SACHVERHALT

Die Verkäufer hatten im Jahr 2019 ein in einem Wochenendhausgebiet gelegenes Grundstück für 150.000 Euro erworben, bebaut mit einem kleinen Wohnhaus, einem Anbau mit überdachtem Stellplatz und Hauswirtschaftsraum, einem weiteren Stellplatz sowie einem Gartenschuppen. In einer späteren Maklerbroschüre wurde die Immobilie als „freistehendes Einfamilienhaus“ beworben, obwohl der örtliche Bebauungsplan das Gebiet als Wochenendhauszone ausweist und eine dauerhafte Wohnnutzung nach dem Baurecht nicht zulässig ist. Der Käufer erwarb das Grundstück im Jahr 2020 zu einem Kaufpreis von 325.000 Euro unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel und erhob anschließend gegen die Verkäufer Klage auf Schadensersatz wegen fehlender Eignung für den vorgesehenen Zweck sowie wegen arglistiger Täuschung, wobei er unter anderem 160.000 Euro Schadensersatz und die Feststellung begehrte, dass die Forderung aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung herrührt.

Ein Unzutreffendes Exposé kann einen Sachmangel begründen

Ansprüche gegen den Immobilienmakler

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Der Sachverhalt

Eine Immobilienmaklerin war zunächst für den Nachweis eines anderen Kaufobjekts tätig. Später begleitete sie auch den Verkauf des Einfamilienhauses des Klägers und dessen Ehefrau. Im Rahmen der E-Mail-Korrespondenz übersandte die Maklerin einen Hinweis auf eine Provisionspflicht. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages stellte sie eine Maklerprovision in Rechnung, die zunächst bezahlt wurde. Die Verkäufer verlangten später die Rückzahlung der Provision. Sie machten geltend, dass kein formwirksamer Maklervertrag zustande gekommen sei. Die Vorinstanzen gaben ihnen Recht. Die Revision der Maklerin blieb vor dem Bundesgerichtshof letztlich erfolglos.

E-Mails können einen Maklervertrag begründen

Der BGH stellte klar, dass die nach § 656a BGB erforderliche Textform grundsätzlich auch durch E-Mails gewahrt werden kann. Grundsätzlich erfordert die Textform des § 126b S. 1 BGB eine lesbare Erklärung die auf einem dauerhaftem Datenträger abgegeben wird und die Person des Erklärenden bezeichnet. Nicht nur Papier sondern auch technische Einrichtungen zur Speicherung digitaler Daten sowie E-Mails genügen den Anforderungen eines solchen dauerhaften Datenträgers. Für einen wirksamen Maklervertrag ist nicht erforderlich, dass sich Angebot und Annahme in einem einzigen Dokument befinden. Vielmehr können die Vertragserklärungen auf getrennten dauerhaften Datenträgern abgegeben werden. Ein Maklervertrag kann daher grundsätzlich durch einen entsprechenden E-Mail-Austausch zustande kommen. Für die Praxis bedeutet dies, dass Maklerverträge im Bereich der Wohnimmobilien nicht zwingend in einer gesonderten Vertragsurkunde niedergelegt werden müssen. Entscheidend ist, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Textform eingehalten werden. Der Bundesgerichtshof hat zugleich klargestellt, dass die Einführung des § 656a BGB die Möglichkeit eines konkludenten Vertragsschlusses nicht beseitigt hat. Ein Maklervertrag kann weiterhin durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass sich die wesentlichen Vertragsbestandteile – insbesondere die beteiligten Parteien, die vereinbarte Provision und das geplante Hauptgeschäft – aus textförmigen Erklärungen bestimmen lassen. Zur Auslegung dürfen dabei auch außerhalb der Erklärungen liegende Umstände herangezogen werden, sofern die Erklärungen hierfür einen ausreichenden Anknüpfungspunkt bieten.

Ansprüche gegen den Makler bei Formverstößen

Obwohl der BGH die Wirksamkeit eines Maklervertrags per E-Mail grundsätzlich bestätigte, scheiterte die Maklerin im konkreten Fall an den Anforderungen der Textform. Das Provisionsverlangen befand sich nicht im eigentlichen Nachrichtentext, sondern in einem unter der Signatur eingefügten Hinweisblock. Nach Auffassung des Gerichts war dadurch nicht mehr eindeutig erkennbar, welche Inhalte überhaupt Teil der maßgeblichen Vertragserklärung sein sollten. Die erforderliche Textform war deshalb nicht gewahrt. Mangels wirksamen Maklervertrags bestand vorliegend kein Anspruch auf die gezahlte Provision. Die Verkäufer konnten das bereits gezahlte Honorar zurückverlangen. Besonders relevant ist die Entscheidung für mögliche Ansprüche gegen den Makler. Der BGH betont, dass die Textform gerade dazu dient, Streitigkeiten über das Zustandekommen und den Inhalt eines Maklervertrags zu vermeiden. Wird die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten, ist der Vertrag unwirksam. Zugleich stellte der Senat klar, dass der Makler einen Formmangel grundsätzlich nicht über das Bereicherungsrecht umgehen kann. Fehlt ein wirksamer Maklervertrag, kommen regelmäßig auch keine bereicherungsrechtlichen Ansprüche für die erbrachten Maklerleistungen in Betracht.

