EStG

§ 50a Abs. 7 EStG sieht vor, dass das Finanzamt des Verkäufers den Steuereinbehalt des Käufers anordnen kann, wenn der Veräußerungsgewinn beschränkt steuerpflichtige Einkünfte des Verkäufers darstellen, die nicht bereits anderweitig dem Steuerabzug unterliegen. In der Regel ist dies dann der Fall, wenn als Verkäufer eine natürliche oder juristische Person auftritt deren Sitz außerhalb Deutschlands liegt und die durch die Veräußerung einer in Deutschland liegenden Immobilie beschränkt steuerpflichtige Einkünfte erzielt. 25 % beträgt der pauschale Steuerabzug bei natürlichen Personen, bei Körperschaften, Personenvereinigungen oder Vermögensmassen 15 %. Die Finanzbehörde kann die Beträge an die voraussichtlich geschuldete Steuer anpassen.

Darüber hinaus, muss die Anordnung des Steuerabzugs zweckmäßig sein. Die Zweckmäßigkeit ist dann bereits zu bejahen, wenn der Verkäufer außer der verkauften Immobilie, über kein nennenswertes Vermögen im Inland verfügt. Das würde dazu führen, dass die Steuerschuld ggf. im Ausland vollstreckt werden müsste. Zutreffen würde dies auf viele außerhalb von Deutschland ansässige Gesellschaften, die nur zum Erwerb der Immobilie gegründet wurden.

Auswirkungen auf die Transaktion

Kaufpreisforderung

Der Bescheid der Finanzbehörde richtet sich direkt an den Käufer. Dies hat zur Folge, dass der Käufer verpflichtet ist, den Steuerabzug einzubehalten und direkt an das Finanzamt abzuführen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, so haftet er für die Einbehaltung und Abführung der Steuer.

Für den Käufer ergibt sich daraus zum einen die Folge, dass er zur Zahlung des Steuerabzugs nur bereit sein wird, wenn diese gegenüber der Kaufpreiszahlung angerechnet wird. Dies sollte daher auch im Kaufvertrag vereinbart werden.

Soweit der Verkäufer den Anspruch auf Kaufpreiszahlung abgetreten hat und dies dem Käufer gegenüber offen gelegt wurde, ist auch dies durch weitere Regelungen im Kaufvertrag festzuhalten. Problematisch ist in dieser Konstellation, dass die Zahlung des Steuerabzugs gegenüber der Finanzbehörde keine Erfüllungswirkung entfaltet. Dies hätte zur Folge, dass der Abtretungsempfänger weiterhin den gesamten Kaufpreis vom Käufer verlangen könnte. Die Erfüllungswirkung sollte daher im Kaufvertrag festgeschrieben werden. Als gestalterische Mittel kommen dafür beispielsweise die Aufnahme der Voraussetzung, dass die Finanzbehörde keine Anordnung gem. § 50a Abs. 7 EStG erlassen hat oder die Beibringungspflicht einer Zustimmungserklärung des Abtretungsempfängers in Betracht.

Lastenfreistellung

Besonders problematisch wird es, wenn der Kaufpreis nicht ausreicht, die ablösende Finanzierung des Verkäufers und den Steuerabzug zu zahlen. Um die Lastenfreistellung herbeizuführen, benötigt der Verkäufer in der Regel den Kaufpreis des Käufers. Für die Lastenfreistellung wäre daher die Kaufpreiszahlung neben dem Steuerabzug notwendig. Dazu dürfte der Käufer nicht bereit sein. In diesem Szenario sollte die Absicherung des Käufers durch vertragliche Regelungen gewährleistet werden. Denkbar ist eine Regelung, die den Verkäufer verpflichtet die Lastenfreistellung anderweitig selbst herbeizuführen oder eine Fälligkeitsregelung. Ergänzt werden könnte dies durch ein Rücktrittsrecht des Käufers, soweit die Transaktion dadurch scheitern sollte.

Höhe der Steuerschuld

Darüber hinaus ist es empfehlenswert, dass der Verkäufer Unterlagen und Nachweise zur Steuerschuld vorlegt. Dies sollte auch gegenüber der Finanzbehörde proaktiv erfolgen, sodass die Steuerschuld festgestellt werden kann. Dadurch würde auch sichergestellt, dass keine zunächst zu hohe Steuerschuld festgesetzt würde. Den gleichen Zweck würde eine vertragliche Frist verfolgen, um dem Verkäufer zu gestatten, eine Rücknahme oder Reduzierung des Steuerbescheides nach § 50a Abs. 7 EStG zu erwirken.

Fazit

Es ist daher zu empfehlen, dass die Thematik Gefährdung von Immobilientransaktionen durch § 50a Abs. 7 EStG bei der Gestaltung des Kaufvertrags umfassend Berücksichtigung findet. Um etwaige Unsicherheiten und die Gefährdung von Immobilientransaktionen auszuräumen, kann eine anwaltliche Unterstützung hilfreich sein.

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Wer ein Grundstück allein unter der Bedingung kaufen will, dass ein weiterer baurechtlicher Vertrag zwischen den Parteien gilt, der sollte genau überlegen, inwieweit eine einheitliche Geltung zwischen den Verträgen gewollt ist. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 29.01.2021 – V ZR 139/19) ist der Parteiwille entscheidend dafür, ob beide Geschäfte beurkundet werden müssen oder nicht.

Ausgangsfall

Im Ausgangsfall kaufte eine Gemeinde ein Grundstück. Der Kaufvertrag wurde notariell beurkundet und unter der Bedingung geschlossen, dass ein Bebauungsplan und ein Durchführungsvertrag zur Erschließung und Vermessung in dem Plangebiet rechtskräftig werden würde.

