Entscheidend ist vielmehr, ob die Vormiete materiell zulässig war. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn die höhere Miete durch Modernisierungsmaßnahmen nach § 556e Abs. 2 BGB gerechtfertigt war.

BGH-Urteil zur Vormiete und Mietpreisbremse

Der Entscheidung lag ein Mietverhältnis über eine Berliner Wohnung zugrunde. Die Mieter machten – unter anderem über ein Legal-Tech-Unternehmen – Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend.

Die vereinbarte Miete entsprach der zuvor verlangten Vormiete. Die Vermieterin hatte sich bereits im Vormietverhältnis auf durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen berufen, den damaligen Mieter hierüber jedoch nicht ordnungsgemäß informiert.

Streitentscheidend war daher, ob die Verletzung der Auskunftspflicht dazu führte, dass die erhöhte Vormiete bei der späteren Neuvermietung nicht berücksichtigt werden durfte.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung zurück.

Nach Auffassung des Gerichts kommt es für die Bestimmung der nach § 556e Abs. 1 BGB maßgeblichen Vormiete darauf an, ob der betreffende Ausnahmetatbestand der Sache nach vorlag und die vereinbarte Miethöhe deshalb materiell zulässig war.

Beruft sich der Vermieter auf Modernisierungsmaßnahmen, ist daher zu prüfen, ob diese tatsächlich durchgeführt wurden und ob sie die vereinbarte Miethöhe nach § 556e Abs. 2 BGB rechtfertigen konnten. Nach dieser Vorschrift darf die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete unter bestimmten Voraussetzungen um den Betrag überschritten werden, der sich aus einer entsprechenden Modernisierungsmieterhöhung ergeben würde.

Welche Folgen hat ein Auskunftsverstoß?

Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter den Mieter vor dessen Vertragserklärung über bestimmte Umstände informieren. Dazu gehört insbesondere die Höhe der Vormiete oder – bei einer Berufung auf § 556e Abs. 2 BGB – der Hinweis auf Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der letzten drei Jahre.

Erteilt der Vermieter die erforderliche Auskunft nicht ordnungsgemäß, kann er sich gegenüber dem konkret betroffenen Mieter zunächst nicht auf den jeweiligen Ausnahmetatbestand berufen. Das Gesetz ordnet für diesen Fall jedoch nicht automatisch die Unwirksamkeit der gesamten Mietpreisvereinbarung an.

Der Auskunftsverstoß betrifft damit grundsätzlich das konkrete Mietverhältnis, in dem die Auskunft nicht oder nicht ordnungsgemäß erteilt wurde. Für ein späteres Mietverhältnis bleibt entscheidend, ob die höhere Vormiete objektiv durch einen gesetzlichen Ausnahmetatbestand gerechtfertigt war.

Was muss das Berufungsgericht noch klären?

Der BGH konnte die Zulässigkeit der im konkreten Fall vereinbarten Miete noch nicht abschließend beurteilen.

Das Berufungsgericht muss insbesondere klären:

• ob die von der Vermieterin angeführten Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich durchgeführt wurden,
• ob es sich um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB handelte,
• welcher Erhöhungsbetrag sich daraus ergeben konnte und
• ob die vereinbarte Vormiete durch § 556e Abs. 2 BGB gerechtfertigt war.

Erst danach lässt sich abschließend beurteilen, ob die im späteren Mietverhältnis vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt.

Bedeutung für Vermieter

Vermieter verlieren eine materiell zulässige höhere Vormiete nicht automatisch allein deshalb, weil sie den Vormieter nicht ordnungsgemäß über den einschlägigen Ausnahmetatbestand informiert haben.

Der sicherste Weg bleibt jedoch, die gesetzlichen Auskunftspflichten vollständig und in Textform zu erfüllen. Bei einer Berufung auf die Vormiete sollten die Höhe der Vormiete und bei einer Berufung auf Modernisierungsmaßnahmen die maßgeblichen Modernisierungsmaßnahmen nachvollziehbar dokumentiert und rechtzeitig mitgeteilt werden.

Außerdem sollten Modernisierungsmaßnahmen, die für die Miethöhe relevant sein sollen, durch Rechnungen, Berechnungen und eine nachvollziehbare Darstellung der einzelnen Maßnahmen belegt werden können.