Fazit

Das Urteil stärkt die Rechtssicherheit bei Maklerverträgen über Wohnimmobilien. Ein Maklervertrag kann zwar grundsätzlich durch E-Mails und sogar durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Dennoch müssen die Anforderungen der Textform sorgfältig eingehalten werden. Für Käufer und Verkäufer kann die Entscheidung insbesondere dann relevant werden, wenn die Wirksamkeit eines Maklervertrags oder die Rückforderung einer bereits gezahlten Provision im Raum steht.

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Lebensmittelpunkt des Mieters ist entscheidend

Ein vorübergehender Gebrauch der Mietsache ist regelmäßig bei temporären Aufenthalten zu bejahen, wie etwa die Anmietung einer Ferienwohnung oder einer Montagewohnung. Von einem vorübergehenden Gebrauch ist dann  nicht mehr auszugehen, wenn der Mieter die Wohnung zu seinem Lebensmittelpunkt macht, also wenn er diese als dauerhaftes zu Hause ansieht. Dies ist dann der Fall, wenn er die Mietsache als Ausgangspunkt für die Begründung persönlicher und sozialer Bindungen sowie der beruflichen und privaten Lebensführung nutzt. Hintergrund der Differenzierung ist, dass der Gesetzgeber die Mietverhältnisse, bei denen ein Lebensmittelpunkt des Mieters gebildet wird, für besonders schutzwürdig erachtet. Dass der Mietvertrag nur für ein begrenzten Zeitraum geschlossen wird reicht daher nicht um nur von einem vorübergehendem Gebrauch auszugehen. In diesem Zusammenhang wird nochmal darauf hingewiesen, dass hierbei von der bloße Befristung des Mietvertrags zu unterscheiden ist. Diese ist grundsätzlich unwirksam, sofern kein Fall des § 575 I S. 1 Nr. 1. – 3. BGB vorliegt.

Anwendbarkeit der Mietpreisbremse

Ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelt, hat rechtliche Auswirkungen. So fällt die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gem. § 549 II Nr. 1 BGB aus dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse heraus, sodass diese auf entsprechende Mietverhältnissen nicht anwendbar ist. Maßgeblich für die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ist nur die tatsächlich beabsichtigte Mietdauer, ob es sich um eine möblierte oder um eine unmöblierte Wohnung handelt, ist unerheblich, da es keinen parallelen Mietmarkt für möbliertes Wohnen gibt.

Umdeutung in einen unbefristeten Mietvertrag

Grundsätzlich ist die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch zulässig und kann daher wirksam vereinbart werden. Die Wirksamkeit dieser Vereinbarung hängt jedoch wie gezeigt davon ab, ob es sich auch tatsächlich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelt. Das Landgericht Berlin hat zudem in seinem Urteil vom 13.09.2024, 67 S 51/22 entschieden, dass ein vermeintlich zum vorübergehenden Gebrauch geschlossener Mietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag umgedeutet werden kann, wenn die Voraussetzungen für den vorübergehenden Gebrauch nicht vorliegen. Grundlage des Urteils war eine mietrechtliche Streitigkeit bei der ein Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch mehrmals verlängert wurde. Eine solche Umdeutung hat zur Folge, dass die gesetzlichen Vorschriften für unbefristete Mietverhältnisse Anwendung findet.

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Zahlungspflicht muss hinreichend erkennbar sein

Der BGH entschied im Urteil, dass für den Verbraucher nicht hinreichend erkennbar ist, dass das Betätigen der Schaltfläche für eine Immobilienanfrage zugleich eine Zahlungsverpflichtung beinhaltet. Die Schaltfläche müsse mit dem „Zahlungspflichtig Bestellen-Button“ bei einer Online-Bestellung vergleichbar sein und daher auch entsprechend gekennzeichnet. Wörter auf den Schaltflächen wie „Senden“ oder „Bestätigen“ genügen den gesetzlichen Anforderungen nicht, sodass das Betätigen dieser Schaltfläche vom Verbraucher lediglich als unverbindliche Anfragen verstanden werden darf. Infolge der mangelhaften Darstellung dieser Schaltfläche ist im zugrunde liegenden Fall kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen, gem. § 312j Abs. 4 BGB, sodass auch kein Provisionsanspruch des Maklers entstanden ist. Aus dem Umstand, dass der Makler daraufhin bereits tätig wird ergibt sich nichts anderes, da diese nicht aufgrund eines wirksamen Vertragsverhältnisses erfolgen. Folgerichtig geht der Makler damit zwar in Vorleistung, dies allein vermag den Verbraucher jedoch nicht in einen Maklervertrag zu zwingen. Die Beweislast, dass die Benutzungsoberfläche gesetzeskonform gestaltet war, trägt zudem der Makler.