Der Durchführungsvertrag war nicht Inhalt des Vertrags und wurde im Gegensatz zum Kaufvertrag nicht beurkundet. Der Verkäufer übertrug einen Teil der streitgegenständlichen Grundstücke an einen Dritten, nachdem die Bedingungen eingetreten waren. Der neue Eigentümer wurde als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, worauf hin die Gemeinde die Herausgabe und Übereignung des Grundstücks verlangte. Sowohl das LG Aachen, als auch das OLG Köln wiesen die Klage ab. Die Gemeinde verfolgte den Anspruch vor dem Bundesgerichtshof weiter.

Rechtliche Einheit zwischen Verträgen

Der V. Zivilsenat des BGH stellt auf die rechtliche Einheit zwischen Verträgen ab. Der Durchführungsvertrag wäre dann formnichtig nach § 125 S. 1 BGB in Verbindung mit § 311b Abs. 1 BGB, wenn zwischen dem Durchführungsvertrag und dem Grundstücksvertrag eine rechtliche Einheit bestünde. Ob dies der Fall ist, hänge vom Willen der beiden Parteien ab. Sollten beide Verträge miteinander „stehen und fallen“ oder ging es nur um das Zustandekommen des Durchführungsvertrags an sich. Die Tatsache, dass die Verträge äußerlich getrennt abgeschlossen wurden und Verknüpfung durch die aufschiebende Bedingung seien lediglich Indizien für die Vorstellung der Parteien darüber.

Verjährung

Gem. § 196 BGB verjähren Ansprüche auf Übereignung von Grundstücken nach zehn Jahren. Dem BGH nach, ist jedoch umstritten wann der Herausgabeanspruch verjährt. Nach Ansicht der Richter am BGH ist § 196 BGB auch für die Besitzverschaffung anzuwenden, um eine einheitliche Verjährung von Übereignung und Herausgabe zu verwirklichen. Es sei nicht der Wille des Gesetzgebers Wertungswidersprüche zu schaffen.

Zusammenfassung

Der Parteiwille ist im Ergebnis ausschlaggebend dafür, ob ein Grundstücksvertrag unter der Bedingung eines weiteren Vertrags geschlossen werden soll und der Beurkundung bedürfen. Äußere Merkmale des Vertragsabschlusses können Indizien für den Parteiwillen darstellen. Im Ergebnis ist dieser ausschlaggebend dafür, ob eine rechtliche Einheit zwischen den Verträgen besteht.

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SACHVERHALT

Im vorliegenden Fall schenkte eine Frau ihrem Stiefenkel, der zum Schenkungszeitpunkt  erst 5 Jahre alt war, eine Eigentumswohnung. Nach Einigung mit den Kindeseltern über die Schenkung wurde notariell beurkundet, dass die Schenkende die Wohnung selbst nutzen und unter bestimmten Voraussetzungen auch Rückübertragung des Wohnungseigentums fordern konnte. Sie einigten sich über die Eintragung des Nießbrauchs und eine Rückauflassungsvormerkung. Allerdings wurde in das Grundbuch lediglich der Eigentümerwechsel, nicht jedoch der Nießbrauch eingetragen. Die Eintragung wollten die Kindseltern ca. ein halbes Jahr später beantragen, das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung. Sie forderten eine Genehmigung des Familiengerichts. Da das Kammergericht zugunsten des Grundbuchamts entschied, wandte sich die Schenkende an den BGH.

ERFORDERLICHKEIT EINER FAMILIENGERICHTLICHEN GENEHMIGUNG

Zu klären war, ob es im vorliegenden Fall einer solchen Genehmigung des Familiengerichts bedurfte. Grundsätzlich benötigen Eltern nach § 1643 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1821 Abs. 1, Nr. 1 BGB zur Verfügung über eine Wohnung ihres Kindes eine Genehmigung des Familiengerichts. Im vorliegenden Fall war bereits zweifelhaft, ob mit der Bestellung des Nießbrauchs und der Eintragung der Rückauflassung eine Verfügung vorliegt. Grundsätzlich  ist die Belastung des Grundstücks des Kindes mit einem Nießbrauch eine genehmigungsbedürftige Verfügung, da eine solche nicht lediglich rechtlich vorteilhaft für den Minderjährigen ist. Der Genehmigung bedarf es allerdings nicht, wenn die Belastung des Grundstücks bereits mit Erwerb durch den Minderjährigen erfolgt. Erfolgt die Belastung mit der Eigentumsumschreibung ist dies dem Erwerb bereits belasteten Eigentums gleichzusetzen. Entscheidend war hier also, ob es am unmittelbaren Zusammenhang zwischen Erwerb und Belastung des Eigentums fehlt.

BGH, BESCHLUSS VOM 11.03.2021 – V ZB 127/19

Aus dem Beschluss des V. Zivilsenat des BGH geht hervor: Bei der Schenkung einer belasteten Wohnung an einen Minderjährigen bedarf es keiner Genehmigung des Familiengerichts, wenn man sich als Schenkender den Nießbrauch daran erhalten möchte. Erforderlich ist lediglich eine Genehmigung der Eltern. Erheblich für die Entscheidung des BGH war der Inhalt der Schenkungsurkunde, aus der hervorging, dass die Wohnung bereits mit dem Nießbrauch und der bedingten Rückauflassungsvormerkung belastet verschenkt wurde. Der § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB  schützt lediglich das bestehende Grundvermögen des Minderjährigen. Die Belastung  der Eigentumswohnung war hier bereits Teil des Erwerbsvorgangs, die Auflassung wurde zeitgleich mit der dinglichen Einigung über die Belastung erklärt. Das bestehende Vermögen des Minderjährigen war somit nicht betroffen.

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