Bedeutung für Nachmieter

Für Nachmieter reicht ein Auskunftsverstoß gegenüber dem Vormieter allein nicht aus, um die vereinbarte Miete erfolgreich anzugreifen.

Entscheidend ist vielmehr, ob die Vormiete tatsächlich zulässig war und ob die gesetzlichen Voraussetzungen des geltend gemachten Ausnahmetatbestands vorlagen. Bei Modernisierungsmaßnahmen müssen insbesondere Art, Umfang und Kosten der Maßnahmen sowie der daraus abzuleitende Erhöhungsbetrag geprüft werden.

Mieter können vom Vermieter grundsätzlich Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann.

Häufige Fragen zur Entscheidung

Führt ein Auskunftsverstoß gegenüber dem Vormieter zum Wegfall der Vormiete?

Nein. Ein Auskunftsverstoß führt nicht automatisch dazu, dass die höhere Vormiete bei der späteren Neuvermietung unberücksichtigt bleibt. Entscheidend ist, ob die Vormiete materiell zulässig war.

Kann eine Modernisierung eine höhere Vormiete rechtfertigen?

Ja. Wurden innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann die zulässige Miete unter den Voraussetzungen des § 556e Abs. 2 BGB um einen modernisierungsbedingten Betrag überschritten werden.

Welche Auskunft muss der Vermieter erteilen?

Der Vermieter muss den Mieter vor dessen Vertragserklärung unter anderem über die Höhe der Vormiete oder über innerhalb der letzten drei Jahre durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen informieren, wenn er sich auf den entsprechenden Ausnahmetatbestand berufen möchte.

Was muss ein Mieter bei einem möglichen Verstoß prüfen?

Zu prüfen sind insbesondere die Höhe der Vormiete, die Einhaltung der Auskunftspflichten, die tatsächliche Durchführung und der Umfang von Modernisierungsmaßnahmen sowie die Berechnung der zulässigen Miethöhe.

Fazit

Ein Auskunftsverstoß im Vormietverhältnis führt nicht automatisch dazu, dass die erhöhte Vormiete bei der späteren Neuvermietung außer Betracht bleibt.

Entscheidend ist, ob die Vormiete materiell zulässig war. Beruft sich der Vermieter auf Modernisierungsmaßnahmen, müssen diese und der hierauf entfallende Erhöhungsbetrag konkret geprüft werden.

Der BGH trennt damit klar zwischen der Auskunftspflicht des Vermieters und der materiellen Zulässigkeit der Vormiete. Eine unterlassene Auskunft gegenüber dem Vormieter beseitigt eine aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zulässige Vormiete nicht automatisch.

Beratung zur Mietpreisbremse und Vormiete

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Das Auszeichnungsverfahren

Die Auszeichnung basiert auf einem mehrstufigen Bewertungsverfahren. Berücksichtigt werden unter anderem Empfehlungen aus der Anwaltschaft und von juristischen Experten sowie Erfahrungen und Bewertungen von Mandanten. In die Gesamtbewertung fließen insbesondere Kriterien ein, die für Mandanten bei der Auswahl eines Rechtsanwalts von besonderer Bedeutung sind. Dazu gehören unter anderem die fachliche Qualifikation, die Qualität der Beratung, die Mandantenzufriedenheit, die Erreichbarkeit der Kanzlei sowie transparente und nachvollziehbare Abläufe im Rahmen der Mandatsbearbeitung. Neben der fachlichen Expertise spielen auch persönliche Faktoren eine wichtige Rolle. Vertrauen, Zuverlässigkeit, Kommunikationsfähigkeit und ein lösungsorientierter Beratungsansatz sind häufig entscheidende Kriterien für eine erfolgreiche Zusammenarbeit zwischen Anwalt und Mandant. Das Ziel solcher Auszeichnungen besteht darin, einen möglichst umfassenden Eindruck von Qualität, Spezialisierung und Mandantenorientierung zu vermitteln und damit die Suche nach dem passenden Rechtsberater zu erleichtern. Die Aufschlüsselung der Bewertungskriterien ist in der entsprechenden Ausgabe der FAZ zu finden: https://topanwalt.faz.net/Sonderbeilage-TOP-Anwalt-Privatanwaelte-2027.pdf