Rechtsfolge

Für viele Verbraucher ist diese Entscheidung hochrelevant, da Ihnen aufgrund der Unwirksamkeit der geschlossenen Maklerverträge bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche zustehen. Konkret heißt dies, dass die Zahlung der Maklerprovision ohne Rechtsgrund erfolgt ist und daher von den Verbrauchern zurückgefordert werden darf. Falls Sie einen solchen Maklervertrag geschlossen haben, kann sich eine entsprechende Prüfung lohnen, da Ihnen eventuell Rückforderungsansprüche in Höhe der bereits gezahlten Maklerprovision zustehen könnten. Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass diese Ansprüche der regelmäßigen Verjährungsfrist gem. § 195 BGB unterliegen, welche drei Jahre beträgt. Konkret bedeutet dies, dass im Jahr 2026 Ansprüche aus geschlossenen Verträge seit Januar 2023 geltend gemacht werden können.

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Regelungsinhalte in Arbeitsverträgen

Bei Homeoffice Vereinbarungen in Arbeitsverträgen ist wichtig, dass die zentralen arbeitsrechtlichen Aspekte erfasst werden. Die zentralen Aspekte sind Regelungen über die festgelegten Home-Office-Tage oder eine entsprechende Vereinbarung über deren flexible Gestaltung. Weiterhin sollte die Festlegung des erlaubten Arbeitsortes und die Erreichbarkeit geregelt werden. Den Parteien steht es auch frei, einen bestimmten Tag als Homeoffice Tag oder eine höhere Anzahl an Homeoffice Tagen pro Woche/pro Monat festzulegen. Unerlässlich sind auch Regelungen über die notwendige technische Ausrüstung im Homeoffice und ggf. auch die Vereinbarung eines Verbots für die Nutzung privater Arbeitsmitteln. Regelmäßig tragen Arbeitgeber die Kosten hierfür, die Parteien können aber auch Abweichendes vereinbaren. Weiterhin ist eine Regelung über die gesetzeskonforme- und betriebsinterne Einhaltung von Datenschutzvorschriften und technischen Abläufen unerlässlich.

Für das Homeoffice kann zudem auch festgelegt werden, dass der Arbeitnehmer die Arbeitszeit über den Tag frei gestalten kann, solange im Ergebnis die vereinbarte Arbeitsleistung erfolgt und sich an die Kernarbeitszeiten gehalten wird. Dieses Modell wird als Vertrauensarbeit bezeichnet. Besonders bei solchen Arbeitszeitmodellen muss allerdings penibel auf die Einhaltung des Arbeitszeitgesetzes geachtet werden, da dieses auch außerhalb der Betriebsstätte gilt. Zudem müssen Arbeitnehmer zur Nachvollziehbarkeit für den Arbeitgeber auf die Beachtung der vereinbarten Pausenzeiten achten und diese erfassen. Langfristig gesehen können fehlende Regelungen und Uneinigkeiten zwischen dem Arbeitgeber und Arbeitnehmer zur Verschiebung von Haftungsrisiken und arbeitsrechtlichen Streitigkeiten führen. Dies gilt es im Interesse beider Parteien möglichst vorab zu vermeiden. Daher kann sich eine anwaltliche Beratung für Arbeitgeber bei der Erstellung von Arbeitsverträgen lohnen. Auch für Arbeitnehmer ist eine Beratung und Vorabprüfung des zu unterzeichnenden Arbeitsvertrages empfehlenswert.

Arbeitsschutz im Homeoffice

Ein wichtiger Punkt den es zu beachten gilt ist, dass der gesetzliche Unfall- und Versicherungsschutz nicht auf die Betriebsräume begrenzt ist sondern auch im Homeoffice fortwirken kann. So müssen seitens des Arbeitgebers Arbeitsschutzmaßnahmen getroffen werden, um das Unfallrisiko des Arbeitnehmers im Homeoffice zu minimieren. Die Ausgestaltung und Umsetzung des Arbeitsschutzes erweist sich aufgrund der räumlichen Distanz als schwierig. Grundsätzlich kann hierfür ein Zutrittsrecht des Arbeitsgebers zum Home-Office des Arbeitnehmers vereinbart werden oder im Rahmen der Mitwirkungspflicht des Arbeitnehmers eine entsprechende Fotodokumentation zur Fernbeurteilung anzufertigen und zur Verfügung zu stellen sein. Unfallschutz im Homeoffice besteht lediglich bei betriebsbezogenen Handlungen, also solchen, die überwiegend einen betrieblichen Zweck erfüllen. Während frühere Entscheidungen wie die des SG Münchens, in seinem Urteil v. 4. Juli 2019, Aktenzeichen S 40 U 227/18 beim privaten Gang zur Toilette und zur Nahrungsaufnahme nicht von einer betriebsbezogenen Tätigkeit ausgingen und einen Arbeitsunfall ablehnten, erweiterte eine Gesetzesänderung im Jahr 2021 den Arbeitsschutz im Homeoffice und trug damit der gesellschaftlichen Entwicklung Rechnung.

