Immobilie im Trennungs- bzw. Scheidungsfall
Eine Immobilie stellt für Ehepartner regelmäßig den wertvollsten, gemeinsamen Besitz dar. Umso emotionaler wird die Situation, wenn es dann zur Scheidung kommt. Die Ehepartner müssen klären, was mit der gemeinsamen Immobilie im Scheidungsfall geschehen soll. Voraussetzung dafür, dass beide bestimmen können, ist grundsätzlich, dass beide Ehepartner Eigentümer der Immobilie sind, also beide Im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.
Per Gesetz steht beiden Ehepartnern gleichermaßen ein Nutzungsrecht an der Immobilie zu. Um nun zu klären, was mit der Immobilie passiert, stellt das Gesetz auf den Zeitraum der Trennung bis hin zur Scheidung und den Zeitraum nach der Scheidung ab.
Nutzung der Immobilie zwischen Trennung und Scheidung
Grundsätzlich ist die Trennung kein Grund vom anderen den Auszug aus der gemeinsamen Immobilie zu verlangen. Das Gesetz geht davon aus, dass beide getrennt in der gemeinsamen Immobilie leben können. Die Aufteilung erfolgt dabei wie in einer Wohngemeinschaft. In der Praxis zeigt es sich jedoch, dass diese Situation zu einer emotionalen Belastung führen kann, insbesondere für gemeinsame Kinder.
Um unbillige Härte zu vermeiden kann gem. § 1361b BGB auch eine Zuweisung beim Familiengericht beantragt werden. Dies ist allerdings nur dann gerechtfertigt, wenn es zu Tätlichkeiten, schweren Beleidigungen oder Ähnlichem kommt. Eine Zuweisung ändert jedoch nichts an den Eigentumsverhältnissen. Auch bei einer Zuweisung bleiben beide Ehegatten Eigentümer die Immobilie.
Wenn sich beide Ehegatten einig darüber werden, wer auszieht und wer verbleibt, so geht das Gesetzt davon aus, dass derjenige, der in dem Haus oder der Wohnung verbleibt, eine Vergütung an den anderen zu zahlen hat (sog. Nutzungsentschädigung). Sinn und Zweck ist es, einen Ausgleich zu schaffen. Dabei ist es Voraussetzung, dass zur Zahlung eindeutig aufgefordert wird. Eine rückwirkende Aufforderung ist nicht möglich. Auch entfällt eine Nutzungsentschädigung dann, wenn beispielsweise der in der Wohnung oder dem Haus verbleibende Ehegatte einkommenslos ist und die gemeinsamen Kinder betreut.
Nutzung der Immobilie nach der Scheidung
§ 1568a BGB regelt in Anschluss an § 1361b BGB die endgültige Nutzung der Ehewohnung oder des Hauses durch einen Ehegatten anlässlich der Scheidung. Nach dieser Regelung, kann ein Ehegatten vom anderen verlangen, dass dieser ihm das Eigentum überlässt, wenn er darauf zum Wohl der im Haushalt lebenden Kinder und aufgrund der eigenen Lebensverhältnisse stärker angewiesen ist als der andere Ehegatte, oder wenn es aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht.
Nach § 1568a Absatz 5 BGB kann im Falle der Überlassung jeder Ehegatte vom anderen die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen.
Sofern sich die Ehegatten nicht einigen können, so kann der eine vom anderen nach § 745 Absatz 2 BGB eine Änderung von Verwaltung und Benutzung verlangen.; also entweder die Einräumung der Nutzung oder Zahlung eines Ausgleichsanspruchs. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass erst dieses Verlangen einen späteren Ausgleichsanspruch begründen kann.
Verkauf und Versteigerung der Gemeinsamen Immobilie
Wenn ein Ehegatte den Miteigentumsanteil vom Anderen übernehmen will, so muss er diesen Anteil abkaufen. Die Höhe entspricht dabei dem Anteil des Verkehrswertes. Dieser kann entweder durch Vergleichsobjekte, durch Banken oder Makler bestimmt werden, oder im Streitfall durch einen Sachverständigen.
Sofern Schulden bestehen, muss geklärt werden, wer die Schuldenlast trägt. Wenn das Eigenheim durch ein Darlehen finanziert wird, ist es empfehlenswert den Ehegatten, der nicht in der Wohnung oder dem Haus verbleibt aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Andernfalls haftet auch er für die Erfüllung der Verbindlichkeiten aus diesem Vertrag, obwohl er nicht mehr Eigentümer ist. Da die Bank regelmäßig Darlehensgeber ist und die Zustimmung dafür erteilen muss, muss der verbleibende Ehegatte solvent sein. Andernfalls wird die Bank ihre Zustimmung versagen.
Da eine Scheidung immer auch eine emotionale Belastung ist, kann es vorkommen, dass ein Ehegatte den Verkaufsvorschlag des anderen ablehnt.
Sollte es zu keiner einvernehmlichen Lösung kommen, so bleibt dem Ehegatten nur die Möglichkeit, dass die sogenannte Teilungsversteigerung im gerichtlichen Verfahren erzwungen wird. Im Rahmen der Teilungsversteigerung können auch beide Ehegatten mitbieten. Dies kann jedoch für beide Ehegatten wirtschaftlich nachteilig sein. Im schlimmsten Fall kann es sogar dazu kommen, dass bei einem sehr hohen Finanzierungsanteil aufgrund mangelndem Eigenkapital die Schulden nicht gedeckt sind.
JUR | URBAN BERÄT IM IMMOBILIENRECHT IM TRENNUNGS- UND SCHEIDUNGSFALL. HABEN SIE FRAGEN?