Das Gew\u00e4hrleistungsrecht im Immobilienkaufvertrag ist von enormer Bedeutung. Ein Immobilienkauf stellt f\u00fcr private K\u00e4ufer regelm\u00e4\u00dfig eine der gr\u00f6\u00dften Investitionen des Lebens dar. Kommen nach dem Kauf M\u00e4ngel zum Vorschein, fragt sich der K\u00e4ufer h\u00e4ufig welche Anspr\u00fcche er geltend machen kann. Dem Verk\u00e4ufer stellt sich die Frage, ob er f\u00fcr die M\u00e4ngel haften muss.<\/p>\n
Voraussetzung f\u00fcr die Geltendmachung eines Gew\u00e4hrleistungsrechts ist das Vorliegen eines Mangels. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Gew\u00e4hrleistung im Kaufvertrag nicht ausgeschlossen sein worden darf. Zu unterscheiden sind dabei Sachm\u00e4ngel von Rechtsm\u00e4ngeln.<\/p>\n
Ein Sachmangel<\/strong> liegt vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit des Kaufobjekts von der tats\u00e4chlichen Beschaffenheit abweicht. Es ist daher notwendig, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt. Dagegen liegt ein Rechtsmangel<\/strong> beispielsweise dann vor, wenn Belastungen eingetragen, wie Wegerechte, Reallasten, Hypotheken sowie nicht offen gelegte Miet- und Pachtverh\u00e4ltnisse. Das hei\u00dft, dass andere Personen ein Recht an der Immobilie besitzen, die gegen den K\u00e4ufer geltend gemacht werden k\u00f6nnen. Wird ein Kaufvertrag \u00fcber unbewegliche Sachen abgeschlossen, wird regelm\u00e4\u00dfig die Gew\u00e4hrleistung des Verk\u00e4ufers ausgeschlossen.<\/p>\n <\/p>\n Offene M\u00e4ngel sind f\u00fcr den K\u00e4ufer klar zu erkennen und k\u00f6nnen bereits vor dem Kauf der Immobilie benannt werden und in einem Protokoll festgehalten werden.<\/p>\n Bei versteckten M\u00e4ngeln wie z.B. por\u00f6se Rohre oder fehlende W\u00e4rmed\u00e4mmung ist die Erkennbarkeit eingeschr\u00e4nkt. Diese sind auch dem Verk\u00e4ufer nicht immer bekannt.<\/p>\n Arglistig verschwiegene M\u00e4ngel sind dem Verk\u00e4ufer zwar bekannt, jedoch benennt er sie nicht bei dem Verkauf. Hier kann die Gew\u00e4hrleistung geltend gemacht werden. Hierzu geh\u00f6ren u.a. feuchte Keller, Schimmelbefall und Ungezieferbefall. Der Verk\u00e4ufer verschweigt den Mangel absichtlich und entgegen seiner Offenlegenspflicht.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Bei Bestandsgeb\u00e4uden wird meist die Sachm\u00e4ngelhaftung\u00a0 vertraglich ausgeschlossen, was nach \u00a7 444 BGB zul\u00e4ssig ist. Das ist zul\u00e4ssig und begr\u00fcndet sich dadurch, dass M\u00e4ngel auch f\u00fcr den Verk\u00e4ufer unbekannt sein k\u00f6nnen und es oftmals nicht m\u00f6glich ist, die M\u00e4ngel zu finden. Eine h\u00e4ufige Formulierung lautet dann: ” Die Immobilie\/das Grundst\u00fcck wird verkauft wie gesehen unter Ausschluss der Gew\u00e4hrleistung<\/em>“. Die Immobilie sollte dann vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags genau gepr\u00fcft werden.<\/p>\n Ein Kaufvertrag \u00fcber Neubauten gew\u00e4hrt dem K\u00e4ufer weitreichendere Gew\u00e4hrleistungsanspr\u00fcche. Hier kann ein Ausschluss nur dann vereinbart werden, wenn der K\u00e4ufer zuvor \u00fcber die Rechtsfolgen eines Ausschlusses und das damit verbundene Risiko belehrt wurde.