Nach neueren Entscheidungen des LSG Niedersachen-Bremen in seinem Urteil v. 16. März 2023 – Az: L 14 U 29/22 und des LSG München in seinem Urteil v. 15.01.2024 – L 3 U 168/23 kann selbst ein Unfall des Arbeitnehmers, der sich auf dem Rückweg vom Erwerb einer Mittagsmahlzeit außerhalb des Homeoffice zum alsbaldigen Verzehr im häuslichen Bereich befindet, auch einen Betriebsunfall darstellen. Voraussetzung hierfür ist, dass sich der Unfall in der für die betrieblichen Abläufe integrierte Mittagspause ereignet; dass diese Pause zu einer beliebigen Uhrzeit vorgenommen werden darf, steht dem nicht entgegen. Der Unfallschutz ist dennoch nicht grenzenlos. Nach der ständiger Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes in seinem Urteil v. 06.12.1989, B 2 RU 5/89 ist die Verrichtung der Notdurft keine betriebsbezogene Handlung und daher nicht unfallversichert. Das LSG Baden-Württemberg, Urteil v. 30.04.2020, L 10 U 2537/18 lässt den Unfallversicherungsschutz bereits an der Toilettentür enden. Demnach ist selbst ein Unfall beim Aufenthalt im Toilettenraum ohne Verrichtung der Notdurft (z.B. zwecks Händewaschen) keine betriebsbezogene Tätigkeit, sodass ein Arbeitsunfall in diesem fall nicht vorläge.

Rückrufoption des Arbeitgebers

Das LAG München entschied in seinem Urteil vom 26.08.2021 – 3 SaGa 13/21, dass der Arbeitgeber grundsätzlich jederzeit die Möglichkeit hat, die Rückkehr aus dem Homeoffice anzuordnen. Hierbei hat er jedoch die Entscheidung, den Arbeitsort neu zu bestimmen, unter Wahrung billigen Ermessens zu treffen. Wann dieses gewahrt ist, bedarf meist einer Einzelfallbetrachtung. Folgende Indikatoren hierfür dürften jedoch sein:

• Betriebliche Ereignisse, die eine Rückkehr aus dem Homeoffice erfordern
• Eine gesetzeskonforme- und betriebsinterne Einhaltung von Datenschutzvorschriften und technischen Abläufen kann nicht (mehr) erfüllt werden
• Die betriebliche Ausstattung im Homeoffice entspricht nicht dem Standard der Betriebsstätte
• Eine fehlende vertragliche Homeoffice- Regelung verbunden mit lediglich kurzer Tätigkeit im Homeoffice, sodass nicht von einer großen Übung ausgegangen werden kann

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Inhalt der Mietpreisbremse

Inhaltlich sieht die Mietpreisbremse vor, dass Neuvertragsmieten die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10% übersteigen dürfen. Welche Gebiete einen angespannten Wohnungsmarkt haben, wird von den jeweiligen Landesregierungen festgelegt. Von dieser Regel stellen Neubauten gem. § 556f S.1 BGB , die nach Oktober 2014 erstmalig genutzt und vermietet wurden, sowie Wohnungen die nach einer umfassenden Modernisierung erstmalig vermietet werden, eine Ausnahme dar. Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Baumaßnahmen einen Umfang haben, der die Wohnung mit einem Neubau vergleichbar macht, und wenn die Kosten dafür mindestens ein Drittel der Neubaukosten betragen. Für Modernisierungsmaßnahmen kann § 555b BGB herangezogen werden. Zudem muss die Modernisierung eine qualitative Verbesserung der Wohnung bewirken.

Modifizierung der Mietpreisbremse

Der BGH hat zudem in seinem Urteil vom 18.12.2024, VIII ZR 16/23 zur Begründung der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse angeführt, dass Vermieter auf dem Gebiet des Mietrechts, in Anbetracht der derzeitigen gesellschaftliche und politischen Lage, mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen müssen und ein Vertrauenstatbestand für eine sie begünstigende Rechtslage nicht besteht. Es sei über die Verlängerung hinaus eine Modifizierung der Mietpreisbremse geplant, dessen Konzept allerdings noch erarbeitet werden soll. Derzeit bleibt abzuwarten, ob und welche Modifizierungen für die Mietpreisbremse künftig geplant sind. Sinn und Zweck einer Modifizierung wäre, dass mehr Wohnungen in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse einbezogen werden können. Mithin der Wohnungsmarkt auch mehr reguliert und insbesondere in Großstädten entlastet werden soll. Im Gespräch sind bislang die Ausweitung des Anwendungsbereichs der Mietpreisbremse auf Indexmietverträge und die Anpassung des § 556f BGB dahingehend, dass auch Neubauwohnungen der Mietpreisbremse unterliegen sollen.