Vertrauen durch fachliche Spezialisierung und Mandantenzufriedenheit

Die Auszeichnung als TOP Anwalt 2027 bestätigt die langjährige Spezialisierung von Rechtsanwalt Julian R. Urban im Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts. Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht berät und vertritt er seit Jahren Vermieter, Mieter, Wohnungseigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter sowie Investoren in allen Fragen rund um Immobilien und Wohneigentum. Die kontinuierliche Bearbeitung komplexer Mandate sowie die regelmäßige fachliche Fortbildung gewährleisten, dass rechtliche Entwicklungen und aktuelle Rechtsprechung laufend in die Beratungspraxis einfließen. Gerade in einem Rechtsgebiet, das sich durch eine dynamische Gesetzgebung und zahlreiche gerichtliche Entscheidungen auszeichnet, ist eine konsequente Spezialisierung von besonderer Bedeutung. Auszeichnungen wie die Aufnahme in die Liste der TOP Anwälte sollen nicht nur die fachliche Qualifikation hervorheben, sondern auch die Bedeutung einer vertrauensvollen und professionellen Mandatsbearbeitung berücksichtigen. Juristische Beratung endet nicht bei der Beantwortung rechtlicher Fragen. Entscheidend ist vielmehr die Entwicklung praktikabler und wirtschaftlich sinnvoller Lösungen, die den individuellen Interessen der Mandanten gerecht werden. Die Auszeichnung als TOP Anwalt 2027 verstehen wir daher nicht nur als Anerkennung fachlicher Leistungen, wir sehen die Auszeichnung als Bestätigung unseres Anspruchs, Mandanten auf hohem fachlichem Niveau zu beraten und bei der Durchsetzung ihrer Interessen kompetent zu begleiten. Gleichzeitig danken wir unseren Mandanten für das entgegengebrachte Vertrauen.

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Sachverhalt

Die beklagte Hausverwaltung war zunächst wirksam zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Nach Ablauf ihrer Bestellung führte sie die Verwaltung jedoch ohne erneute wirksame Grundlage fort. In dieser Zeit veranlasste sie von einem für die Gemeinschaft geführten Konto Zahlungen für die Pflege eines angrenzenden Parks sowie weitere Verfügungen über Gemeinschaftsgelder. Die Wohnungseigentümergemeinschaft machte geltend, zur Übernahme dieser Kosten nicht verpflichtet gewesen zu sein, und verlangte Schadensersatz. Die Verwalterin berief sich dagegen unter anderem darauf, die Gemeinschaft habe die zugrunde liegenden Verpflichtungen übernommen beziehungsweise von den Leistungen profitiert. Der Rechtsstreit gelangte schließlich bis zum Bundesgerichtshof.

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Sachverhalt

Dem Rechtsstreit lag ein bereits bestehendes Wohnraummietverhältnis zugrunde. Während der Vertragslaufzeit verständigten sich die Parteien darauf, die zuvor vereinbarte Nettokaltmiete um 15 Prozent zu reduzieren. Die Mietsenkung wurde von den Mietern angenommen und anschließend umgesetzt. Später machte die Klägerin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Regelungen der Mietpreisbremse geltend, sowie einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Rechtlich von besonderer Bedeutung war dabei die Frage, ob eine solche nachträgliche Mietänderungsvereinbarung wie eine neue Vereinbarung über die Miethöhe behandelt werden muss und ob die Regelungen der §§ 556d ff. BGB und damit die Mietpreisbremse gegebenenfalls Anwendung finden.

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SACHVERHALT

Die Verkäufer hatten im Jahr 2019 ein in einem Wochenendhausgebiet gelegenes Grundstück für 150.000 Euro erworben, bebaut mit einem kleinen Wohnhaus, einem Anbau mit überdachtem Stellplatz und Hauswirtschaftsraum, einem weiteren Stellplatz sowie einem Gartenschuppen. In einer späteren Maklerbroschüre wurde die Immobilie als „freistehendes Einfamilienhaus“ beworben, obwohl der örtliche Bebauungsplan das Gebiet als Wochenendhauszone ausweist und eine dauerhafte Wohnnutzung nach dem Baurecht nicht zulässig ist. Der Käufer erwarb das Grundstück im Jahr 2020 zu einem Kaufpreis von 325.000 Euro unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel und erhob anschließend gegen die Verkäufer Klage auf Schadensersatz wegen fehlender Eignung für den vorgesehenen Zweck sowie wegen arglistiger Täuschung, wobei er unter anderem 160.000 Euro Schadensersatz und die Feststellung begehrte, dass die Forderung aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung herrührt.

