Maklerrecht bei Abschluss eines Immobilienkauf- oder Mietvertrages

Der Immobilienmarkt unterliegt Schwankungen und die Suche nach einer Wohnung braucht Zeit, sodass es sinnvoll sein kann, einen Makler zu beauftragen. Ein Makler ist ein Dienstleister, der als Vermittler eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss zwischen Parteien herbeiführt. Ein Maklergesetz gibt es in Deutschland nicht. Es befinden sich in den §§ 652 ff. BGB zwar Vorschriften zum Maklerrecht, alles weitere ist jedoch durch Entscheidungen fortgebildetes Richterrecht.

Arten von Maklern und makleraufträgen 

Es bestehen gesetzlich geregelte unterschiedliche Arten von Maklern. Ein Makler erhält dann eine Provision, wenn er den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags führt oder wenn er diesen Vertrag vermittelt.

Es gibt auch unterschiedliche Makleraufträge. Bei einem Allgemeinauftrag können mehrere Makler gleichzeitig mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt werden und der Auftraggeber selbst ist dazu berechtigt, Interessenten zu ermitteln und einen Kaufabschluss herbeizuführen. Beim Alleinauftrag wird nur ein einziger Makler beauftragt. Der Auftraggeber selbst darf aber auch tätig werden und den Verkauf abwickeln. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag darf ausschließlich der beauftragte Makler Interessenten für die Immobilie ermitteln und einen Kaufabschluss herbeiführen.

Vorschriften im Maklerrecht und Zustandekommen des Maklervertrages

Bei einem Maklervertrag handelt es sich um einen Vertrag zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber. Der Auftraggeber kann für einen wirksamen Maklervertrag sowohl ein Verkäufer als auch ein Käufer oder Interessent sein. Ein Maklervertrag gilt bereits als geschlossen, wenn der Interessent das Angebot eines Maklers, mit ihm Immobilien zu besichtigen, annimmt. Der Interessent sollte jedoch vorher über sein Widerrufsrecht aufgeklärt werden.

Seit dem 23.12.2020 gilt eine neue Regelung für den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gemäß § 656b BGB. Diese Maklerverträge bedürfen nach § 656a BGB einer Textform, eine mündlich getroffene Vereinbarung reicht nicht aus. Nach § 2 Abs.1 WoVermG bedarf es bei Vermittlungen oder dem Nachweis zum Abschluss eines Mietvertrages ebenfalls der Textform.

In den Maklervertrag sollten mindestens die Vertragsart, der Name des Auftraggebers, die zu vermarktende Immobilie, der Verkaufspreis, die vereinbarte Maklerprovision, die Vertragslaufzeit und die Pflichten des Immobilienmaklers aufgenommen werden.

Bezahlung eines Maklers durch Vertragsparteien

Im Maklerrecht werden, wenn es um die Bezahlung geht, Begriffe wie „Maklerprovision“, „Maklercourtage“ oder schlicht „Maklergebühren“ benutzt. Diese beträgt dabei einen Prozentsatz der Summe, die der Verkäufer erhält. Die Provision sollte bereits im Vertrag geregelt sein, da die Höhe der Maklerprovision gesetzlich nicht geregelt ist. Die Frage, wer den Makler zu bezahlen hat, wurde auf Landesebene lange unterschiedlich beantwortet. In den meisten Bundesländern haben sich Verkäufer und Käufer die Provision geteilt. In Berlin und Brandenburg beispielsweise hatte der Käufer die Provision von 5-7 Prozent zu übernehmen.

Ab dem 23.12.2020 gilt für viele Immobilienkaufverträge ein neues Gesetz: Der Makler darf seine Provision nach § 656c BGB oder § 656d BGB dann beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher nur noch von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen, also jeweils zur Hälfte fordern. Das gilt auch dann, wenn der Makler mit einer Partei vereinbart, für diese unentgeltlich tätig zu werden.

Bei der Vermietung gilt dagegen schon lange dieses sogenannte Bestellerprinzip: Der Vermittler wird von demjenigen bezahlt, der ihn beauftragt hat. Das ist meist der Vermieter. Die Maklerprovision darf dabei nicht mehr als zwei Nettomonatsmieten betragen.

Kündigung des Maklervertrags

Bei einem Vertrag auf unbefristete Zeit darf dieser zu jedem Zeitpunkt ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Bei einem befristeten Vertrag darf dieser entweder mit Einhaltung der Kündigungsfristen oder außerordentlich bei Vorliegen eines wichtigen Grundes gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Makler seinen Vertragspflichten nicht nachkommt, die Vertragslaufzeit zu lang ist oder das Vertrauensverhältnis gestört ist.

Schadensersatz bei Pflichtverletzung durch den Auftraggeber

Verletzt der Auftraggeber seine Vertragspflichten aus dem Maklervertrag, so hat der Makler einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 ff. BGB. Er ist so zu stellen, wie er stünde, wenn die Pflichtverletzung nicht erfolgt wäre. Er kann daneben nach § 652 Abs.2 BGB, soweit vereinbart, seine  Aufwendungen ersetzt verlangen. Der Anspruch des Maklers auf Provision besteht aber nur, wenn er eine anderweitige Veräußerung oder Vermittlung der Wohnung oder Immobilie nachweisen kann.

Darüber hinaus besteht auch im Maklerrecht im Bereich des Wohnraums ein besonderes Schutzbedürfnis. Zum Schutz des Wohnraumsuchenden gibt es daher zusätzliche Schutzvorschriften, die sich im Wohnungsvermittlungsgesetz finden lassen und immer dann angewendet werden, wenn der Makler gewerbsmäßig Wohnraum vermittelt.

Begrenzung der Maklerprovision im Gewerbemietrecht

Im Gewerbemietrecht gilt keine entsprechende Begrenzung der Maklerprovision. Das Wohnungsvermittlungsgesetz schränkt die Vertragsautonomie zugunsten des Wohnraumsuchenden ein. Im Maklervertrag dürfen nach § 4a Abs. 1 WoVermG keine Abschlagszahlungen als Zahlung einer bereits erbrachten Teilleistung vereinbart werden. Hiervon ausgenommen sind nach § 4a Abs.2 WoVermG lediglich die Einrichtung oder Inventarstücke. Der Makler darf eine Wohnung nur anbieten, wenn er dazu beauftragt worden ist. Er hat außerdem bestimmte Pflichtangaben in Wohnungsanzeigen zu beachten. Bei Verstößen gegen die Vorgaben des Wohnungsvermittlungsgesetzes, kann ein Bußgeld gegen ihn bestehen.

 

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