AUSWIRKUNGEN AUF VERMIETERSEITE

Die Intensität der Auswirkungen für Vermieter richten sich danach, ob es nur bei einer Verlängerung der Mietpreisbremse bleibt oder ob zudem eine Modifizierung beschlossen wird. Derzeit darf durch die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 die Miete in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete 10% weiterhin nicht übersteigen. Diese Verlängerung der Mietpreisbremse kann langfristig Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben. Es werden mehr Mieten in die Berechnung mit einbezogen, die sich nicht an der am Markt erzielbaren Höhe orientieren, sondern an der vereinbarten gesetzlichen Mietobergrenze.

Sofern eine geplante Modifizierung der Mietpreisbremse durchgesetzt wird, könnte dies bedeuten, dass Neubauten künftig in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse einbezogen werden. Das wiederum hätte für Vermieter bzw. Investoren primär wirtschaftliche Folgen. Insbesondere die langfristige Planungssicherheit bei Investitionsprojekten würde beeinträchtigt werden, und die Bereitschaft zur Investition in Wohnungsbauprojekte könnte ebenfalls abnehmen. Um die wirtschaftlichen Nachteile für Vermieter abzufedern und gleichzeitig einen Anreiz zur Vermietung zu schaffen, sind steuerliche Vorteile für Vermieter geplant, die ihr Wohnungseigentum günstig vermieten und somit zur Entlastung des Wohnungsmarktes beitragen. So soll insbesondere Leerstand vermieden werden. Darüber hinaus sollen Verstöße gegen die Mietpreisbremse härter als bislang sanktioniert werden.

AUSWIRKUNGEN AUF MIETERSEITE

Die Mietpreisbremse wurde primär als eine mieterschützende bzw. mieterbegünstigende Regelung entwickelt. Auf den ersten Blick scheint sie als ein gutes Instrument den Wohnungsmarkt insgesamt zu entlasten. Sie findet bisher zumindest auf befristete Mietverträge Anwendung und im Falle der rechtswidrigen Vereinbarung eines vorübergehenden Gebrauchs greift sie ebenfalls. Im Rahmen wucherisch überhöhter Mieten ist auch zu beobachten, dass Befristungen zumeist unwirksam vereinbart werden und im Ergebnis damit auch unbefristete Mietverträge vorliegen. Die Verlängerung der Mietpreisbremse könnte für Mieter jedoch eine Reduzierung des Angebots auf dem Wohnungsmarkt insgesamt bedeuten, da viele Vermieter die eigentlich temporär vorgesehene Bindungswirkung der Mietpreisbremse weiter „aussitzen“ könnten und Wohnungen selbst nutzen oder leer stehen lassen.

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Durch missverständliche Formulierung vieler Medien und teilweise auch Falschinformationen herrscht der weit verbreitete Irrtum, dass die Mietpreisbremse auf die Vermietung von möblierten Wohnungen grundsätzlich nicht anwendbar sei. Diese Aussage ist pauschal nicht richtig, denn der § 549 I BGB schließt die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse im Geltungsbereich nur für bestimmte Konstellationen und somit nur ausnahmeweise aus. In der Praxis sind vor allem die folgende Konstellationen relevant:

• Wohnraum, der nur zum „vorübergehenden Gebrauch“ vermietet ist sowie
• Wohnraum, der Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung ist und den dieser überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt

Der erste Fall (die Kurzzeitvermietung) ist in § 549 I Nr. 1 BGB erwähnt und bezeichnet eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, die Mietparteien legen hierbei von vorneherein fest, für welchen Zeitraum das Mietverhältnis bestehen soll; hierbei müssen die Gründe in der Mietersphäre liegen. Demnach kann eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch sowohl bei einer möblierten als auch bei einer unmöblierten Wohnung gegeben sein, maßgeblich für die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ist nur die tatsächlich beabsichtigte Mietdauer. Nicht maßgeblich ist, ob die Wohnung möbliert ist oder nicht.

Der zweite Fall ist in § 549 I Nr. 2 BGB geregelt und erfasst: die klassische WG-Konstellation, bei welcher der Vermieter selbst mit in der Wohnung wohnt und diese (deshalb üblicherweise) überwiegend mit seinen Möbeln ausstattet. Die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ist in diesem Fall ausgeschlossen. Sofern der gesamte Wohnraum dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, gilt der § 549 I Nr. 2 BGB nicht, sodass die Mietpreisbremse Anwendung findet. Die Möblierung einer Wohnung und die Dauer des Mietverhältnisses sind daher stets getrennt voneinander zu betrachten.