Ein Unzutreffendes Exposé kann einen Sachmangel begründen

Ansprüche gegen den Immobilienmakler

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Der Sachverhalt

Eine Immobilienmaklerin war zunächst für den Nachweis eines anderen Kaufobjekts tätig. Später begleitete sie auch den Verkauf des Einfamilienhauses des Klägers und dessen Ehefrau. Im Rahmen der E-Mail-Korrespondenz übersandte die Maklerin einen Hinweis auf eine Provisionspflicht. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages stellte sie eine Maklerprovision in Rechnung, die zunächst bezahlt wurde. Die Verkäufer verlangten später die Rückzahlung der Provision. Sie machten geltend, dass kein formwirksamer Maklervertrag zustande gekommen sei. Die Vorinstanzen gaben ihnen Recht. Die Revision der Maklerin blieb vor dem Bundesgerichtshof letztlich erfolglos.

E-Mails können einen Maklervertrag begründen

Der BGH stellte klar, dass die nach § 656a BGB erforderliche Textform grundsätzlich auch durch E-Mails gewahrt werden kann. Grundsätzlich erfordert die Textform des § 126b S. 1 BGB eine lesbare Erklärung die auf einem dauerhaftem Datenträger abgegeben wird und die Person des Erklärenden bezeichnet. Nicht nur Papier sondern auch technische Einrichtungen zur Speicherung digitaler Daten sowie E-Mails genügen den Anforderungen eines solchen dauerhaften Datenträgers. Für einen wirksamen Maklervertrag ist nicht erforderlich, dass sich Angebot und Annahme in einem einzigen Dokument befinden. Vielmehr können die Vertragserklärungen auf getrennten dauerhaften Datenträgern abgegeben werden. Ein Maklervertrag kann daher grundsätzlich durch einen entsprechenden E-Mail-Austausch zustande kommen. Für die Praxis bedeutet dies, dass Maklerverträge im Bereich der Wohnimmobilien nicht zwingend in einer gesonderten Vertragsurkunde niedergelegt werden müssen. Entscheidend ist, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Textform eingehalten werden. Der Bundesgerichtshof hat zugleich klargestellt, dass die Einführung des § 656a BGB die Möglichkeit eines konkludenten Vertragsschlusses nicht beseitigt hat. Ein Maklervertrag kann weiterhin durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass sich die wesentlichen Vertragsbestandteile – insbesondere die beteiligten Parteien, die vereinbarte Provision und das geplante Hauptgeschäft – aus textförmigen Erklärungen bestimmen lassen. Zur Auslegung dürfen dabei auch außerhalb der Erklärungen liegende Umstände herangezogen werden, sofern die Erklärungen hierfür einen ausreichenden Anknüpfungspunkt bieten.

Ansprüche gegen den Makler bei Formverstößen

Obwohl der BGH die Wirksamkeit eines Maklervertrags per E-Mail grundsätzlich bestätigte, scheiterte die Maklerin im konkreten Fall an den Anforderungen der Textform. Das Provisionsverlangen befand sich nicht im eigentlichen Nachrichtentext, sondern in einem unter der Signatur eingefügten Hinweisblock. Nach Auffassung des Gerichts war dadurch nicht mehr eindeutig erkennbar, welche Inhalte überhaupt Teil der maßgeblichen Vertragserklärung sein sollten. Die erforderliche Textform war deshalb nicht gewahrt. Mangels wirksamen Maklervertrags bestand vorliegend kein Anspruch auf die gezahlte Provision. Die Verkäufer konnten das bereits gezahlte Honorar zurückverlangen. Besonders relevant ist die Entscheidung für mögliche Ansprüche gegen den Makler. Der BGH betont, dass die Textform gerade dazu dient, Streitigkeiten über das Zustandekommen und den Inhalt eines Maklervertrags zu vermeiden. Wird die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten, ist der Vertrag unwirksam. Zugleich stellte der Senat klar, dass der Makler einen Formmangel grundsätzlich nicht über das Bereicherungsrecht umgehen kann. Fehlt ein wirksamer Maklervertrag, kommen regelmäßig auch keine bereicherungsrechtlichen Ansprüche für die erbrachten Maklerleistungen in Betracht.

