Mietrecht: Mieterhöhungserklärung erfordert keine Aufteilung nach Gewerken

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Eine Mieterhöhungserklärung erfordert keine Aufteilung nach Gewerken, das hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof in Karlsruhe in seinem Urteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 337/21; VIII ZR 339/21; VIII ZR 361/21 entschieden.

Sachverhalt

Die Vermieterin von mehreren Mietwohnungen in Bremen erhöhte infolge von Modernisierungsmaßnahmen die monatliche zu zahlende Grundmiete für die betroffenen Mietwohnungen. Sie verschickte ein Mieterhöhungsschreiben an die Mieter der betroffenen Wohnung, dem eine Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung beigefügt war. In dieser Kostenzusammenstellung waren die Gesamtmodernisierungskosten, die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, der umlagefähige Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Mieterhöhung aufgeschlüsselt. Drei Kläger von Mietwohnungen in Bremen klagten daraufhin, da sie die Mieterhöhung aus formellen Gründen für unwirksam hielten. Sie verlangten darüber hinaus Rückzahlung der überzahlten Mieten.

Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung

Grundsätzlich gelten für Mieterhöhungen einzuhaltende Formerfordernisse, wie die Einhaltung der Textform, eine Erläuterung, sowie eine Aufstellung der Kostenrechnung. Dies hat zunächst den Sinn und Zweck eine Abgrenzung zwischen umlagefähigen Modernisierungsmaßnahmen  gem. § 555b BGB und nicht umlagefähigen Instandhaltungsmaßnahmen gem. § 555a BGB vorzunehmen. Außerdem soll dem Mieter die Möglichkeit gewährt werden, mit der Grundlage qualifiziert überprüfen zu können ob ein Anspruch des Vermieters berechtigt ist.

Dies führt auch dazu, dass der Mieter die Mieterhöhung nachvollziehen kann und für den Mieter eine Grundlage für eine ggf. weitergehende Kontrolle  darstellt. Hierbei können allerdings Probleme auftreten, da nicht abschließend geklärt ist, in welchem Umfang die Modernisierungsmaßnahmen aufgeschlüsselt sein müssen und wie hoch die Hürden für eine solche Mieterhöhung sein müssen.

Entscheidung des bUNDESGERICHTSHOFS

Das Berufungsgericht gab den Klagen der Mieter mit der Begründung statt, dass bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen die mehrere Gebäude umfassen oder außerhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen werden, gem. § 559b I S.1 BGB eine genauere Kostenaufschlüsselung nach ” Gewerken” vorgenommen werden muss. Hierbei handelt es sich um Kostenpositionen, die die genauen Einzelarbeitsschritte aufführen.

Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs teilte eine andere Auffassung: Eine Mieterhöhungserklärung erfordert keine Aufteilung nach Gewerken. Argument hierfür ist einerseits, dass durch zu hohe formelle Anforderungen an Mieterhöhungen, den Vermietern der Anreiz genommen wird Modernisierungsmaßnahmen überhaupt vorzunehmen. Diese sind allerdings vom Gesetzgeber gewünscht und liegen wohl langfristig gesehen auch im Interesse der gegenwärtigen, sowie zukünftigen Mieter.  Dem BGH zufolge sei selbst eine genaue Aufschlüsselung der Kosten nicht erforderlich, die Ausweisung der Gesamtsumme und die Angabe der Instandhaltungskosten sei ausreichend um für den Mieter die Plausibilität der Mieterhöhung herzustellen. Andererseits sei zu beachten, dass dem Mieter auch bei Fehlen einer Aufschlüsselung nach Gewerken stets die Möglichkeit eines umfassenden Belege- und Auskunftsrechts zustehe. Ob die Mieterhöhung im konkreten Fall gerechtfertigt war der ob den Mietern ein Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Miete zusteht war nicht vom BGH zu prüfen, dies ist nun Aufgabe des Landgericht Bremens.

 

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