In einzelnen Fällen kann die Verweigerung oder Verhinderung einer Besichtigung durch den Vermieter eine Kündigung rechtfertigen. Hierzu drei Fallbeispiele aus der Praxis:
Das AG München hat am 26.08.2021 – 474 C 4123/21 hat entschieden, dass wenn Mieter einer Wohnung die Besichtigung durch neue Eigentümer ohne ausreichenden Grund immer wieder verweigern, dies die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen kann. Es hat zwei Mieter dazu verurteilt, aus ihrer Wohnung auszuziehen und diese an die Eigentümer herauszugeben nach §§ 546 Abs. 1, Abs. 2, 985 BGB.
Gemäß § 543 Abs. 1 könne ein Mietvertrag von jeder Partei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Die Verweigerung des Zutritts zur Besichtigung der Wohnung durch den Kläger stelle einen wichtigen Grund dar. Die Beklagten führten verschiedene Gründe an, warum die Besichtigungstermine nicht zustande gekommen seien, wie die Vorbereitung auf eine Online-Schulung oder das Scheitern der Termine an Coronatests, Isolation und den Infektionsschutzbestimmungen. Jedoch hätten die Beklagten damit nicht ausreichend ihre Verhinderung vorgetragen oder bewiesen.
In einem anderen, vergleichbaren Urteil vom AG Ludwigshafen vom 29.03.2021 – 2i C 228/20 ging es darum, dass ein wichtiger Grund zur Kündigung vorliegt, wenn der Mieter den Vermieter nicht in die Wohnung lasse, um einen Messie-Vorwurf auszuräumen. Die Räumungsklage der Klägerin habe Erfolg. Die Klägerin habe einen Räumungs- und Herausgabeanspruch. Die Klägerin habe das streitgegenständliche Mietverhältnis beendet. Die Kündigung sei gemäß § 543 Abs. 1 S.1 BGB wirksam. Ein wichtiger Grund läge in der Pflichtverletzung, nicht den berechtigten Zutritt zu der vermieteten Wohnung zu gestatten. Die Berechtigung folge aus dem Eigentumsrecht aus Art. 14 GG. Nach Mitteilung des Handwerkers, es handele sich um eine Messie-Wohnung, habe die Klägerin ein anlassbegründetes Interesse daran, zeitnah nach ihrem Eigentum zu schauen. Die Schwere der Pflichtverletzung läge in der beharrlichen Weigerung. Die Klage habe stets Alternativtermine genannt oder um Benennung eines Termins gebeten. Ein derart langes Zuwarten der Klägerin, das Mietverhältnis nach Abmahnung zu kündigen, wäre nicht erforderlich gewesen. Der Beklagte habe sich nicht durch gerichtlich festgestellte Duldungs- und Vollstreckungstitel beeindrucken lassen. Er würde zwar gesundheitlich angeschlagen sein, aber in der Lage zum Verhandlungstermin zu erscheinen und sonst selbstständig zur Bewältigung des Alltags fähig zu sein und könne sich deshalb auch angemessenen Ersatzwohnraum suchen. Zudem habe der Beklagte auch in der mündlichen Verhandlung kein Entgegenkommen gezeigt.
Nach einem weiteren Urteil vom AG München vom 28.07.2020 – 473 C 6285/20 könne der Mieter auch ohne besondere vertragliche Absprache verpflichtet sein, den Vermieter zwecks Besichtigung oder zwecks Durchführung in die Wohnung zu lassen. Dies sei eine vertragliche Nebenpflicht des Mieter nach §§ 241 II, 242 BGB. Der Vermieter müsse dafür aber einen berechtigten Grund haben. Der Vermieter sei zudem zur schonenden Rechtsausübung gehalten. Denn die Wohnung sei der verfassungsrechtlich geschützte Rückzugsraum, in dem der Mieter sich entfalten und gemäß seinen eigenen Vorstellungen sein Leben gestalten kann. Der Mieter habe das Recht, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden.
Die Parteien haben ein Besichtigungsrecht geregelt in § 10 des Mietvertrags, auf dessen Wirksamkeit es nicht ankommt, da sich der Kläger bereits auf allgemein mietvertragliche Grundsätze stützen kann. Ausreichend für das Besichtigungsrecht des Vermieters sei der Wille, die Wohnung zu veräußern und sie zu diesem Zwecke zu betreten. Er dürfe hierbei die Wohnung nicht nur Kaufinteressenten zeigen, sondern auch mit einem Gutachter zuvor durch die Wohnung gehen, um ein Aufmaß erstellen zu lassen. Ein Besichtigungsrecht werde auch dadurch begründet, zu überprüfen, ob die Rauchwarnmelder ordnungsgemäß angebracht und gewartet wurden. Grundsätzlich würde die bloße Verweigerung des Zutritts zur Wohnung durch den Mieter als Kündigungsgrund nicht ausreichen, denn dies stelle grundsätzlich keinen derart schweren Vertragsverstoß dar. Die Weigerung des Mieters, eine Besichtigung zu dulden, könne aber im Einzelfall eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Dabei seien die Interessen des Vermieters an der Besichtigung und die Interessen des Mieters an einem ungestörten Mietgebrauch gegeneinander abzuwägen. Bei dieser Abwägung sei dem Besitzrecht des Mieters an der Wohnung aus Art. 14 GG und dem Recht aus Art. 13 GG ein hoher Stellenwert einzuräumen. Insbesondere müssten Gerichte berücksichtigen, ob dem Mieter die Besichtigung zu den in Frage stehenden Zeitpunkten zuzumuten ist. Der Beklagte konnte keine Gründe nennen, warum die Duldung nicht zumutbar sei. Seine Einwendungen würden sich nicht erschließen. Dem Kläger würde es nicht um die Beseitigung von Schäden gehen, sondern um die Verkaufsabsicht und die Feststellung, dass der Rauchmelder ordnungsgemäß angebracht und gewartet wurde. Des Weiteren habe der Beklagte unglaubhaft vorgetragen, die Hausverwaltung würde in seiner Wohnung erscheinen, dort Schäden verursachen und ihm unterschieben. Der Kläger müsse außerdem die Nachweisform eines Videos vom Anbringen des Rauchmelders nicht akzeptieren. Letztlich sei nicht ersichtlich, warum der Mieter ein Recht darauf haben solle, dass Schäden in der Wohnung nicht durch den Vermieter, den die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht treffe, beseitigt werden. Er würde sich irren, wenn er meint, er könne dauerhaft die Besichtigung verhindern, weil die behauptete Wohnung nicht vorzeigbar sei und er sie nach einer Bewertung durch einen Makler durch Schönheitsreparaturen erst vorzeigbar machen müsse. Dies könne kein geeignetes dauerhaftes Besichtigungshindernis darstellen. Zudem habe sein Prozessverhalten gezeigt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sei. Er habe keinerlei Einsicht gezeigt, keine Versuche, ein Besichtigungsrecht anzudenken.
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