Fazit

Das Urteil stärkt die Rechtssicherheit bei Maklerverträgen über Wohnimmobilien. Ein Maklervertrag kann zwar grundsätzlich durch E-Mails und sogar durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Dennoch müssen die Anforderungen der Textform sorgfältig eingehalten werden. Für Käufer und Verkäufer kann die Entscheidung insbesondere dann relevant werden, wenn die Wirksamkeit eines Maklervertrags oder die Rückforderung einer bereits gezahlten Provision im Raum steht.

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Lebensmittelpunkt des Mieters ist entscheidend

Ein vorübergehender Gebrauch der Mietsache ist regelmäßig bei temporären Aufenthalten zu bejahen, wie etwa die Anmietung einer Ferienwohnung oder einer Montagewohnung. Von einem vorübergehenden Gebrauch ist dann  nicht mehr auszugehen, wenn der Mieter die Wohnung zu seinem Lebensmittelpunkt macht, also wenn er diese als dauerhaftes zu Hause ansieht. Dies ist dann der Fall, wenn er die Mietsache als Ausgangspunkt für die Begründung persönlicher und sozialer Bindungen sowie der beruflichen und privaten Lebensführung nutzt. Hintergrund der Differenzierung ist, dass der Gesetzgeber die Mietverhältnisse, bei denen ein Lebensmittelpunkt des Mieters gebildet wird, für besonders schutzwürdig erachtet. Dass der Mietvertrag nur für ein begrenzten Zeitraum geschlossen wird reicht daher nicht um nur von einem vorübergehendem Gebrauch auszugehen. In diesem Zusammenhang wird nochmal darauf hingewiesen, dass hierbei von der bloße Befristung des Mietvertrags zu unterscheiden ist. Diese ist grundsätzlich unwirksam, sofern kein Fall des § 575 I S. 1 Nr. 1. – 3. BGB vorliegt.

Anwendbarkeit der Mietpreisbremse

Ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelt, hat rechtliche Auswirkungen. So fällt die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gem. § 549 II Nr. 1 BGB aus dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse heraus, sodass diese auf entsprechende Mietverhältnissen nicht anwendbar ist. Maßgeblich für die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ist nur die tatsächlich beabsichtigte Mietdauer, ob es sich um eine möblierte oder um eine unmöblierte Wohnung handelt, ist unerheblich, da es keinen parallelen Mietmarkt für möbliertes Wohnen gibt.

Umdeutung in einen unbefristeten Mietvertrag

Grundsätzlich ist die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch zulässig und kann daher wirksam vereinbart werden. Die Wirksamkeit dieser Vereinbarung hängt jedoch wie gezeigt davon ab, ob es sich auch tatsächlich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelt. Das Landgericht Berlin hat zudem in seinem Urteil vom 13.09.2024, 67 S 51/22 entschieden, dass ein vermeintlich zum vorübergehenden Gebrauch geschlossener Mietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag umgedeutet werden kann, wenn die Voraussetzungen für den vorübergehenden Gebrauch nicht vorliegen. Grundlage des Urteils war eine mietrechtliche Streitigkeit bei der ein Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch mehrmals verlängert wurde. Eine solche Umdeutung hat zur Folge, dass die gesetzlichen Vorschriften für unbefristete Mietverhältnisse Anwendung findet.

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Zahlungspflicht muss hinreichend erkennbar sein

Der BGH entschied im Urteil, dass für den Verbraucher nicht hinreichend erkennbar ist, dass das Betätigen der Schaltfläche für eine Immobilienanfrage zugleich eine Zahlungsverpflichtung beinhaltet. Die Schaltfläche müsse mit dem „Zahlungspflichtig Bestellen-Button“ bei einer Online-Bestellung vergleichbar sein und daher auch entsprechend gekennzeichnet. Wörter auf den Schaltflächen wie „Senden“ oder „Bestätigen“ genügen den gesetzlichen Anforderungen nicht, sodass das Betätigen dieser Schaltfläche vom Verbraucher lediglich als unverbindliche Anfragen verstanden werden darf. Infolge der mangelhaften Darstellung dieser Schaltfläche ist im zugrunde liegenden Fall kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen, gem. § 312j Abs. 4 BGB, sodass auch kein Provisionsanspruch des Maklers entstanden ist. Aus dem Umstand, dass der Makler daraufhin bereits tätig wird ergibt sich nichts anderes, da diese nicht aufgrund eines wirksamen Vertragsverhältnisses erfolgen. Folgerichtig geht der Makler damit zwar in Vorleistung, dies allein vermag den Verbraucher jedoch nicht in einen Maklervertrag zu zwingen. Die Beweislast, dass die Benutzungsoberfläche gesetzeskonform gestaltet war, trägt zudem der Makler.