<\/p>\n <\/p>\n Wenn die Voraussetzungen einer Gew\u00e4hrleistung vorliegen, stehen dem K\u00e4ufer verschiedene Rechte zu, auf die er sich berufen kann:<\/p>\n Hat der Verk\u00e4ufer den K\u00e4ufer arglistig \u00fcber das Vorliegen eines Mangels get\u00e4uscht, kann der K\u00e4ufer den Vertrag anfechten. Dabei ist es die Pflicht des K\u00e4ufers, dies zu beweisen. H\u00e4ufig wird der Verk\u00e4ufer hier beweisen wollen, dass er den Mangel offengelegt hat. Beispiele f\u00fcr solche M\u00e4ngel k\u00f6nnen Feuchtigkeitsm\u00e4ngel, Holzbockbefall des Dachstuhls, Schimmelbefall oder marode Leitungen sein.<\/p>\n Der K\u00e4ufer hat bei Vorliegen eines Mangels einen Anspruch auf Nacherf\u00fcllung. Er kann die Nachbesserung, also die Beseitigung des Mangels, vom Verk\u00e4ufer verlangen.<\/p>\n Der K\u00e4ufer hat ggf. auch die M\u00f6glichkeit vom Vertrag aufgrund des Mangels zur\u00fcckzutreten. Neben dem Vorliegen des Mangels muss der K\u00e4ufer dem Verk\u00e4ufer dar\u00fcber hinaus auch eine Frist zur Nacherf\u00fcllung gesetzt haben. Diese muss fruchtlos verstrichen sein.<\/p>\n F\u00fchrt der vorliegende Mangel zu einer Wertminderung der Immobilie, kann der K\u00e4ufer den Kaufpreis mindern. In welcher H\u00f6he die Minderung geltend gemacht werden kann, h\u00e4ngt von dem konkreten Wertverlust der Immobilie ab. Auch hier ist eine vorherige Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels weitere Voraussetzung.<\/p>\n Ist dem K\u00e4ufer aufgrund des Mangels ein Schaden entstanden, kann ihm auch ein Anspruch auf Schadensersatz zustehen. Der Verk\u00e4ufer muss hierf\u00fcr schuldhaft gehandelt haben. Die Beweislast liegt hier beim Verk\u00e4ufer. Er muss beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft.<\/p>\n <\/p>\n Der Verk\u00e4ufer muss unter Umst\u00e4nden auch bei Ausschluss der Gew\u00e4hrleistung haften. In einem solchen Fall muss die konkrete Formulierung im Vertrag gepr\u00fcft werden. Wird lediglich eine Sachm\u00e4ngelhaftung ausgeschlossen, haftet der Verk\u00e4ufer f\u00fcr Rechtsm\u00e4ngel. Wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie f\u00fcr eine bestimmte Beschaffenheit \u00fcbernommen hat (\u00a7 444 BGB<\/a>).<\/p>\n <\/p>\n Um die Anspr\u00fcche auch durchsetzen zu k\u00f6nnen, d\u00fcrfen diese nicht verj\u00e4hrt sein. Bei Gew\u00e4hrleistungsanspr\u00fcchen, die auf einem Sach- oder Rechtsmangel beruhen, betr\u00e4gt die Verj\u00e4hrungsfrist f\u00fcnf Jahre (\u00a7 438 Abs. 2 BGB<\/a>). Sie betr\u00e4gt 30 Jahre, wenn der Mangel in einem sonstigen Recht liegt, welches bereits im Grundbuch eingetragen ist (\u00a7 438 Abs. 1b BGB<\/a>). Bei einer arglistigen T\u00e4uschung verj\u00e4hrt der Anspruch bereits binnen zwei Jahren, jedoch erst nach Kenntnisnahme des K\u00e4ufers.<\/p>\n <\/p>\n Das Gew\u00e4hrleistungsrecht im Immobilienkaufvertrag ist f\u00fcr K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer von gro\u00dfer Bedeutung, da es h\u00e4ufig um gro\u00dfe Geldbetr\u00e4ge geht. Bei Unsicherheiten \u00fcber die vertraglichen Regelungen und das Vorliegen der n\u00f6tigen Voraussetzungen um Gew\u00e4hrleistungsrechte geltend zu machen, sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.<\/p>\n <\/p>\nTypische arten von sachm\u00e4ngeln<\/h3>\n
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Grenzen eines Gew\u00e4hrleistungsausschlusses<\/h3>\n
Rechte des K\u00e4ufers<\/h3>\n
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Anspr\u00fcche bei ausschluss der gew\u00e4hrleistung<\/h3>\n
Verj\u00e4hrung<\/h3>\n
Zusammenfassung<\/h3>\n