Nach dem Gesetz existieren darüber hinaus keine Regelungen zum „Möbliertes Wohnen“ . Die Tatsache, dass bestimmte Mieter aufgrund privater oder beruflicher Verpflichtungen eine möblierte Wohnung anmieten, führt nicht bereits zum Ausschluss der Mietpreisbremse. Maßgeblich für die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse nach § 556d BGB ist primär, ob ein Fall des § 549 BGB vorliegt. Ein vorübergehender Gebrauch der Mietsache im oben genannten Sinn gem.§ 549 I Nr. 1 BGB bestimmt sich danach, ob die Zwecksetzung des Wohnens letztlich überwiegt. Das Wohnen überwiegt dann, wenn sich die Mietwohnung als Lebensmittelpunkt des Mieters im Sinne einer sozialen Sphäre, also der Begründung von sozialen Kontakten und Beziehungen, sowie der beruflichen und privaten Lebensführung darstellt. Die Wohnung muss mithin den räumlichen Lebensmittelpunkt des Mieters darstellen, auf eine bestimmte Dauer kommt es hierbei nicht an. Hintergrund ist, dass die soziale Mietsphäre besonders schützenswert ist, und daher ein lediglich vorübergehender Gebrauch im oben genannten Sinn dieses besonderen Schutzes nicht bedürfen, mithin auch nicht dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse unterliegen Ob die Parteien einen „vorübergehenden Gebrauch“ wirksam vereinbaren können bestimmt sich nach den tatsächlichen Umständen und nicht nach der vertraglichen Vereinbarung. Ebenso wenig ausreichend ist, dass eine relativ kurze Vertragsdauer vereinbart wurde. Auch hier wird wieder darauf hingewiesen, dass eine Möblierung der Wohnung zu keinem abweichenden Ergebnis führt, da es hiervon unabhängig zu betrachten ist.

paralleler Markt für möbliertes Wohnen?

Fraglich ist, ob zu Bestimmung einer ortsüblichen Vergleichsmiete auch der übliche Mietspiegel herangezogen werden kann. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin kann es einen eigenen Wohnungsteilmarkt für möblierte Wohnungen geben, für den dann gesonderter durch Sachverständigenbeweis eine eigene, ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden muss. (LG Berlin, Urteil vom 13. September 2023 – 67 S 51/22). Gegen diese Einschätzung spricht jedoch der Schlussbericht der durch das Bundesministerium der Justiz beauftragten und durch das Beratungsunternehmen Oxford Economics durchgeführten empirischen und rechtswissenschaftlichen Untersuchung des möblierten Mietwohnungsmarktes. Im Schlussbericht aus Juni 2023 wird  in Folge eines SSNIP-Test, der es ermöglicht, einzelne Teilmärkte aus Sicht der Wohnungsnachfrager zu identifizieren, festgestellt, dass der möblierte Wohnungsmarkt keinen eigenen Markt bildet.

Ob für möblierte Wohnungen der Mietspiegel herangezogen werden kann oder eine ortsübliche Vergleichsmitte gesondert zu ermitteln ist, wird noch höchstrichterlich festzustellen sein. Ungeachtet dessen bleibt es dabei, dass die Mietpreisbremse auch auf möblierte Wohnungen in der Regel anzuwenden ist.

Möblierungszuschläge

Die Mietpreisbremse ist daher grundsätzlich auf möblierte Wohnungen anwendbar. Eine Wohnung im Sinne des §549 II Nr. 2 BGB ist möbliert, wenn der Vermieter die Überlassung der Möbel in einem vertragsgemäßen Zustand schuldet, also eine vertragliche Möblierungspflicht innehat. Eine solche Möblierungspflicht kann vertraglich festgelegt werden, den Parteien steht es frei den Umfang dieser Möblierungspflicht zu regeln. Schuldet der Vermieter die Überlassung der Möbel in einem vertragsgemäßen Zustand, hat er auch für etwaige Mängel an den Möbeln einzustehen. Eine Vollmöblierung liegt nur dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung überwiegend mit seinen Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, die Wohnung demnach sofort bewohnbar ist. Hierfür ist zwingend erforderlich, dass alle wesentlichen Einrichtungsgegenstände vorhanden sind. Das Vorhandensein einzelner Möbel allein ist gerade nicht ausreichend für eine Möblierung gem. § 549 II Nr. 2 BGB. Unbeachtlich ist zudem, ob es sich hierbei um besonders wertige oder hochwertige Möbel bzw. Einbaumöbel handelt. Erforderlich sind demnach wesentliche Einrichtungsgegenstände, mithin: Tische sowie Sitzmöbel, eine Wohnzimmermöblierung, eine funktionsfähige vollausgestattete Küche, Lampen sowie einer Waschmaschine. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, liegt keine Vollmöblierung vor und ein Möblierungszuschlag darf nicht erhoben werden.