Rechtsfolge

Für viele Verbraucher ist diese Entscheidung hochrelevant, da Ihnen aufgrund der Unwirksamkeit der geschlossenen Maklerverträge bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche zustehen. Konkret heißt dies, dass die Zahlung der Maklerprovision ohne Rechtsgrund erfolgt ist und daher von den Verbrauchern zurückgefordert werden darf. Falls Sie einen solchen Maklervertrag geschlossen haben, kann sich eine entsprechende Prüfung lohnen, da Ihnen eventuell Rückforderungsansprüche in Höhe der bereits gezahlten Maklerprovision zustehen könnten. Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass diese Ansprüche der regelmäßigen Verjährungsfrist gem. § 195 BGB unterliegen, welche drei Jahre beträgt. Konkret bedeutet dies, dass im Jahr 2026 Ansprüche aus geschlossenen Verträge seit Januar 2023 geltend gemacht werden können.

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Regelungsinhalte in Arbeitsverträgen

Bei Homeoffice Vereinbarungen in Arbeitsverträgen ist wichtig, dass die zentralen arbeitsrechtlichen Aspekte erfasst werden. Die zentralen Aspekte sind Regelungen über die festgelegten Home-Office-Tage oder eine entsprechende Vereinbarung über deren flexible Gestaltung. Weiterhin sollte die Festlegung des erlaubten Arbeitsortes und die Erreichbarkeit geregelt werden. Den Parteien steht es auch frei, einen bestimmten Tag als Homeoffice Tag oder eine höhere Anzahl an Homeoffice Tagen pro Woche/pro Monat festzulegen. Unerlässlich sind auch Regelungen über die notwendige technische Ausrüstung im Homeoffice und ggf. auch die Vereinbarung eines Verbots für die Nutzung privater Arbeitsmitteln. Regelmäßig tragen Arbeitgeber die Kosten hierfür, die Parteien können aber auch Abweichendes vereinbaren. Weiterhin ist eine Regelung über die gesetzeskonforme- und betriebsinterne Einhaltung von Datenschutzvorschriften und technischen Abläufen unerlässlich.

Für das Homeoffice kann zudem auch festgelegt werden, dass der Arbeitnehmer die Arbeitszeit über den Tag frei gestalten kann, solange im Ergebnis die vereinbarte Arbeitsleistung erfolgt und sich an die Kernarbeitszeiten gehalten wird. Dieses Modell wird als Vertrauensarbeit bezeichnet. Besonders bei solchen Arbeitszeitmodellen muss allerdings penibel auf die Einhaltung des Arbeitszeitgesetzes geachtet werden, da dieses auch außerhalb der Betriebsstätte gilt. Zudem müssen Arbeitnehmer zur Nachvollziehbarkeit für den Arbeitgeber auf die Beachtung der vereinbarten Pausenzeiten achten und diese erfassen. Langfristig gesehen können fehlende Regelungen und Uneinigkeiten zwischen dem Arbeitgeber und Arbeitnehmer zur Verschiebung von Haftungsrisiken und arbeitsrechtlichen Streitigkeiten führen. Dies gilt es im Interesse beider Parteien möglichst vorab zu vermeiden. Daher kann sich eine anwaltliche Beratung für Arbeitgeber bei der Erstellung von Arbeitsverträgen lohnen. Auch für Arbeitnehmer ist eine Beratung und Vorabprüfung des zu unterzeichnenden Arbeitsvertrages empfehlenswert.

