WEG law: Enforcement of claims for house charges

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Durchsetzung von Hausgeldansprüchen

Für viele Eigentümergemeinschaften und Hausverwalter stellt die Durchsetzung von Hausgeldansprüchen eine regelmäßige Last dar. Im nachfolgenden Beitrag soll die Entstehung und die Durchsetzung von Hausgeldansprüchen erläutert werden.

Hausgeld

Jeder Miteigentümer einer Gemeinschaft muss gemäß dem Wirtschaftsplan (§ 28 WEG) eine Zahlung an die Gemeinschaft entrichten. Alle Ausgaben, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nötig sind, werden von der Gemeinschaft getätigt. Dazu gehören die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums. Die dafür notwendigen Mittel werden durch das  sog. Hausgeld bereit gestellt. Dabei ist die Gläubigerin der Beitragsansprüche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Aus diesem Grund ist die Gemeinschaft auf regelmäßige und vollständige Zahlungen aller Wohnungseigentümer angewiesen. Im Regelfall sind die einzelnen Wohnungseigentümer verpflichtet auf den Wirtschaftsplan monatliche Raten zu zahlen und, sofern sich kein Guthaben ergibt, eine Nachzahlung auf die letzte Jahresabrechnung zu leisten.

Hausgeldschuldner

Der Anspruch aus einem Beschluss gem. § 28 WEG richtet sich gegen den Hausgeldschuldner. Welche Person das Hausgeld schuldet bestimmt das Sachenrecht. Danach ist derjenige Hausgeldschuldner, der (Mit-)Eigentümer eines Wohneigentums ist. Wesentlich ist dabei wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit aktuell Eigentümer oder Miteigentümer des Wohneigentums ist. In der Regel ist dies derjenige, der als (Mit-)Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wird das Wohnungseigentum durch Erbfall oder Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben, so ist der Erwerber ab dem Erwerb zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet.

 

Problem: Werdende Eigentümergemeinschaft

Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, sobald eine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber im Grundbuch eingetragen ist und der Erwerber Besitz an der erworbenen Wohnung hat. Die Übergabe der Wohnung muss also stattgefunden haben. Mit diesem Zeitpunkt begründet sich die Hausgeldzahlungspflicht für alle Einheiten gemäß dem Wirtschaftsplan, auch wenn sich noch Einheiten im Besitz des teilenden Eigentümers, dem Bauträger, stehen. Dabei kommt es nicht auf den Bauzustand an. Der Eigentümer argumentiert hier häufig, dass für diese Einheiten keine Verbrauchskosten anfallen und eine Hausgeldzahlung entbehrlich sei.

In der Praxis muss eine Hausgeldzahlung durch alle Beteiligten ab der Entstehung der werdenden Eigentümergemeinschaft erfolgen. Gelöst werden kann das Problem, indem die Abrechnungsspitze richtig ermittelt wird und mit dem Käufer notarvertraglich vereinbart wird, dass der Saldo anteilsmäßig vom Käufer gezahlt wird.

Fälligkeit

Die Eigentümerversammlung kann Regeln über die Fälligkeit durch Beschluss treffen. Ohne besondere Regelung ist das Hausgeld in einer Summe fällig, § 28 Abs. 1 WEG. Dies führt in der Praxis jedoch zu einer großen einmaligen Belastung der Eigentümer. Nach § 28 Abs. 3 WEG können die Eigentümer ebenfalls durch Beschluss Regelungen über die „Art und Weise“ der Erfüllung von Forderungen und die Fälligkeit treffen, mithin der Zeitpunkt und die Art und Weise der Zahlungen. Auf diesem Wege können auch bereits beschlossene Regelungen ergänzt oder geändert werden. Gängige Praxis sind monatliche Hausgeldzahlungen, um die einmalige Belastung der Eigentümer zu vermeiden und die Zahlungen aufzuteilen.

“Hausgeldklage”

Problematisch ist der Fall dann, wenn ein (Mit-)Eigentümer seiner Hausgeldzahlung nicht nachkommt. In der Praxis hat sich derweil bewährt, dass sich der WOhnungseigentümer bereits beim Erwerb mittels notarieller Urkunde der Zwangsvollstreckung unterwirft. Ist dies nicht zuvor erfolgt, kann die Gemeinschaft ihre Ansprüche auf gerichtlichen Wege titulieren lassen.  Neben der Klage auf Zahlung des Hausgeldes (sog. Hausgeldklage) kann auch ein gerichtliches Mahnverfahren gegen den Hausgeldschuldner betrieben werden, mit dem Ziel einen Vollstreckungsbescheid zu erlangen. Ob mit Urteil oder Vollstreckungsbescheid kann die  die Gemeinschaft dann die Zwangsvollstreckung gegen den Hausgeldschuldner zu betreiben.

Zwangsvollstreckung

Je nach Sachlage stehen der Gemeinschaft mehrere Vollstreckungsmöglichkeiten der Mobiliar- und Immobiliarvollstreckung zur Verfügung, wobei nicht jede Maßnahme gleich erfolgsversprechend ist. Dabei  kommt es auf die individuellen Umstände des Schuldners an:

  • Sachpfändung durch den Gerichtsvollzieher
  • Lohn- oder Kontenpfändung als Forderungspfändung
  • Zwangsversteigerung des Wohneigentums
  • Zwangsverwaltung des Wohneigentums bei Vermietung
  • Eintragung einer Zwangssicherungshypothek im Grundbuch zur Sicherung des Anspruchs

Im Zwangsversteigerungsverfahren sind Hausgeldansprüche gem. § 10 Abs. 1 ZVG der Rangklasse 2 zuzuordnen. Dabei können je nach Höhe des Meistgebots die Ansprüche hier mit hoher Wahrscheinlichkeit befriedigt werden.

 

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