Nach einer Entscheidung des Kammergerichts (KG GE 1980, 863), welche durch das Landgericht Berlin bestätigt wurde (LG Berlin GE 2003, 954), ist als Berechnungsgrundlage auf den Zeitwert der überlassenen Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abzustellen. In Berlin werden nach der Rechtsprechung linear 2% dieses Zeitwerts (der Nutzungswert für den Mieter, der dem Wiederbeschaffungswert entspricht) über zehn Jahre pro Monat zugrunde gelegt. Grundsätzlich ist jedoch nicht unumstritten, mit welcher Abschreibung und Verzinsung im Einzelfall zu rechnen ist, daher kann die Rechtsprechung zum Zeitwert je nach Bundesland variieren, macht daher eine Einzelfallbetrachtung erforderlich. In Hamburg wird das sogenannte Hamburger Modell bei der Berechnung zugrunde gelegt. Hier wird ebenfalls auf den Zeitwert der überlassenen Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abgestellt, allerdings werden als Abschreibungszeitraum 7 Jahre statt 10 Jahre zugrunde gelegt und die maximale anteilige jährliche Verzinsung darf höchstens 15% betragen. Da der Möblierungszuschlag den Gebrauchswert für den Mieter angemessen widerspiegeln soll, muss eine entsprechende Wertminderung durch Zeitablauf, ob es sich um neue Möbel handelt und der Benutzung durch den Mieter berücksichtigt werden. Zudem können je nach Wohngebiet auch bestimmte Einrichtungsgegenstände wie eine Einbauküche bereits ein typisches mietpreisbildendes Wohnmerkmal darstellen, sodass in einem solchen Fall ein Möblierungszuschlag entfällt. Sofern der Möblierungszuschlag Bestandteil der Grundmiete werden soll, muss dies im Vertrag eindeutig zum Ausdruck gebracht werden, die Höhe des Möblierungszuschlags sowie die Berechnungsgrundlagemüssen jedoch nicht bereits im Vertrag offengelegt werden. Oftmals wird dieser Möblierungszuschlag von den Vermietern jedoch willkürlich zu hoch angesetzt oder bei Zweitbezug der möblierten Wohnung der Neuwert der Möbel für die Berechnung des Möblierungszuschlags zugrunde gelegt, mithin eine falsche Berechnungsgrundlage verwendet. Im Ergebnis kann sich hierdurch eine zu hohe Gesamtmiete ergeben. Aus Angst vor einer Kündigung zahlen viele Mieter die zu hohen Mieten ohne nachzufragen. Diese Angst ist unbegründet, da dem Mieter ein Auskunftsrecht gegenüber dem Vermieter gem. § 556g BGB bezüglich der Zusammensetzung der Miete gesetzlich zusteht.

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Das Auszeichnungsverfahren

In die Bewertung fließen insbesondere Empfehlungen von KollegInnen und juristischen ExpertInnen mit ein. Darüber hinaus wurden Erfahrungsberichte und Bewertungen von Mandanten zusammengetragen und ausgewertet. In diesem Rahmen wurden verschiedene Aspekte, die bei der Auswahl des Anwalts für den Mandanten von zentraler Bedeutung sind, berücksichtigt. Hierbei fließen maßgeblich Online-Bewertungen von Mandanten, dabei insbesondere die Empfehlungs- und Zufriedenheitsquote, sowie betriebswirtschaftliche Aspekte, wie die Erreichbarkeit, Kompetenz, Kostentransparenz, die für einen effiziente und reibungslose Mandatsbearbeitung von Bedeutung sind, in die Bewertung mit ein. Der wohl wichtigste Faktor ist die nachgewiesene fachliche Kompetenz des Anwalts durch eine entsprechende Fachanwaltsqualifikation, also eine vertiefende Spezialisierung in einem Rechtsgebiet, der als Bewertungsgrundlage herangezogen wird. Neben der fachlichen Kompetenz ist auch die soziale Komponente bei der Anwaltssuche nicht zu vernachlässigen. Für den Mandanten spielen Aspekte wie Freundlichkeit, Empathie, und Beratungskompetenz eine grundlegende Rolle und bilden das Fundament für ein Vertrauensverhältnis und ein darauffolgendes Mandatsverhältnis.

Das Verfahren zur Auszeichnung soll alle wichtigen Aspekte abdecken und einen Gesamteindruck darüber geben, was potenzielle Mandanten in der Kanzlei erwarten dürfen und den passenden Anwalt für Sie zu finden. Hierfür wurden die genannten Daten im Rahmen des Verfahrens erhoben und entsprechend durch eine KI ausgewertet. Mehr Informationen und eine genaue Aufschlüsselung der Bewertungskriterien finden Sie in der entsprechenden Ausgabe der FAZ: https://topanwalt.faz.net/250910_TOP%20Anwalt_Privat.pdf

Fachliche Kompetenz

Die Liste der TOP Anwälte soll einen Überblick über die juristische Spitzenklasse geben und die vorhandene fachliche Expertise besonders hervorheben, wie hier im Bereich Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Rechtsanwalt Julian Urban ist seit 2020 Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und hat seitdem unzählige Mandanten bei Ihren rechtlichen Problemen beraten, passende Strategien entwickelt und Lösungen ausgearbeitet. Nicht nur die tägliche Praxis, sondern auch die regelmäßige Teilnahme an Fachanwaltsfortbildungen sorgen dafür, dass seine juristischen Einschätzungen auf dem aktuellen Stand sind und damit dem Wandel der Zeit Rechnung getragen wird.

Wir freuen uns über die Auszeichnung von Rechtsanwalt Julian Urban durch das F.A.Z. Institut und dessen Empfehlung und sehen hierin einen Nachweis für unsere fachliche Expertise und die Zufriedenheit unserer Mandanten.