Arbeitsschutz im Homeoffice

Ein wichtiger Punkt den es zu beachten gilt ist, dass der gesetzliche Unfall- und Versicherungsschutz nicht auf die Betriebsräume begrenzt ist sondern auch im Homeoffice fortwirken kann. So müssen seitens des Arbeitgebers Arbeitsschutzmaßnahmen getroffen werden, um das Unfallrisiko des Arbeitnehmers im Homeoffice zu minimieren. Die Ausgestaltung und Umsetzung des Arbeitsschutzes erweist sich aufgrund der räumlichen Distanz als schwierig. Grundsätzlich kann hierfür ein Zutrittsrecht des Arbeitsgebers zum Home-Office des Arbeitnehmers vereinbart werden oder im Rahmen der Mitwirkungspflicht des Arbeitnehmers eine entsprechende Fotodokumentation zur Fernbeurteilung anzufertigen und zur Verfügung zu stellen sein. Unfallschutz im Homeoffice besteht lediglich bei betriebsbezogenen Handlungen, also solchen, die überwiegend einen betrieblichen Zweck erfüllen. Während frühere Entscheidungen wie die des SG Münchens, in seinem Urteil v. 4. Juli 2019, Aktenzeichen S 40 U 227/18 beim privaten Gang zur Toilette und zur Nahrungsaufnahme nicht von einer betriebsbezogenen Tätigkeit ausgingen und einen Arbeitsunfall ablehnten, erweiterte eine Gesetzesänderung im Jahr 2021 den Arbeitsschutz im Homeoffice und trug damit der gesellschaftlichen Entwicklung Rechnung.

Nach neueren Entscheidungen des LSG Niedersachen-Bremen in seinem Urteil v. 16. März 2023 – Az: L 14 U 29/22 und des LSG München in seinem Urteil v. 15.01.2024 – L 3 U 168/23 kann selbst ein Unfall des Arbeitnehmers, der sich auf dem Rückweg vom Erwerb einer Mittagsmahlzeit außerhalb des Homeoffice zum alsbaldigen Verzehr im häuslichen Bereich befindet, auch einen Betriebsunfall darstellen. Voraussetzung hierfür ist, dass sich der Unfall in der für die betrieblichen Abläufe integrierte Mittagspause ereignet; dass diese Pause zu einer beliebigen Uhrzeit vorgenommen werden darf, steht dem nicht entgegen. Der Unfallschutz ist dennoch nicht grenzenlos. Nach der ständiger Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes in seinem Urteil v. 06.12.1989, B 2 RU 5/89 ist die Verrichtung der Notdurft keine betriebsbezogene Handlung und daher nicht unfallversichert. Das LSG Baden-Württemberg, Urteil v. 30.04.2020, L 10 U 2537/18 lässt den Unfallversicherungsschutz bereits an der Toilettentür enden. Demnach ist selbst ein Unfall beim Aufenthalt im Toilettenraum ohne Verrichtung der Notdurft (z.B. zwecks Händewaschen) keine betriebsbezogene Tätigkeit, sodass ein Arbeitsunfall in diesem fall nicht vorläge.

Rückrufoption des Arbeitgebers

Das LAG München entschied in seinem Urteil vom 26.08.2021 – 3 SaGa 13/21, dass der Arbeitgeber grundsätzlich jederzeit die Möglichkeit hat, die Rückkehr aus dem Homeoffice anzuordnen. Hierbei hat er jedoch die Entscheidung, den Arbeitsort neu zu bestimmen, unter Wahrung billigen Ermessens zu treffen. Wann dieses gewahrt ist, bedarf meist einer Einzelfallbetrachtung. Folgende Indikatoren hierfür dürften jedoch sein:

• Betriebliche Ereignisse, die eine Rückkehr aus dem Homeoffice erfordern
• Eine gesetzeskonforme- und betriebsinterne Einhaltung von Datenschutzvorschriften und technischen Abläufen kann nicht (mehr) erfüllt werden
• Die betriebliche Ausstattung im Homeoffice entspricht nicht dem Standard der Betriebsstätte
• Eine fehlende vertragliche Homeoffice- Regelung verbunden mit lediglich kurzer Tätigkeit im Homeoffice, sodass nicht von einer großen Übung ausgegangen werden kann

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Inhalt der Mietpreisbremse

Inhaltlich sieht die Mietpreisbremse vor, dass Neuvertragsmieten die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10% übersteigen dürfen. Welche Gebiete einen angespannten Wohnungsmarkt haben, wird von den jeweiligen Landesregierungen festgelegt. Von dieser Regel stellen Neubauten gem. § 556f S.1 BGB , die nach Oktober 2014 erstmalig genutzt und vermietet wurden, sowie Wohnungen die nach einer umfassenden Modernisierung erstmalig vermietet werden, eine Ausnahme dar. Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Baumaßnahmen einen Umfang haben, der die Wohnung mit einem Neubau vergleichbar macht, und wenn die Kosten dafür mindestens ein Drittel der Neubaukosten betragen. Für Modernisierungsmaßnahmen kann § 555b BGB herangezogen werden. Zudem muss die Modernisierung eine qualitative Verbesserung der Wohnung bewirken.

Modifizierung der Mietpreisbremse

Der BGH hat zudem in seinem Urteil vom 18.12.2024, VIII ZR 16/23 zur Begründung der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse angeführt, dass Vermieter auf dem Gebiet des Mietrechts, in Anbetracht der derzeitigen gesellschaftliche und politischen Lage, mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen müssen und ein Vertrauenstatbestand für eine sie begünstigende Rechtslage nicht besteht. Es sei über die Verlängerung hinaus eine Modifizierung der Mietpreisbremse geplant, dessen Konzept allerdings noch erarbeitet werden soll. Derzeit bleibt abzuwarten, ob und welche Modifizierungen für die Mietpreisbremse künftig geplant sind. Sinn und Zweck einer Modifizierung wäre, dass mehr Wohnungen in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse einbezogen werden können. Mithin der Wohnungsmarkt auch mehr reguliert und insbesondere in Großstädten entlastet werden soll. Im Gespräch sind bislang die Ausweitung des Anwendungsbereichs der Mietpreisbremse auf Indexmietverträge und die Anpassung des § 556f BGB dahingehend, dass auch Neubauwohnungen der Mietpreisbremse unterliegen sollen.

AUSWIRKUNGEN AUF VERMIETERSEITE

Die Intensität der Auswirkungen für Vermieter richten sich danach, ob es nur bei einer Verlängerung der Mietpreisbremse bleibt oder ob zudem eine Modifizierung beschlossen wird. Derzeit darf durch die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 die Miete in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete 10% weiterhin nicht übersteigen. Diese Verlängerung der Mietpreisbremse kann langfristig Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben. Es werden mehr Mieten in die Berechnung mit einbezogen, die sich nicht an der am Markt erzielbaren Höhe orientieren, sondern an der vereinbarten gesetzlichen Mietobergrenze.

Sofern eine geplante Modifizierung der Mietpreisbremse durchgesetzt wird, könnte dies bedeuten, dass Neubauten künftig in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse einbezogen werden. Das wiederum hätte für Vermieter bzw. Investoren primär wirtschaftliche Folgen. Insbesondere die langfristige Planungssicherheit bei Investitionsprojekten würde beeinträchtigt werden, und die Bereitschaft zur Investition in Wohnungsbauprojekte könnte ebenfalls abnehmen. Um die wirtschaftlichen Nachteile für Vermieter abzufedern und gleichzeitig einen Anreiz zur Vermietung zu schaffen, sind steuerliche Vorteile für Vermieter geplant, die ihr Wohnungseigentum günstig vermieten und somit zur Entlastung des Wohnungsmarktes beitragen. So soll insbesondere Leerstand vermieden werden. Darüber hinaus sollen Verstöße gegen die Mietpreisbremse härter als bislang sanktioniert werden.

AUSWIRKUNGEN AUF MIETERSEITE

Die Mietpreisbremse wurde primär als eine mieterschützende bzw. mieterbegünstigende Regelung entwickelt. Auf den ersten Blick scheint sie als ein gutes Instrument den Wohnungsmarkt insgesamt zu entlasten. Sie findet bisher zumindest auf befristete Mietverträge Anwendung und im Falle der rechtswidrigen Vereinbarung eines vorübergehenden Gebrauchs greift sie ebenfalls. Im Rahmen wucherisch überhöhter Mieten ist auch zu beobachten, dass Befristungen zumeist unwirksam vereinbart werden und im Ergebnis damit auch unbefristete Mietverträge vorliegen. Die Verlängerung der Mietpreisbremse könnte für Mieter jedoch eine Reduzierung des Angebots auf dem Wohnungsmarkt insgesamt bedeuten, da viele Vermieter die eigentlich temporär vorgesehene Bindungswirkung der Mietpreisbremse weiter „aussitzen“ könnten und Wohnungen selbst nutzen oder leer stehen lassen.

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