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Wir möchten Sie darüber informieren, dass unser Sekretariat zwischen dem 23.12.2024 und dem 01.01.2025 nicht besetzt ist. Wir bitten um Kontaktaufnahme per E-Mail. Telefonate erfolgen nach Absprache per E-Mail.

Wir möchten Sie auch darüber informieren, dass wir nach dem 18. Dezember 2024 keine neuen Mandate für dieses Jahr annehmen. Bitte reichen Sie Verjährungsangelegenheiten (Jahresende 31.12.2024) spätestens bis zum Montag, den 18. Dezember 2024, vollständig und einschließlich Originalvollmacht, sofern benötigt, bei uns ein. Wir können nicht gewährleisten, dass wir später eingehende Aufträge noch rechtzeitig vor dem Jahresende bearbeiten können, und übernehmen dafür keine Haftung.

Wir wünschen Ihnen schöne Feiertage und einen Guten Rutsch in das neue Jahr.
Ihr Team der Kanzlei JUR URBAN.

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Versteckte Mängel beim IMMOBILIENKAUF

Versteckte Mängel sind Eigenschaften der Immobilie, die sich in der Regel nicht durch eine einfache Besichtigung offenbaren. Beispiele hierfür sind unzureichende Dämmung, Schädlinge und Feuchtigkeit im Mauerwerk aber auch falsche Angaben über erzielbare Mieteinnahmen. Maßgeblich für die Arglisthaftung des Verkäufers ist, dass dieser die Mängel kannte oder zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer die Mängel nicht bekannt waren und seine Entscheidung über den Vertragsschluss dadurch beeinflusst wurde. Versteckt werden Mängel an der Immobilie oftmals durch Überstreichen von Schimmel und Feuchtigkeitsflecken oder das bauliche Abdecken durch Holzplatten oder Folien. Die Mängel sind so bei einer Besichtigung zunächst nicht erkennbar, werden sich nach einer Zeit oder beim Umbau durch den Käufer allerdings offenbaren.

Darlegungs-und Beweislast

Grundsätzlich trifft die Darlegungs-und Beweislast für das Vorliegen der offenbarungspflichtigen Mängel und der Kenntnis des Verkäufers den Käufer. Grundsätzlich muss der Verkäufer den Käufer über bereits erfolgte Mängelbeseitigungsmaßnahmen an der Immobilie informieren. Arglist ist bei einer durch ein Fachunternehmen erfolgten Mangelbeseitigung ausgeschlossen. Der Verkäufer ist nicht zu einer Erfolgskontrolle der vorgenommenen Mangelbeseitigung durch das Fachunternehmen verpflichtet, er darf in die ordnungsgemäß ausgeführten Arbeiten vertrauen. Aufgrund der hieraus resultierenden unterschiedlichen Fallkonstellationen und der generellen Darlegungs- und Beweislastproblematik ist oft eine Einzelfallentscheidung erforderlich, daher kann sich eine anwaltliche Prüfung der Rechtslage lohnen.

Rechtliche Möglichkeiten

Die arglistige Täuschung beim Immobilienkauf berechtigt den Käufer nach § 123 BGB zur Anfechtung des gesamte Immobilienkaufvertrags. Zudem hat der Käufer wegen der Pflichtverletzung des Verkäufers einen Anspruch auf Schadensersatz oder Minderung. Der Käufer kann auch eine Rückabwicklung des Kaufvertrags und der bereits geleisteten Zahlungen erreichen. Im Übrigen stellen die Maklerprovision und auch eine bereits entrichtete Grunderwerbssteuer ersatzfähige Schadenspositionen dar, ebenso wie Ablösungszinsen im Falle eines Bankdarlehens. Der Käufer muss dem Verkäufer hierbei gerade keine Möglichkeit zur  Nachbesserung geben, sondern kann aufgrund des geschädigten Vertrauensverhältnisses ohne Nachfristsetzung Schadensersatzansprüche geltend machen und vom Kaufvertrag zurücktreten. In der Praxis enthalten Immobilienkaufverträge oft eine Erklärung des Verkäufers, dass diesem keine offenbarungspflichtigen Mängel bekannt sind.  Eine solche Erklärung schließt eine Anfechtung des Immobilienkaufvertrags und Schadensersatzansprüchen allerdings nicht von vorneherein aus. Der Verkäufer kann sich gem. § 444 BGB bei einem arglistig verschwiegenen Mangel nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. Sofern der Käufer nicht von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch macht, hat dieser einen Anspruch auf Nacherfüllung. In diesem Rahmen ist der Verkäufer zur Reparatur oder Beseitigung des Mangels verpflichtet und hat auch die Kosten hierfür zu tragen. Die Verjährungsfrist für Ansprüche des Käufers wegen Mängeln betragen ab Zeitpunkt der Übergabe gem. § 438 BGB fünf Jahre. Handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel beträgt die Verjährungsfrist ab Zeitpunkt der Kenntnis des Mangels gem. § 438, 195 BGB drei Jahre.

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